裁判字號：臺灣高等法院臺中分院94年上易字第298號民事判決
裁判日期：民國95年01月03日
裁判案由：返還土地等
臺灣高等法院臺中分院民事判決94年度上易字第298號上訴人丁○○被上訴人苗栗縣頭份鎮公所法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○被上訴人戊○○
5之2號3樓上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國94年6月17日臺灣苗栗地方法院94年度訴字第117號第一審判決提起上訴，本院於民國94年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款定有明文；此項規定，於第二審訴訟程序，亦有適用，同法第446條第1項亦定有明文。本件上訴人於原審起訴主張：
上訴人為苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○號，面積46平方公尺，及同段316地號，面積34平方公尺土地（下稱系爭土地）之地上權人，權利範圍共2/4，其中權利範圍1/4之地上權，係於民國（下同）76年間自其兄戊○○處受讓取得。詎被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於83年間出售系爭土地時，就上訴人自戊○○處取得之1/4地上權部分，未依土地法第104條規定通知具有優先購買權之上訴人，則被上訴人苗栗縣頭份鎮公所之買賣契約自不得對抗上訴人；又戊○○向被上訴人苗栗縣頭份鎮公所購買系爭土地應有部分1/4，其價款實為上訴人所繳納；而當時上訴人已交代甲○○代書，要求將戊○○部分更改買受人為上訴人，惟經代書轉達於被上訴人苗栗縣頭份鎮公所，被上訴人苗栗縣頭份鎮公所則謂戊○○有租約，仍應由其登記應有部分1/4，致上訴人僅取得系爭土地應有部分1/4，另戊○○則仍登記取得應有部分1/4，因上述登記情形與事實不符，爰訴請被上訴人苗栗縣頭份鎮公所應將系爭土地應有部分各1/4；及316地號土地上建號805即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○號房屋，應有部分1/4，移轉登記與上訴人。上訴人上訴後，於本院追加戊○○為被上訴人；並變更及減縮聲明為：請求塗銷坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○號及同段316地號，於民國83年三3月23日移轉登記予被上訴人戊○○應有部分四分之一之移轉登記，回復為被上訴人苗栗縣頭份鎮公所名義後，再移轉登記予上訴人等語。因其請求之基礎事實同一，並經被上訴人戊○○同意在案，核與前開法條相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人為苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○號，面積46平方公尺，及同段316地號，面積34平方公尺土地（下稱系爭土地）之地上權人，權利範圍共2/4，其中權利範圍1/4之地上權，係於民國（下同）42年間因設定取得，另權利範圍1/4之地上權，則係於76年間自被上訴人戊○○處受讓取得。詎被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於83年間出售系爭土地時，就上訴人自戊○○處取得之1/4地上權部分，未依土地法第104條規定通知具有優先購買權之上訴人，則被上訴人苗栗縣頭份鎮公所之買賣契約自不得對抗上訴人；又戊○○向被上訴人苗栗縣頭份鎮公所購買系爭土地應有部分1/4，其價款實為上訴人所繳納，戊○○並已出具切結書說明上情，而當時上訴人已交代甲○○代書，要求將戊○○部分更改買受人為上訴人，惟經代書轉達於被上訴人苗栗縣頭份鎮公所，被上訴人苗栗縣頭份鎮公所則謂戊○○有租約，仍應由其登記應有部分1/4，致上訴人僅取得系爭土地應有部分1/4，另戊○○則仍登記取得應有部分1/4，因上述登記情形與事實不符； 爰依 民法第179、767、367、348、426之1、426之2及土地法第104條、土地登記法97條，訴請被上訴人苗栗縣頭份鎮公所應將系爭土地應有部分各1/4移轉登記予被上訴人戊○○部分塗銷，回復為被上訴人苗栗縣頭份鎮公所名義後，再移轉登記予上訴人等語。