臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第367號
原 告 黃俊才
被 告 黃國忠
訴訟代理人 曾桂釵 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105年10月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告起訴時聲明：「（一）被告應給付民
國98年11月及12月計二個月租金新臺幣（下同）20,000元正
；（二）被告應自102年8月1日起至土地返還日止，按月
給付10,000元。」嗣於本院105年10月20日審理中將其訴之
變更為：（一）被告應給付民國98年11月及12月計二個月租
金20,000元；（二）被告應自102年8月1日起至土地返還
日止，按月給付10,000元；（三）被告應自105年3月終止
租賃契約後，至土地返還日止，按月給付原告20,000元之違
約金（見本院卷第232頁）。經核原告訴之聲明變更，係基
於兩造租賃契約之同一基礎事實，合於前揭法律規定，應予
准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於95年間，向原告承租桃園市○○區○○段
○○○○○號土地（下稱系爭土地），雙方約定每月租金9,000
元，租期自95年8月1日至96年7月31日，並訂立租賃契約
（下稱系爭租約），租期屆至，雙方於系爭租約上載記，再
續租1年，即96年8月1日至97年7月31日，租金變更為每
月10,000元，租期屆滿後，雙方未另訂新租約，原告不即表
示反對被告繼續使用系爭房屋，依民法第451條之規定，雙
方成立不定期租賃契約，詎料，被告竟積欠98年11月、12月
之租金共計20,000元，並於102年8月起未繳納租金，屢經
原告催討，被告均不予置理，原告依法以起訴狀繕本送達日
即105年3月30日向被告表示終止租賃契約，為此， 爰依 租
賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應給
付民國98年11月及12月計2個月租金20,000元；（二）被告
應自102年8月1日起至土地返還日止，按月給付10,000元
；（三）被告應自105年3月30日終止租賃契約後，至土地
返還日止，按月給付原告20,000元之違約金。
二、被告則以：（一）於97年暑假，兩造為遷移系爭土地上電桿
，被告以現金20,000元交付原告做為擔保，原告同意被告如
期將電桿遷移後將返還上開擔保金，然電桿遷移後，原告並
未將上開擔保金20,000元返還被告。另97年10月原告要求被
告暫停匯款租金，直至98年10月，原告通知被告可匯款，被
告將租金自97年10月結算至98年12月，共計15個月，乃一次
付清13萬元之租金，並告知原告98年11月、12月兩個月租金
，共計20,000元，以上開擔保金20,000元抵銷；縱若原告有
上開租金請求權，該請求權亦罹於5年消滅時效，被告得拒
絕給付。（二）復因兩造自97年7月31日租期屆滿，並未另
定租約，依法視為不定期租賃，且當事人得隨時終止契約。
被告於102年7月間知悉系爭土地非原告一人所有，而是數
人共有，已於102年7月31日向原告終止系爭租約，被告嗣
後與全體共有人另成立系爭土地之租賃契約，並於104年4
月21日給付租金21萬元（102年8月至104年4月，共21個
月）予訴外人即系爭土地之管理人 李錦德 ，嗣後並每月給付
租金予李錦德，被告就系爭土地並非無權占有，被告無庸返
還系爭土地及給付租金、違約金予原告等語，資為抗辯。並
聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第232頁）：
（一）兩造於95年7月1日簽訂租賃契約，租期自95年8月1日
起至96年7月31日止，租金每月9,000元，租賃標的為系
爭土地被告占有部分，被告並給付原告押金20,000元。
（二）兩造於租約到期續約1年，租金增加為每月10,000元，嗣
後租約到期，系爭租約轉變成不定期租賃契約，租金仍為
10,000元。
（三）系爭土地之共有人於104年4月9日召開系爭土地使用管
理協商會議，決議推派共有人即訴外人李錦德為系爭土地
及現有建物之管理人，代表全體共有人處理系爭土地出租
及管理一切事宜（下稱系爭決議），惟原告及其配偶訴外
人 翁苓貞 雖有出席（原告代理），但並未於該次會議紀錄
上簽名。
四、兩造間之爭點（見本院卷第232至233頁）：
（一）原告請求被告給付98年11、12月兩個月租金共20,000元，
是否有理由？
（二）系爭租約何時終止？系爭決議是否有效？原告向被告請求
自102年8月起至系爭土地返還日止，按月給付10,000元
，是否有理由？
（三）原告請求自終止契約後，返還租賃物前，每月20,000元之
違約金，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）原告請求被告給付98年11、12月兩個月租金共20,000元，
是否有理由？
1.按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而
消滅。消滅時效，因起訴而中斷，民法第126條、第129條
第1項第3款分別定有明文。
2.經查，本件原告主張被告積欠98年11、12月之租金共計20,0
00元，被告雖抗辯以遷移電桿之擔保金作為租金之抵銷，但
未能舉證以實其說。然而，原告係於105年3月24日始提起
本件訴訟，有民事起訴狀上之本院收狀戳章可資為憑（見本
院卷第4頁），且原告自承除本件訴訟外，未向被告提起請
求給付租金訴訟（見本院卷第212頁），是依上開法律規定
，原告此部分之請求權於105年3月24日始生時效中斷之效
力，而自105年3月24日往前回溯5年即100年3月23日以
前之租金，均已罹於5年之短期消滅時效，故被告以時效消
滅為由，拒絕給付98年11、12月之租金共計20,000元，為有
理由，應屬可採。原告此部分之主張為無理由，應予駁回。
（二）系爭租約何時終止？系爭決議是否有效？原告向被告請求
自102年8月起至系爭土地返還日止，按月給付10,000元
，是否有理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存在之
