裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第784號民事判決
裁判日期：民國91年12月03日
裁判案由：所有權移轉登記
台灣高等法院民事判決九十一年度上易字第七八四號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十七日臺灣桃園地方法院九十年度訴字第二四四○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實暨理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國七十六年七月二十六日與上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），將坐落桃園縣○○鄉○○○段四八之四二地號土地應有部一萬二千分之二千七百零一之三分之一（下稱系爭土地）及坐落同段四八之九五地號丙種建築土地（下稱九五號建地）出售予上訴人，上訴人並依約付清價款新台幣（以下同）六十萬元，被上訴人已將九五號建地登記予上訴人，並交付系爭土地予被上訴人占有管業。依系爭契約第十三條「其他約定事項」記載，九五號建地係山坡地保育區丙種建築用地，倘礙於法令不得分割時，以所有權三分之一出售予上訴人（惟分割不可歸責事由需任何費用由上訴人負擔）；倘右地號土地不能分割，日後買方建屋，需賣方蓋章時，賣方不得要求任何補償或藉故刁難。
查系爭契約訂立時之法令，丙種建地並無限制不得分割之規定，並無約定之必要，反而系爭土地受有限制卻未約定，顯有違常理，應係誤植或遺漏。二造既有上開約定，顯有預期「於不能履行之限制除去後，再為給付」之合意，系爭契約雖未載明，依舉輕以明重，無限制分割之建地尚有約定，對有限制之系爭土地，豈有不為相同約定之理？且本件買賣價金六十萬元，並未就二筆土地分別為標價，性質上屬不能割裂，是上開「其他約定事項」應作擴張解釋，以維交易公平及誠信。又系爭契約第十條約定「本買賣契約如有未盡事宜，適用現行有關法令規定及一般社會習慣」，此為概括性補充約定，其目的在排除若因約定事項有疏漏而妨礙契約之履行，適用有利於雙方之法規及社會交易習慣以為補救之道。二造就九五號建地履行有特約，就系爭土地履行未見記載，即屬「未盡事宜」，則依民法二百四十六條第一項但書規定，對維護交易安全及誠信原則之貫徹，應優先適用。又系爭契約第八條約定，上訴人得自由指定登記權利人，益證二造於訂約時，確有民法第二百四十六條第一項但書規定之合意。又當初二造亦有口頭約定，就系爭土地於可移轉登記時，始辦理移轉登記。因之，系爭土地於簽約時，因受法律限制無法辦理所有權移轉登記，現今修法後，已可辦理，且被上訴人主動要求上訴人辦理系爭土地所有權移轉登記，爰本於買賣契約之法律關係，請求判決被上訴人應移轉登記系爭土地予上訴人等語。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠廢棄原判決。㈡被上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：系爭土地依土地登記謄本所載，使用分區為：「山坡地保育區」、使用地類別為：「農牧用地」、地目為：「旱」，買責標的系爭土地為應有部分三分之一，且上訴人不爭執無自耕能力。二造於七十六年簽訂系爭契約時，依土地法第三十條、農業發展條例第三十條前段及農業發展條例施行細則第二十條第二項規定，上訴人既無自耕能力，買賣標的復係土地應有部分之三分之一，致增加共有人之人數，明顯違反上開法律之規定而無效。遍查系爭契約二造並未約定「不能之情形除去後為給付」，自無民法第二百四十六條第一項但書之適用。
上訴人於簽約時並無自始即有「買賣之農地變為非農地再為移轉」之預期，及證人即代書 陳美娥 在原審之證詞亦可證明當時二造無民法第二百四十六條第一項但書之約定。是本件二造在簽訂買賣契約書時，因違反民法第二百四十六條規定而無效，訂約當初並未有口頭約定就系爭土地於可移轉登記時，始辦理移轉登記，及並未主動請求上訴人辦理移轉登記系爭土地等語置辯。爰就上訴人之上訴，答辯聲明：駁回上訴。
