屏東簡易庭106年度屏簡字第299號民事判決

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　106年度屏簡字第299號
原　　　告　屏東市都市藝術園管理委員會
法定代理人　 仇幼卿
被　　　告　 林昆德
訴訟代理人　 林竹麟
上列當事人間請求給付給付管理費事件，本院於民國107年1月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬肆仟壹佰貳拾元，及自民國一○
六年一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之
交付前，以新臺幣壹拾壹萬肆仟壹佰貳拾元預供擔保，或將請求
標的物提存後，得免為假執行。
訴訟費用貳仟柒佰陸拾元由被告負擔新臺幣壹仟貳佰肆拾貳元，
餘由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮
減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條
第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴
請求被告給付新臺幣（下同）236,000元，及自支付命令送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣於本
院審理中，變更聲明為請求被告給付253,600元，及自支付
命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（
見本院卷二第47頁背面），核原告所為係擴張應受判決事項
之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：被告於民國104年4月15日登記為如附表所示不動
產（下稱系爭不動產）之所有權人，為原告社區即屏東市都
市藝術園公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人。詎被
告於同年4月28日將戶籍遷入原告社區後，自同年5月起至
105年12月止共計20個月均未繳納管理費，共積欠原告253,
600元（計算式：317坪×每坪40元×20個月＝253,600元）
，屢經催討拒不給付。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條
、原告社區公寓大廈規約（下稱系爭規約）第10條第2項規
定提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告253,600元，及
自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息。
三、被告則以：如附表所示編號1、2之建物（下合稱系爭建物）
位於系爭大廈之地下1樓，屬商業用途，依公寓大廈管理條
例第26條規定，不屬原告管轄之成員，系爭建物之歷次所有
權人亦非原告之會員，與系爭大廈之住宅區已分管分治20多
年，故被告無繳納管理費之義務等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
四、經查：被告於104年3月11日於本院民事執行處得標買受如附
表所示之不動產，同年3月19日取得權利移轉證明書，104年
4月15日辦理所有權移轉登記，同年4月28日將戶籍遷入。其
中門牌號碼屏東市○○街○○號底層1樓之1之主要用途為辦公
室，面積為491.02平方公尺，公共設施部分為37.4平方公尺
；同號底層1樓之2主要用途為商業用，面積為481.57平方公
尺，公共設施部分為37.4平方公尺，合計1047.39平方公尺
（相當於1047.39x0.3025＝317坪【小數點以下四捨五入】
）等情，有土地及建物登記謄本、戶籍謄本、本院104年3月
19日屏院勝民執丙字第103司執47547號不動產權利移轉證書
影本等件為證（臺灣橋頭地方法院岡山簡易庭106年度岡簡
調字第49號卷【下稱岡簡調卷】第11頁；本院卷一第75、
185-186頁；卷二第21頁），自堪認定。而原告社區大廈於
81年間取得使用執照，全部共7層1棟86戶，如不含系爭建物
共84戶，其中1樓係店舖，底層包括停車場及被告買受部分
（廣告文宣上之設計用途包括超級市場、健身房、桌球室）
，此為兩造所不爭，並有原告提出之系爭大廈廣告文宣資料
、屏東縣建設局使用執照影本、及系爭建物之登記謄本在卷
足憑，亦堪認定（本院卷一第174、185-186頁；卷二第26頁
、60-61頁背面）。
五、是本件應審酌者，應為：㈠原告請求被告繳納管理費，有無
理由？㈡系爭不動產應繳納之管理費為若干？茲分述如下。
㈠、原告請求被告繳納管理費為有理由
⒈按管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓
大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理
委員所設立之組織。再按本條例施行前已取得建造執照之公
寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人
為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員
會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。
前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規
約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分
之限制。對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄
市、縣(市)主管機關得分期、分區、分類(按樓高或使用之
不同等分類)擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管
理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關
報備，公寓大廈管理條例第3條第9款、第55條分別定有明文
。被告固辯稱其所有之系爭建物非原告之管理委員會所管理
之範圍，然查，原告係依公寓大廈管理條例成立之管理委員
會，並經主管機關於95年4月19日備查在案，有屏東縣屏東
市公所受理公寓大廈管理組織報備案件資料彙整表在卷可稽
（本院卷一第65頁），並訂立有管理規約（本院卷一第10-2
1頁），是以原告主張為系爭大樓之管理委員會，應堪採信
。被告空言指稱原告之地位不合法云云，尚無可採。
⒉次按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有
權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定」，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明
文，是公寓大廈之修繕、管理、維護費用，係公寓大廈區分
