裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第784號民事判決
裁判日期：民國100年11月18日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第784號原告 黃雅雯 訴訟代理人 李志雄 律師被告 張金樹
張儀玲 張完慶 張沂清 陳韻年 張珉碩 張珉鉅 上列七人共同訴訟代理人 張靜怡 律師上列七人共同複代理人 魏平政 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張金樹、張完慶應將坐落臺北市○○區○○段三小段二七六之一地號土地上（即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○巷○號）如附圖所示編號A部分（面積二十七平方公尺）之建物拆除，並將占有之土地返還予原告。
被告 張儀鈴 、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅應自坐落臺北市○○區○○段○○段二七六之一地號土地上（即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○巷○號）如附圖所示編號A部分（面積二十七平方公尺）之建物中遷出。
被告應連帶給付原告新臺幣捌拾伍萬柒仟捌佰參拾玖元，及自民國九十九年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一００年一月一日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告新臺幣拾捌萬陸仟玖佰捌拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張金樹、張完慶負擔百分之五十，由被告張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項部分，於原告以新臺幣柒佰壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰參拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查原告起訴時，原聲明：「㈠被告張金樹、張儀鈴、張完慶應自坐落台北市○○區○○段三小段276-1地號土地（下稱系爭土地）上如附件附圖著色部分所示面積約34平方公尺（以實測為準）門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號之建物（下稱系爭建物）遷出，被告張金樹應將上開附件附圖著色所示部分建物拆除，並與被告張儀玲、被告張完慶將上開附件附圖著色所示部分土地面積約34平方公尺（以實測為準）返還原告。㈡被告應自民國89年1月28日起至返還土地之日止，按年連帶給付原告新台幣（下同）2,943,21元。....」（見本院卷第2頁原告起訴狀）。之後經本院囑託台北市大安地政事務所測量系爭房屋實際占有系爭土地之面積後，原告嗣於100年2月23日具狀變更其訴之聲明為：「㈠被告張金樹、張完慶、張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅應自坐落台北市○○區○○段三小段276-1地號土地上如附圖所示A面積27平方公尺門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號之建物遷出，被告張金樹、張完慶應將上開附圖所示A占用部分建物拆除，並與被告張儀玲、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅將上開附圖所示A部分土地面積27平方公尺返還原告。㈡被告張金樹、張完慶、張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅應連帶給付原告2,312,007元，及自本狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。暨自100年1月1日起至遷該返還坐落台北市○○區○○段二小段276-1地號如附圖所示A部分面積27平方公尺土地之日止，依當年期公告地價年息百分之10計算之金額，按年連帶給付原告。....」（見本院卷第110頁至第111頁原告追加起訴暨更正聲明狀第2、3頁）。經查，原告追加被告張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅及更正訴之聲明之事實，均為該等被告是否無權占有原告所有之系爭土地，而原告得否請求該等被告自前該建物遷出，並將占用前開土地之建物拆除，將土地返還予原告。其原訴與追加被告暨更正訴之聲明之基礎事實同一，揆諸前開規定，自屬合法，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）本件系爭土地經原告買受並於89年1月28日登記為所有權人時，被告張金樹、張完慶所有之系爭建物其一部分（如附圖所示編號A部分），即無權占用原告所有系爭土地面積27平方公尺，被告張金樹、張完慶、張儀玲共同設籍居住於未保存登記之系爭建物內，而被告張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅等四人，其中被告張沂清、陳韻年為夫妻，均設籍於系爭建物，且均已成年，即難謂係基於占有輔助人之身分居住於系爭建物中，亦與被告張金樹、張完慶、張儀玲構成共同無權占用原告所有系爭土地。因此原告自得請求被告張金樹、張完慶拆屋還地，並請求被告連帶給付原告相當租金之不當得利，暨按年賠償之損害金。爰依民法第767條、第184條、第185條、第179條規定，請求被告張金樹、張完慶應將系爭土地上如附圖所示編號