三、上訴人主張被上訴人於七十六年七月二十六日與上訴人簽訂系爭契約，將系爭土地及九五號建地出售予上訴人，上訴人並已依約付清價款六十萬元等事實，業經上訴人提出系爭契約書一件為證，且被上訴人在原審自認（見原審卷第二十八頁反面），要堪認定。從而，本件二造之爭執點，厥在二造簽訂系爭契約時，就買賣系爭土地部分，是否因違反法律強制規定，而有該部分契約應屬無效之情形。
四、按二造於七十六年間簽訂系爭契約時，土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」；農業發展條例第三十條前段規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有。」；農業發展條例施行細則第二十條第二項規定：「每宗耕地原為共有者，除因繼承而移轉者外，於移轉後，其共有人人數不得增加。」，故依當時有效之法令，當事人簽訂買賣契約，約定出賣私有農地予無自耕能力人、或出賣結果造成耕地分割或移轉，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，該契約應屬無效。如此項契約當事人於訂約時並無預期買賣之土地變為可移轉後再為移轉之情形，縱令契約成立後該土地已得移轉，亦不能使無效之契約成為有效（參見最高法院六十六年台上字第二六五五號及六十四年台上字第三三一號判例意旨）。經查：
㈠系爭土地使用分區為：「山坡地保育區」、使用地類別為：「農牧用地」、地
目為：「旱」之事實，有上訴人提出之土地登記謄本影本一份為證，堪信為真。而上訴人並無自耕能力一節，亦為上訴人所自認（見本院九十一年十月三十準備程序筆錄），應予採信。從而，系爭土地屬於修正前土地法第三十條所謂之「農地」及農業發展條例所謂之「耕地」（修正前農業發展條例第三條第十一款參照），既屬無訛，上訴人復無自耕能力，且本件買賣標的為系爭土地即被上訴人應有部分之「三分之一」，亦與上開條文「耕地不得分割及移轉為共有」相違。揆諸上開說明，系爭契約就系爭土地買賣部分，欲成立生效，自需二造於簽約時，有預期「於系爭土地可辦理所有權移轉登記時，再行辦理移轉」之明確約定。
㈡依系爭契約書面二造並未有約定「不能之情形除去後為給付」之記載。又參酌
證人即承辦二造系爭契約之代書陳美娥於原審證稱：「（提示買賣契約書，請陳述你所知道的訂約經過。）此契約書是我寫的．．．我們代書會寫此契約，通常是二造談好才來找我們，我們契約內容都是按照契約雙方的意見所填。當時的農牧用地確實不能過戶，且當時被上訴人的土地是應有部分中應有部分，依據當時的法令根本無法過戶。至於當時有無約定，等可以過戶時，再辦理移轉登記，我已經不太記得了。」、「（若是農地無法過戶，你會如何擬定契約書？）我都會在附註欄上加上：某某地號是某某性質的土地，於土地可以辦理移轉登記時，契約雙方各負有何義務，此部分我比較納悶，為何沒有註明此條文。」等語（見原審卷第五十一頁）。又二造均陳述明知農地在當時不得細分及移轉登記予無自耕農身分之人，上訴人復自認不具自耕能力身分，已如前述，則二造如確有約定「系爭土地於可移轉時，始辦理移轉登記」，則應會特別載明於系爭契約書上，始符事理之常。即認二造法律知識不足，不知載明系爭契約書上，但證人即代書陳美娥亦證述，當初系爭契約係依二造之意而為記載，系爭契約既未載明，殊不得據以推測認定二造當初確有約明「系爭土地可辦理移轉登記時，始辦理移轉登記」之事實。
㈢次按民法第二百四十六條第一項但書規定，依法原為無效之契約，例外准許為
有效，則就例外情形自應作嚴格解釋，以免該條文本文形同虛設，違反立法本意，查如前述法律既規定農地本不得細分且移轉予非自耕農身份之人，即應嚴格執行，是如當事人確有依民法第二百四十六條但書約定之例外情事時，應係極其明顯，始得作該條文但書例外規定之適用。依系爭契約第十三條其他約定事項載：①九五號建地係山坡地保育區丙種建築用地，倘礙於法令不得分割時，以所有權三分之一出售予買方（惟分割不可歸責事由需任何費用由買方負擔）；②倘右地號土地不能分割，日後買方建屋，需賣方蓋章時，賣方不得要求任何補償或藉故刁難。明顯係就九五號建地之建築用地、建屋而為約定，並非就系爭土地之「農牧用地」「種植農作物」而為約定，難認有上訴人所主張此條文係誤植或遺漏之事實。再依系爭契約第十條約明「本買賣契約如有未盡事宜，適用現行有關法令規定及一般社會習慣」。