宣 示 判 決 筆 錄 103年度北簡字第13215號
原 告 枋啟民
被 告 高雪月
陳炯光
陳琮雅
陳佩伶
前列四人共同
訴訟代理人 陳豪杉 律師
前列四人共同
複代理人 孫浩偉 律師
上列當事人間103年度北簡字第13215號返還房屋等事件，於中華
民國105年4月11日言詞辯論終結，105年5月19日下午5時在本院
台北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李宜娟
書記官 張閔翔
通 譯 林素先
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、按不合於民事訴訟法第427條第1項及第2項之訴訟，法院適
用簡易訴訟程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視
為已有適用簡易訴訟之合意，同法第472條第4項亦有明定。
故地方法院獨任法官將應適用通常訴訟程序之事件，誤為簡
易訴訟事件，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論，依上開規
定既視為當事人有適用簡易訴訟程序之合意（最高法院91年
度台簡抗字第8號民事裁定要旨參照）。查本件原告起訴請
求被告返還房屋等，並陳報訴訟標的價額為新台幣（下同）
138,400元，致本件分為簡易案件審理，嗣雖經本院核定本
件訴訟標的價額為2,160,000元，已逾50萬元，且本件兩造
間係涉及不定期租賃關係所生之爭執，非屬民事訴訟法第
427條第1項及第2項範圍，本應適用通常訴訟程序，惟因被
告未抗辯而為本案之言詞辯論，揆諸前開說明，視為已有適
用簡易程序之合意，故應依簡易訴訟程序之規定審理，合先
敘明。
二、原告主張：
㈠、原告因自住需求，向訴外人 陳俊宏 買受臺北市○○區○○段
○○段000000000號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○
巷○○○號四樓房屋（下稱系爭房屋），自民國103年8月22日
起為系爭房屋所有權人。被告高雪月於本件訴訟外向原告陳
稱：伊自70年之年初即向陳俊宏承租系爭房屋，伊與陳俊宏
間曾有不定期限租賃關係，業經法院判決確定。然依民法第
449條第1項及第425條規定，70年之年初迄今已長達33年，
被告高雪月所主張之不定期限租賃關係顯然超過租賃期限不
得逾20年之規定，應屬無效，且上開租賃關係未經公證，自
無買賣不破租賃原則之適用，原告即不受該租賃關係之拘束
，被告自屬無權占有。再者，土地法第100條規定於不定期
租賃契約存續中亦有適用，則出租人或因取得房屋所有權而
繼受出租人地位者，於房屋有收回自住之必要時，亦得終止
租賃契約將房屋收回。原告現為台北執業律師，名下從無任
何可供自住之不動產，而系爭房屋位處捷運古亭站旁，距離
本院、北檢、高院僅兩站距離，對原告工作而言，堪稱便利
。又原告目前承租之套房，並無獨立廚房，收回系爭房屋，
應可解決原告長達十八年獨自餐餐外食之窘境，原告自有收
回系爭房屋自住之必要。原告前已於103年9月9日已以收回
自住為由對被告高雪月終止任何租賃契約收回系爭房屋，被
告既經原告合法終止租約，即無占有使用之正當權源，其仍
持續占有拒絕返還，原告依民法第767條規定，訴請被告返
還自屬正當。被告抗辯原告與前手間之買賣契約為通謀虛偽
意思表示之事實，應由被告負舉證責任。
㈡、又被告高雪月於訴訟外向原告表明系爭房屋已造成樓下住戶
漏水，伊已知悉樓下住戶對房屋所有權人提起修繕訴訟，惟
仍拒絕原告入內察看。被告高雪月並堅持於系爭房屋陽台種
植花草，造成樓下鄰居漏水加劇。原告前於103年9月17日去
函被告高雪月，請求先移除植栽，防免任何鄰損，詎料被告
高雪月相應不理，原告亦再次於103年9月24日以被告高雪月
違反承租人義務，表明終止任何租賃關係。兩造間現時並無
存在任何租賃關係，已如上述。雖被告高雪月再以存證信函
表明願遷出，惟迄無具體行動，是否企圖永久以遠低於市場
租金價格之代價（每月9千元占有捷運古亭站旁約35坪住家
）而再繼續占有系爭房屋33年，或藉詞另索搬遷費，事至顯
然。原告需同時負擔房貸及租金，僅能對被告等再次通融退
讓，爰自103年10月16日起算相當於租金之損害賠償。
㈢、另被告前於103年9月24日寄發存證信函謂「…茲依法院前判
決之本屋租金，先付兩個月租金共新台幣壹萬捌仟元台北銀
行即現為富邦商銀CH0000000支票一張如附件請查收，俟本
人找到房屋後再遷」，則縱令原告應繼受前手租約（原告否
認之），被告肯定知悉不得無償使用系爭房屋。且原告103