A部分（面積27平方公尺）之建物拆除，並將占有之土地返還予原告，被告張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅，應自系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積27平方公尺）之建物中遷出，並連帶給付原告相當租金之不當得利，暨按年賠償之損害金等語。
（二）並聲明：㈠被告張金樹、張完慶、張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅應自坐落台北市○○區○○段三小段276-1地號土地上如附圖所示A面積27平方公尺門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號之建物遷出，被告張金樹、張完慶應將上開附圖所示A占用部分建物拆除，並與被告張儀玲、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅將上開附圖所示A部分土地面積27平方公尺返還原告。㈡被告張金樹、張完慶、張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅應連帶給付原告2,312,007元，及自本狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。暨自100年1月1日起至遷讓返還坐落台北市○○區○○段二小段276-1地號如附圖所示A部分面積27平方公尺土地之日止，依當年期公告地價年息百分之10計算之金額，按年連帶給付原告。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
（一）被告張金樹、張完慶辯以：系爭建物所有權係屬渠二人所有，被告張儀玲僅為設籍於系爭建物之戶長，系爭建物早在36年前即已存在，被告張金樹、張完慶之祖父 張火灶 早於35年以前即於系爭土地上耕作，並與當時之地主 李延修 簽訂租地契約書。原告取得系爭土地係遲於89年1月13日，顯見原告係晚被告所有系爭建物存在多年後始取得系爭土地，是原告取得系爭土地時，應早已預知被告之系爭建物存在，是依民法第425條之1規定，被告就系爭建物占用系爭土地之部分，對原告即有法定租賃權之存在。又原告起訴請求原告拆屋還地及給付不當得利係屬權利濫用，因被告所占用原告之土地部分，係屬系爭建物之重要結構，若逕予拆除，顯然破壞系爭建物之結構安全及完全之使用，本件告僅占用原告所有土地之一部分，但在衡量原告因權利行使所能取得利益時，仍應以原告若能保全系爭土地之完整時所能取得之利益決之。再者，系爭土地面積合計達52平方公尺，其整體土地形狀，呈狹長型，從周邊位置觀察，系爭土地其他周圍部分均為他人之建物，後方則有國有財產局之土地，已標售出去，有承購人所築之圍牆，左右兩側復有為第三人所有之土地、建物阻擋，系爭土地現為一無適當對外通行道路之袋地，衡諸一般經驗法則，系爭土地難為通常之規劃利用，且原告並未提出任何將來積極利用計畫，堪認原告關於系爭土地為權利行使上，其所得利益係以冀希出售系爭土地予他人所得價金，為其主要甚或唯一之預期。而原告索回上開遭占用之土地，須拆除被告二人所有二層樓之房屋牆壁，其結果原告無所得利益，被告卻所受損害甚大，原告顯有權利濫用之情形。是以原告依無權占有之法律關係，請求被告拆屋還地即屬無據，應予駁回。
（二）被告張儀玲則以：其雖有居住在系爭房屋，但系爭房屋與其無關，是其父親即被告張金樹及叔叔即被告張完慶在處理等語置辯。
（三）被告張儀玲、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅則以：除被告張金樹、張完慶之外，其餘被告都是占有輔助人，認為原告請求當事人不適格，且系爭276-1地號之土地是27
6地號之法定空地，違反當初建築契約，原告以就該法定空地有使用權，起訴請求被告應將占用系爭土地返還，應屬欠缺權利保護要件，所以不該當原告受有損害之條件，如果鈞院仍認被告應負擔不當得利責任，被告即主張超過
5年部分已罹於時效等語，資為抗辯。
（四）並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）本件系爭土地經原告買受並於89年1月28日登記為所有權人時，被告張金樹、張完慶所有之系爭建物其中一部分（如附圖所示編號A部分），即占用原告所有系爭土地面積27平方公尺。
（二）被告張金樹、張完慶、張儀玲、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅等7人，均實際居住並設籍於系爭建物。