依此條文約定解釋，僅係在補充契約非必要之點，難認二造有係就「預期不能之情形除去後，而為給付」之契約重要之點所為之約定；又系爭土地目前雖為上訴人占有耕作中，惟被上訴人辯稱：只說你（按指上訴人）要種菜就去種（見本院九十一年十月三十日準備程序筆錄），亦殊難憑此率認被上訴人有「於不能之情形除去後而為給付」之預期。況解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參見最高法院十七年上字第一一一七號判例意旨）。查上開該條文已約定清楚明白，殊不得反捨該契約文字而更為曲解，是上訴人主張依「舉重以明輕」，或應作擴張解釋，據以推測系爭土地二造應有約定「預期不能之情形除去後而為給付」等語，顯不可取。又上訴人再以系爭契約第八條約定，本契約買賣不動產辦理所有權移轉登記時，上訴人得自由指定登記權利人，被上訴人不得異議。益證二造應有民法第二百四十六條第一項但書規定之合意云云。惟此條文係就登記名義人而為約定，是否特別就系爭土地需具自耕能力身分而任由上訴人指定登記名義人，暫不論斷，即認係屬上訴人可任意指定具自耕能力人為登記名義人，但就系爭土地不得細分之部分（不得增加系爭土地共有人數），此條文並未約明，是就二造苟確有特別約定任由上訴人指定具有自耕能力人為登記名義人之真意，則應會同時就農地不得細分之部分特別約定，始符事理之常，否則豈有就同一（土地買賣移轉登記）事件，應具備二要件（具有自耕能力、耕地不得分割及移轉為共有），僅就其中一要件（具有自耕能力）而為約定，卻未同時就一另要件（耕地不得分割及移轉為共有）併予以約定之理？足見，二造訂約時並未就系爭土地應具備民法第二百四十六條第一項但書之要件有合意，是上訴人此部分主張，均不可取。
㈣上訴人復以當初二造有口頭約定，就系爭土地於可移轉登記時，始辦理移轉登
記；及法律修正後，被上訴人主動請求上訴人辦理系爭不動產移轉登記云云，然為被上訴人所否認，上訴人就此有利之事實，並未舉證以實其說，尚乏證據證明，自不可取。
㈤再者，上訴人以存證信函通知被上訴人就系爭契約履行移轉登記系爭土地，亦
未表明訂約當時有該預期之合意事實（見卷附存證信函）；上訴人在本院當庭陳述：當時簽約時．．．這個價錢合不合理，我們沒有去判斷，只是想買個地蓋房子，後面的那塊長條地，就種個菜供自家食用（見本院同上期日筆錄）。顯見上訴人並無預期系爭土地變為非農地再或嗣後得為登記時始辦理移轉登記。且依被上訴人辯稱：簽約當時，我是跟上訴人說，前面建地賣給他，後面農地因他沒有自耕農身分不能賣給他，如農地他要種菜，可以讓他種，但不能買，後來我們談好後，就到代書處去寫買賣契約書，我看了契約書後，我有說不能這麼寫，我在契約書上簽名，是簽建地部分，農地部分當時為何沒有畫掉，是因上訴人說沒有關係（見本同上期日筆錄）。雖就系爭契約買賣標的包含系爭土地，已如前述，被上訴人辯稱未出售乙節，尚不可取，但就被上訴人其餘辯稱，顯示其並未與上訴人有就民法第二百四十六條第一項但書規定之合意，上訴人主張二造有此合意之有利事實，即負有舉證責任，但上訴人就此部分，並未舉證以實其說。是二造於簽訂系爭契約，並未約明於系爭土地於可辦理移轉登記時，始辦理移轉登記之預期，要堪認定。
五、綜上所述，系爭土地為土地法之農地及農業發展條例之耕地，上訴人無自耕能力、且買賣標的為應有部分之三分之一，均與簽約時之相關法令相違，本件復查二造並未約定：「其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者」或「附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者」之情事，揆諸前揭說明，系爭土地之買賣即係以不能給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效，被上訴人即無移轉系爭土地所有權予上訴人之義務。
六、從而，上訴人主張本於買賣契約關係，請求被上訴人移轉系爭土地所有權登記為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月三日
民事第十四庭~B1審判長法官~B2法官~B3法官本件不得上訴中華民國九十一年十二月三日~B書記官黃愛