裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院101年上易字第1號民事判決
裁判日期：民國101年10月05日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院花蓮分院民事判決101年度上易字第1號上訴人 顧玉珮 訴訟代理人 林國琰 被上訴人 林聖程 訴訟代理人 陳信伍 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年11月16日臺灣臺東地方法院100年度訴字第8號第一審判決提起上訴，本院於101年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）1,200,000元及自民國100年3月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠本件系爭租賃標的「 荖葉 園」，有民法第425條第1項所有權
移轉不破租賃之適用，原審及鈞院就此均未加置理，恐有適用法律不當之違誤：
⒈查系爭坐落於臺東市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）
，乃上訴人於民國98年8月6日經法院拍賣程序而購得，並於同年月22日向前手買受系爭土地上「荖葉園」暨其作物、設施等，嗣上訴人執此請求被上訴人返還系爭土地時，被上訴人遂主張民法第425條第1項之所有權移轉不破租賃，伊始繼續將系爭土地租予被上訴人至期滿為止，其後兩造間縱將原租約展延3個月，亦不過為原契約之延長，此可由雙方於98年9月17日所簽訂原租約之補充約定第3條義務自明。是以，上訴人與被上訴人間之租賃關係，既係源自前手所有人與被上訴人間，依民法第425條第1項規定之法定債之移轉而來，被上訴人對於買受系爭荖葉園所有權之上訴人，當然應負原租約所生之義務（最高法院44年台上字第30號判例、41年台上字第1100號判例、38年台上字第195號判例參照）。詎原審竟對此於原判決中絲毫不加置理，對於上訴人聲請調查前手交付荖葉園與被上訴人時之租賃物狀態究竟如何，俾供比對租約屆滿返還時有無損害差異之事實認定，亦不調查，判決中亦不交代其不予調查之理由，顯有應適用法律不予適用，應調查證據未予調查之違法。
⒉聲請鈞院傳喚系爭荖葉園之第一手承租人 顏坤松 到庭陳述，
藉此證明系爭荖葉園之本來狀態，作為認定接續承租之第二手承租人即被上訴人，接手系爭荖葉園當時之原狀。又鈞院就上開所有權移轉不破租賃之主張，於準備程序終結前雖經上訴人多次提出，亦無加以審究之意，似認兩造間之租賃關係，與民法第425條第1項之規定毫無關連，如是，請於判決中詳予敘明。
㈡縱兩造間就租賃契約為獨立關係，被上訴人對此亦有債務不履行之損害賠償責任：
⒈按「甲方租予乙方土地時，土地上原已存在之荖葉農產品、
棚架、防風網及其他相關農業設施等，均一併租予乙方使用，不另計租金，若有損壞應由乙方負責維修，約滿後原狀交還甲方」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」分別為土地租賃契約書第3條、民法第455條所明訂，故被上訴人負有保持系爭「荖葉園」之生產狀態，以原狀交還上訴人之義務甚明。經查被上訴人於100年3月1日，原審勘驗筆錄上即曾自認作物存活率「大約五成左右」；原審準備程序被上訴人之訴訟代理人亦曾陳稱：「…因為今年冬天特別冷，所以荖葉才有三成的不可抗力死亡率」；鈞院101年4月10日準備程序專家證人 陳榮孝 證稱：「有明顯的差異。後面的照片雜草比較多，而且荖葉的生長狀況不好，存活率有減少。」；被上訴人與上訴人之訴代電話通話錄音：「因為我落藤，我也不願意這樣啊！」、「…遇到下雨牽下去那麼大區，時間剛好遇到下雨，那邊會細菌會感染，因為剪下去傷口是新的，現在下雨後會感染會死去。…」、「你若以八分地的人，比如八分地的人，剩不到一分地的欉，你要相信嗎？」、「你若再來我帶你去看別人的，都只剩下竹子，都只剩塑膠管而已，嘿嘿。」；被上訴人之訴訟代理人自認：「…最主要就是說我們並不否認荖葉有這個死亡的情形」；被上訴人於101年8月7日準備程序到庭陳稱：「但是因為落藤的關係，加上剛好碰到下雨天會有病菌，我當時也跟上訴人通過電話，當時的死亡率約在三成左右…」，在在可證系爭土地於上訴人交付予被上訴人，迄至被上訴人返還止，確有可歸責於被上訴人之事由致損害發生。所餘問題，僅不過就其損害之程度、損害發生之原因，各有說詞罷了。請鈞院按民事訴訟法第222條第2項，本件各該證據證明上訴人確受有損害，審酌一切情況，依所得心證定其數額。
