臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 102年度花簡字第96號
原 告 林英明
訴訟代理人 簡燦賢 律師
複代理人 吳秋樵 律師
被 告 尤金龍
訴訟代理人 鄭敦宇 律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國103年3月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地暨其上建號花蓮
縣○○鄉○○段○○○○號即門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○街○○號
房屋遷出，並將上開房、地返還原告，及自民國101年11月1日起
至遷讓返還上開房、地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國101年12月1日起至清償
日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬伍仟叁佰伍拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同
）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；不合於前二項
規定之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應
以文書證之，民事訴訟法第427條第1項、第3項分別定有明
文。查原告起訴主張本件訴訟標的價額為新臺幣367,900元
，經本院核定訴訟標的價額為650萬元，已逾50萬元，惟兩
造於本院審理中均同意適用簡易程序（見本院卷第260頁）
，依前揭規定，本件應適用簡易訴訟程序而為判決，先予敘
明。
二、原告主張：其於民國101年2月11日以總價650萬元向被告購
買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地及其上同段1289
建號，即門牌號碼為花蓮市○○鄉○○○街○○號之房屋（下
稱系爭房地），並於同年3月30日將系爭房地所有權移轉登
記為原告所有，依兩造簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），買賣價金之尾款應於同年4月30日前繳納，及
地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、電話費、管理費等及其
他必要之應繳費用至同年4月30日止概由乙方（即被告）負
責繳納，翌日起即歸甲方（指原告）負擔等，可知被告最遲
應於同年4月30日前將系爭房地點交予原告無疑。詎原告屢
催被告均以無法覓得房屋等說詞拒不遷讓，爰依民法767條
物上請求權，及系爭買賣契約之約定，請求被告應將系爭房
地返還或交付予原告，並請求被告應自101年5月1日起至101
年10月31日止之起訴前占用期間，以每月2萬元計6個月計算
之不當得利，總共12萬元，另請求被告應自101年11月1日起
遷讓日止，按月給付原告相當於租金之不當得利每月2萬元
。並聲明：⒈被告應自原告所有基地坐落花蓮縣○○鄉○○
段○○○○○○號、建號花蓮縣○○鄉○○段○○○○號、門牌號碼花
蓮市○○鄉○○○街○○號房屋遷出，並將房、地返還原告；
⒉被告應給付原告12萬元，並自訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息5%計算之利息；⒊被告應自101年11月1日起，
至聲明第一項所指房屋遷讓之日止，每月給付原告2萬元；
⒋訴訟費用由被告負擔；⒌願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：其係以「賣舊買新」之方式換購房屋，前於101
年2月2日簽立不動產買賣專任委託契約書，委託訴外人二五
地產股份有限公司（下稱二五公司）銷售原為被告所有之系
爭房地，嗣於同年2月11日與原告及二五公司達成協議，同
意以650萬元將系爭房地售予原告即二五公司營業員林英明
，同時二五公司以1,680萬出售門牌號碼花蓮縣花蓮市○○
○路○○○號4樓房地（下稱球崙一路房地）予被告（下稱球崙
一路房地買賣契約）。詎料，被告於締結上開2買賣契約後
，始發見球崙一路房地之所有權人係訴外人百事達建設股份
有限公司（下稱百事達公司），而非二五公司，原告及二五
公司隱匿百事達公司以1,500萬元委託二五公司銷售球崙一
路房地之實情，圖謀賺取價差，及二五公司負責人 王桂霜 、
股東兼代書 黃進發 未經被告及被告配偶 黃寶珠 同意，涉嫌偽
造球崙一路買賣契約書、代辦貸款委託書，且球崙一路房地
有未設房門、地板等瑕疵，若被告知悉球崙一路房地非二五
公司所有，且百事達公司委託二五公司銷售之底價僅1,500
萬元，斷無可能同意將系爭房地之售價自680萬元調降為650
萬元，並以1,680萬元購買球崙一路房地。訴外人二五公司
及原告違反不動產經紀業管理條例第19條、第22-24條及第
24條之2等規定，不但收取價差更佯稱球崙一路房地為二五
公司所有，使被告誤信繼而為「賣舊買新」，減價讓售其所
有之系爭房地，被告關於買賣之意思表示係出於錯誤，並遭
原告以出賣他人之物之詐欺使被告陷於錯誤而為意思表示，