所有權人，本於區分所有權人之身分，依公寓大廈管理條例
之規定，所必須負擔之公共費用，其數額係經由全體區分所
有權人依據自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額或區
分所有人會議決議而確定，其本質上係屬各住戶自身應支出
或分攤之費用，僅為集合管理之便，由公寓大廈管理委員會
共同收取並加以統籌運用，是上開費用之給付義務，本屬區
分所有權人之法定義務。系爭大廈於95年4月1日訂立之規約
中，第10條第1、2項亦明訂「一、為充裕共用部分在管理上
必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之
規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金㈡管理費。二
、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分
攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會
議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，為規
定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」
等語（本院卷一第17頁）。被告買受系爭建物包括共有之應
有部分，被告既為系爭大廈之區分所有權人之一，原告請求
被告給付管理費，自屬有據。
⒊又公寓大廈管理條例第26條固規定：「非封閉式之公寓大廈
集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅
與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之
公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他
幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意
，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後
，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委
員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。一、共用部分、
約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之
修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公
共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑
、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。五、全體區分
所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之
分工事宜。第20條、第27條、第29條至第39條、第48條、第
49條第1項第7款及第54條規定，於依前項召開或成立之區分
所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之
」，惟被告並未舉證系爭大廈之辦公、商場部分區分所有權
人，已依公寓大廈管理條例第26條另成立管理委員會管理。
是被告空言系爭大廈之住宅區與商業區分管分治，商業區免
繳交管理費云云，尚屬無據。
㈡、系爭不動產應繳納之管理費為每月5,706元
⒈原告主張系爭大廈於81年10月份區分所有權人會議中決議，
管理費之收取方式略以：⑴每坪27元計算；⑵總建坪數四捨
五入計之；⑶有車位者，以四坪計之為108元；⑷店鋪計算
為總建坪數乘27元後再乘0.45。後經歷年區分所有權人會議
決議，自84年9月1日後管理費之收取方式為：住戶部分每坪
40元，依據系爭大廈廣告文宣上所載坪數來計算徵收；店鋪
部分因1樓之店舖與2樓合為1戶（2樓無獨立出入口，須由1
樓進出），且未使用公共設施，管理員亦無需代為收信，故
決議不以坪數計算，而每戶每月收取管理費600元等情，業
據原告提出系爭大廈某年10月份管理委員會書面報告影本1
份（下稱前決議）、系爭大廈住戶管理繳費明細表、系爭大
廈住戶及店鋪於104年9月至105年12月間繳費收據共12紙、
新費計算管理費繳費明細表影本為證（本院卷二第35-37、
56-57、66頁）。被告雖否認原告提出上開資料為真，前決
議亦未載明開會年份，然查：原告如欲捏造上開資料，應會
將開會年份、日期均捏造完全，當不致提出如卷附之手寫資
料。由前決議所附說明內容觀之，係分別就管理委員會改選
事宜、管理費收支情形（附明細）、與管理公司解約、新聘
管理員、清潔員之人數、薪資福利及支出、每戶每月可節省
之公共費用金額、公共用電項目及分攤方式、新行管理費計
算方式等事項為記載，包括管理費收支明細之內容項目、金
額均繁瑣詳細，符合一般民間記帳習慣。自該流水帳日期、
內容以觀，該明細表之記載始於81年5月「每戶預收管理費
6000元x85戶」，結束於10月4日「管理費購電話簿一本」，
其中管理費部分最後收取至9月份（本院卷二第29-30頁），
可知該明細表應係81年5月至10月4日間之管委會收支，核與
前決議第1頁載明10月份委員會書面報告相符，且決議內容
說明三中亦提及「1.本大廈所有住戶合計84戶（含店鋪）於
81年5月由巨園建設公司完工交屋，所有住戶均繳交6,000元
之管理費，連同地下室一半為建設公司所有，總收入為510,
000元（6,000元x85戶）。本委員會成立後，同建設公司於
七月底移交管理費，實收262,237元」等語（本院卷二第28
頁），亦與系爭建物登記謄本所載建築完成日期80年12月11
日、81年1月6日取得使用執照等時序相符（本院卷一第185
-186頁、卷二第65頁），應非臨訟捏造。而原告提出之新費
計算管理費繳費明細表所載各戶坪數，不僅與系爭大廈廣告
文宣相符，將上開坪數小數點以下四捨五入計算後，亦與系
爭大廈住戶於104年9月至105年12月間繳費收據相符（本院
卷二第26、35-37頁）；且依原告提出之84年後系爭大廈住
戶管理繳費明細表可知，店鋪部分1樓雖未記載管理費用，
然2樓部分全部一律為600元（有車位另加收150元），可見
系爭大廈3樓以上住宅自104年5月起至105年12月止之管理費
確以每坪每月40元計算，另2樓部分管理費計算標準並非依
照住宅之標準計算，又自原告提出之店鋪部分管理費收據亦
可知，無論以1樓名義或2樓名義，繳納之管理費均為600元
，此亦與原告前開主張相符。本院審酌原告雖因滅失而無法
提出104-105年間有關管理費決議之區分所有權人會議紀錄
，然系爭大廈住戶及店鋪（扣除被告買受部分）多達84戶，
若非經區分所有權人會議決議，當無可能所有住戶均按此計
算方式如數繳納，堪信原告提出之上開文件及關於管理費計
算方式之主張為真實。被告空言辯稱一樓店鋪免收管理費，
二樓為住宅收取600元管理費云云，顯與前開書證內容不符
，被告未提出任何證據以實其說，自無可採。