⒉原審於100年3月1日委託之「元一不動產」估價師事務所估
價報告書內容，不足憑採；臺灣臺東地方法院97年度執字第787號強制執行事件委託之「廉誠不動產估價師事務所」估價報告書內容有誤，就兩報告書內容扞格之處，說明如下：⑴系爭廉誠報告書之農作改良物估價報告書，以種植面積約佔
總土地面積之一半作為推估種植總株數之基礎，與原審命臺東地政事務所會同兩造赴系爭荖葉園現地複丈、測量後所得實際面積不合，是廉誠報告書所載系爭荖葉園涵蓋面積範圍，即屬有誤。
⑵廉誠報告書及元一報告書中，關於荖葉農作改良物每株之客
觀價值，係以臺東縣「辦理徵收土地農林作物遷移補償費查估基準」為其估價基礎，經查廉誠報告書於第伍項欄中記載所示：「勘估標的於價格日期實勘時，土地上種植有荖葉…，株高1.2米以上，…每株按120元計價」，明顯違背「補償費查估基準」所定「1.2公尺以上至2.2公尺應以每株135元核算其客觀價值之規定；元一報告書則於其農作物現況分析表中清楚記明勘估情況之樹齡大小為「中」，但於鑑估單價時竟擅改為「135」，亦明顯違背「補償費查估基準」所定樹齡為「中」者，其每株客觀價值應以30元核算之標準。⑶廉誠報告書勘估系爭荖葉園每十公畝之原種植密度「約3000
株」；元一報告書則於其第伍項特別記載事項欄中清楚記明「…土地上種植荖葉，管理普通，存活率約七成…」，則依元一報告書計算，每十公畝之剩餘存活株樹應為2100株（3,000×70％＝2100），系爭荖葉園經複丈測量之面積既為105
91.49平方公尺（即10.59149十公畝），則剩餘之存活總株數應為22,242株（2,100×10.59149＝22,242）。豈料元一報告書竟憑空無端以違背樹齡為中者應以每株30元計價，已如前述，恣意改以每株135元估價，茲又憑空增加存活總株數，致令「元一報告書」對係爭荖葉園之估價結果陡然高漲，則元一報告書之內容，能無蹊蹺？⑷再查，據元一估價師 邱俊元 於100年3月1日勘驗筆錄之陳述
，與被上訴人之陳述相較，元一估價師邱俊元所述「現在不用農藥」說法，脫離農業背景；所述「利用草來蒸發水份」無農業常識，不足為採。且被上訴人亦曾自認作物的存活率約為五成左右，然元一報告書竟仍以七成存活率為估價，將存活總株數大量灌水，藉以降低應賠償之金額。綜上以觀，元一估價師到系爭荖葉園勘估僅僅不逾30分鐘，所為之上開錯誤認定，鈞院自應依最高法院79年台上字第540號判例意旨與民事訴訟法第279條第1項規定，認存活率應僅五成為實情。
㈢爰就租賃關係存在期間所生之損害計算如下：
⒈上訴人交付系爭荖葉園與被上訴人時，荖葉園作物之價值：
⑴種植面積：10.59149十公畝（即臺東地政複丈後系爭荖葉園之實際面積）。
⑵勘估種植密度：3,000株（每十公畝，即廉誠報告書之勘估結果）。
⑶荖葉總種植株數：31,774株（即10.59149×3000＝31,774）。
⑷每株客觀價值：135元（即按補償費查估基準株高1.2米以上所列之價值）。
⑸荖葉農作物交付與被上訴人時之總價值：4,289,490元（即31,774×135＝4,289,490）。
⒉被上訴人返還系爭荖葉園與上訴人時，荖葉農作物之殘餘價值：
⑴種植面積：10.59149十公畝（即臺東地政複丈後系爭荖葉園之實際面積）。
⑵五成存活率計算之種植密度：1,500株（即3,000×50％＝1,500）。
⑶荖葉存活總株數：15,887株（即10.59149×1,500＝15,887）。
