裁判字號：臺灣高等法院臺中分院93年上字第274號民事判決
裁判日期：民國94年02月04日
裁判案由：拆屋交地
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十三年度上字第二七四號
上訴人乙○○被上訴人丙○○
丁○○戊○○甲○○右當事人間拆屋交地事件，上訴人對於中華民國九十三年七月二十二日臺灣彰化地方法院九十三年訴字第三三六號第一審判決提起上訴，本院於民國九十四年一月二十六日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人等均經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人於原審起訴主張：系爭坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地（以下稱系爭土地）原為被上訴人丙○○所有，嗣經台灣彰化地方法院查封拍賣，而由上訴人以新台幣（以下同）一百六十六萬六千元（此為誤載，應為一百六十萬六千元）拍定，並於九十二年九月二十九日領得權利移轉證書，而取得所有權，但因該土地上有被上訴人等居住的茅房一棟，而未點交。查上訴人既因領得權利移轉證書，而取得該土地的所有權，則被上訴人等居住的房屋占有土地，即屬無權占有，伊自得依所有權的作用，請求被上訴人等拆除房屋，將土地交還上訴人。又被上訴人等自伊取得土地所有權，即九十二年九月二十九日起，至交還土地之日為止，因占有土地，受有利益，致伊受有損害，依不當得利的法律關係，應將所受利益返還上訴人。惟倘認被上訴人等具有租賃權，而不須拆屋還地，則被上訴人等依法也應給付租金予上訴人等語。為此並先位聲明求為命被上訴人等應拆除系爭土地上房屋，將土地交還上訴人，並自九十二年九月二十九日起，至交還土地之日止，按年給付上訴人八千三百三十元；備位聲明則令被上訴人等應自九十二年九月二十九日起，給付上訴人以拍定價金一百六十六萬六千元（此為誤載，應為一百六十萬六千元）為本金，按年利率百分之五計算之租金暨供擔保以宣告假執行之判決。原審判決駁回被上訴人先位之請求，而命被上訴人甲○○應自民國九十二年九月二十九日起，就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號、旱、面積一七四三平方公尺土地按年給付上訴人新台幣貳萬貳仟叁佰壹拾元之租金。駁回上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴，先位聲明為：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡被上訴人等應拆除座○○○鎮○○段○○○號地上房屋，將土地交與上訴人，並自民國九十二年九月九日起至交還土地日止，按年息新台幣捌萬叁仟叁佰元計算之不當得利（損害金）；㈢願供擔保，請准予宣告假執行；㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。備位聲明：原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄；㈡被上訴人丙○○、甲○○應給付上訴人自民國九十二年九月二十九日按年給付上訴人之租金，座落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地，捌萬叁仟叁佰元。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；㈣願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被上訴人等未於言詞辯論期日或準備程序期日到場，據其在原審提出的答辯狀辯稱：系爭土地及地上房屋原均屬被上訴人甲○○所有，嗣因土地出賣予被上訴人丙○○（答辯狀誤載為甲○○）後，才由上訴人拍定取得，則依民法第四百二十五條之一規定，被上訴人等對系爭土地即有租賃權存在，上訴人訴請被上訴人拆屋交地，自無理由。又系爭土地既未點交予上訴人，上訴人對該土地即無使用權，則上訴人請求被上訴人等應按拍定價格給付年息百分之五計算的損害金，也屬無據。另因被上訴人等對於系爭土地有租賃權存在，上訴人只能請求給付租金，其備位聲明請求給付損害金，也於法不合等語置辦。並具狀答辯聲明：駁回上訴。
四、上訴人主張系爭土地原為被上訴人丙○○所有，嗣經台灣彰化地方法院查封拍賣，而由上訴人以一百六十萬六千元拍定，並於九十二年九月二十九日領得權利移轉證書，而取得所有權，但因該土地上有茅房一棟，而未點交的事實，已經提出照片、土地登記謄本及本院不動產權利移轉證書為證，且為被上訴人等所不爭執，應認為真正。