爰依民法第88條第1項及第92條第1項等規定撤銷錯誤及被詐
欺所為之意思表示。又本件事後經鈞院於同年9月13日以101
年度移調字第9號成立調解，由二五公司返還全部價金與被
告，系爭球崙一路房地回復登記與百事達公司，履行調解內
容所生費用、稅捐均由二五公司負擔。被告既已無新屋可買
，其以系爭房地賣得價金作為支付系爭球崙一路房地價金之
目的已無從達成，兩造應互負回復原狀義務。另原告已依約
向被告收取13萬元仲介報酬，如鈞院認定買賣契約有效存在
，則兩造間委託銷售東海十街之委託契約已經廢止，變更為
買賣契約，則原告收取該筆13萬元仲介報酬已無法律上之原
因，被告得依民法第179條不當得利規定請求返還，並於訴
訟中主張抵銷等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均
駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。
四、本件兩造整理並協議簡化爭點如下：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於101年2月11日簽訂系爭買賣契約書（卷第87頁），由
被告將原為其所有之系爭房地以650萬元之價格售予原告，
原告已依約繳納上開價金，被告亦已將上開房地移轉登記予
原告。
⒉被告與訴外人二五公司簽立球崙一路房地買賣契約（卷第94
頁），由二五公司將訴外人百事達公司所有球崙一路房地出
售並移轉登記所有權予被告指定之人即其配偶黃寶珠。
⒊二五公司、百事達公司及球崙一路房地所有權人黃寶珠（即
被告配偶）業經本院以101移調字第9號成立調解，三方合意
解除球崙一路買賣契約，並已回復原狀（卷第115頁）。
⒋被告於102年1月14日寄發被證九之存證信函（卷第117頁）
，內容為以簽訂本案契約係遭詐欺致意思表示錯誤為由，表
示撤銷本案契約。
㈡爭執之事項：
⒈系爭買賣契約之成立生效是否以球崙一路房地買賣契約之成
立生效並完成不動產所有權移轉登記為條件？
⒉被告以意思表示遭原告詐欺、錯誤為由撤銷兩造間之系爭買
賣契約，是否有理由？
⒊原告主張系爭房地月租為2萬元是否合理？
⒋若被告應負相當於不當得利之損害賠償責任，被告主張原告
收取仲介費13萬元，應依不當得利返還，於本案中主張抵銷
是否有理由？
五、本院判斷：
㈠系爭買賣契約之成立生效是否以球崙一路房地買賣契約之成
立生效並完成不動產所有權移轉登記為條件？
⒈經查，本件系爭買賣契約或球崙一路房地買賣契約雖均於10
1年2月11日簽訂，然兩者之當事人並不相同，前者之買方為
原告、賣方為被告，後者之買方為被告、賣方為訴外人二五
公司（卷第87、94頁），被告稱2契約之時間、地點、當事
人均完全相同，恐屬誤會（卷第229頁背面）。又上開2契約
均未記載2契約之成立與存續有互為條件之內容，也無其他
任何書面有類此之記載，且二五公司與百事達公司於本院l0
l年度移調字第9號返還定金事件調解過程中，並無任何人提
及系爭買賣契約與球崙一路房地買賣契約有互為條件之情形
，業據被告之子 尤新迪 證述在卷（卷第143頁），其亦證稱
於調解前就看過代書黃進發就系爭房地支出款項作成之明細
表，當時就系爭房地買方支付明細表編號4「買方付仲介服
務費」13萬元的部分及奢侈稅部分還沒有談攏等語（明細表
見卷第122頁、證詞見卷第142頁背面）。且調解時到場之人
除被告配偶黃寶珠、兒子尤新迪外，原告林英明亦在場，若
系爭買賣契約之成立生效係以球崙一路房地買賣契約之成立
生效並完成不動產所有權移轉登記為條件，何以在調解時僅
就球崙一路房地達成調解，而未將系爭房地部分記載於調解
筆錄中（卷第115頁），是上開明細表在調解前即已提出，
且兩造就系爭房地部分並未達成共識即先就球崙一路房地部
分達成調解，可見兩造就系爭買賣契約之成立生效並無以球
崙一路房地買賣契約之成立生效並完成不動產所有權移轉登
記為條件之意思。
⒉又被告聲請傳喚之證人即曾任二五公司業務協理之 陳麗雯 亦
到庭證稱：「被告夫妻要買球崙一路房子的時候，他們就說
東海十街的房子要賣掉，要買球崙一路的房子，他們開宗明
義就這麼說」、「被告當天特別跟原告說這個房子（東海十
街）賣掉以後，才會買球崙一路的房子」（卷第137頁背面
、第138頁），依其真意應係「出售東海十街房地」為「購
買球崙一路房地」之前提要件，並未提及「若球崙一路房地
買賣契約嗣後不成立或撤銷，乃至回復所有權移轉登記時之
效果為何？」應認球崙一路房地嗣後買賣契約不成立或撤銷
，並不影響系爭房地買賣契約的成立生效，是被告此部分抗
辯並不足採。
㈡被告以意思表示遭原告詐欺、錯誤為由撤銷兩造間之系爭買
賣契約，是否有理由？
⒈按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就
其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院21年上
字第2012號判例意旨參照。次按負舉證責任之當事人，須證
明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任
。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間
接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不