年10月1日民事起訴狀早已寄達被告，其中明確請求「自103
年10月16日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原
告35,612元」，然被告等迄今並未給付任何對價。嗣原告再
次以104年3月19日民事準備理由狀請求「被告等應即全數清
償自103年10月16日起迄今，每月相當於租金之不當得利35,
612元」，該書狀並已於104年3月20日寄達被告訴訟代理人
戴森雄 大律師及被告全體收受，被告等仍置若罔聞，仍未給
付任何對價，相當時日即十日後，原告始再於104年3月30日
對被告等寄發存證信函，再次終止兩造間任何可能的租約，
該存證信函業經被告收受。則縱令原告應繼受前手租約，該
租約業已確定合法終止無訛。
㈣、雖被告嗣後再以存證信函回復伊等已先支付103年9月6日至
103年11月5日兩個月份租金云云，然對於103年12月、104年
1月至4月等五個月份，仍未支付或提存，其強佔原告物業之
意圖明顯。至被告高雪月主張之所謂修繕費2萬元、自行裝
設廚房防盜鐵窗9,500元，女兒牆等公共設施修繕費2萬元，
姑不論是否真實合理或已罹於時效，概屬被告高雪月與原告
前手陳俊宏之糾紛，原告無意涉入，應由 渠等 自行解決。又
被告提出之原始房屋租賃契約書縱屬真正，然觀契約全旨，
所謂「如甲方欲收回房屋時，應得乙方之同意，如乙方欲解
約時，得於一個月前通知甲方終止契約」之契約意旨，當指
於原訂69年2月6日至70年2月6日之一年定期租賃期間，甲乙
雙方均不得任意終止租約爾。原始定期租約倘因故轉成不定
期限租賃而屬被告高雪月與陳俊宏有任何不定期限租賃事，
亦與該約款無涉。又依該租約第八條「乙方未經甲方同意，
不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或
以其他變相方法由他人使用房屋」，被告高雪月將系爭房屋
任令成年之被告陳炯光、陳琮雅、陳佩伶使用（姑不論陳俊
宏先生是否有同意及同意之範圍、期限限制問題，概應由被
告提出本證核實），原告現既已明確主張反對，被告高雪月
即屬違反租賃契約，原告以此為由，對被告高雪月終止任何
可能存在之租約，自有理由。
㈤、又被告於存證信函主張「浴室天花板坍塌、門、窗框，地板
蟲蛀中空」、「屋況破舊不堪，與原告所述之鄰近地區房屋
屋況不同，不能比附援引之，故9000元之租金數額並無原告
所述過低之情形」，屋況甚慘乙節，輔以樓下鄰居確曾起訴
主張系爭房屋漏水嚴重。顯然本件已符合「建造年久，使用
逾齡，有礙都市之繁華發展，或建物價值與土地之利用價值
顯不相當者，均屬有重建之必要」之要件，原告主張收回重
建而終止租約，自屬有據。另被告高雪月於被證18存證信函
提及伊擅自於頂樓違章加蓋乙節，亦屬違法違約情事，且恐
致原告將來受其他共有人求償，原告主張被告高雪月應即刻
自行拆除任何違建並回復原狀，以維公安兼保護鄰居權益，
五日內未為，原告亦主張再次終止任何可能存在之租約。
㈥、系爭房屋鄰近捷運古亭站，起訴時據內政部不動產資訊平台
實際租金均價查詢結果，每平方公尺為303元，每月之市場
租金為35,612元（117.53平方公尺X303元＝35612元）。被
告陳炯光、陳琮雅、陳佩伶，均為被告高雪月之成年子女，
渠等與原告並無任何租賃、使用借貸關係，仍無權占有系爭
房屋，與被告高雪月對於原告之房屋所有權構成共同侵權行
為。原告爰依民法第767條第1項前段，對被告請求遷讓房屋
，另依民法第184條第1項前段、第185條、第179條，請求被
告自103年10月16日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連
帶給付原告35,612元。並聲明：被告應將臺北市○○區○○
段○○段000000000號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街
○○巷○○○號四樓房屋遷讓返還予原告，並自103年10月16日
起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告35,612元
；原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈦、提出：原告建物所有權狀、原告103年9月9日存證信函、原
告律師證、國稅局財產資料清單、原告103年9月17日存證信
函、原告103年9月24日存證信函、被告103年9月25日存證信
函、內政部不動產資訊平台實際租金均價查詢結果、成屋買
