裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第531號民事判決
裁判日期：民國93年09月06日
裁判案由：確認租賃關係存在
臺灣高雄地方法院民事判決九十三年訴字第五三一號
原告丁○○訴訟代理人乙○○律師被告庚○○
甲○○訴訟代理人 王進勝 律師當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院民國九十三年八月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就高雄縣○○鄉○○○段○○○○號（面積一七二九平方公尺）、三二九五號（面積一五八一平方公尺）號土地及其上未辦理保存登記鋼骨造建物之租賃關係存在，期間自九十一年三月二十日起至九十六年二月二十日止。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告對訴外人即兄長丙○○有新台幣（下同）六百萬元，及其中三百萬元部分自民國八十八年五月二十五日起；餘三百萬元則自八十八年六月二十五日起，至清償日止依週年利率百分之六計算利息之本票債權（下稱系爭本票債權），已於九十年三月十三日聲請台灣台南地方法院獲准九十年票字第一六四二號裁定准予強制執行在案。然因丙○○無力清償，乃將其所有高雄縣○○鄉○○○段三二九
四、三二九五號土地及其上未辦理保存登記之鋼骨造建物（下稱系爭房地），於九十一年三月二十日協議出租交付與原告經營「中興點心城」，進而轉租與各攤商使用，租賃期間自九十一年三月二十日至九十六年二月二十日止共四年十一個月，租金每月十萬元（下稱此「協議書」為系爭租賃契約），並約定其所有租金債權與系爭本票債權全部互相抵銷。嗣丙○○因積欠系爭房地之抵押借款未償，經抵押權人高雄縣大寮鄉農會（下稱該抵押權人）於九十一年五月八日聲請本院九十一年執字第一八二○三號執行拍賣（下稱本次拍賣）系爭房地，雖於九十二年十月二十二日第三次拍賣由被告二人拍定成為所有權人，系爭租賃契約依法對被告仍繼續存在，惟被告否認。為此，原告爰依民法第四百二十五條第一項之規定，系爭租賃契約承租人身份，對被告訴請判決確認如主文所示。
二、被告則以：㈠系爭租賃契約不存在⒈系爭房地曾經該抵押權人前於八十九年五月十日聲請以本院八十九年度執字第一
六一七一號（下稱前次拍賣）執行終未有結果，始由被告於本次拍賣取得所有權。在本次拍賣程序中委請警員會同該抵押權人（執行債權人）查報使用情形時，原告及丙○○為免於被除去系爭租賃契約，均蓄意未陳報有系爭租賃契約存在，致被告誤信拍賣公告所載「據債權人之代理人查報自民國八十六年起債務人丙○○即委由其弟丁○○經營中興點心城，並與攤販簽訂租賃契約」而認丁○○與攤商僅訂有一年短期租賃契約，在預估之內，無從推想有長期系爭租賃契約，顯有違誠信，則信賴此記載之被告自應受善意三人之保護，不受系爭租賃契約之拘束。
⒉又系爭租賃契約計租期為四年十一個月，每月租金僅十萬元，僅夠抵銷五百九十
萬元，與原告每月向攤商收取之租金共三十二餘萬元之譜及系爭本票債權六百萬元加上利息推算達七百五十萬元以上均不符，有違常情，顯屬虛偽通謀而無效。⒊況，系爭租賃契約屬耕地租賃，承租人之原告不自任耕作，卻經營「中興點心城
」，依耕地三七五減租條例第十六條規定，亦屬無效；且系爭標的物原為丙○○之父 黃水源 與他人共同買受，雖約定登記為丙○○名義，但丙○○無權決定出租於原告，依法無效。
㈡系爭本票債權不存在
原告雖主張對其兄長丙○○有六百萬元之系爭本票債權存在，但於聲請獲准裁定強制執行後，並未對丙○○之財產為強制執行，故是否確實存在而得否與其承租系爭房地之全部租金相互抵銷，應由原告證明等語置辯，爰求駁回原告之訴。
三、本院判斷：㈠系爭租賃契約存在否？⒈訴外人丙○○之系爭房地，由該抵押權人高雄縣大寮鄉農會聲請八十九年五月十
