裁判字號：臺灣桃園地方法院92年重訴字第389號民事判決
裁判日期：民國94年08月25日
裁判案由：履行契約等
臺灣桃園地方法院民事判決原告巳○○訴訟代理人 陳鄭權 律師複代理人 丁俊和 律師
劉君豪 律師被告癸○○
子○○兼上二人共同訴訟代理人庚○○被告辛○○
丙○○兼訴訟代理人甲○○○被告申○○
丁○○丑○○○乙○○己○○乙○○壬○○乙○○兼上二人共同訴訟代理人戊○○乙○○上列當事人間請求履行契約等事件，於中華民國94年8月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告丁○○應給付原告新臺幣伍佰伍拾萬元，被告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○應給付原告新臺幣貳佰柒拾伍萬元，及均自民國九十三年十月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔二分之一，被告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰捌拾肆萬元為被告丁○○供擔保，以新臺幣玖拾貳萬元為被告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○以新臺幣伍佰伍拾萬元，被告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○以新臺幣貳佰柒拾伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分：㈠被告庚○○、子○○、辛○○、癸○○經合法通知，無正當
理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡被告乙○○於本件訴訟繫屬中之民國93年9月3日過世，被
告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○為乙○○之法定繼承人，有原告提出之戶籍謄本、繼承系統表附卷可稽，惟其4人因未聲明承受訴訟，本院乃於93年12月8日裁定命其4人承受訴訟，合先敘明。
㈢按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款各定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或同一體，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重覆審理，進而統一解決紛爭。本件原告於93年2月24日具狀追加如下述二㈣⒉之備位聲明，其所為固屬訴之追加，然其追加之訴訟標的所據以請求法院判決之基礎事實與原訴訟標的係屬同一，所利用之證據資料亦具有同一性，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭法條之規定，其此部分訴之追加應予准許。
二、原告主張：㈠原告於82年7月18日與被告丁○○、乙○○及訴外人 林清同
之繼承人庚○○、癸○○、子○○、辛○○、丙○○、甲○○○、卯○○○、申○○等8人（被告庚○○被授權代理其餘林清同之繼承人於契約書上簽名），訂立不動產買賣契約書，買受被告所有坐落桃園縣○○鄉○○段拔子林小段等如附表一所示之106筆土地（系爭買賣契約原記明買賣之土地為113筆，嗣已分割為118筆，其中12筆已被徵收，現僅餘如附表所示之106筆土地為買賣標的物），價金計算方式為每公頃新臺幣（下同）550萬元，共計23,096,700元，原告並已給付1100萬元。被告原應依系爭契約第8條之約定，會同辦理過戶登記手續，且依系爭契約第11條第⑺項規定：被告應於5個月內辦妥繼承登記及過戶登記，無須辦理繼承登記者，應於3個月內辦畢過戶登記，然迄今距契約簽訂日已逾10年，被告屢經催促仍拒不辦理移轉登記事宜，爰依前開兩造間之買賣契約，請求被告依約如下述聲明㈣⒈所示將系爭土地所有權移轉登記予原告。又被告庚○○、癸○○、子○○、辛○○、丙○○、甲○○○、卯○○○、申○○為原土地所有權人林清同之繼承人；被告庚○○、癸○○、子○○、辛○○、丙○○、甲○○○為卯○○○之繼承人；另被告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○為被告乙○○（於訴訟繫屬中之93年9月3日死亡）之繼承人，渠等均怠於辦理繼承登記，原告乃請求渠等須就系爭土地先辦理繼承登記後，再移轉所有權予原告。
㈡原告曾於93年7月21日寄發存證信函促請被告履行契約，逾
期則解除買賣契約，惟被告置之不理，原告乃再於同年10月27日再寄發存證信函為解除契約之意思表示，並請求被告返還已收受之買賣價金1,100萬元及所生利息；又依系爭買賣契約書第11條第⑻項之規定：「若兩年內買方無法解除佃農與 葉清吉 之糾葛時，賣方願將已收價金無息返還買方」，則被告自應將渠等所收受之1100萬元及自受領時起之利息返還原告，爰追加訴之聲明如備位聲明所示。
㈢系爭土地係無人耕作，原告已解決與佃農之糾紛，被告辯稱
「尚有其他佃農問題未解決而未能履約」實不知何所指？原告所知佃農僅訴外人 張阿水 1人，被告從未提出尚未解決之佃農名冊及耕地三七五租約，且自簽約後之10幾年間，被告亦未表示無法履約是因為佃農之問題，故被告所辯並無可採。
㈣並聲明：
⒈先位聲明
⑴被告庚○○、癸○○、子○○、辛○○、丙○○、甲○