當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉
證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證
明（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）；次按未
定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習
慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。民法
第450條第2項、第3項前段分別定有明文。系爭租約於98
年7月1日後轉變為不定期租賃契約，此為兩造所不爭執，
故被告先期通知原告後，自得終止系爭契約，又被告抗辯系
爭租約已於102年7月31日終止，依前揭規定，自應由被告
負舉證責任。
2.經查，證人即被告姪女 黃美軒 於本院審理時證稱：102年7
月多，伊在被告工廠上班，102年7月3日最後一次匯款給
原告，同年7月中旬，李錦德打電話到被告家，說系爭土地
是共有，不是原告一個人所有，租金不能給付給原告一個人
，要等他們選出代表。被告旋即當天打電話問原告，原告承
認此事，被告當場跟原告說租金不能再給付給原告，之後原
告與被告約在系爭土地見面，也提到要終止租約，伊知道此
事是因為李錦德電話是伊接的，每月匯錢也是伊去匯的，被
告打電話時伊在旁邊等語（見本院卷第209至210頁）。次
查，系爭土地102年8月之後的房租，被告並未依例匯款給
原告，反而轉匯給系爭土地之其他共有人即訴外人李錦德，
此有匯款收據在卷足憑（見本院卷第123頁至第124頁反面
），且原告雖稱屢向被告催討租金，惟未舉證其實其說，並
於本院審理時自承除於105年3月24日提起本件訴訟外，自
102年8月至提起本件訴訟前，未向被告提起請求給付租金
訴訟等語，業如前述。故證人黃美軒與被告雖為叔姪關係，
但從被告嗣後改向他人支付租金，且原告逾2年半未向被告
追討租金等情，可知其證言應與事實相符，尚屬可採，又被
告既已於7月中旬先期通知原告終止系爭租約，是被告抗辯
系爭租約已於102年7月31日終止租約，應堪認定。
3.綜上，系爭租約既已於102年7月31日終止，原告向被告請
求自102年8月起至系爭土地返還日止，按月給付10,000元
租金，即失所附麗，應予駁回。又原告請求102年8月後之
租金既無理由，系爭決議是否有效，於本件訴訟已無審酌之
必要，併此敘明。
（三）原告請求自終止契約後，返還租賃物前，每月20,000元之
違約金，有無理由？
1.按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標
準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號
判例意旨參照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推
求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂
立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資
料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價
值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截
取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台
上字第1421號判決意旨參照）。故基於承租人多為經濟弱勢
之一方，且民法就租賃契約之規定，多有保護承租人之法意
，是租賃契約自應以有利承租人之方向解釋。
2.經查，系爭土地租賃契約第8條約定：「乙方（即被告）於
租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉
詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每
月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止。
乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見本院卷第241頁
）。系爭租約於102年7月31日終止，業經認定如前，而「
租期屆滿」與「終止租約」雖均為消滅租賃契約之事由，但
究屬二事，此觀諸民法第450條第1、2項自明，是系爭租
約終止後，原告直接比附援引系爭租約第8條請求被告給付
違約金，此等擴張解釋對承租人自屬不利，難謂符合系爭租
約之真意。又本件原告僅為系爭土地之共有人之一，在共有
人依民法第820條規定同意之前，原告亦無權利就共有物之
全部加以管理收益，然而原告卻以系爭土地之所有權人自居
，與被告訂立系爭租約，使被告可能落入無權占有之窘境，
已違反誠信原則在先，且先前所收取之租金，亦難謂無不當
得利之嫌（最高法院89年1968號判決意旨可參）。故原告既
無就系爭土地之全部有管理收益之權利，若許原告得以出租
人之地位，依系爭租約向被告請求違約金，對被告顯失公平
。從而，原告請求被告於終止契約後，返還租賃物前，每月
給付原告20,000元之違約金，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，請求
被告給付如原告聲明所示之租金及違約金，均無理由，應予
駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。又法院為終局判
決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項定有
明文。經核本件第一審訴訟費用為3,420元，應由敗訴之被
告負擔，爰依上開規定，諭知本件訴訟費用之負擔如主文第
2項所示。
中華民國105年11月11日
中壢簡易庭法官陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月11日
書記官盧品蓉