裁判字號：臺灣高雄地方法院98年訴字第2207號民事判決
裁判日期：民國99年04月16日
裁判案由：給付報酬
臺灣高雄地方法院民事判決98年度訴字第2207號原告大威不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 陳里己 律師
楊啟志 律師 陳勁宇 律師被告克麗斯多開發股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 吳小燕 律師上當事人間給付報酬事件，本院於民國99年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒拾柒萬元，及自民國九十七年四月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得為假執行，但被告如以新台幣柒拾柒萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落台南市○區○○段○○○○○號土地，及其上門牌號碼台南市○區○○路○○○號之房屋（下稱系爭房地）為訴外人 黃天然 所有，黃天然委由原告仲介出售，被告克麗斯多開發股份有限公司於民國97年4月22日向原告表示願意購買系爭房地，並簽訂「買賣定金收款憑證」，約定「買賣成交買方應支付成交價百分之1作為賣方仲介之服務費用」（下稱系爭仲介契約）。嗣被告與黃天然於97年4月29日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），雙方約定之價金為新台幣（下同）7,700萬元，被告並於是日將面額總計
770萬元之支票3紙交付原告保管作為定金，是被告與黃天然就系爭房地之買賣契約自已成立，原告即得向被告請求仲介報酬77萬元。爰本於前揭買賣定金收款憑證之約定及民法第568條第1項之規定，提起本訴。並聲明請求：㈠被告應給付原告77萬元及自97年4月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保為假執行宣告之判決。
二、被告則以：被告固有於97年4月29日與黃天然簽訂系爭買賣契約書，惟依系爭買賣契約附款第4條第2款之約定：「本物件現因花之鄉飯店旅館執照及公司營利登記證照變更及過戶、更名等問題，尚待處理，待解決條件成就時，本不動產買賣契約同時成立。但買方至遲應於97年5月9日作為意思表示，逾期則視為契約成立」，嗣因黃天然對於前開問題遲遲未能解決，被告遂於97年5月9日前已向黃天然為拒絕系爭買賣契約成立之意思表示，是被告與黃天然就系爭房地之買賣契約顯因停止條件未成就而未成立，依民法第568條第
2項之規定，被告自無庸給付仲介報酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地為黃天然所有，黃天然委由原告仲介出售，被告於
97年4月22日向原告表示有意購買系爭房地，並簽立「買賣定金收款憑證」，約定「買賣成交買方應支付成交價百分之
1作為賣方仲介之服務費用」，有系爭仲介契約附卷可稽（卷第7頁）。
㈡被告與黃天然於97年4月29日簽立系爭買賣契約書，雙方約
定買賣價金為7,700萬元，被告並於是日將面額總計770萬元之支票3紙交與原告保管作為定金，有系爭買賣契約書及支票在卷可憑（卷第8-15頁）。
㈢系爭買賣契約書附款第4條第2款之約定內容為：「本物件
現因花之鄉飯店旅館執照及公司營利登記證照變更及過戶、更名等問題，尚待處理，待解決條件成就時，本不動產買賣契約同時成立。但買方至遲應於97年5月9日作為意思表示，逾期則視為契約成立」。
㈣系爭買賣契約如有效成立，被告應給付與原告之仲介費用為77萬元。
四、本件兩造同意爭點為：被告是否有於97年5月9日前為拒絕系爭買賣契約成立之意思表示？茲判斷如下：
㈠按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法
第99條第1項定有明文。所謂停止條件，係限制法律行為效力之發生者，即使其繫於將來客觀的不確定事實之成否，於條件成就時發生效力，為法律行為之附款。
㈡本件系爭買賣契約附款第4條第2款之約定：「本物件現因
花之鄉飯店旅館執照及公司營利登記證照變更及過戶、更名等問題，尚待處理，待解決條件成就時，本不動產買賣契約同時成立。但買方至遲應於97年5月9日作為意思表示，逾期則視為契約成立」，是系爭買賣契約成立與否，乃繫諸花之鄉飯店旅館執照及公司營利登記證照變更及過戶、更名等問題是否有適當處理解決之不確定事實之發生，自係附有停止條件。惟依但書約定，「買方即被告應至遲於97年5月9日作為意思表示，逾期視為契約成立」，該所謂「作為意思表示」，被告自承係指「假使賣方至遲於97年5月9日前未將證照等問題處理完畢，而買方不願意購買，應向賣方為拒絕購買之意思表示」（卷第43頁），據此，縱上開雙方約定之停止條件未成就，但如被告於97年5月9日前未向原告為拒絕購買之意思表示，系爭買賣契約仍屬有效成立，而該意思表示之有無，自應由被告負舉證責任。
㈢被告雖抗辯因黃天然對旅館執照等問題遲未能解決，遂於97
年前為意思表示，是系爭買賣契約已因停止條件未成就而不發生效力，嗣後黃天然有透過原告公司之職員戊○○提出新邀約，並透過訴外人乙○○記錄協商過程，可見系爭買賣契約已確實因停止條件未成就等語，並提出原告不爭執其真正之同意書及台南花之鄉銷售及簽約、協商事項及流程（下稱系爭協商紀錄）為證（卷第32、34-36頁）。然觀之該同意書內容，第一行載明係「買賣契約書附款內容」，當事人欄下方更記明「雙方同意作為『原買賣契約』內容之附款條件」，可見並非雙方簽定之新約，而係在原應處理之旅館執照等事項尚未完成之情形下，系爭買賣契約如何適切履行之協商方案，此由該同意書並未經雙方簽名確認，即可明瞭。是被告以該同意書執為前有為拒絕承買系爭房地意思表示之憑證，尚嫌無據。
㈣又觀之系爭協商紀錄所載，在97年5月9日前僅有同年月5
日及7日2筆紀錄，未有被告為任何拒絕購買系爭房地意思表示之文字。反而於97年5月16日記載「丁○○與賣方黃董聯絡，希望是否能先租，待執照出來後再買，結果賣方沒答應」等詞，則若系爭買賣契約早於97年5月9日前因被告表示拒絕承買而未成立，丁○○豈會要求先承租不買，而賣方又有何權利拒絕答應？ 益徵 被告抗辯於97年5月9日前有以口頭方式為拒絕購買系爭房地之意思表示云云，難以採信。㈤證人丁○○雖到庭證述「97年5月9日前有打電話向原告代
表戊○○說這個東西美國有顧慮，可能美國方面不會同意」等語（卷第73頁），惟姑先不論戊○○是否有權代理系爭買賣契約之當事人黃天然受理該意思表示，即依丁○○所述內容，亦不足以認定已有明確拒絕購買系爭房地之意思。且丁○○另證稱「（問：97年5月9日之後就系爭房地處理過程，是否曾經就系爭房地重新議價？）答：重新議價好像沒有。（問：事後雙方處理過程，重點是否在解決更名、執照申請及系爭買賣契約如何履行的問題？）答：對。」足見被告未於97年5月9日前向黃天然或原告為拒絕購買系爭房地之意思表示，事後協商過程均在盡力解決更名、執照取得等問題，以促使系爭買賣契約能切實履行。準此，被告抗辯有於97年5月9日前為拒絕購買系爭房地之意思表示云云，即非可採。
五、綜上所述，被告既未於97年5月9日前為拒絕購買系爭房地之意思表示，系爭買賣契約即屬有效成立，而依系爭仲介契約，原告得請求系爭買賣契約價金百分之1之報酬77萬元一情，為被告所不爭執，則原告請求被告如數給付，及自97年
4月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請假執行或免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額後准許之。至兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年4月16日
民事第三庭法官李嘉益以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年4月19日
書記官陳瓊芳