臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
111年度基簡字第803號
原告 鄭雅文
被告 謝采蓉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號三樓之四房屋全部遷讓返還予原告。
被告謝采蓉應自民國一百一十一年七月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟肆佰貳拾肆元由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
一、被告鄭鈞薳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告謝采蓉前於民國110年7月5日與原告訂立房屋租賃契約(下稱系爭租賃契約)，向原告承租原告所有門牌號碼基隆市○○區○○路00號3樓之4房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自110年7月5日起至111年7月1日止，每月租金新臺幣(下同)12,500元，於每月5日以前繳納，復約定倘被告謝采蓉於系爭租約租期屆滿後，未即時遷讓返還系爭房屋，則迄至被告謝采蓉遷讓返還系爭房屋予原告之日止，原告每月得向被告請求按前開約定租金5倍之違約金。詎系爭租賃契約嗣於111年7月1日因租期屆滿而消滅後，被告謝采蓉已無占用系爭房屋之合法權源，惟其仍繼續無權占有系爭房屋，迄未將系爭房屋遷讓返還予原告，並已違反系爭租約前開違約金之約定，另被告謝采蓉於承租系爭房屋期間容留其親屬即被告鄭鈞薳居住於系爭房屋，而被告鄭鈞薳亦無占用系爭房屋之合法權源，然其迄仍未遷離系爭房屋，繼續與被告謝采蓉共同無權占有系爭房屋，為此爰依所有權、系爭租約之法律關係提起本件訴訟，請求被告等將系爭房屋遷讓返還予原告，併請求被告謝采蓉自111年7月1日起至其遷讓返還系爭房屋予原告之日止按月賠償原告依前開約定租金5倍計算即62,500元之違約金。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。㈡被告謝采蓉應自111年7月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告62,500元。
三、被告鄭鈞薳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述；被告謝采蓉則聲明請求駁回原告之訴，並答辯略以：其前已於111年農曆期間自系爭房屋遷離，復於同年3月間依原告要求將系爭房屋鑰匙返還予原告，惟被告鄭鈞薳仍持有系爭房屋大門及其房間之鑰匙，而因其迭與被告鄭鈞薳聯繫未果，乃迄未能將系爭房屋遷讓返還予原告；又系爭租賃契約書為其所簽立，其對於其依系爭租賃契約第6條約定應自系爭租賃契約租期屆滿之111年7月1日起至其遷讓返還系爭房屋予原告之日止按月賠償原告依前開約定租金5倍計算即62,500元之違約金，並無意見，然無資力負擔。
四、經查，原告主張被告謝采蓉前於110年7月5日與原告訂立系爭租賃契約，向其承租其所有系爭房屋，租賃期間自110年7月5日起至111年7月1日止，每月租金12,500元，於每月5日以前繳納，復約定倘被告謝采蓉於系爭租約租期屆滿後，未即時遷讓返還系爭房屋，則迄至被告謝采蓉遷讓返還系爭房屋予原告之日止，原告每月得向被告請求按前開約定租金5倍之違約金；又系爭租賃契約嗣於111年7月1日因租期屆滿而消滅後，被告謝采蓉已無占用系爭房屋之合法權源，惟迄仍未將系爭房屋遷讓返還予原告，另被告謝采蓉於承租系爭房屋期間容留其親屬即被告鄭鈞薳居住於系爭房屋，而被告鄭鈞薳亦無占用系爭房屋之合法權源，而迄仍未遷離系爭房屋等事實，業據其提出系爭租賃契約書、郵局存證信函、原告謝采蓉所簽立111年7月1日切結書等件影本為證，且為被告謝采蓉所不爭執；而被告鄭鈞薳既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查結果，審酌原告所提之上開事證與其主張之內容相符，認原告主張堪信為真實。
五、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭租賃契約既因租期已於111年7月1日屆滿而消滅，被告謝采蓉本即負有返還系爭房屋之義務，又原告為系爭房屋之所有權人，而被告謝采蓉未舉證證明其有何占用系爭房屋之合法權源，則其繼續占有系爭房屋即屬無權占有；另被告鄭鈞薳迄仍繼續居住於系爭房屋乙節，業如前述，而被告鄭鈞薳復未舉證證明其有何占用系爭房屋之合法權源，亦係無權占有系爭房屋，是原告依前開規定及系爭租約之約定請求被告等共同將系爭房屋全部遷讓返還予原告，即屬有據。
六、再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。而除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額(最高法院108年度台上字第81號判決意旨參照)。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減(最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照)。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院得依前開規定，核減至相當之數額(最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照)。查系爭租賃契約書第6條約定「乙方(即被告謝采蓉，下同)於租期屆滿時，除經甲方(即原告，下同)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍違約金至遷讓完了之日止」等語乙節，有系爭租賃契約書在卷足憑，足認前開違約金未約明屬懲罰性違約金，應屬賠償總額預定性質，本院審酌被告謝采蓉於系爭租賃契約租期屆至後，未履行返還系爭房屋之義務，而原告所受損害及所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之獲利，及被告謝采蓉未依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，暨被告謝采蓉不爭執其於系爭租賃契約因租期屆滿而消滅後迄未遷讓返還系爭房屋，應依系爭租賃契約前開約定賠付原告違約金，且其自111年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，因繼續占用系爭房屋而每月受有相當於前揭約定租金12,500元之不當得利(見本院111年12月22日言詞辯論筆錄)等各情，如按照每月租金5倍計算違約金，實屬過高，爰依職權予以酌減為按月以前開約定租金之一倍計算即12,500元，始符公允。是原告併依前開規定請求被告謝采蓉自111年7月1日起至被告謝采蓉遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告違約金12,500元，亦屬有據，逾此範圍之違約金請求，即無可採。
七、綜上所述，原告本於所有權、系爭租約之法律關係，請求被告等共同將系爭房屋全部遷讓返還予原告，並請求被告謝采蓉自111年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告以前開約定租金之一倍計算即12,500元之違約金為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、末按以一訴附帶請求孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第77條之2第2項、第79條分別定有明文。查本件原告敗訴部分，係關於依系爭租賃契約書第6條約定附帶之違約金請求之一部，本不併算其價額，爰諭知本件訴訟費用全部由被告負擔。
九、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第11款規定適用簡易訴訟程序所為之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
基隆簡易庭法官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 陳彥端