⑷存活每株客觀價值：30元（即按補償費查估基準樹齡「中」所列之價值）。
⑸荖葉農作物返還與上訴人時之總價值：476,610元（即15,887×30＝476,610）。
⒊上訴人所受之損害：3,812,880元（即4,289,490-476,610＝
3,812,880）。今本於民法第227條加害給付之不完全給付損害賠償請求權、同法第432條第2項前段之承租人違反保管義務損害賠償請求權為基礎，請鈞院判決如上訴聲明。
三、證據：除援用原審提出者外，補提：99年12月中之電話錄音譯文、100年3月間之電話錄音譯文、前開電話錄音光碟片；100年2月24日之電話錄音譯文、100年3月2日之電話錄音譯文、100年2月24日、100年3月2日電話錄音光碟片；買賣契約書影本、補充筆錄影本；農委會農業藥物毒物試驗所報告影本及農委會「寒害災害潛勢資料」影本各1份為證；並聲請傳喚證人顏坤松及陳榮孝到庭作證及請求再次履勘系爭荖葉園現場。
乙、被上訴人方面：
一、答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠本件兩造爭點在於系爭荖葉園之價值，上訴人於98年9月17
日出租並交付予被上訴人後，至被上訴人於100年2月28日返還時，有無減損？⒈系爭荖葉園於97年間經法院拍賣，上訴人拍得系爭荖葉園，
於98年9月17日出租並交付予被上訴人，當時原審執行處曾依法鑑價如下：臺灣臺東地方法院97年度執字第787號強制執行事件囑託廉誠不動產估價師事務所出具之農作改良物估價報告書上記載：947地號土地面積12,573.43平方公尺，種植面積約占土地面積之一半，株高1.2公尺以上，每10公畝（即1,000平方公尺）約3,000株，每株按120元計價，947地號土地農作物價格為2,263,217元（即12,573.43平方公尺÷1,000平方公尺÷2×3,000株×120元），勘查日期97年6月20日。又土地改良物估價報告書上記載：947地號土地面積12,573.43平方公尺，棚架占土地面積約二分之一，荖葉棚架重置成本為每10公畝（即1,000平方公尺）70,000元，維修良好，使用壽命可達30年，依觀察法分析，折舊為30％，價值為308,056元｛即12,573.43平方公尺÷1,000平方公尺÷2×70,000元×（1－0.3）｝，勘查日期97年6月20日。
⒉是97年6月20日時荖葉園之價值為2,571,273元（2,263,217＋308,056＝2,571,273）。
⒊原審囑託元一不動產估價師事務所出具之農作改良物估價報
告書上記載：如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分，其上之荖葉，存活率約七成，價值為3,503,115元，勘查日期100年3月1日。又土地改良物估價報告書上記載：荖葉棚架（含水泥柱及黑網），重置成本每分地（約1,000平方公尺）約75,000元，維修良好，使用壽命可達30年，依觀察法折舊為35％，價值為516,335元｛即10,591.49平方公尺÷1,000平方公尺×75,000元×（1－35％）｝，勘查日期100年3月1日。是100年3月1日荖葉園之價值為4,019,450元（3,503,115＋516,335＝4,019,450）。
⒋兩相比較，系爭荖葉園之價值在被上訴人交還給上訴人時，
其價值係增加約150萬元，此係因上訴人善盡善良管理人之注意義務，保持其生產力，始能如此，不知上訴人如何計算有120萬元之損失？上訴人應就此負舉證責任。
㈡上情懇請鈞院察核，賜為如答辯聲明之判決，至感德便。
三、證據：援用於原審所提出者。
丙、本院依職權調閱臺灣臺東地方法院97年度執字第787號清償票款民事執行案卷參辦。
理由
