裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第2823號民事判決
裁判日期：民國96年08月21日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第2823號原告丙○○○訴訟代理人 方伯勳 律師
陳盈潔 律師 李建慶 律師被告乙○○
甲○○共同訴訟代理人 林俊宏 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國96年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：任職信義房屋仲介有限公司（下稱信義房屋）「南京建國專案經理」之訴外人 陳廣智 （下稱陳廣智），持土地標示坐落臺北市○○區○○段2小段69地號及建物門牌台北市○○街○○○巷○號（下稱系爭房地），所有權人為被告二人之買賣仲介委託書影本，及系爭房地之相關資料，於民國（下同）95年6月底及7月初至原告住宅，表示被告二人授權其為代理人，向原告兜售系爭房地，經居間人陳廣智保證「可於交屋日即95年8月23日前辦妥銀行9成貸款」及「該建物雖有增建部分為違建，但屬於82年以前之舊違建，絕對不會拆除」等語，原告因信賴系爭保證，遂於95年7月10日與被告二人就系爭房地成立總價為新臺幣（下同）5400萬元之買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告當場簽發面額300萬元支票與被告作為價金，並業已兌現。又陳廣智主張其為代理人時，曾持有系爭房地之仲介委託書，及該房地之相關資料，足見有「表見外觀」，依民法第169條表見代理之規定，被告對於陳廣智之行為亦應負授權人之責任。詎訴外人陳廣智未履行系爭保證，除遲至95年12月5日未辦妥9成銀行貸款外，且上開建物亦有遭拆除之虞，原告於95年12月5日催告被告二人於函到後5日內履行系爭保證，惟被告二人於期限內仍未補正給付，依民法第254條規定，原告於95年12月19日通知被告解除系爭買賣契約。雖兩造曾於95年10月27日成立協議書，約定賣方即被告2人願就已沒收之100萬元價金退還買方即原告70萬元，然僅就已支付之300萬元價金中之100萬元成立和解，就剩餘之200萬元價金則未為約定，系爭買賣契約業已解除，爰依解除契約回復原狀請求被告二人返還200萬元價金等語，並聲明：（一）被告二人應各給付原告
100萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：陳廣智為原告所屬之買方經紀人，並非被告之經紀人或代理人，訴外人陳廣智向原告之陳述，與被告無關；另系爭買賣契約成立後，原告未能依約繳交340萬完稅款，兩造於95年10月27日達成協議，協議書載明原告不得就本買賣對被告做任何主張並放棄相關訴訟權利等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告主張被告於95年4月間將系爭房地委託信義房屋居間仲介銷售，業據原告提出買賣仲介一般委託書1紙為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張於95年7月10日與被告2人就系爭房地成立總價為5400萬元之買賣契約，業據原告提出不動產買賣合約書1份，且為被告所不爭執，應可採信。
四、得心證之理由：本件兩造之爭點厥為：（一）被告是否授與代理權予陳廣智向原告為「可向銀行貸款九成」「違建絕對不會拆除」之保證？（二）被告是否應負表見代理之責？（三）原告主張解除契約，請求被告返還價金有無理由？茲分述如下：
（一）按民事訴訟法第277條本文明定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；另稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第103條第1項、第565條分別定有明文。民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，最高法院52年臺上字2675號、58年臺上字2929號分別著有判例，故代理與居間兩者要件有別、效力迥異，非謂雙方訂立居間契約即必表示契約當事人一方授與代理權予他方。本件原告主張陳廣智乃被告二人訂立系爭買賣契約之代理人，故被告二人應對陳廣智所為之系爭保證負責，被告二人則抗辯陳廣智為原告所屬之買方經紀人，陳廣智向原告之陳述與被告無關等語。經查，原告就系爭買賣契約主張陳廣智為被告之代理人，無非以被告二人與信義房屋簽訂之買賣仲介一般委託書1紙為證，惟上開委託書上載明：「立委託書人茲為下列不動產買賣事宜，特委託信義房屋仲介股份有限公司居間仲介銷售」、「第一次款：簽訂買賣契約時，支付買賣成交價額的10﹪」等內容，核其性質係屬民法第565條規定之媒介居間契約。次查，信義房屋陳報本件陳廣智為買方即原告之經紀人，有信義房屋96年7月20日民事陳報狀1紙在卷可稽，綜上事證，均不足以認定就系爭買賣契約被告二人有授與代理權予陳廣智之行為，原告復未提出其他事證以實其說，揆諸上開說明，原告主張被告二人授予陳廣智代理權以訂立系爭買賣契約云云，即不足採。
（二）次按民法第169條本文規定，由自己之行為表示以代理權授予他人或之他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見之事實，主張本人應負授權人之責任，最高法院60年臺上字第2130號著有判例，另最高法院
70年臺上字第3515號判例揭示，民法第169條規定之表見代理，係為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任，而此項表見代理云者，原係指代理人雖無代理權，而有可使人信其有代理權之情形而言。經查，本件原告主張被告就系爭保證應負表見代理之責，係以陳廣智持系爭房地之買賣仲介委託書影本及該房地之相關資料，表示被告二人授權其為代理人，向原告兜售系爭房地等情為據，並提出買賣仲介一般委託書1紙為憑，惟上開委託書性質為居間契約，已如上述，單以上開委託書或房地資料不足以造成被告二人有使原告信以為其有以代理權授與陳廣智之表見事實存在。故原告主張被告二人就系爭保證應負表現代理責任一節，亦不足採。
（三）陳廣智並非被告二人之代理人，且陳廣智之行為並未構成表見代理，已如前述，從而，原告以被告未履行陳廣智所為之系爭保證，主張解除契約，即屬無據，原告依解除契約之法律關係請求被告二人返還價金，自無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告之主張並無可採，原告依解除契約回復原狀之法律關係，請求被告二人各返還100萬元價金，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與本院前揭判斷不生影響，爰不贅論，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年8月21日
民事第二庭法官吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年8月22日
書記官蔡凱如