裁判字號：臺灣南投地方法院95年訴字第60號民事判決
裁判日期：民國95年11月07日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣南投地方法院民事判決95年度訴字第60號原告社團法人南投縣簡姓宗親會法定代理人丙○○訴訟代理人 陳日炘 律師被告甲○○訴訟代理人乙○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於95年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落南投縣南投市○○段第七三四之一號土地內如南投地政事務所九十五年五月十八日土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分所示○點○一二一公頃之地上建物拆除，並將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬捌仟肆佰柒拾貳元及其中新臺幣貳萬貳仟貳佰叁拾陸元自民國九十五年一月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十五年三月八日起至返還上開土地止，按年給付新臺幣玖萬元與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣肆佰陸拾陸萬元原告預供擔保，得免為假執行。
事實
一、原告方面：
㈠、聲明：如主文第1、2、3項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
㈡、陳述：被告前向原告承租坐落南投縣南投市○○段第734-1號土地中之一部分土地（下稱系爭土地），面積為135.8平方公尺（以實測為準）作為興建房屋之用，土地之租金依鈞院92年度訴字第273號和解筆錄記載被告應自92年1月1日起計算租金，租金為年租金新臺幣（下同）90,000元及於每年年底給付，詎被告竟拒絕給付93年度及94年度之租金共180,000元，僅於民國（下同）94年12月30日以存證信函函寄未載年度之部分租金78,882元之匯票與原告，惟上開金額僅為租金之一部分，被告未依債務本旨提出給付並不生提出之效力，原告自得拒絕受領，而以存證信函連同上開匯票退回與被告，並同時催告被告應於接獲存證信函後7日內給付積欠之租金，惟被告均置之不理，按土地法第103條第4款規定：
「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：四承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」之反面解釋及民法第第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」由上可知建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金達2年以上為原因終止租約時仍應定期催告後，承租人仍未給付時始得終止租約，本件被告既已積欠2年以上租金，且經原告定期催告後仍未給付，原告即以起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，租約既經終止，原告自得依租賃物返還請求權之規定，請求被告拆屋還地，又被告亦積欠原告93、94年度之租金180,000元（扣除嗣後給付之157,764元，餘22,236元），及終止前95年之租金16,236元（以年租金90,000元計算，自95年1月1日起至95年3月7日終止租約意思表示到達翌日止，計66日，90000/365*66=16236元），且被告於租約終止後仍繼續占有系爭土地使用，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰併請求租金、相當租金之不當得利與遲延利息。至被告於本件起訴後，以存證信函附寄票面金額為157,764元之匯票與原告，係支付93年及94年部分租金，原告雖受領並兌領，惟係在以起訴狀表示終止租賃契約之意思表示後，即於租約終止後所為受領，並不使以終止之租約復活，且租約終止後，原告仍得請求被告給付終止前所積欠之租金債務，租約自無仍繼續存在或已更新之理。
㈢、證據：提出土地登記第2類謄本、鈞院92年度訴字第273號和解筆錄、存證信函及匯票影本為證。
二、被告方面：
㈠、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、陳述：系爭土地係被告自52年間起以不定期租賃契約向原告承租，於93年1月1日前被告從未積欠原告租金，期間對租金數額雖偶有爭執，但均順利解決，本件之爭點係93年及94租金數額之增減，而被告亦非全數拒絕給付，復已於95年4月27日以存證信函附寄票面金額為157,764元之匯票與原告，且上開匯票業經原告兌領完畢，原告既已兌領上開匯票，其於起訴狀中表明以起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，終止之事由已因被告給付積欠租金而消滅，原告上開終止租約之意思表示亦不生終止之效力，兩造之租約仍繼續存在，原告自無請求返還租賃物及不當得利餘地。縱認兩造契約已合法終止，則原告於契約終止後仍兌領上開被告給付之匯票，應視為成立新租約，原告之請求亦屬無理由。