賣契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、 孫義宏 民事
起訴狀、臺北安和郵局84123存證信函及回執、臺北北門郵
局營收股2287號存證信函、元大銀行匯款單、富邦銀行繳款
通知書、富邦銀行撥款委託書、富邦銀行匯款單、原告之元
大銀行存摺內頁匯款記錄、富邦銀行匯款單、房貸利息繳款
憑單等件影本為證。
三、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠、本件租賃關係係始自69年間，而現行民法第425條第2項規定
則為88年4月21日所增訂，本件顯不適用，是以原告主張不
受該租約之拘束，並無理由。又民法第449條第1項雖規定租
賃契約之期限不得逾20年，逾20年者縮短為20年，然該條規
定僅係就定有期限之租賃契約有所限制，本件為不定期限之
租賃契約，原告主張依該條規定為無效云云，顯有誤會。又
系爭房屋原所有權人前以收回自用為由訴請收回系爭房屋，
但業經判決敗訴確定，其後又將租賃權讓與原告，原告以收
回自用為由再行起訴，依最高法院見解，亦不應准許。
㈡、原告雖一再主張依土地法第100條等規定終止租約云云，然
所持理由竟同時主張收回自住及重新建築，惟此兩者本不可
能並存，且就其主張收回自住部分，原告既未事先確認屋況
，更於明知系爭房屋無法即時收回自住之情形下購入，其主
張顯不合常理。且系爭房屋基地上共有8戶，並非原告一人
可以決定重建。又原告主張系爭房屋漏水云云，然漏水處乃
系爭公寓大樓之共同使用部分，並非系爭房屋，且被告104
年2月10日民事 陳明 意見狀第2頁及附件1、2，均可看出樓下
房屋之天花板完好無缺，並無滲漏水，至於系爭房屋之木作
部分有一部份如門、窗框、地板等遭蟲蛀中空，亦僅係房屋
附屬設備問題，並非結構受損，並無改建之必要。系爭房屋
並無使用逾齡，有礙都市發展或與土地利用價值顯不相當之
情形，更非原告援用之最高法院70年台上字第4059號判決所
謂以木板鐵皮搭蓋之簡陋平房，自不能比附援引之，至於原
告所謂部分補強或老屋翻新均屬於土地法第一百條所定「重
新建築」之範圍，則顯與法條文意不符，其主張顯無理由。
㈢、另原告雖主張被告積欠租金而終止租約云云，然原告之終止
租約並未依民法第440條第1項規定為合法催告，依最高法院
42年度台上字第1186號判例意旨，原告對103年11月6日起之
租金並未定相當期限催告被告高雪月繳納，故原告終止租約
並不合法。又原告於起訴時即已主張雙方租賃契約不存在，
且從未要求被告給付租金，而係逕為不當得利之請求，且數
額亦顯非租金之數額，是原告顯然自始無催告給付租金之意
思，與原告提出之判決判例情形均不相侔，且被告非但已先
給付兩個月租金，且一再表示僅需確認真正所有權人為誰，
即會如期給付租金，並無拖欠之意，被告並於日前再度寄發
000000號存證信函告知原告及陳俊宏兩人，被告已備妥103
年11月份至105年3月份止之租金14萬4千元，請真正出租人
向被告收取租金。且查，被告尚有35,000元之押租金置於出
租人陳俊宏處，原告縱欲主張被告欠租，亦應先以押租金抵
充房租，故原告主張被告欠租，其無須再為催告云云，顯與
上開法條規定不符，均不足採。
㈣、原告又以被告有於系爭房屋頂樓平台上違章加蓋為由，主張
違法違約，而欲終止租約云云，然查，系爭租約或民法租賃
相關規定，均無倘承租人加蓋違章建物即得終止租約之規定
，且被告係因頂樓平台施做防水遭人破壞而施做鐵皮棚架，
並非搭建房屋使用，有照片可證，且該鐵皮棚架施做時為陳
俊宏所明知，此部分僅屬是否違反行政規則問題，與違反租
約無關，故原告主張以此終止租約，亦屬無據。又陳炯光、
陳琮雅雖將戶籍遷入系爭房屋，但並未居住，被告陳佩伶則
僅為占有輔助人，且該三人均係自幼受被告高雪月撫養及同
住於系爭房屋，原告以此為由終止租約及訴請該三人遷讓房
屋給付不當得利等，均無理由。
㈤、又原告主張其因有自住之需求，故向陳俊宏購買系爭房屋，
並主張依土地法第100條以收回自住為由，終止租賃契約云
云，然原告既為執業律師，且與地政士設立聯合事務所，且
原告購入系爭房屋之前，係先經與其同事務所之 陳秋萍 律師
代理陳俊宏就租金調整事宜進行調解，對於系爭房屋租賃相
關爭議自當知之甚詳，倘如其主張，確有自住房屋之迫切需
求，何以未於事前至系爭房屋瞭解房屋現況及使用情形，率
予決定購入系爭有不定期租賃契約存在，需經訴訟排除之房
屋？且依原告於起訴狀所述，系爭房屋造成樓下住戶漏水，
並且對系爭房屋之所有權人提起修繕訴訟云云，倘若屬實
，更可證明原告未經勘查房屋現況即決定購買之不合理，蓋