一、本件上訴人主張：兩造於98年9月17日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人將其所有臺東縣臺東市○○段○○○○號土地中面積約9分之部分系爭土地及其上之荖葉農產品、棚架、防風網及其他相關農業設施（下稱系爭荖葉園），一併出租予被上訴人，租金為155,000元，嗣兩造於99年11月16日簽訂土地租賃延展契約書，延展租期3個月，至100年2月28日止，展延期間租金為66,000元。查系爭租約乃承繼前手之權利義務，有民法第425條第1項所有權移轉不破租賃之適用，是請求被上訴人將系爭荖葉園回復至89年12月1日交付時之原狀；縱鈞院認系爭租約為獨立於兩造間之租約，惟上訴人交付系爭荖葉園予被上訴人後迄返還時止，確有可歸責於被上訴人之損害發生，原審委託之「元一不動產估價師事務所」，與原法院97年度執字第787號強制執行事件委託之「廉誠不動產估價師事務所」之估價報告書內容有誤，經核算上訴人確受有3,812,880元之損害云云，求為廢棄原判，改命被上訴人給付1,200,000元及自100年3月1日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決。被上訴人則以：系爭荖葉園於98年9月17日出租並交付予被上訴人後，至100年2月28日被上訴人返還為止，按前開2事務所之鑑價報告書所示，其價值係增加約150萬元，並無減損之情事，核被上訴人已善盡善良管理人之注意義務，保持其生產力，是上訴人即應就其120萬元之損失盡舉證責任等語，資為抗辯。
二、經本院協議簡化兩造爭點，整理爭執與不爭執事項如下：㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造於98年9月17日簽訂系爭租約，約定由上訴人將其所有
系爭荖葉園出租予被上訴人，租期自98年9月17日起至99年11月30日止，租金為155,000元。
⒉兩造於99年11月16日簽訂土地租賃展延契約書，展延租期3
個月，至100年2月28日止，展延期間租金為66,000元，除租期及租金依土地租賃展延契約書約定外，其餘均依原訂之系爭租約約定。
⒊依系爭租約第3條約定，甲方（即上訴人）租予乙方（即被
上訴人）土地時，土地上原已存在之荖葉農產品、棚架、防風網及其他相關農業設施等，均一併租予乙方使用，不另計租金，若有損壞應由乙方負責維修，約滿後原狀交還甲方。⒋臺灣臺東地方法院97年度執字第787號強制執行事件囑託廉
誠不動產估價師事務所出具之農作改良物估價報告書上記載：947地號土地面積12,573.43平方公尺，種植面積約占土地面積之一半，株高1.2公尺以上，每10公畝（即1,000平方公尺）約3,000株，每株按120元計價，947地號土地農作物價格為2,263,217元（即12,573.43平方公尺÷1,000平方公尺÷2×3,000株×120元），勘查日期97年6月20日。又土地改良物估價報告書上記載：947地號土地面積12,573.43平方公尺，棚架占土地面積約二分之一，荖葉棚架重置成本為每10公畝（即1,000平方公尺）70,000元，維修良好，使用壽命可達30年，依觀察法分析，折舊為30％，價值為308,056元｛即12,573.43平方公尺÷1,000平方公尺÷2×70,000元×（1－0.3）｝，勘查日期97年6月20日。
⒌947地號土地面積原為12,573.43平方公尺，於100年1月7日分割出947-1地號土地後，面積減為11,049.57平方公尺。
⒍經原審勘驗並囑託臺東縣臺東地政事務所實測結果，上訴人
交付被上訴人使用收益之土地範圍，如原判決附圖所示Ａ、
Ｂ、Ｃ及Ｄ部分，各占有947地號土地、同段946地號土地、同段950地號土地及同段946-1地號土地之部分，占有部分面積分別為7,625.72平方公尺、2,809.99平方公尺、31.49平方公尺及124.29平方公尺，合計10,591.49平方公尺。
⒎原審囑託元一不動產估價師事務所出具之農作改良物估價報
告書上記載：如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分，其上之荖葉存活率約七成，價值為3,503,115元，勘查日期100年3月1日。又土地改良物估價報告書上記載：荖葉棚架（含水泥柱及黑網），重置成本每分地（約1,000平方公尺）約75,000元，維修良好，使用壽命可達30年，依觀察法折舊為35％，價值為516,335元｛即10,591.49平方公尺÷1,000平方公尺×75,000元×（1－35％）｝，勘查日期100年3月1日。