㈢、證據：提出存證信函、支票影本為證。理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於訴狀送達後，於95年10月2日本院審理中，將原訴之聲明第一、二項請求：㈠被告應將坐落南投縣南投市○○段第734-1號土地內如附圖所示編號6、7、8、9、10之土地，面積135.8平平方公尺之地上建物拆除，及將土地返還原告。㈡被告應給付原告180,000元及其中90,000元自94年1月1日起；另90,000元自95年1月1日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。及自95年1月1日起至起訴狀繕本送達被告之日止，按年給付90,000元與原告，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至返還土地止，按年給付90,000元與原告。變更為：㈠被告應將坐落南投縣南投市○○段第734-1號土地內如附圖所示編號B部分所示
0.0121公頃之地上建物拆除，及將土地返還原告。㈡被告應給付原告38,472元及其中22,236元自95年1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。及被告應自95年3月8日起至返還上開土地止，按年給付90,000元與原告。核為減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許，合先敘明。
二、實體方面：
㈠、兩造不爭執之事實：
⑴、兩造就坐落南投縣南投市○○段734之1地號土地上面積121
平方公尺如95年5月18日南投地政事務所土地複丈成果圖所示編號734之1Ｂ部分土地原有不定期租賃存在。
⑵、兩造於92年6月24日在本院92年度訴字第273號拆屋還地事件中成立和解，和解筆錄上面的簽名為真正。
⑶、被告於95年4月27日郵寄票面金額新台幣157,764元之支票予原告，經原告兌領。
㈡、兩造爭執部分：本件不定期租賃契約租金之數額為多少，又被告分別於94年12月30日以存證信函函寄78,882元之匯票與原告，及於95年4月27日以存證信函附寄票面金額為157,764元之匯票與原告，是否已生清償之效力，原告得否拒絕受領，又原告是否已合法終止本件租賃契約而得請求被告拆除地上物、返還租賃物及請求積欠租金與相當於租金損害之不當得利。
⑴、查兩造間就系爭土地之不定期租賃契約之租金原為年租金
40,500元（80年間，按為法院判決調整租金，約為申報地價百分之8），於85年間原告向本院訴請調整租金，經本院85年度訴字第76號判決調整為年租金64,316元（按為申報地價百分之8），嗣後原告復於92年間原告向本院訴請調整租金，兩造於訴訟中成立和解，和解條件為租金自92年1月1日起算，被告應於每年年底給付該年度之租金90,000元，此有原告提出之本院92年度訴字第273號拆屋還地事件和解筆錄可證，並經本院依職權調閱上開民事卷宗核閱屬實，被告雖對上開和解筆錄上簽名自認不爭執，惟以和解筆錄所載之內容並不瞭解等資為抗辯。然上開民事事件所成立之和解筆錄之條件，係列於被告簽名位置之前，復位於同一頁，被告於簽名時自無推稱不知之理，況和解成立者，與確定判決有同一之效力。和解有無效或得撤銷之原因者，當事人得請求繼續審判（民事訴訟法第380條），本件被告於上開民事事件中成立訴訟上和解後，並未以有無效或得撤銷之事由對和解筆錄提出繼續審判之聲請，上開民事事件所成立之和解筆錄自已發生與確定判決相同之效力，即兩造間就系爭土地之租金業已調整為年租金90,000元，並應於每年年底一次給付。
⑵、次查，被告就系爭土地之租金於94年12月30日前尚積欠93年
度應給付之年租金90,000元未給付，且被告於94年12月30日以存證信函函寄78,882元之匯票與原告，經原告以存證信函退回之事實，此為兩造所不爭執，惟被告給付其中一部分之租金，原告是否有受領之義務。按上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決確定，則被上訴人依原定租額提存，尚難謂其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終止租約。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條所明定，若其應履行之債務曾經判決確定者，應給付之提出尤須與判決本旨相符，否則債權人拒絕受領，仍不負遲延責任。本件被上訴人所匯寄之一萬三千一百四十四元八角，僅為所欠租金，未包括兩造間請求給付租金事件確定判決所命給付之利息及訴訟費用在內，為其所不否認。上訴人將該匯票退回，自不能認為應負受領遲延責任（最高法院60年台上字第385號判例及71年度台上字第433號判決參照）。本件兩造間就系爭土地之年租金為90,000元，業經成立訴訟上和解，已如前述，被告給付租金自應依90,000元之金額給付，依上開最高法院判決意旨，被告給付之年租金未依訴訟上和解之金額給付，原告自得拒絕給付而不負受領遲延之責，被告雖另抗辯係依歷年法院判決所核定申報地價百分之8計算所提出之給付等語，惟訴訟上之和解既與確定判決有同一效力，和解一經確定復未經以無效或得撤銷之事由而繼續審判前，和解筆錄所確定之年租金90,000元即係兩造租賃契約之年租金，自不得任令被告另行主張以申報地價百分之8為由，而給付低於和解筆錄所確定之年租金，被告之抗辯難認為有理由。
⑶、再查，原告於本件起訴前曾於95年1月5日以台中大全街郵局