並上訴聲明：求為判決：（一）、原判決廢棄；（二）請求塗銷坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○號及同段316地號，於八十三年三月二十三日移轉登記予被上訴人戊○○應有部分四分之一之移轉登記，回復為被上訴人苗栗縣頭份鎮公所名義後，再移轉登記予上訴人；（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人苗栗縣頭份鎮公所則以：系爭土地原係上訴人與 黃桂錦 、 黃桂垣 、戊○○等4兄弟向被上訴人苗栗縣頭份鎮公所承租，並設定地上權，至於316地號上建號805之建物，於36年間即已興建完成，為上訴人及其他兄弟所有，並非被上訴人出售之標的。又上訴人除為系爭土地之地上權人即優先購買權人外，同時為買受人，是被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於出售系爭土地予上訴人時，上訴人早已認識出賣之事實，並同意買受，則被上訴人苗栗縣頭份鎮公所自無再以書面通知上訴人行使優先購買權之必要等語，資為抗辯。並答辯聲明：求為判決（一）駁回上訴人之訴；（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、被上訴人戊○○則對上訴人主張之事實不爭執，並同意將其就系爭土地應有部分1/4之權利，移轉與上訴人取得。
四、上訴人主張於42年間以收件字號南地所字第000412號，以設定為原因，取得系爭土地權利範圍1/4之地上權，嗣於76年間再以收件字號頭地所字第004703號，自被上訴人戊○○處受贈權利範圍1/4之地上權，合計其地上權權利範圍為2/4；又被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於78年6月25日與上訴人、被上訴人戊○○及訴外人黃桂錦、黃桂垣等4人訂立土地買賣契約書出售系爭土地，並於83年3月23日將系爭土地移轉登記予上開4人，每人各取得應有部分1/4等事實，為兩造所不爭，並有上訴人提出之土地登記謄本及被上訴人苗栗縣頭份鎮公所提出之土地買賣契約書在卷為證（見原審卷第47至50頁、第53頁），另經原審依職權向苗栗縣頭份地政事務所調取系爭土地電腦前後之土地登記謄本核明屬實（見原審卷第67至89頁），堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於83年間出售系爭土地時，就上訴人自被上訴人戊○○處取得之權利範圍1/4地上權部分，未依土地法第104條規定通知具有優先購買權之上訴人，則被上訴人苗栗縣頭份鎮公所之買賣契約自不得對抗上訴人；又戊○○向被上訴人苗栗縣頭份鎮公所購買系爭土地應有部分1/4，其價款實為上訴人所繳納，當時上訴人已交代甲○○代書，要求將戊○○部分更改買受人為上訴人，惟經代書轉達於被上訴人苗栗縣頭份鎮公所，被上訴人苗栗縣頭份鎮公所謂戊○○有租約，仍應由其登記應有部分1/4，致上訴人僅取得系爭土地應有部分1/4，另被上訴人戊○○則仍登記取得應有部分1/4，爰請求被上訴人苗栗縣頭份鎮公所應將上開被上訴人戊○○應有部分1/4移轉登記予上訴人等情，則為被上訴人苗栗縣頭份鎮公所所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點為系爭土地買賣契約有無違反土地法第104條規定事由，而不得對抗上訴人。經查：
(一)按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項後段固定有明文。惟按上開所謂之優先購買權，係指於所有人將其基地或房屋出賣與「第三人」時，始有其適用，倘所有人係將基地或房屋出賣予優先購買權人，自無再將出賣條件通知優先購買權人即買受人之必要。本件上訴人、被上訴人戊○○與訴外人黃桂垣、黃桂錦等4兄弟原為系爭土地之承租人及地上權人，權利範圍各1/4；嗣於76年間，上訴人自被上訴人戊○○處受贈權利範圍1/4之地上權，合計其地上權權利範圍為2/4；惟被上訴人戊○○仍與上訴人及訴外人黃桂垣、黃桂錦共同承租系爭土地等情，為兩造所不爭執。而被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於83年間將系爭土地出賣予上訴人與黃桂錦、黃桂垣、戊○○等4人時，係緣於雙方土地租賃關係，此觀系爭土地買賣契約書前言即載：「承買人黃桂錦等四人稱為甲，出賣人苗栗縣頭份鎮公所稱為乙，雙方為『租賃土地買賣事』，訂立條項下：」第一條約定：「乙方願將後列『出租』予甲方之土地以總價款新台幣參佰伍拾參萬陸仟貳佰零參元出賣與甲方」等語，至明。上訴人既為系爭土地之承租人、地上權人即優先購買權人，同時亦為買受人，則被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於83年間將系爭土地出賣予上訴人與被上訴人戊○○及訴外人黃桂垣、黃桂錦等4人時，揆諸上開說明，自無再另行通知上訴人行使優先購買權之必要。又被上訴人苗栗縣頭份鎮公所係緣於土地租賃關係，而將系爭土地出賣與為承租人之上訴人與被上訴人戊○○及訴外人黃桂垣、黃桂錦；縱上訴人擁有權利範圍2/4之地上權，被上訴人苗栗縣頭份鎮公所亦無按照上訴人取得地上權之次數或權利範圍，分別通知其行使優先購買權之義務。從而上訴人主張被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於83年間出售系爭土地時，就上訴人自被上訴人戊○○處取得之權利範圍1/4地上權部分，未依土地法第104條規定通知具有優先購買權之上訴人，被上訴人苗栗縣頭份鎮公所之買賣契約不得對抗上訴人云云，自非有據，不足採信。