⒉原告主張被告應以住宅標準徵收管理費，被告則抗辯系爭建
物為店鋪。本院審酌被告買受之系爭建物，於登記謄本上登
記之主要用途分別為辦公室及商業用（本院卷二第185-186
頁），且系爭建物有獨立出入口、並未使用電梯之公共設施
等節，與系爭大廈1+2樓之店鋪相似，不應依住宅之管理費
徵收標準計算應納之管理費。惟上開1+2樓之店鋪，於系爭
大廈之廣告文宣上所載坪數係介於50.77～69.72坪（本院卷
二第25頁），系爭建物雖為商業及辦公用途，實際面積卻達
317坪，於廣告文宣上記載之面積亦為其他店鋪4.75倍～6.5
2倍（系爭建物於廣告文宣中係記載為店‧超市【地下樓】
：使用面積319.53坪、公共面積11.66坪，合計331.19坪）
，被告亦自承系爭建物20餘年來未曾繳納管理費（本院卷二
第48頁背面），是原告主張上開店鋪管理費每戶600元，係
系爭大廈之區分所有權人會議針對1+2樓店鋪決議而成，不
包括被告所有之系爭建物部分乙情，應屬可採。系爭大廈之
區分所有權人會議既從未就系爭建物部分變更管理費徵收標
準，自應依照系爭大廈81年成立管委會時通過之前決議內容
，即店鋪管理費計算應以住宅管理費每坪乘以0.45計算原告
應繳納之管理費。而系爭大廈廣告文宣上雖記載被告買受部
分面積為331.19坪，然被告實際買受之面積換算後為317坪
，此為兩造所不爭（本院卷二第61頁），是被告自104年5月
起至105年12月止，每月應繳納之管理費應為5,706元（計算
式：317坪x40元/坪x0.45＝5,706元/月），共積欠20月之管
理費共114,120元（計算式：5,706元/月x20月＝114,120元
），原告請求於此範圍內為有理由，逾此範圍則屬無據，不
應准許。
㈢、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1
項前段、第203條定有明文。又區分所有權人或住戶積欠應
繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達
相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管
理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓
大廈管理條例第21條亦有明文。本件原告請求被告給付管理
費，係以支付金錢為標的，本件被告所積欠之管理費既已逾
2期以上，復經原告定相當期間催告後（岡簡調卷第12頁）
，迄仍未給付。則原告請求被告給付自支付命令送達翌日即
106年1月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為
有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例第21條及住戶規約之
法律關係，請求被告應給付管理費114,120元，及自106年1
月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，
應予准許；逾此範圍為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結
果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如以主文第3項所示金額為原告預供擔保，得
免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年1月31日
屏東簡易庭法官麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月31日
書記官潘豐益
附表
┌─────────────────────────┬─┬─────┬──────┐
│編│土地坐落│地│面積│權利│
│├───┬────┬───┬───┬──────┤├─────┤│
│號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│
├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤
│1│屏東縣│屏東市│萬年││1137│建│2304.00│10000分之166│
│├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤
││備考││
└─┴───┴──────────────────────────────────┘
┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐
│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│
│││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│
││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││
│││建物門牌│料及房││要建築材料││
│號│││屋層數│合計│及用途│範圍│
├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤
│1│4052│屏東縣屏東市萬│7層鋼│地下一層：491.02││全部│
│││年段1137地號│筋混凝│合計：491.02│││
│││--------------│土造內││││
│││武順街42號底層│之地下││││
│││一樓之一│一層││││
│├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤
││共有│萬年段4055建號（378.56平方公尺）、持分1000分之15│
││部分│萬年段4056建號（587.54平方公尺）、持分1000分之15│
│││萬年段4057建號（1232.09平方公尺）、持分1000分之15│
│││萬年段4058建號（295.46平方公尺）、持分1000分之15│
│││合計37.40平方公尺（小數點後2位以下四捨五入）│
├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤
│2│4053│屏東縣屏東市萬│7層鋼│地下一層：481.57││全部│
│││年段1137地號│筋混凝│合計：481.57│││
│││--------------│土造內││││
│││武順街42號底層│之地下││││
│││一樓之二│一層││││
│├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤
││共有│萬年段4055建號（378.56平方公尺）、持分1000分之15│
││部分│萬年段4056建號（587.54平方公尺）、持分1000分之15│
│││萬年段4057建號（1232.09平方公尺）、持分1000分之15│
│││萬年段4058建號（295.46平方公尺）、持分1000分之15│
│││合計37.40平方公尺（小數點後2位以下四捨五入）│
└─┴──┴──────────────────────────────────┘