四、得心證之理由：本件原告起訴主張被告張金樹、張完慶所有系爭建物其中一部分（如附圖所示編號A部分），及實際居住並設籍於系爭建物之被告張金樹、張完慶、張儀玲、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅等人，均無權占用原告所有系爭土地面積27平方公尺，是以原告請求被告張金樹、張完慶應將占用系爭土地如附圖所示編號A部分之建物拆除，並將占有之土地返還予原告，被告張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅，應自系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積27平方公尺）之建物中遷出，並連帶給付原告相當租金之不當得利，暨按年賠償之損害金等語，為被告所否認，並以上開情詞置辯，則本件所應審究者厥為：㈠被告是否無權占用原告系爭土地？本件有無民法第425條之1推定租賃關係之適用？㈡原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利之損害，並請求自
100年1月1日起至遷讓返還土地之日止，依當年期公告地價年息百分之10計算之金額，按年連帶給付原告，有無理由？茲分項說明如后：
（一）被告是否無權占用原告系爭土地？本件有無民法第425條之1推定租賃關係之適用？
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。而此規範目的應係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃推定在房屋得使用期限內有租賃關係，惟此推定之結果，乃係創設而加重土地所有人之負擔，因此，解釋上應嚴格限縮於民法第42
5條之1之文意，亦即係限於「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」、或是「同時或先後讓與相異之人」之情形下，始有適用，蓋因在僅受讓時房屋或土地時，如該房屋為完成登記能移轉所有權之房屋，其於受讓時依照外觀狀態，即能發現土地上有房屋之狀況，且若房屋非屬能移轉所有權之房屋，其在轉讓之情形，本來就只能將土地所有權移轉他人，而無法將房屋所有權移轉，此與民法第425條之1規範之情形係在房屋土地能同時移轉卻只移轉一部分或移轉不同人之狀況，並不相同，況倘若一概認為屬於民法第425條之1，則反將造成不公平之情況。
2、原告主張被告張金樹、張完慶所有系爭建物無權占用原告所有系爭土地如附圖所示編號A部分（面積27平方公尺）一節，為被告所爭執，辯以：被告張金樹、張完慶之祖父張火灶早於35年以前即於系爭土地上耕作，並與當時之地主李延修簽訂租地契約書，原告於89年1月28日取得系爭土地時，早已預知被告之系爭建物之存在，是依民法第42
5條之1規定，被告就系爭建物占用系爭土地之部分，對原告即有法定租賃權之存在云云。經查，被告張金樹、張完慶雖抗辯渠等就系爭土地有租賃契約存在一節，惟被告所提之張火灶日據時期戶籍謄本記載戶籍址為「大安區育才12鄰濟南路三段67號」（附於本院卷第26頁），尚無從證明與被告張金樹、張完慶所共有之本件系爭建物屬同一戶，且被告所提之36年所簽立之租地契約書中所記載之租用地點「大安區育才里第10鄰216號」（附於本院卷第42頁），亦難證明與本件被告張金樹、張完慶系爭房屋所占用之系爭土地確屬同一，故被告張金樹、張完慶依民法第425條之1之規定，主張渠系爭建物在得使用期限內對原告有租賃關係存在一情，即非有據。
3、被告復抗辯稱：系爭276-1地號之土地是276地號之法定
空地，原告以其就該法定空地有使用權，起訴請求被告應將占用系爭土地返還，應屬欠缺權利保護要件云云。惟查，若系爭276-1地號土地為被告所稱台北市○○路○○號建物之法定空地，則土地登記簿謄本應會登載該地上建物之建號，但276地號與276-1地號土地登記謄本，僅276地號登記謄本記載「地上建物建號：共9棟」之字樣，系爭276-1地號登記謄本則無記載任何地上建物之建號，此有該二份土地登記謄本可稽（附於本院卷第192頁及第193頁）。再者，就原告所提276-1地號舊式土地登記謄本以觀（附於本院卷第194頁），該土地謄本登記次序1記載顯示，系爭276-1地號係分割自276地號，其分割日期於70年1月30日即已分割，而台北市○○路○○號大樓之使用執照係71年始核發，又系爭土地謄本上並未記載任何建號，可徵系爭276-1地號土地並非該建物之法定空地，矧系爭土地縱為法定空地，被告仍不能無權予以占用。是以被告此部分抗辯，亦屬不可採。從而，原告依民法767條規定，請求被告張金樹、張完慶拆屋還地，及請求被告張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅自系爭建物遷出，為有理由，應予准許。
4、被告張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅皆辯稱其係基於占有輔助人之角色，居住於系爭建物而占有使用系爭土地一節。惟按所謂占有輔助人，重在其對物之管領係受他人之指示，至是否受他人之指示，應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942條所指之受僱人、學徒或其他類似之關係。又主張自己係他人之占有輔助人者，應從其內部關係證明其使用系爭房屋係受他人之指示，否則難謂其為占有輔助人而為對他人判決之效力所及。債務人之子女雖與債務人住於同一屋內，如已成年且獨立生活，而無從自其內部關係證明其使用同住之房屋係受債務人指示時，即不能謂該子女為占有輔助人（最高法院87年台上字第308號判決參照）。查，被告張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅均已成年可獨立生活，是依前揭說明，渠等應舉證證明其與被告張金樹或張完慶係以永久共同生活為目的而同居一家，且家務乃由渠等管理，方能主張渠僅為受被告張金樹或張完慶指示而同住系爭建物之家屬，否則即不能認為其主張僅係占有輔助人，渠等未能就此舉出事證以實其說，本院即無從僅憑渠等之抗辯，即認其僅為占有輔助人而非占有人，是以被告張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅確有利用系爭建物而占用系爭土地之事實，原告主張渠等應自系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積27平方公尺）之建物中遷出，即屬有理由。