系爭房屋乃興建四十餘年之老舊公寓，以原告之學經歷及現
職，不可能不知房屋可能存在瑕疵，更不可能不知此部分將
影響其自住之需求。再依原告提呈之買賣契約書，第八條交
屋部分，原告與陳俊宏係約定應於103年9月15日前由陳俊宏
於現場將系爭房屋交付予原告或原告指定之登記名義人，否
則原告得向陳俊宏請求給付違約金及損害賠償，但原告與陳
俊宏顯未依本條約定辦理，且起訴至今均未曾向陳俊宏主張
權利，顯與常情不合。
㈥、又原告所列帳號為00000000XXXX48，乃放款帳戶即大額還款
之帳戶，應非利息扣款帳戶，與原告先前提出繳款通知書記
載之繳息扣款帳戶000000000000號亦不符，且其上關於第一
期應繳利息即103年8月29日至9月28日期間之資料，完全無
記載，故原告是否確有繳款，難謂無疑。原告另主張其所需
繳納之房貸本息每月約六萬元云云，亦曾稱每月需繳納房貸
利息將近2萬元不符，不惟相互矛盾，更可證明其所主張與
陳俊宏間之房地買賣及富邦銀行貸款云云，皆非實在。又原
告與陳俊宏之契約約定應於銀行核貸時撥款770萬給賣方，
第二次付款則給付880萬元，尾款應於103年9月15日前付清
，但原告並未如期付款，且就頭期款30萬元部分，原告捨近
在咫尺之元大銀行信義分行，而於元大銀行新店中正分行匯
款，亦啟人疑竇。
㈦、提出：房屋租賃契約書、本院79年度訴字第4834號、臺灣高
等法院79年度上字第1599號、本院81年度北簡民字第2103號
宣示判決筆錄、臺北市中正區調解委員會聲請解書、調解筆
錄、思齊法律事務所網站資料、臺北北門郵局營收股2854號
存證信函等件影本及照片為證。
四、兩造不爭執事項：
㈠、被告高雪月前於69年2月6日向訴外人陳俊宏承租系爭房屋，
並簽訂房屋租賃契約，約定租賃期限自69年2月6日起至70年
2月6日止，每月租金7,000元。嗣租期屆至，被告高雪月仍
為系爭房屋之使用，陳俊宏並續收租金未為反對之表示，被
告高雪月與陳俊宏間之租賃關係已變更為不定期限租賃契約
。
㈡、原告於103年7月29日陳俊宏就系爭房屋簽訂成屋買賣契約書
，嗣於103年8月22日將系爭房屋移轉登記為原告所有。原告
於103年9月5日以存證信函通知被告高雪月，原告因自住需
求，故終止與被告間就系爭房屋之租賃、使用借貸或任何類
似之法律關係，並請求被告高雪月於103年9月15日前騰空返
還系爭房屋予原告。
上開事實有房屋租賃契約書、建築物所有權狀、成屋買賣契
約書、臺北安和地2462號存證信函等件為證（見本院卷第33
、9、57、10頁），核屬相符，堪信為真。
五、原告主張系爭租約已逾20年，其並未繼受前手之不定期租賃
契約，縱有，其亦得以被告高雪月未付租金、收回系爭房屋
自住、重建、拒絕原告進入系爭房屋查看及修繕漏水處、違
反租賃契約第8條之約定及擅自搭蓋違建等為由終止租約，
並請求被告遷讓交還系爭房屋及自103年10月16日起至返還
系爭房屋前，按月給付35,612元相當於租金之不當得利等情
，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則原告主張是否有理
由？茲析述如下：
㈠、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。而所謂不即表示反對之意思，係指一般
交易觀念所認為之相當時期內，不表示反對之意思而言，此
項意思表示亦不必以明示之方法為之，最高法院37年上字第
8288號判例要旨可資參照。又視為以不定期限繼續契約，非
出租人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，
尚不得謂非存續。查系爭租賃契約書原約定租賃期間至70年
2月6日屆滿，每月租金為7,000元，惟被告屆期後仍繼續使
用系爭房屋，且被告仍繼續繳納租金予原出租人陳俊宏等情
，為兩造所不爭執，自堪信為真實。是以，於系爭租賃契約
租期屆滿後，被告仍繼續繳納租金，陳俊宏亦繼續收取租金
，可認為陳俊宏未即表示反對之意思表示，故系爭租賃契約
已於前開租期屆滿後轉變為不定期租賃契約，堪以認定。又
民法第449條第1項固規定：「租賃契約之期限不得逾20年，
逾20年者縮短為20年」。惟民法第449條第1項之規定，不適
用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾二十年者縮短為二
十年」，可以瞭然（最高法院65年台上字第2722號判例參照
）。而本件系爭租賃契約既屬不定期租賃契約，非定期租賃
契約，依上開說明，自無民法第449條第1項之適用，原告主
張系爭租賃契約自70年之年初迄今已長達33年，已逾租賃期
