臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第1489號
原 告 鐘晉毅 即 樹中毅
鐘慧玲 即 樹中慧
共 同
訴訟代理人 紀岳良 律師
被 告 蔡秀緞
訴訟代理人 謝國允 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年5月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告之父親即訴外人 鐘泰庭 與訴外人 鐘大會 、潘
雪娥、 鐘鴻儀 等22人共有高雄市○○區○○○段○○○○號、
同段938-1至938-10地號、同段950-3地號、同段950-20地號
等土地（以下合稱系爭土地），嗣鐘泰庭於民國101年12月
13日過世，而由原告繼承鐘泰庭於系爭土地之應有部分，與
上開共有人共有系爭土地。後上開共有人依土地法第34條之
1規定出售系爭土地，並委託被告辦理系爭土地買賣及移轉
登記等事宜，依上開規定，土地之多數共有人僅係依法代理
少數共有人處分系爭土地，亦即形同被告係受系爭土地全體
共有人委任辦理土地之買賣與移轉登記，若被告違反其應履
行之義務，原告當得併依委任契約與侵權行為之法律關係請
求被告賠償。詎被告僅於102年7月5日以高雄鼓岩郵局第
20號存證信函（下稱第20號存證信函）通知原告鐘晉毅即樹
中毅（下稱鐘晉毅），上開共有人欲出售系爭土地以及同段
3125、3125-1地號土地，總價金新臺幣（下同）215,121,50
9元即每坪單價45,500元，限原告鐘晉毅10日內決定是否行
使優先承購權，卻未通知原告鐘慧玲，而前揭存證信函亦未
揭露包含價金給付方式、期限與買受人資訊等完整買賣之條
件，均有違上開規定。此外被告於上開通知後，尚逾越代理
權變更買賣契約，而變更為以附表所示之條件出售，惟買賣
條件變更後，被告亦未再次通知原告行使優先承買權。況且
附表所示之買賣條件，係未經全體共有人同意即允許訴外人
潘雪娥 保留同段938地號之500坪土地，並逕自將潘雪娥個
人所有之同段3125、3125-1地號土地一併出售而降低系爭土
地之出賣金額，使938-1至938-10地號土地之價金甚而低於
公告地價，顯示被告亦已違反委任契約之義務並不法侵害原
告之權利，致使原告無法依應有部分以上開存證信函所載之
每坪單價45,500元獲取較高之分配價金。準此，被告越權代
理變更本件土地之買賣條件，且於買賣條件變更前未通知原
告行使優先承買權之行為，使被告僅得依前揭變更後之買賣
條件分配價金，原告因此共計減少分配價金3,886,224元，
當得依民法第184條第1項前段、第544條，及地政士法第
26條規定，請求被告賠償其中之50萬元。縱使被告不須對上
開變更買賣條件，以及買賣條件變更前未通知原告優先承購
之行為負責，惟原告依土地法第34條之1規定本可僅就系爭
土地主張優先承買，而不需連同同段3125、3125-1地號土地
一併承購，而被告於買賣條件變更後，未再履行優先承買通
知之義務，致使原告無法依變更後之買賣條件，亦即以低於
市價之價格承購系爭土地，而同樣受有超過50萬元之損害，
原告亦得依上開規定請求被告給付50萬元。末縱認上開主張
皆不成立，惟上開共有人於前揭買賣契約簽訂前，於102年
3月25日曾與不同之買受人就上開土地成立相同條件之買賣
契約，被告於該契約成立時原亦須依法通知原告行使優先承
買權，卻怠於通知，被告亦得依前揭規定請求原告給付損害
賠償50萬元，爰依上開規定提起本件訴訟等語，並聲明：被
告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告僅係受託辦理系爭土地移轉登記之代書，並
非系爭土地之共有人，自無須對被告負土地法第34條之1規
定之通知義務，又縱認被告需負此義務，依原告提出之存證
信函，亦顯示原告2人均已受系爭土地買賣條件之通知，而
難認被告須對原告負民法第184條第1項之損害賠償責任。而
土地法第34條之1規定僅係賦予土地之多數共有人得處分少
數共有人應有部分之處分權，非謂土地多數共有人係代理少
數共有人為處分行為，因此兩造間並無任何委任關係存在，
原告爰引民法第544條、地政士法第26條規定為其請求權基
礎，亦屬無據。況且本件買賣契約之買賣條件並未有任何變
更，第20號存證信函係以總價金215,121,509元除以系爭土
地加上同段3125、3125-1地號土地之面積，以計算每坪單價
，至於附表所示之買賣條件僅係臚列買賣契約中每筆土地之
價金，惟總價金並無任何改變。而依土地法第34條之1規定
，原告僅得就全部買賣條件主張優先承購，不得僅主張優先
承買系爭土地，因此原告主張其無法依變更後之買賣條件，
亦即以低於市價之價格承購系爭土地，據以向被告求償，亦
非有理由，遑論原告尚未證明其確實受有損害等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
（一）原告之父親即訴外人鐘泰庭與訴外人鐘大會、潘雪娥、鐘
鴻儀等22人共有系爭土地，嗣鐘泰庭於101年12月13日過世