（二）原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利之損害，並請求自100年1月1日起至遷讓返還土地之日止，依當年期公告地價年息百分之10計算之金額，按年連帶給付原告，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。另按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1項前段亦有規定。又得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，此有最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院49年台上字第1730號判例、65年度第5次民庭庭推總會決定參照）。
2、經查，本件被告共同無權占用原告所有系爭土地之事實，已如前述，則渠等無法律上原因受有使用系爭土地之利益，自屬獲得相當於租金之不當得利，並因而致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之規定，請求被告等人償還相當於租金之不當得利，並得依侵權行為法則，請求渠等連帶負損害賠償責任。又按租金之請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條亦有明文。查原告於99年6月18日提起本件訴訟，有起訴狀上所蓋本院收狀戳在卷可稽（見本院卷第2頁），則原告就94年6月19日前之請求部分，已罹於時效，被告就此部分所為時效抗辯，自屬可採。是原告請求被告等人連帶賠償自94年6月18日至99年6月18日期間相當於租金之損害，並自100年1月1日起至返還前揭土地之日止，按年連帶賠償相當於租金之損害，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據。查系爭土地位於台北市○○區○○○路○段○○○巷，屬台北市○○區○○○○段，靠近濟南路三段與建國南路一段路口，緊鄰建國高架橋，離忠孝捷運站約5分鐘路程，本院審酌系爭土地位於精華區內，交通便利，生活機能完備等一切情狀，認以系爭土地公告地價及租金率8％計算相當於租金利益為適當。是原告主張被告應按公告地價之年息10%計算上開占用土地相當於租金之不當得利，稍嫌過高。
3、又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。
查，系爭土地於87至92年度之公告地價為每平方公尺76,511元，93至95年度為每平方公尺76,161元，96至98年度為每平方公尺80,439元，99年度為每平方公尺86,565元，有台北市○○區○○段三小段（0000）0000-0000地號公告地價及公告現值查詢系統資料可憑（見本院卷第13頁），被告無權占有原告之系爭土地如台北市大安地政事務所複丈成果圖所示（即如附圖所示編號A部分）面積為27平方公尺。準此，原告請求被告應連帶給付857,839元，及自99年6月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另應自100年1月1日起至返還土地之日止，按年連帶給付原告186,984元，均為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依據民法第767條、第184條、第185條、第
179條規定，請求被告張金樹、張完慶應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積27平方公尺）之建物拆除，並將占有之土地返還予原告，被告張儀鈴、張沂清、陳韻年、張珉碩、張珉鉅，應自系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積27平方公尺）之建物中遷出，並連帶給付原告相當租金之不當得利857,839元，及自99年6月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另應自100年1月1日起至返還土地之日止，按年連帶給付原告186,984元之損害金，均為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項，判決如
主文。中華民國100年11月18日
民事第四庭法官陳靜茹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月18日
書記官鄭雅雲附表：
被告應給付之不當得利金額（計算式㈠至㈢：申報地價8%面積㎡年數＝應付金額，元以下四捨五入）㈠94年6月18日起至95年12月31日止：
76,161元8﹪27㎡192365＝86,536元㈡96年1月1日起至98年12月31日止：
80,4389元8﹪27㎡3年＝521,245元㈢99年1月1日起至99年6月18日止：
86,565元8﹪27㎡167365＝85,550元合計：857,839元（㈠＋㈡＋㈢＝857,839元）