限不得逾20年之規定，應屬無效云云，自非可取。
㈡、復按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租
賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425條定有明
文。雖修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1項，
並於第2項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃
契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。惟修正後民
法第425條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就
89年5月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，
應依民法債編施行法第1條後段之規定，不適用修正後民法
第425條第2項之規定。本件被告高雪月於69年間向系爭房屋
之原所有權人陳俊宏承租上開房屋，嗣雙方租賃關係繼續，
變更為不定期租賃之事實，為兩造所不爭執，已如上述。又
原告於103年7月29日向陳俊宏購買系爭房屋並於同年8月22
日辦妥所有權移轉登記，如前述兩造不爭之事實。而系爭租
賃契約之成立日期在民法89年修正前，已視為不定期租賃，
並不適用修正後民法第425條第2項之規定，故原告取得系爭
房屋後，依首揭說明，仍有民法425條第1項「買賣不破租賃
」規定之適用，是兩造間存有不定期租賃之關係，殊無疑義
，原告以上開租賃關係未經公證，自無買賣不破租賃原則之
適用，原告即不受該租賃關係之拘束為由，主張被告係無權
占有云云，並不足採。
㈢、再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。請求履行債務之訴，
除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告
就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，
被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分配
之原則（最高法院43年臺上字第377號判例意旨參照）。民
事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若
原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就
其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁
回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）
。
⒈按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積
欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時；承租人租金
支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金
，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃
物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依
前項之規定，終止契約，土地法第100條第3款、民法第440
條第1項、第2項前段定有明文。又不定期之房屋租賃，承租
人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100
條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承
租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規
定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，
承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃
契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在，最