㈡兩造爭執事項：
⒈應以前手承租人承租狀況作為基準，還是以後來98年9月17
日所書立之土地租賃契約書作為損害賠償請求之基準？⒉原審所引用之廉誠、元一不動產估價報告書是否精準？⒊系爭荖葉園之價值，上訴人於98年9月17日出租並交付予被
上訴人後，至被上訴人於100年2月28日返還時，有無減損？若有減損，其減損之價值若干？⒋系爭荖葉園之價值減損，是否因被上訴人故意或過失之不法
行為所致？是否因可否歸責於被上訴人之事由所致？是否因被上訴人未盡善良管理人注意義務保持其生產力所致？⒌上訴人得否據以請求損害賠償？金額若干？
三、本院得心證之理由：㈠按承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，租賃物有生產
力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物滅失者，負損害賠償責任；又承租人於租賃關係終止後應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態返還出租人，民法第432條第1、2項、第455條分別定有明文。次按上訴人與被上訴人間土地租賃契約書第3條約定：甲方（上訴人）租予乙方（被上訴人）土地時，土地上原已存在之荖葉農產品、棚架、防風網及其他相關農業設施等，均一併租予乙方使用，不另計租金，若有損壞應由乙方負責維修，約滿後原狀交還甲方；第6條亦謂：租期屆滿，除經甲方同意繼續出租而成立新約外，乙方應將前條施工建設所發生之改變，連同荖葉農產品、棚架、防風網及其他相關農業設施等回復原狀，將租賃標的物返還於甲方，不得藉詞推諉，亦不得以支出有益費用而增加租賃物價值為由，要求甲方補償其費用。從而，承租人即被上訴人於租賃期間應以善良管理人之注意，保管租賃物，並於租賃契約終止後，將系爭租賃標的物回復原狀返還出租人即上訴人，被上訴人若違反保管義務，致租賃物滅失或受損，對上訴人即應負債務不履行之損害賠償責任。經查上訴人主張其與被上訴人於98年9月17日簽訂系爭租約，出租系爭土地、土地上原已存在之荖葉農產品、棚架、防風網及其他相關農業設施等，約定若有損壞應由被上訴人負責維修，嗣經展延租期3個月，被上訴人應於100年3月1日將前開租賃標的物以原狀交還上訴人，為被上訴人所不否認，並經兩造合意簡化爭點列為不爭執事項，有系爭租約（見原審卷第8頁）及土地租賃展延契約書（見原審卷第20頁）影本各1份在卷可稽，堪認為真實。
㈡系爭荖葉園之回復原狀應以98年9月17日兩造書立土地租賃契約書時為損害賠償之基準：
按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。經查兩造於98年9月17日土地租賃契約書約定：「出租人顧玉珮（以下簡稱甲方），承租人林聖程（以下簡稱乙方），緣立契約人就甲方所有之土地出租予乙方一事合意如下：…二、租期約定自民國98年9月17日起，至99年11月30日止…」，稽諸前揭契約文字，核係上訴人本其所有人之地位與被上訴人重新締結一獨立於兩造間之租賃契約，而非本於民法第425條第1項法定債之移轉而生，顯無疑義；復經本院勾稽系爭新舊租約約定內容，新約除將租賃期間由「89年12月1日起至99年11月31日止」，變更為「98年9月17日起至99年11月30日止」外，租金亦由原先約定之「每分地以新臺幣壹萬元計算，租約面積共計九分合計新臺幣玖萬元整」，提高至「新臺幣壹拾伍萬伍仟元」，並就遲延給付租金增加「租金全額之百分之一為懲罰性違約金連續計罰。逾20日仍未付清租金，則契約終止，各自回復原狀，並就所生之損害負賠償責任。」