○○、申○○，應就被繼承人林清同就附表一之106筆土地，所有權持分8分之1，依附表三所示之應繼分辦理繼承登記後，再由被告庚○○、癸○○、子○○、辛○○、丙○○、甲○○○就被繼承人卯○○○就附表三之106筆土地，所有權持分依附表六所示之應繼分辦理繼承登記。
⑵被告庚○○、癸○○、子○○、辛○○、丙○○、甲○
○○、申○○應就第一項聲明之附表一所示土地辦理繼承登記後，將所有權持分各如附表六所示移轉登記予原告。
⑶被告丁○○應就其所有如附表一所示之土地，所有權持分各8分之1移轉登記予原告。
⑷被告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○，應就被繼承
人乙○○就附表一之106筆土地，所有權持分8分之1，辦理繼承登記。
⑸被告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○應就第四項聲
明之附表一所示土地辦理繼承登記後，將所有權持分各如附表五所示移轉登記予原告。
⒉備位聲明：
⑴被告應返還原告1100萬元及自84年7月19日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：㈠被告甲○○○、申○○、丙○○辯稱：
渠並無賣土地給原告，亦無授權任何人出售系爭土地予原告，原告所提出之授權書乃虛偽不實，被告庚○○係無權代理，系爭買賣契約應屬無效。並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
㈡被告丁○○、乙○○承受訴訟人丑○○○、戊○○、壬○○、己○○辯稱：
依系爭契約第11條特約事項第⑻項約定：原告需排除土地上之佃農，但原告於2年內未依約解決全部佃農之糾葛，故是原告違約。並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
㈢被告庚○○、癸○○、子○○辯稱：
簽約時只有被告庚○○之母卯○○○、被告子○○、癸○○有授權予庚○○，其他的人沒有授權，亦沒有同意。當時有約定原告於2年內須把土地上所有佃農問題都解決，結果原告只給予一點點訂金，卻沒有解決佃農的問題，也沒有任何的開發計畫。佃農不只訴外人張阿水1人，原告僅解決張阿水1人，但其他人沒有解決。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
㈣被告辛○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項：㈠原告於82年7月18日與被告丁○○、乙○○、庚○○簽訂系爭不動產買賣契約書。
㈡原告於82年7月18日已依約給付頭期款1,100萬元，其中被告
丁○○收受550萬元、被告庚○○收受275萬元、被繼承人乙○○收受275萬元。
㈢系爭契約第11條特約事項第⑻項規定：買方（指原告）所承
買之土地即賣方持分之二分之一，面積約41994平方公尺，以每公頃550萬元計價，訂約時支付價金之五成，辦畢佃農及葉清吉之糾葛（包括賣方所保留之二分之一）後支付二成，產權移轉登記畢日買方交清尾款三成。若兩年內買方無法解除佃農與葉清吉之糾葛時，賣方願將已收價金無息返還買方，契約失效。
五、得心證理由：㈠按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或
契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第828條定有明文。本件原告雖主張被告庚○○簽訂契約時，有經被繼承人林清同之其餘繼承人即被告癸○○、子○○、辛○○、丙○○、甲○○○、卯○○○（已過世）、謝 林如錦 （已過世）之授權，並提出授權書影本1紙為證，惟被告否認該授權書之真正。經質之被告庚○○其陳稱：
簽約時只有母親卯○○○、被告子○○、癸○○有授權，其他的繼承人沒有授權，亦沒有同意等語（見本院卷第75頁），而原告並未舉證證明前開授權書之真正、或除卯○○○、子○○、癸○○外之其餘林清同之繼承人亦有授權被告庚○○之事實，則自難認被告庚○○係有權處分。被告庚○○無權代理被告辛○○、丙○○、甲○○○、申○○之妻林如錦處分出售系爭不動產之公同共有權利予原告，復未經辛○○、丙○○、甲○○○、林如錦等人之承認，依民法第170條第1項之規定，對於渠等不生效力。再揆諸前開民法第828條之規定，被告庚○○出售系爭公同共有權利予原告，未得公同共有人全體之同意，則被告甲○○○、申○○、丙○○抗辯系爭買賣契約對被繼承人林清同之全體繼承人（公同共有人）乃屬無效，應屬有理由。是原告先位聲明本於系爭買賣契約請求被告庚○○、癸○○、子○○、辛○○、丙○○、甲○○○、申○○應辦理繼承登記後，將渠等之公同共有權利如其聲明所示移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。又系爭買賣契約對於林清同之繼承人既均屬無效，則原告備位聲明本於「解除契約」之回復原狀請求權、及「系爭買賣契約書第11條第⑻項」之規定，請求被告庚○○、癸○○、子○○、辛○○、丙○○、甲○○○、申○○共同返還1100萬元及自受領時起之利息，亦屬無理由，應予駁回。
㈡按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分
亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明文。本件系爭買賣契約關於被繼承人林清同之繼承人部分，雖屬無效，惟原告與丁○○、乙○○之簽約部分，與前開無效部分並非不可分，除去前開無效部分，其買賣契約單獨亦可成立，故應認原告與丁○○、乙○○簽訂之系爭買賣契約為有效。