高法院42年台上字第1186號判例意旨可資參照。查本件兩造
間已成立不定期限之租賃契約，已如上述，則被告高雪月自
103年8月22日起，方對原告負有給付租金之義務，訴外人陳
俊宏已非系爭租賃契約之出租人。而原告主張被告103年12
月起即未付給付租金一節，雖為被告所不否認，惟被告辯稱
原告並未依法定期催告其給付租金等語，且原告於103年10
月1日所提出之民事起訴狀係主張兩造之租約已無效或終止
，請求被告遷讓系爭房屋並依民法侵權行為及不當得利之規
定請求被告自103年10月16日起至遷讓返還上開房屋之日止
，按月連帶給付原告35,612元，其所為之請求顯非定期催告
被告給付租金，且原告請求被告每月應給付之金額亦非兩造
間之租金數額9,000元，自不得以該起訴狀視為原告已有對
被告為定期催繳租金之通知。又原告於104年3月19日所提出
之民事準備理由狀亦係僅再次主張被告應全數清償自103年
10月16日起迄今，每月相當於租金之不當得利35,612元，亦
係請求被告給付不當得利，而非定期催告被告給付租金（見
本院卷第2頁、第119頁），自不得以此即認原告已有對被告
催告給付租金，而原告復未能提出其於終止系爭租賃契約前
有定相當期限催告被告給付租金之證明，是依上開規定及說
明，原告未先經定相當期限催告被告給付租金即終止兩造之
租約，自於法不合，不生合法終止租賃關係之效力。
⒉復按不定期租賃，非有土地法第100條所示第1至6款情形之
一者，不得收回，此觀土地法第100條規定自明。而該條第1
款所謂「收回自住」，係指出租人對於其出租未定期限之房
屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收
回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之
證明始得為之，且出租人基於該條款前段所列之情形收回房
屋，應就此負舉證責任，最高法院41年台上字第138號、43
年台上字第1199號判例意旨可資參照。又所謂「收回重新建
築」，係以充分利用土地為目的，其固應以客觀之標準認為
有必要之正當理由者為限，但祇須租賃物在客觀標準上認有
重建必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍始合收回要件
，且不得僅以物理上堅固與否為準，其因建造年久，使用逾
齡，有礙都市發展，如建物之價值與土地之利用價值顯不相
當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列，至出租人收
回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人
重建，均非所問（最高法院64年台上字第1387號、70年台上
字第1401號判例意旨參照）。又按房屋所有人將房屋出租後
而將租賃權讓與他人者，該租賃權之受讓人，不得以自用為
由向承租人請求交還房屋，良以法律規定收回房屋之要件，
原為限制出租人與保護承租人而設，倘任聽出租人於出租後
隨時交由第三人以自用為由收回房屋，則土地法第一百條第
一款所之稱之收回自住等於具文，殊失立法之原意。最高法
院53年度台上字第909號判例可資參照。查系爭房屋原為陳
俊宏所有，陳俊宏前即曾以收回自住為由通知被告終止租約
，並請求交還系爭房屋，經本院79年度訴字第4834號判決駁
回，並經臺灣高等法院79年度上字第1599號駁回上訴確定（
見本院卷第34至39頁），足見陳俊宏並無收回自住之正當事
由。惟陳俊宏嗣竟將系爭房屋連同坐落土地所有權移轉給原
告，並由原告承受系爭不定期租賃之法律關係，而原告亦明
知被告原本承租系爭房屋，前手即陳俊宏無法以自住為由收
回系爭房屋，惟原告卻仍加以購買，於購買後旋以收回自住
為由終止系爭租賃契約，參諸首揭最高法院53年台上字第
909號判例意旨，此舉顯失土地法第100條第1款保障承租人
之立法本旨，是原告不得以收回自住為由收回系爭房屋。原
告主張其因名下無房屋，有收回自住之必要，得依土地法第
100條第1款之規定終止系爭租約云云，自非可取。
⒊原告又主張被告曾表示「系爭房屋浴室天花板坍塌、門、窗
框，地板蟲蛀中空」、「屋況破舊不堪，與原告所述之鄰近
地區房屋屋況不同，不能比附援引之，故9000元之租金數額
並無原告所述過低之情形」，屋況甚慘，又輔以樓下鄰居確
曾起訴主張系爭房屋漏水嚴重。顯然本件已符合「建造年久
，使用逾齡，有礙都市之繁華發展，或建物價值與土地之利
用價值顯不相當者，均屬有重建之必要」之要件，故終止租