日之前次拍賣及九十一年五月十日之本次拍賣，前次拍賣進行至特別拍賣未果，本次拍賣則至第三拍之九十二年十月二十二日由被告二人拍定取得所有權之事實，已經本院調閱該二次民事執行卷查核，並有土地登記謄本（卷二０～二一頁）在卷可憑。惟對系爭房地之拍定人即被告，原告主張其與丙○○間之系爭租賃契約應對被告繼續存在，亦即被告應繼受出租人之地位，為被告否認。然查，系爭租賃契約書（卷十一頁）為原所有權人丙○○與原告於九十一年三月二十日所訂定，訂約人均不爭執，且經律師 邱文男 見證，依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章．．．，推定為真正。」形式上可認為真正，雖被告否認，但未舉反證，自不可採。
⒉至於丙○○出租交付與原告經營「中興點心城」，進而轉租與各攤商使用，租賃
期間自九十一年三月二十日至九十六年二月二十日止共四年十一個月，租金為每月十萬元，並約定其所有租金債權與系爭本票債權全部互相抵銷等系爭租賃契約之實質內容，被告亦多所質疑。
①查，原告為經營「中興點心城」，自己出名於九十一年間陸續至今與各攤商簽
訂大多為一年期間之攤位租賃契約書之事實，已據其提出五十紙契約書（卷六五～一一四頁）為憑，並經受原告之託現場實際管理攤商之戊○○（原告堂妹）及攤商 劉春金 、辛○○到庭證述（卷一六八～一七一頁筆錄），彼此說法大致相符，衡之該二位攤商係被告聲請通知到庭，所述當非虛偽，理可採信。雖九十年九月至九十一年三月即系爭租賃契約前之六個月間，原告陳稱（卷四二～四三頁，原告準備書狀㈠第三頁）仍係丙○○具名出租，但 黃雅靖 於收取租金扣除管理費用後，將餘額匯付原告帳戶，以償還丙○○另筆積欠對原告之一百七十二萬元債務一節，與攤商劉春金、 謝關寶 證述在此六個月期間前，早已由原告具名出租，並舉出租賃契約書為證（卷一九二～一九三頁）等情有異，，然事理上，亦不能因原告就該前六個月期間之出租人為不實陳述，進而推翻租期在後自九十一年三月二十日起系爭租賃契約存在，業經認定如前之真實性，乃屬當然，被告執此點加以質疑，實有誤會。
②又對於系爭房地之本次拍賣公告載「據債權人之代理人查報自民國八十六年起
債務人丙○○即委由其弟丁○○經營中興點心城，並與攤販簽訂租賃契約，拍定後不點交，請投標人注意」等語，拍定人之被告認為足以令人信為係一年短期租賃契約，應受善意保護。然此事屬於執行程序中，當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，僅得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，並不經言詞辯論程序，理論上本無實質確定力，既於涉訟於本件，本院仍應查證而為事實認定（參後述③最高法院八十六年度台抗字第一六０號判決要旨末段見解，亦然），被告所謂其應受善意信賴保護，於法無據。再者，照前揭公告所載意旨以觀，出名與攤販簽訂租約之人究竟為系爭房地所有人丙○○抑或原告丁○○，而其租期又如何，顯均不明確，則被告何能以自己向攤商查得之租約為一年，而在未進一步查明攤商如確與原告簽訂租約，出租人之原告與系爭房地所有權人丙○○間之法律關係為何，如此不明情況均有待釐清之前參與競拍，於拍定後遽謂其係善意信賴之人，不受系爭租賃契約之拘束，顯難置信。何況，執行拍賣之該抵押權人法務己○○已到庭證稱：「查封完畢後，我到現場去找承租人（攤商），承租人不願意配合，現場管理員黃雅靖（原告堂妹）也接洽幾次，答說她要請示丁○○（原告），也不願意提供租賃契約給我，只說丙○○交代丁○○管理的．．．我問這些承租人，他們說是向丁○○承租的，．．．」等語，可見至拍定前，當時非所有權人之原告在系爭房地之權利義務關係究竟為何，執行債權人並無詳實查明陳報執行處，於今自難以無法定查報義務之原告未據實以報，因而否認系爭租賃契約之存在。
③按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，