存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將
因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明
之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證
證明之，始得謂已盡其證明責任，否則即應就該事實真偽不
明之狀態承擔此一不利益（最高法院93年度台上字第2058號
、99年度台上字第1582號判決意旨參照）。故而，被告既主
張其係被原告詐欺始簽訂系爭契約，揆諸前揭說明，自應由
被告針對原告如何施用詐術使其陷於錯誤等情節，盡其舉證
之責，倘兩造之舉證使待證事實即原告有無施用詐術之事實
陷入真偽不明之狀態時，此際即應由負舉證責任之人即被告
承擔此一不利益。經查，證人即曾任二五公司業務部協理，
並介紹被告購買球崙一路房地之被告友人陳麗雯到庭證稱：
「101年2月間我在二五公司擔任業務部協理…我是100年12
月1日任職…」、「（原告訴代問：被告有沒有跟妳要土地
及建物登記謄本？）101年2月11日下午9時40分之後，公司
交由 黃代書 處理。（原告訴代問：被告怎麼可能沒有核對謄
本就相信房地的面積？）我個人認為，因為所有的信任在於
人，不在於契約，人言而無信是很可怕的。」（卷第138頁
、第140頁背面）是被告既經友人陳麗雯介紹始向二五公司
購買球崙一路房地，且陳麗雯斯時亦任職於二五公司業務部
擔任協理乙職，有此好友在專門從事不動產經紀業務之公司
任職，豈有在尚未確定所有權歸屬時即簽訂不動產買賣契約
之理？且證人對原告訴代之上開提問均避重就輕而未直接回
答，實難認已盡其證明責任。蓋買賣房地就一般民眾而言係
屬重大事件，購買者焉有不請求出賣人出示所有權狀或土地
登記謄本以瞭解房地現狀之理，且被告在101年2月11日簽訂
本案及另案契約書前，已於同年2月2日簽訂系爭房地之不動
產買賣專任委託書（卷第83頁），委託二五公司代為仲介出
售系爭房地，委託書後附之標的物現況說明書第14項「委託
人是否為所有權人」欄尚勾選「是」，該項備註說明欄並記
載「（若）委託人非所有權人，應提出所有權人之授權證明
文件」，並經被告於該頁簽名（卷第86頁），則被告在簽妥
上開不動產買賣專任委託書後9日即簽訂系爭房地及另案不
動產買賣契約書，就不動產所有權歸屬之登記制度應有所知
悉，其以訴外人二五公司佯稱為球崙一路房地所有權人等語
置辯，尚不足採。
⒉況查，百事達公司授權二五公司代為銷售球崙一路房地之期
間為100年11月2日起至101年5月1日，此有委託銷售契約書
附卷可稽（卷第152-159頁），二五公司於101年2月11日以
1,680萬元出售球崙一路房地予被告，仍在上開授權期間內
，並已順利完成所有權移轉登記予被告指定之人即其配偶黃
寶珠，嗣後並成立調解由二五公司返還全部價金與被告配偶
，系爭球崙一路房地回復登記為百事達公司所有，此為兩造
所不爭執，則被告既曾依球崙一路房地買賣契約取得球崙一
路房地之所有權，實難認原告有何以出賣他人之物之詐欺使
被告陷於錯誤而為意思表示之可言。另被告並無其他舉證以
實其說，其所辯自難採信。從而，被告主張撤銷簽訂系爭買
賣契約之債權及物權之意思表示，並無理由。
⒊再查，本件2筆房地買賣契約簽訂的過程，證人陳麗雯均有
參與，其證稱到場參與議價之人有王桂霜、被告夫妻及2個
兒子和1個女兒（卷第138頁背面），並未提及原告，此為被
告所不爭執，則訴外人二五公司縱認有違反不動產經紀業管
理條例第19條之收取差價行為，與原告是否及如何對被告施
用詐術使其陷於錯誤有何關連？亦未見被告舉證以實其說，
此部分所辯亦難採信。
⒋再按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不
知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項
定有明文。被告雖辯稱：若被告知悉球崙一路房地係委託銷
售物件，委託銷售金額僅1500萬元，且二五地產公司非該房
地所有人，斷無可能同意將系爭房地之售價自680萬元調降
為650萬元，爰依民法第88條第1項之規定，撤銷出售系爭房
地之意思表示云云。惟民法第88條第1項所謂錯誤，乃指意
思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於
外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。本條所稱「
表意人若知其事情即不為意思表示者」，主要指表示行為之
錯誤而言，例如：誤說、誤寫、誤取等情形，亦即表意人使
用了其所不欲使用的表示方法。經查，被告並無誤認二五公
司為球崙一路房地所有權人等情，已如前述，而被告亦明確
表明欲以650萬元出售系爭房地予原告，並經載明於本案契
約書內（卷第88頁），非常明確，並未記載其他條件，應無
誤認或誤取之理。是被告此之所辯，自亦無可採。
⒌綜上，被告辯以意思表示遭原告詐欺及意思表示錯誤為由，
主張撤銷兩造間之系爭買賣契約云，未能舉證以實其說，殊
難採信，並不足採。
㈢按物之出賣人應負「交付其物」於買受人並使其「取得該物
所有權」之義務，此為民法第348條第1項所明定。而交付其
物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。經查：原告