之約定（見原審卷第8頁、第154至156頁），是系爭租約之重要內容均有所更易，難認渠等間為法定債之移轉關係；況觀之兩造於98年間訂定系爭土地租賃契約書，未見任何隻字片語表明將舊租約延續之字樣，與兩造於99年11月16日為延續原租約所書立之土地租賃展延契約書相較，後者於契約名稱即訂明「展延」字樣；契約內容復明白揭示「…緣就雙方於民國98年9月17日所訂之土地租賃一事，補充內容如下…三、除上開租期及租金內容外，餘雙方各應遵守事項悉照98年9月17日原訂之約定。…」（見原審卷第20頁），即屬有間，益徵兩造僅係以89年舊租約之標的，重新訂定租賃關係，顯非補充約定，自無民法第425條承受舊租賃關係之問題。從而，上訴人主張被上訴人應將系爭租賃標的物回復至89年12月1日之原狀，即嫌無據。至上訴人聲請傳喚系爭荖葉園第一手承租人顏坤松到庭，冀以證明系爭荖葉園之原狀云云，惟因兩造間系爭租賃契約為獨立關係，業經說明如前，是該項證據調查之聲請即無必要，併予敘明。
㈢系爭荖葉園之價值於98年9月17日上訴人出租並交付予被上
訴人，至被上訴人於100年3月1日返還止，俱無減損：⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。查本件上訴人主張被上訴人於租賃期間未善盡維護責任，致荖葉農作物枯萎凋零，棚架、防風網及其他相關農業設施殘破不全，上訴人因而受有120萬元之損害云云，是上訴人即應先就受有損害之事實，負舉證責任。上訴人雖以兩造98年9月17日簽訂租約時系爭荖葉園之照片（見原審卷第12至19頁）、原法院97年度執字第787號民事執行卷第72頁所附照片（見原審卷第71頁）、被上訴人之「自認」（非屬自認，詳待後述）與證人陳榮孝於本院之證詞，認其確有損害之發生。惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。又損害賠償之範圍，應以實際所受損害為衡（參見最高法院19年上字第2316號判例）。經查上訴人所提出之前開照片均僅係系爭荖葉園一隅，並非全貌，不足以據此認定系爭荖葉園於98年9月17日出租及交付予被上訴人時之價值；雖證人陳榮孝於本院審理時到庭證述：…有明顯差異，後面的照片雜草比較多，而且荖葉的生長狀況不好，存活率有減少等語（見本院卷第39頁），然亦僅係就前開照片讓證人陳榮孝表示意見，尚無由據此即為有利上訴人認定之理；再被上訴人訴訟代理人雖曾於本院言詞辯論程序表示：「被上訴人不否認說荖葉在98年上訴人交給被上訴人時，以及被上訴人在100年2月28日交還上訴人時，荖葉都有死亡的情形，至於數量，前後的廉誠不動產以及元一不動產，他們兩次都有就數量記載的非常清楚。第二點，就是說上訴人主張是說我們交還給他的時候，荖葉有大量的死亡，然後造成他們的損害，但就上開兩個不動產估價事務所所作的估價，並非如此，…『最主要就是說我們並不否認荖葉有死亡這個情形』」等語（見本院卷第76頁），綜合其前後陳述意旨以觀，核係否認上訴人就系爭荖葉園受有損害，並非自認上訴人確受有損害之事實，上訴人據此而認定被上訴人已有所自認，不無誤會。又上訴人所提出兩造間電話錄音譯文內容，或被上訴人於本院復行準備程序時親自到庭陳述，均屬為維護己身權益觀點之各自表述，俱無法作為認定98年間系爭荖葉園原貌之基礎，而得認上訴人受有何損害之憑據，併予敘明。至系爭荖葉園於原法院97年度執字第787號強制執行事件曾囑託廉誠不動產估價事務所進行鑑價，核其勘查日期為97年6月20日，與上訴人出租及交付予被上訴人98年9月17日時已相差年餘，亦不足以據此認定系爭荖葉園於98年9月17日出租及交付予被上訴人時之價值，是上訴人未能舉證證明系爭荖葉園於98年9月17日出租及交付予被上訴人時之價值，其主張被上訴人於租賃期間未善盡維護責任，致其受有120萬元損害云云，尚無可採。
⒉退步言之，縱以97年6月20日原法院97年度執字第787號強制
