臺灣士林地方法院92年度簡上字第39號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院92年簡上字第39號民事判決

裁判日期：民國93年06月15日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決九十二年度簡上字第三九號
上訴人甲○○被上訴人乙○○○訴訟代理人 張旭業 律師當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十一日本院內湖簡易庭九十一年度湖簡字第五二三號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年六月一日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人向其承租坐落台北縣汐止市○○路○○巷○○號之房屋，雙方約定為不定期租賃，租金每月新台幣（下同）六千元，詎上訴人自民國八十九年二月起即未再給付租金，被上訴人先於八十九年七月七日以汐止南昌郵局第五一四號存證信函催告上訴人於八十九年八月三十一日前清償欠租並返還系爭房屋，遭上訴人拒絕支付，嗣再委請律師發函催告上訴人，限其於文到七日內支付租金，逾期不為，即以該函為終止租約之意思表示通知，上訴人已於九十一年一月十七日收受前揭律師函，然仍未依限支付積欠之租金，兩造間租賃契約業因上開終止租約之意思表示而於九十一年一月二十四日消滅，為此，爰依租賃物返還請求權及民法第七百六十七條之規定，請求上訴人將系爭房屋返還被上訴人，並給付自八十九年二月起至九十一年一月二十四日止之租金共十三萬八千元，及自九十一年一月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原審判決上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，並就該部分酌定相當之擔保金額分別為假執行及免為假執行之宣告，惟駁回被上訴人請求上訴人給付欠租及其利息部分，並該部分假執行之聲請，被上訴人就其敗訴部分，並未聲明不服，故該部分應已確定，另就上訴人提起上訴部分，則聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：㈠上訴人於八十三年十月十一日向被上訴人承租上開房屋時，已交付一萬元之押租金，主張以該押租金抵償租金。㈡被上訴人於八十六年三月二十五日向上訴人借款十萬元，約定月息三分，計算至八十九年六月間共計積欠本金及利息二十一萬六千元，上訴人主張以其中之十萬元扣抵租金。㈢系爭房屋於八十七年間因受瑞伯颱風侵襲致屋頂塌下，上訴人僱工修建所支出之修繕費用五萬元，應由被上訴人支付，上訴人因認上開借款利息債權及修繕費用已足夠抵扣租金，故自八十九年二月起即未再付租，並以台北郵局第三九支局一四六八號存證信函覆知被上訴人以積欠之借款利息抵付租金，故上訴人並無積欠租金之情事；且系爭房屋自八十七年十月十七日遭瑞伯颱風侵襲後，即無法居住使用，被上訴人迄今均未修繕，自應認上訴人自八十七年十月十七日起，即無給付租金之義務，是被上訴人以上訴人積欠租金為由，終止系爭租賃關係，應不合法。㈣系爭房屋因遭瑞伯颱風侵襲受損而無法居住使用，上訴人遂另租房屋，所支出之租金三十六萬元應由被上訴人負擔。又瑞伯颱風之補助款，本應由上訴人領取，然被上訴人之媳婦 黃碧珠 竟詐領上訴人所應得之補助款三萬五千元，上開部分上訴人均主張與租金抵銷。㈤被上訴人至今仍積欠上訴人借款及各項應賠償之費用共計六十二萬二千五百元，又擅自更改水電費通知單地址，致系爭房屋遭斷水斷電，影響上訴人之權益，被上訴人請求上訴人返還系爭房屋，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠上訴人向被上訴人承租系爭房屋，雙方約定為不定期租賃，租金每月六千元，上訴人自八十九年二月起即未再給付租金。㈡上訴人於承租系爭房屋時，已交付被上訴人一萬元之押租金。
四、本件兩造之爭點為：被上訴人終止系爭不定期租賃契約是否合法？茲析述如下；㈠按不定期房屋租賃之承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上者，
出租人得收回其房屋。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，土地法第一百條第三款及民法第四百四十條第一項分別定有明文。
㈡本件被上訴人主張上訴人自八十九年二月起，即未再給付租金，經被上訴人先於