五、先位之訴部分：上訴人主張上述房屋為被上訴人等居住，乃無權占有系爭土地等語，則為被上訴人等所否認，並以前詞為辯。按土地與房屋為各別的不動產，各得單獨為交易的標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋的地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，而此房屋承買人得繼續使用土地的法律關係，當屬租賃（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議參照）。又本諸相類似事實，應為相同處理的法理，於土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人時，也應推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間有租賃關係存在。此亦為八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一所明文規定。故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人的情形，縱使發生在八十九年五月五日之前，仍應推定在房屋得使用期限內，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間有租賃關係存在。查系爭土地於七十六年十月十二日以後為被上訴人甲○○所有，甲○○並於七十七年間在該土地上建築農舍一棟，嗣於八十八年二月九日僅將土地出賣予被上訴人丙○○所有等情，有土地登記簿謄本及自用農舍使用執照各一件在卷可稽。則依上述說明，農舍所有人即被上訴人甲○○於八十八年二月九日將土地出賣予被上訴人丙○○後，應推定在農舍可使用期限內，得使用系爭土地，而與被上訴人丙○○間有租賃關係。嗣上訴人於九十二年九月二十九日因拍定取得系爭土地所有權，依民法第四百二十五條規定，被上訴人甲○○就該土地的租賃關係，對於上訴人仍繼續存在。因此，被上訴人甲○○的農舍占有系爭土地，乃有正當權源，並非無權占有。上訴人主張被上訴人甲○○的農舍占有系爭土地，為無權占有等語，不足憑採。又該農舍並非被上訴人丙○○、丁○○或戊○○所有，該等三人自未占有系爭土地，上訴人主張該等三人占有系爭土地，也無從採信。是以被上訴人甲○○並非無權占有系爭土地，被上訴人丙○○、丁○○、戊○○則未占有系爭土地，則上訴人依所有權的作用及不當得利的法律關係，請求被上訴人等拆屋還地，並自九十二年九月二十九日起，至交還土地之日止，按年給付八千三百三十元，為無理由，應予駁回。
六、備位之訴部分：㈠上訴人於起訴狀繕本送達被上訴人等後，雖將其訴訟標的由不當得利的法律關係
，變更為租金請求權，然此不甚礙被上訴人等之防禦及訴訟之終結，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款規定，原審予以准許，核無不合。
㈡如前所述，被上訴人甲○○對於系爭土地有租賃關係，則上訴人訴請被上訴人甲
○○給付租金，即屬於法有據。至於租金的金額，按依土地法第一百零五條、第九十七條第一項規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。上訴人主張以拍定價金一百六十萬六千元為本金，按年利率百分之五計算租金，即每年為八萬零三百元，於法無據。查系爭土地為一段農業區農牧用地，位於舊濁水溪旁，其九十三年一月分申報地價為每平方公尺一百六十元，此有土地登記謄本、上訴人所繪位置圖及所拍攝照片在卷可稽，足見尚非工商業繁榮之區。因此，其租金的金額，本院認以申報地價年息百分之八為適當。據此計算，被上訴人甲○○每年應給付上訴人的租金額即為二萬二千三百十元（一七四三平方公尺乘以一六○元後，再乘以百分之八）。至於上訴人主張以其指定之土地價格作為計算租金之依據，與法不合，要難為取。
㈢則上訴人依租金請求權，請求被上訴人甲○○自九十二年九月二十九日起，就系
爭土地按年給付二萬二千三百十元之租金，為有理由，應予准許。超過此部分的請求，於法不合，應予駁回。又上訴人請求被上訴人丙○○給付租金部分，因該被上訴人並非承租人，上訴人此部分請求，為無理由，也應駁回。
七、從而，上訴人本於所有權之作用，先位請求被上訴人等拆屋還地及交還土地日止給付不當得利，並備位請求被上訴人等給付租金，其先位請求為無理由，不能准許，惟備位請求，其部分有理由，原審因而駁回上訴人就先位部分之請求，而判命被上訴人甲○○應自民國九十二年九月二十九日起，就系爭土地按年給付上訴人貳萬貳仟叁佰壹拾元之租金，就上訴人勝訴部分，所命被上訴人給付的金額未逾五十萬元，而依職權宣告假執行，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。。
八、兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，核於本院之前開判斷無影響，爰不再逐一加以論述，附此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段判決如主文。
中華民國九十四年二月四日~B1民事第一庭審判長法官林陳松~B2法官邱森樟~B3法官鄭金龍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B書記官林桂鳳中華民國九十四年二月五日
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