主張其為系爭東海十街房地所有權人，現遭被告占有使用中
等情，業據提出系爭買賣契約書、土地及建物登記謄本、所
有權狀等為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。被告既
將系爭房地出賣予原告，自負有交付系爭房地予原告之義務
，原告依系爭買賣契約法律關係請求被告交付系爭房屋，為
有理由，應予准許。
㈣被告應給付相當於租金損害之不當得利：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能
返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別規定
甚明。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為
社會通常之觀念；依不當得利法則請求返還不當得利者，以
無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得
請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所
受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具
體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計
算不當得利之標準（最高法院61年台上字1695號判例、92年
度台上字第324號判決意旨參照）。本件原告自101年3月30
日起即取得系爭房地所有權，被告未依買賣契約約定將系房
地交付予原告占有使用，致原告受有相當於租金之損害，而
被告受有相當於租金之利益，則原告依不當得利法則，請求
被告給付自101年5月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，給
付相當於租金之利益，自屬有據。經核，系爭東海十街房屋
總面積約60坪（198.49平方公尺，此有建物登記謄本可稽，
卷第23頁），為一臨路住商用透天厝，又鄰近路段之月租金
行情為1萬至28,200元間，業據兩告提出租屋資訊為據（卷
第238頁、240-245頁），再參酌兩造就月租金1萬元並無異
議等情，應認原告請求被告給付每月1萬元相當於租金之不
當得利，尚稱合理，為有理由，應予准許。逾前揭範圍之請
求，為無理由，應予駁回。因此，原告請求被告給付自101
年5月1日起至同年10月31日止，合計6個月，相當於租金之
損害共6萬元（計算式：1萬元×6=6萬元）及利息，並自101
年11月1日起至返還上開房地之日止，按月給付1萬元，即
屬有據，應予准許，逾上開計求部分即無理由，應予駁回。
被告另以原告前向其收取仲介費13萬元，因兩造間委託銷售
東海十街之委託契約已經廢止，變更為買賣契約，則原告收
取該筆13萬元仲介報酬已無法律上之原因，爰依民法第179
條不當得利規定，並於訴訟中主張抵銷云云，惟查，由被證
11明細表觀之，13萬元之仲介服務費係列入系爭房地買方即
原告支付明細表中（卷第122頁），與被告所辯13萬元仲介
報酬係原告向其收取不符，是此部分債權之內容及歸屬尚屬
未明，被告尚不得主張抵銷，併予敘明。
㈤綜上，原告基於所有物返還請求權及不當得利返還請求權，
訴請被告應將系爭房地遷讓交付原告，並自101年11月1日起
至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，及請求被告
給付原告6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起即101年12月1
日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准
許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，
毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請
因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，
其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造
負擔；又以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用
者，不併算其價額，民事訴訟法第79條、第77條之2第2項有
明文規定。本件原告請求被告遷讓返還系爭房地，而被告就
此部分受全部敗訴之判決，自應負擔此部分訴訟費用，至原
告請求給付相當於租金之不當得利部分，依前揭規定，因不
併算其價額，故未徵收此部分之訴訟費用，是原告雖就請求
相當於租金之不當得利部分受部分敗訴之判決，仍無須負擔
訴訟費用，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件全
部訴訟費用。
中華民國103年3月18日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官李可文
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
中華民國103年3月18日
法院書記官劉又華