第13號存證信函退回被告於94年12月30日所寄之78,882元匯票，並催告被告應於文到7日內清償積欠之93、94年度年租金，被告於95年1月6日接到上開存證信函及匯票，而被告遲至原告於95年2月27日提起本件訴訟時仍未給付上開積欠93、94年度之租金，此為兩造不爭執，復有存證信函、匯票及回執為證。按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」土地法第103條第4款定有明文。又「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」民法第第440條第1、2、3項亦定有明文。
本件被告於94年12月30日所寄之78,882元匯票，因未依債務本旨給付，經原告拒絕受領而不生給付之效力，已如前述，而被告租用系爭土地作為興建房屋之用，於95年1月5日原告以存證信函催告時，已遲付租金達2年，原告依民法440條及土地法第103條規定催告被告給付租金，被告遲至原告於95年2月27日提起本件訴訟時仍未給付上開積欠93、94年度租金，原告以起訴狀繕本送達作為終止租賃契約之意思表示，自與上開法條規定相符而屬合法，而被告於95年3月6日接獲原告之起訴狀繕本，此有本院送達證書附卷可按，原告終止租約之意思表示應自95年3月6日被告接獲起訴狀繕本時即生到達之效力，兩造租賃契約自95年3月6日已發生終止之效力。租賃契約既已終止，原告自得依民法第455條終止後之租賃物返還請求權之規定，訴請被告將系爭土地上之建物拆除，並將土地返還與原告。
⑷、又查，被告於原告提起本件訴訟後，於95年4月27日以存證
信函附寄票面金額為157,764元之匯票與原告，且上開匯票業經原告兌領完畢，此為兩造所不爭執，惟此是否得認為兩造之租賃契約仍繼續存在或已更新。按契約租止後，對前已取得之債權不生影響，本件兩造間之租賃契約已合法終止，已如前述，而終止前被告尚積欠原告93、94年度租金，並不因契約終止而受影響，原告對被告於95年4月27日以存證信函附寄票面金額為157,764元匯票，作為給付93、94年年度租金，自仍得受領，惟不致使已合法終止之租約產生復活。至被告抗辯原告於契約終止後，仍受領上開租金，應視為成立新租約，惟兩造對契約之必要要件並未有合致，且原告認所受領係被告積欠93、94年度租金，自無由成立新租約之理，況本件係不定期租賃契約，並非定期租賃契約，自亦無民法第451條因繼續使用租賃物而視為有不定期租賃契約存在情事，被告所為抗辯顯非有理由。
⑸、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。查本件被告自兩造租賃契約合法終止後，即95年3月8日後，仍繼續使用系爭土地即屬無權占有，妨害原告之使用收益，被告自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，惟因使用土地之利益依其性質無法返還，原告依不當得利之法律關係，自得請求被告返還相當於租金之價額。又依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，城市地方之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，是相當於租金之利益，自應受土地法第105條、第97條之限制，即以不超過土地申報總價年息百分之10為限。另所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，該條例第16條規定甚明（最高法院81年度台上字第1766號判決參照）。
本院酌系爭土地位於南投市鬧區，且歷年本院審酌系爭土地租金調整時均以申報地價百分之8作為基準，而兩造於本院92年度訴字第273號和解筆錄所合意之年租金90,000元，亦屬合理不致過高，認原告本於不當得利主張被告應自95年3月8日起至返還上開土地止，按年給付90,000元與原告，為有理由，應予准許。
⑹、末查，原告於租賃契約終止前對被告尚有93、94年度租金債
權180,000元，嗣後被告於95年4月27日以存證信函附寄票面金額為157,764元匯票，作為給付93、94年年度租金，並經原告受領，原告之租金債務經扣除後為僅為22,236元，而被告於95年1月1日起至95年3月7日租賃契約終止時，仍繼續使用系爭土地，原告本於租賃契約請求95年1月1日至95年3月7日（66日）之租金，並以年租金90,000元計算，為有理由，應予准許，其計算式為90000/365*66=16274（元以下4捨5入），惟原告此部分僅請求16236元，合計請求38,472元，自應准許。
⑺、從而，原告本於租賃契約訴請被告給付原告38,472元及其中
22,236元自95年1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。及依租賃契約終止後之租賃物返還請求權，訴請被告應將坐落南投縣南投市○○段第734-1號土地內如附圖所示編號B部分所示0.0121公頃之地上建物拆除，及將土地返還原告，及自95年3月8日起至返還上開土地止，按年給付90,000元與原告，為有理由，應予准許。
⑻、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核
原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年11月7日
民事庭法官李立傑以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年11月7日
書記官