(二)系爭土地買賣契約書之訂立及過戶手續，被上訴人苗栗縣頭份鎮公所固委由甲○○代書辦理；惟系爭土地買賣契約書上承買人為上訴人、被上訴人戊○○與訴外人黃桂垣、黃桂錦等4人，係根據被上訴人苗栗縣頭份鎮公所所提供系爭土地之承租人為上訴人及黃桂錦、黃桂垣、被上訴人戊○○等4人等情，為證人甲○○於本院準備程序證述明確，核與系爭土地買賣契約書所載相符。上訴人主張其當時已交代甲○○代書，要求將戊○○部分更改買受人為上訴人，惟經代書轉達於被上訴人苗栗縣頭份鎮公所，被上訴人苗栗縣頭份鎮公所謂戊○○有租約，仍應由其登記應有部分1/4，致上訴人僅取得系爭土地應有部分1/4云云；亦難認被上訴人苗栗縣頭份鎮公所有何違反系爭土地買賣契約書之情事。且系爭土地買賣契約書末承買人簽章欄所蓋用上訴人、被上訴人戊○○及訴外人黃桂垣、黃桂錦4人之印章，係由上訴人所提供；另系爭土地辦理過戶手續所需上訴人及黃桂錦、黃桂垣、被上訴人戊○○4人之身分證影本，亦係由上訴人所交付；再者，系爭土地價款係由上訴人出面繳納，並由上訴人於系爭土地繳款清冊上蓋章或簽名；為上訴人所自承；而系爭土地繳款清冊上即載明繳款人係黃桂錦4人等情，亦有被上訴人所提出之土地繳款清冊影本可參。足證上訴人自訂立買系爭土地買賣契約書、繳納各期買賣價款至辦理土地過戶手績，始終知悉系爭土地係由其四兄弟共同承買；且系爭土地於83年3月23日即移轉登記為上訴人及其兄弟4人名下各應有部分1/4，迄至上訴人於94年4月22日向原審提起本件訴訟，期間長達11年，亦從未提出異議；益徵系爭土地由上訴人、被上訴人戊○○及訴外人黃桂錦、黃桂垣4人共同承買，確經買賣契約雙方意思表示合致而有效成立；被上訴人苗栗縣頭份鎮公所依據雙方意思表示合致且有效成立之系爭土地買賣契約書，將系爭土地移轉登記與上訴人、被上訴人戊○○及訴外人黃桂垣、黃桂錦各應有部分1/4，自無違反民法第348條出賣人之義務；更不生民法第179條不當得利效力之問題。本件關於被上訴人戊○○應有部分1/4之價款縱為上訴人所支付，被上訴人戊○○亦同意將其就系爭土地應有部分1/4之權利，移轉與上訴人取得；亦屬上訴人與被上訴人戊○○二人間之問題，要與系爭土地買賣契約書之效力無涉。系爭土地買賣契約既無不得對抗上訴人或其他無效原因；則上訴人爰依前揭法條，請求塗銷系爭土地於83年3月23日移轉登記予被上訴人戊○○應有部分四分之一之移轉登記，回復為被上訴人苗栗縣頭份鎮公所名義後，再移轉登記予上訴人，自屬無據。
五、綜上所述，上訴人既為系爭土地之承租人、地上權人即優先購買權人，同時亦為買受人，則被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於83年間將系爭土地出賣予上訴人與被上訴人戊○○及訴外人黃桂垣、黃桂錦等4人時，自無再另行通知上訴人行使優先購買權之必要。又被上訴人苗栗縣頭份鎮公所係緣於土地租賃關係，而將系爭土地出賣與為承租人之上訴人與被上訴人戊○○及訴外人黃桂垣、黃桂錦；被上訴人苗栗縣頭份鎮公所更無按照上訴人取得地上權之次數或權利範圍，分別通知其行使優先購買權之義務。從而上訴人主張被上訴人苗栗縣頭份鎮公所於83年間出售系爭土地時，就上訴人自被上訴人戊○○處取得之權利範圍1/4地上權部分，未依土地法第104條規定通知具有優先購買權之上訴人，被上訴人苗栗縣頭份鎮公所之買賣契約不得對抗上訴人，自不足取。此外，系爭土地買賣契約，亦無無效之事由；從而上訴人爰依前揭條文，請求被上訴人苗栗縣頭份鎮公所應將系爭土地移轉登記予被上訴人戊○○應有部分1/4塗銷，回復為被上訴人苗栗縣頭份鎮公所名義後，再移轉登記予上訴人，即非有據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年1月3日
民事第二庭審判長法官童有德
法官蔡秉宸法官翁芳靜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官許美惠中華民國95年1月4日
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