裁判字號：臺灣高雄地方法院92年簡上字第88號民事判決
裁判日期：民國92年07月31日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度簡上字第八八號
上訴人甲○○○○○○訴訟代理人 陳正男 律師
許瑜容 律師 侯勝昌 律師被上訴人乙○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十一日本院高雄簡易庭九十一年度雄簡字第二一０八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租被上訴人所有坐落高雄市○○區○○○街○○○號加強磚造二層樓房房屋一棟，租期自民國九十年六月十日起至九十三年六月十日止，租金每月新台幣（下同）三萬六千元，上訴人並繳交押租金七萬元。詎上訴人自九十一年四月十日起即拒不繳交租金，屢次催繳，上訴人均拒不給付，被上訴人乃於九十一年六月十一日以存證信函通知上訴人，限其於函到三日內付清欠繳之租金，惟上訴人仍拒不給付欠租，並於同年七月八日向被上訴人稱其負債累累無法付款，並要求讓其將房屋轉租，今上訴人並以九十一年九月二十七日準備狀之送達做為終止契約之意思表示通知，總計上訴人自九十一年四月十日到十一月十日止，共積欠七個月之租金二十五萬二千元，扣除押租金七萬元，總計上訴人尚積欠被上訴人之租金共為十八萬二千元。爰依兩造租賃契約及民法第四百五十五條之規定，請求上訴人遷讓返還上開房屋及給付積欠之租金共十八萬二千元等語。
二、上訴人則以：上訴人雖有於系爭房屋外張貼出讓廣告，惟實際上並未轉租他人，且原告催告上訴人給付租金之存證信函，上訴人並未收到，又原告催告之時上訴人固積欠三個月租金，惟若以押租金七萬元抵扣，上訴人僅積欠三萬八千元，積欠租金尚不足二個月，被上訴人不得依民法第四百零四條之規定終止本件租賃契約等語。
三、本件原審對於被上訴人之請求判決上訴人應將坐落高雄市○○區○○○街○○○號加強磚造二層樓房房屋一棟遷讓返還被上訴人，並給付十八萬二千元，上訴人聲明不服，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執之事實：⑴上訴人有向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○號加強磚造二層
樓房屋一棟，每月租金三萬六千元，而上訴人自九十一年四月十日起至九十一年十一月十日止均未繳交租金。
⑵上訴人前曾繳交押租金七萬元。
五、兩造爭執之事項：⑴被上訴人積欠之租金為何？⑵被上訴人所為終止租約之行為，是否合法？
六、按「承租人應依約定日期支付租金。」民法第四百三十九條前段定有明文。本件上訴人承租被上訴人所有之系爭房屋，依兩造所簽定之房屋租賃契約書有關租金支付期係約定「上訴人應付與被上訴人依租賃日開立之銀行支票，每次付半年（六張支票），一年分二次給付。」有該契約書在卷可稽，而系爭租賃期間係自九十年六月十日至九十三年六月十日，是依約上訴人應於每年六月十日、十二月十日每次給付六個月之支票六張，而上訴人自九十一年四月十日起至九十一年十一月十日止，均未繳交租金，尚積欠租金二十五萬二千元，已如前述，是於扣除押租金七萬元後，被上訴人請求上訴人給付積欠之租金十八萬二千元，即屬有據。
七、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。又按「房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告。」「承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是。」最高法院三十九年台上字第五五四號判例、八十六年度台上字第三三０三號裁判足參。又依兩造所簽訂之租賃契約書第十一點約定：「乙方（即上訴人）積欠租金達兩個月以上，或違反本特約事項第壹項至第伍項規定之一者，甲方（即被上訴人）得終止租約收回租賃物。」此有租賃契約書在卷可憑，查本件上訴人向被上訴人承租系爭房屋，自九十一年四月十日起至被上訴人向本院提起本件訴訟之時（九十一年七月五日）均未繳交租金，已如前述，雖被上訴人前催告上訴人繳交租金之存證信函因故遭退回而未能送達於上訴人，惟於被上訴人提起本件訴訟後，已於九十一年七月五日起訴狀、九十一年九月二十七日準備書狀中分別表明上訴人應給付租金、以訴狀之送達為終止租約之意思表示，並於九十一年八月十九日、九十一年十月五日送達予上訴人，有該起訴狀、準備書狀、送達回證在卷可參，而上訴人迄原審辯論終結之日均未繳交租金，是上訴人至被上訴人終止租約之時已積欠租金達五個月以上，且經被上訴人催告後亦未繳交租金，從而，被上訴人依約主張終止租約，即屬有理。
八、次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第七百六十七條前段定有明文。本件上訴人既因積欠租金而遭被上訴人終止兩造間之租賃契約，則上訴人自已無正當權源占用系爭房屋，現上訴人既繼續無權占用系爭房屋，則被上訴人依契約、民法第七百六十七條之規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還之並給付租金十八萬二千元，即屬正當，應予准許。原審據此為被上訴人勝訴之判決，依法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年七月三十一日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官楊富強~B法官李勝琛~B法官楊國祥右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十二年七月三十一日~B法院書記官凃光聰