八十九年七月七日以汐止南昌郵局第五一四號存證信函催告給付租金，上訴人屆期並未支付，被上訴人嗣於九十一年一月十五日再委請律師發函催告上訴人，限其於文到七日內支付租金，逾期不為，即以該函為終止租約之意思表示通知，上訴人已於九十一年一月十七日收受前揭律師函，然仍未給付租金等情，固為上訴人所不爭，並有存證信函、律師函、郵局掛號回執影本各一件在卷可稽，惟上訴人以前揭情詞置辯。經查：
⑴系爭房屋自八十九年十一月一日遭象神颱風侵襲後，即毀損而不堪使用，該毀損
之情況雖非不能修復，惟被上訴人迄未進行修繕，故自上開時間起，上訴人即無給付租金之義務，此部分事實之認定及法律之適用，本院所持見解均予原判決相同，茲依民事訴訟法第四百五十四條第二項之規定，引用原判決訴訟標的及理由要領欄第八項之記載。至上訴人雖於上訴理由中主張系爭房屋早於八十七年十月十七日瑞伯颱風來襲時，即已毀損不堪使用，故其應自八十七年十月十七日起免除給付租金之義務云云，並提出房屋毀損照片十九幀為證，然被上訴人對此均予否認，觀諸上開照片右下角所顯示之拍攝時間均為九十一年六月二十一日，且上訴人於原審亦自承該照片係於上述時間所攝（見原審卷第一０二頁言詞辯論筆錄），則單憑此事隔近四年且期間尚經歷象神、納莉颱風侵襲後所拍攝之照片，自無法證明該毀損之狀況，確係八十七年十月十七日瑞伯颱風來襲時所造成；況參以上訴人於九十一年一月三日台北郵局第三九支局第一三號存證信函中（見原審卷第三九頁），僅稱系爭房屋「因象神及納莉等二次颱風侵襲後，室內原有裝潢壁櫥及天花板等均遭受損害‧‧‧」，就瑞伯颱風所造成之毀損則隻字未提，更難認系爭房屋自瑞伯颱風時起，即已毀損而不堪使用，此外，上訴人復未能提出其他證據證明瑞伯颱風確有造成系爭房屋毀損之情形，其主張自八十七年十月十七日起即無需再給付租金云云，自不足採。
⑵再查：上訴人雖曾以八十九年七月十日台北郵局第三九支局第一四六八號存證信
函主張以①被上訴人向其借款三十萬元之「利息」二十一萬六千元②押租金一萬元③八十八年二月支出之屋頂修繕費五萬元，與其應給付之租金相互抵銷，然上開主張，除押租金一萬元部分外，餘均為被上訴人所否認，上訴人復未能就兩造確有約定借款之利息，及其確已支出修繕費五萬元等情，舉證以實其說，其空言主張以被上訴人所負上開債務與其所負租金債務相抵銷，顯不足採。
⑶綜上所述，上訴人於八十九年十一月一日象神颱風造成系爭房屋毀損前，均有給
付被上訴人租金之義務，惟其自八十九年二月起，即未繳納租金，截至八十九年六月底止，已積欠五個月租金共三萬元未支付，經以押租金一萬元抵償後，仍積欠二萬元之租金，已超過二個月之租金額，且經被上訴人於八十九年七月七日、九十一年一月十五日先後二次催告，均未清償，其以前述第一四六八號存證信函所為抵銷之主張，除押租金部分除外，亦均不可採，已如前述，揆諸前開法條規定，被上訴人以前揭律師函為終止系爭租賃契約之意思表示，自無不合。
⑷至上訴人於被上訴人依法終止系爭租賃契約後，始於原審訴訟程序中提出以①訴
外人黃碧珠應返還之補助款三萬五千元，②被上訴人應賠償上訴人另行租屋之損害三十六萬元③被上訴人應返還之借款十萬元，與其所負租金債務相抵等情，其中①、②部分，業經原判決認定不可採，本院所持理由與原判決相同，爰依民事訴訟法第四百五十四條第二項之規定，引用原判決訴訟標的及理由要領欄第六、七項之記載；另③之部分，雖經原判決認定該抵銷之抗辯成立，並因而駁回被上訴人租金之請求確定，惟該抵銷權之行使，應僅有溯及使系爭租金債務及借款債務歸於消滅之效力，對於系爭業因被上訴人合法終止而消滅之租賃關係，則不生影響，故被上訴人主張兩造間之租賃關係業於九十一年一月二十四日終止，應為可採。
⑸此外，上訴人主張被上訴人尚積欠其借款及各項賠償金共計六十二萬二千五百元
，及被上訴人於九十一年間擅自變更水電費通知單寄送地址，致上訴人無法繳納而遭斷水斷電部分，經核均與被上訴人終止系爭租賃契約是否合法無關，亦無據以主張同時履行抗辯之餘地，其執前述理由，拒絕返還系爭房屋，顯無可採。
五、綜上所述，兩造間之不定期租賃契約既已終止，被上訴人依民法第四百五十五條之規定，訴請上訴人將系爭房屋返還被上訴人，即屬有據，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並分別為准免假執行之宣告，經核並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結：本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年六月十五日
臺灣士林地方法院民事第二庭
審判長法官李玉卿法官林政佑法官馬傲霜右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十三年六月十六日
法院書記官林豐圃