但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院以院字第一四四六號解釋在案。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（最高法院八十六年度台抗字第一六０號判決要旨參照）。本件系爭房地之抵押權係八十二年三月間所設定，有調得該執行卷所附設定契約書可憑，在拍賣公告所載八十六年及系爭租賃契約之前，故該抵押權人依法自得聲請執行法院除去包含拍賣公告所載，甚至經查明後陳報之系爭租賃契約，而以無租賃狀態為本次拍賣而未為，事後自不能謂原告與丙○○間之系爭租賃契約期間訂為四年十一個月，有何蓄意阻攔執行之嫌，更與是否規避民法第四百二十五條第二項規定「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」之要否經公證無關，被告執此質疑系爭契約之真實性，顯屬揣測，無必然性。
④再者，按耕地三七五減租條例所謂之「耕地租賃」，以支付地租而栟作他人之
農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（司法院院字第七三八號釋及最高法院六十三年台上字第一二一八號判決要旨參照）。本件系爭租賃契約，其目的為經營「中興點心城」，顯非「耕地租賃」，被告認本件有該條例第十七條，違反應自任耕作等無效規定之適用，應為誤解。
⑤末，系爭房地既登記丙○○為所有權人，依民法七百六十五條規定「所有人，
於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」於法，其所有權能並無得限制其出租之規定，被告謂系爭房地係其父與他人共同購買，則丙○○無權出租，應不生效力，又有誤解。
㈡系爭本票債權存在否？⒈原告主張其對丙○○有六百萬元本利之系爭本票債權，除據丙○○是認外，並有
八十八年一月十日丙○○簽發面額各三百萬元之本票二紙、台南地方法院九十年票字第一六四二號准予強制執行之裁定及確定證明等（卷七～十頁）在卷可憑，足信為實。被告雖再質疑其票據原因關係是否存在，惟原告確係因於八十五年六月六日擔任丙○○向該抵押權人借款八百五十六萬元之連帶保證人，未料丙○○未按期清償，致原告所有土地遭該抵押權人查封，乃在尚未拍定前要求丙○○於八十八年一月十日簽發系爭本票二紙用以擔保，八十八年六月八日他人仍以六百七十九萬終於拍定等情，亦據丙○○到院證述明確，並有該八百五十六萬元之借據、該抵押權人對原告及丙○○等三人聲請之台南地方法院八十六年度促字第二二一九０號支付命令、及本院八十七年執字第五二二八號執行分配表（卷四五～五五頁）在卷可查，本屬事實，則如上票據原因關係，自不容被告否認。
⒉丙○○簽發系爭本票予原告，既非無原因關係，已如前述，以丙○○與原告間之
親兄弟關係，則彼此間因此所涉之債權金額「確數」是否應十分精確而無毫釐之差（系爭本票債權六百萬元，與原告所有土地被以六百七十九萬元之票據原因關係相比），於系爭本票債權之真正，已屬無關緊要；換言之，如因而僅以六百萬元概數為丙○○積欠原告之債務數額，進而由丙○○簽發系爭本票二紙予原告收執以為擔保，衡情實無不可，被告多作揣測，質疑真實性，無從採信。同理，原告於系爭租賃契約出租全部攤位算得之租金縱達三十二萬餘元，於扣除管理費用後，不論所獲淨利是否接近於每月租金十萬元、得否經常處於全部出租之狀態，以及於四年十一個月之租賃期間，原告可能獲利遠超過系爭本票債權六百萬元等實情究竟如何，只要在系爭本票債權確實非虛之情況下，亦不得因此認定系爭本票債權與系爭租賃契約所生租金相互抵銷之約定，為通謀虛偽意思表示，進而否定系爭租賃契約之真實性。
四、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第四百二十五條第一項定有明文。本件系爭房地於本次拍賣前，既有原告與原所有權人丙○○間之系爭租賃契約存在，則於被告拍定成為所有權人後，系爭租賃契約自應對受讓之被告繼續存在。既為被告否認，從而原告對被告訴請判決如主文所示，即屬有據，應予准許。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段規定，判決如主文。
中華民國九十三年九月六日
民事鳳山庭~B法官藍家慶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年八月六日~B法院書記官鍾錦祥