約云云，然關於系爭房屋是否有上述所稱之破舊屋況，原告
均未提出相關證據以佐，僅以被告於存證信函之陳述為憑（
見本院卷第235頁），並未提出其他證據以佐其說，且系爭
房屋縱然有被告於存證信函所述之情形，亦僅係該房屋內部
浴室天花板、門窗及地板等附屬設備老舊，尚難以此即認為
系爭房屋已無法修繕而有重建之必要。況系爭房屋係屬集合
住宅，原告復未能提出證據證明其他住戶亦同意重建，自非
原告一人所能自行重建，原告主張系爭房屋有收回重建之必
要云云，並無足採。
⒋原告另主張系爭房屋造成樓下漏水，被告高雪月卻拒絕原告
進入查看、修繕，已違反民法第429條第2項規定，故原告於
103年9月24日向其表明終止租約，並提出存證信函及樓下住
戶起訴請求前屋主陳俊宏修繕之訴狀為憑（見本院卷第14頁
、第64至66頁），惟被告否認系爭房屋有漏水，辯稱：之前
樓下滲水之原因係由公共樓梯所滲入，且樓下住戶告知滲水
問題已修繕完畢，無修繕之必要等語，並提出樓下房屋天花
板及陽台之照片為據（見本院卷第91、92頁），而原告所提
出之上開存證信函內容僅記載要求被告清除植栽，並未要求
進入系爭房屋查看修繕，而樓下住戶請求訴外人陳俊宏修繕
之訴狀亦僅係樓下住戶當時就漏水原因所為之個人意見或陳
述，尚無法證明系爭房屋確實有導致樓下漏水及被告有拒絕
原告進入修繕之事實，而原告復無法提出其他證據證明系爭
房屋現仍有造成樓下漏水致有修繕之必要且遭被告拒絕配合
等情，原告自不得執此主張被告高雪月有違反民法第429條
之規定並據以終止租約，原告此部分之主張，亦不足採。
⒌原告復主張被告高雪月將系爭房屋任令成年之被告陳炯光、
陳琮雅、陳佩伶使用，已違反租賃契約第8條之約定，故終
止租約云云，惟被告否認陳炯光、陳琮雅仍居住於系爭房屋
內，並辯稱：被告 陳佩玲 僅為占有輔助人，且其3人年幼時
即由被告高雪月扶養與其共同居住等情，是被告陳炯光、陳
琮雅、陳佩伶既均係被告高雪月之子女，為其家屬，且被告
高雪月承租系爭房屋時其餘被告均尚未成年而須由被告高雪
月扶養並與其同住，縱其於成年後仍繼續居住於其內，亦僅
係與被告高雪月共同生活之同居人或其占有輔助人，尚難認
其3人與被告高雪月間有何借貸或轉租之關係，而原告復未
能舉證證明被告陳炯光、陳琮雅、陳佩伶與被告高雪月間有
租賃或借貸之關係，原告主張被告高雪月有違反租賃契約第
8條之約定，其得終止租約云云，亦非可取。
⒍再原告主張被告高雪月擅自搭蓋違建，已違反租約第9條及
民法第438條之規定，為防止其他共有人將來求償及維護鄰
居權益，故原告已要求其自行拆除並回復原狀，若其不為，
即終止租約云云，並提出被告高雪月自陳於頂樓違章加蓋之
存證信函為證（見本院卷第237頁）。然被告高雪月辯稱其
於頂樓加蓋乃因頂樓平台防水遭人破壞因而架設鐵皮棚架防
止漏水，並非搭建房屋使用，且為前屋主陳俊宏所明知，並
無違反系爭租約或民法租賃之規定等情，並提出照片為證（
見本院卷第253頁）。是被告高雪月既係於原告取得系爭房
屋所有權之前即加蓋上開鐵棚架時，而非於原告取得所有權
之後始加蓋，原所有權人陳俊宏亦未要求被告高雪月拆除或
以此為由主張其違約終止租約，自應認陳俊宏已有默示同意
被告高雪月架設鐵棚，而原告為自陳俊宏處買受系爭房屋之
後手，自應繼受前手陳俊宏與被告高雪月之約定而同受拘束
，不得再為反對之意思或執此主張被告高雪月有違約而終止
系爭租約，是原告上開主張，亦無足憑採。
㈣、綜上所述，本件原告主張其不應繼受被告高雪月與陳俊宏間
之租賃契約，且得以被告高雪月未付租金、收回系爭房屋自
住及重建、被告高雪月拒絕原告進入系爭房屋查看及修繕漏
水處、違反租賃契約第8條之約定及擅自搭蓋違建等為由，
而主張終止租賃關係云云，均非有據，自不生合法終止租賃
關係之效力，則被告高雪月依租賃關係占有、使用系爭房屋
，即非無權占有人，而其子女即其餘被告縱有居住於其內，
亦僅係被告高雪月之占有輔助人，而非無權占有人。
六、從而，原告主張依民法第767條所有物返還請求權、第184條
第1項前段、第185條及第179條不當得利之法律關係，請求
被告返還系爭房屋及自103年10月16日起至遷讓系爭房屋之
日止，按月給付相當於租金之不當得利35,612元，為無理由
，不應准許。
七、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，
爰不一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官張閔翔
法官李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月19日
書記官張閔翔