執行事件囑託廉誠不動產估價師事務所之鑑價額作為系爭荖葉園於出租及交付予被上訴人時之價值，惟核其所出具之農作改良物估價報告書與土地改良物估價報告書上所示，947地號土地農作物價格為2,263,217元，荖葉棚架價值為308,056元，是上訴人於出租及交付予被上訴人系爭荖葉園時之價值合計為2,571,273元（計算式：2,263,217＋308,056＝2,571,273）；相較於原審囑託元一不動產估價師事務所，於100年3月1日會同兩造至現場履勘鑑定系爭荖葉園，認系爭荖葉價值為3,503,115元；荖葉棚架（含水泥柱及黑網）為516,335元，合計4,019,450元（計算式：3,503,115＋516,335＝4,019,450），前後系爭荖葉園之價值尚且增加1,448,177元，此有上開2鑑價公司函覆之農作物改良物估價報告書與土地改良物估價報告書及原審勘驗測量筆錄各1份附卷可佐（見原法院97年度執字第787號卷一第62至82頁、原審卷第56至64頁、第111至121頁），堪以採認。是以，依此標準計算，上訴人實際上即無受有任何損害，其所主張債務不履行之損害賠償，顯屬無據。至上訴人於101年2月8日本院行準備程序時，雖請求再次前往現場履勘，惟系爭荖葉園現場不僅已據原審於100年3月1日前往履勘詳實，並攝有照片附卷，嗣並委請臺東縣臺東地政事務所地政人員實施測量，製有複丈成果圖存卷可考，且查該荖葉園於履勘當日並已交還上訴人訴訟代理人受領，迄其向本院聲請再次履勘現場之時間，亦相隔近年，當無法呈現斯時之現況，自無再行履勘現場之必要，亦併敘明。
⒊就此上訴人雖抗辯廉誠不動產估價師事務所與元一不動產估
價師事務所出具之估價報告書內容有顯然錯誤，而質疑其合理性及正確性云云。然查證人即廉誠不動產估價師事務所辦理鑑價人員陳榮孝於本院準備程序時到庭證稱：伊是農家子弟，現在父母親還在種植荖葉，所以對於荖葉多少有了解，之前是從事教職，只是從旁協助，但是從小到大都是有協助；伊依據地籍圖及航照圖，換算空地面積，再計算荖葉的存活率，另扣除農地中間之通道面積，認種植面積約佔土地面積之一半；而補償費之計算標準，1.2米株高因介於臨界點，所以用每株120元或是135元的標準都可以；基本上查估株高的基礎是做為參考，至於株高1.2米以上，未必就是135元，也有可能120元，那只是參考，並非一定為這樣的認定，還是要經過實地的查估來認定，如果伊認為比較適合用120元做依據，就會用120元計價；伊當時於97年6月所做土地改良物估價報告書與農作物改良估價報告均是按合理市價作成，…伊係按照專業知識去勘驗，伊會帶GPS去定位，也會去看成長情形進行勘驗，…荖葉要定期把藤子拉下來落藤，伊去看時並非落藤季節，落藤並不會影響高度很多等語（見本院卷第37至40頁），經核證人陳榮孝本身與兩造間俱無利害關係，有從事農務之經驗，並對荖葉種植有一定程度之瞭解，渠本其合理之專業判斷系爭荖葉園之價值，並無違背證據法則，尚屬可採；而臺東縣政府頒佈之作物補償標準株高、補償價額等均僅為鑑定價額參考，鑑定人仍得依實地查估之情形而為認定，上訴人憑此推斷鑑定報告書計算錯誤，容有誤解；上訴人既然無法提出更有利之證據證明系爭荖葉園之價值確實有別於前開2鑑定報告所認價額，自仍應以前揭估價師事務所所為鑑定結論，作為計算本件系爭荖葉園之價差標準，而依此前後鑑價之結果，系爭荖葉園之價值於被上訴人交還上訴人受領時，顯然不減反增，並無上訴人所指蒙受巨額損失之情形，是上訴人前開所為被上訴人有故意或過失未盡善良管理人責任，有可歸責於被上訴人之事由，致其受有損害之主張，即非足取。
四、綜上所述，本件上訴人主張其本於系爭租約第3條約定、民法第227條、第432條第2項、第455條及第184條第1項前段之規定，請求被上訴人給付120萬元及自100年3月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，殊非有據。原審因而為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，末併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年10月5日
民事庭審判長法官謝志揚
法官林慶煙法官張健河以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國101年10月5日
書記官徐文彬