㈢依系爭契約第11條特約事項第⑻項規定：「若兩年內買方無
法解除佃農與葉清吉之糾葛時，賣方願將已收價金無息返還買方，契約失效。」等語，足見系爭買賣契約附有買方（即原告）須於2年內解除「佃農」及「葉清吉之糾葛」之解除條件，如於2年內，原告無法解除佃農及葉清吉之糾葛，則契約解除條件成就，契約即失效。
⒈被告庚○○主張系爭土地上尚有許多佃農，原告均未解決乙
節，業經證人未○○證稱：伊母親 林劉金 有有承租系爭土地在其上耕作，並未曾有人出面說要幫地主解決與佃農間之事情等語綦詳（見本院卷第295頁）；又本院向桃園縣大園鄉公所調閱該鄉公所園果字第2、4、5、7、127、128、
129號等耕地三七五租約登記簿所有資料（見本院卷第311頁至第337頁），經核系爭土地上尚有未○○、寅○○等佃農均未放棄耕作，堪認被告所辯屬實。原告雖稱：其已解決與佃農之糾紛，其所知之佃農僅訴外人張阿水1人云云，惟證人辰○○已證稱：系爭契約條款所載「辦畢佃農及葉清吉的糾葛」等文字，兩造於簽約時的真意，該「佃農」指的是土地上「所有的佃農」等語（見本院卷第169頁）；再對照系爭契約書第11條特約事項第⑵項規定（嗣經刪除）：「買受人應將該款用以解決『與葉清吉買賣所發生之糾葛』及『註銷三七五租約』等一切費用」等語，上開契約文字既將解決「與葉清吉買賣所發生之糾葛」及「註銷三七五租約」併列，足見兩造於簽約時之真意，原告除須解決被告與訴外人葉清吉於臺灣臺北地方法院72年度訴字第635號判決所述之糾紛外，尚須解決系爭土地上之「全部」租佃契約（辦畢佃農糾葛），如此解釋，衡諸當時訂約情形，始符兩造欲共同開發系爭土地之目的。
⒉證人辰○○雖證稱：原告當時只知道佃農是張阿水，臺灣臺
北地方法院72年度訴字第635號判決亦只判斷佃農是張阿水而已云云。惟經對照臺灣臺北地方法院72年度訴字第635號判決全文，該判決乃認定系爭土地上尚有佃農「午○○」、「林水木」等人未放棄耕作（見本院卷第191頁），證人辰○○稱該判決認定佃農只有張阿水而已云云，顯屬誤解。又原告雖主張其所知之佃農僅張阿水1人云云，惟對照於前開判決已明確記載系爭土地上尚有其他佃農「午○○」、「林水木」之情，則原告自難諉為不知；且衡諸常情，原告向鄉公所查詢系爭土地上有無三七五租約、佃農為何人乙節，應非困難，是原告所辯顯不可採。
⒊依上述，系爭土地迄今尚有佃農未放棄耕作，則原告顯未於
系爭契約所規定之2年內解決系爭土地上之佃農糾葛，應認前開解除條件成就，系爭契約依前述第11條特約事項第⑻項之規定，即為失效。本件系爭契約既已失效，原告之先位聲明仍請求被告丁○○、乙○○之繼承人（即被告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○）須依約如其先位聲明所述將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
⒋系爭買賣契約既因解除條件成就而失效，則賣方即應依系爭
契約第11條特約事項第⑻項最末段之規定，將已收價金無息返還買方。本件被告丁○○於訂約時收受原告550萬元、乙○○則收受275萬元之事實，為其2人所自承，則其2人自應將所受領之前述價金返還原告，因乙○○已過世，其返還義務則應由其繼承人丑○○○、戊○○、壬○○、己○○繼承之。
⒌原告雖主張被告除返還前開買賣價金外，並應返還自受領該
價金2年後起算（即自84年7月19日起算）之利息云云。惟查，系爭契約第11條特約事項第⑻項最末段係規定：若兩年內買方無法解除佃農與葉清吉之糾葛時，賣方願將已收價金「無息」返還買方。是契約既已記載「無息」返還之旨，且雙方亦未約定履行期，依民法第229條之規定：給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。準此，原告若欲請求被告給付遲延利息，自應先定期催告被告丁○○、乙○○返還前開款項，始得起算遲延利息。綜觀卷內資料，原告最早係於93年10月27日寄發存證信函催告請求被告返還其所給付之1,
100萬元，該存證信函均係於93年10月28日送達被告丁○○、及乙○○之繼承人丑○○○、戊○○、壬○○、己○○，則系爭利息之起算日，即應自被告收受前開催告時（93年1
0月28日）起算，原告請求自84年7月19日起算利息，尚屬無據。
六、從而，原告本於系爭買賣契約之法律關係，其先位聲明請求被告應如其聲明所述就系爭土地辦理繼承登記後，再移轉所有權予原告，為無理由，應予駁回。而其備位聲明，請求被告丁○○返還550萬元、被告丑○○○、戊○○、壬○○、己○○返還275萬元，及均自93年10月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至其餘備位聲明之請求則屬無理由，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核有關原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385第1項前段、第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年8月25日
民事第一庭法官林曉芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年8月25日
書記官葉菽芬