，而由原告繼承鐘泰庭於系爭土地之應有部分，與上開共有
人共有系爭土地。
（二）系爭土地及潘雪娥所有之同段3125、3125-1地號於102年6
月1日，由原告、 鐘寬微 、 鐘寬霜 以外之共有人，以附表所
示之買賣條件一併出售，並委託被告辦理上開土地買賣及移
轉登記等事宜，嗣於103年4月24日完成移轉登記。
（三）原告鐘晉毅於102年7月5日收受第20號存證信函，經通
知上開共有人欲出售系爭土地以及同段3125、3125-1地號土
地，總價金215,121,509元即每坪單價45,500元。
（四）原告鐘晉毅嗣又於102年8月19日收受高雄鼓岩郵局第24號
存證信函，經通知附表所示之買賣條件。
（五）原告鐘慧玲僅分別於102年7月29日、103年3月18日收受高
雄鼓岩郵局第23號、第10號存證信函
（六）本件土地買賣條件，經房屋買賣契約上的賣方亦即系爭土
地共有人半數以上以及系爭土地應有部分三分之二以上之共
有人同意。
四、本院得心證之理由：
原告依民法第184條第1項前段、第544條，及地政士法第26
條規定，請求被告給付50萬元，被告則以前詞置辯，是本件
爭點厥為：（一）原告得否依民法第544條規定請求被告負
損害賠償責任。（二）原告得否就：⑴被告越權代理變更本
件土地之買賣條件；⑵被告未於本件於102年6月1日之買
賣契約所定買賣條件變更前、後均通知原告優先承買；⑶被
告未於102年3月25日之買賣契約成立時通知原告行使優先
承買權等行為，依民法第184條第1項前段、地政士法第26
條規定，請求被告負損害賠償責任。本院審酌如下：
（一）原告得否依民法第544條規定請求被告負損害賠償責任
1.按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生
之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條規定固有
明文。惟本條係以兩造間確實存有委任契約為適用前提，而
應由原告就此節負舉證責任。
2.原告雖主張土地之多數共有人依土地法第34條之1規定，僅
係依法代理少數共有人處分系爭土地，亦即形同被告係受系
爭土地全體共有人委任辦理土地之買賣與移轉登記，若被告
違反其應履行之義務，仍應對原告負擔受託人責任云云。惟
按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地
之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之
應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分
，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有
人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未
同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係，最
高法院88年台上字第1703號判決可資參照。自上開判決要旨
可知，土地多數共有人係依土地法規定取得土地之處分權，
而非代理少數共有人出售土地。
3.況參照土地法第34條之1第3項後段規定「其因而取得不動
產物權者，應代他共有人聲請登記」、及土地登記規則第35
條亦規定：「有下列情形之一者，得免提出前條第1項第3
款之文件：...九、依土地法第34條之1第1項至第3項
規定辦理之登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者。」
，又土地法第34條之1執行要點第8條亦載明：「依本法條
規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依
下列規定辦理：（一）本法條第一項共有人會同權利人申請
權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有
人及其繼承人，並於登記申請書適當欄記明依土地法第34條
之1第1項至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律
責任；登記機關無須審查其通知或公告之文件。未能會同申
請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須親自
到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第1項共
有人應代他共有人申請登記。...」，足稽部分共有人依
土地法第34條之1所為辦理之不動產所有權移轉登記，本即
無庸其他未同意之共有人配合辦理，亦無需對其他未同意之
共有人為請求，自無賦與部分共有人代理權或使買賣契約之
效力及於其他未同意之共有人之必要。遑論若自保障少數共
有人之立場而言，若採原告所主張之代理權授與說，將使不
同意處分之共有人亦對買受人負擔債務不履行之責任，顯不
符契約當事人之真意。準此，原告主張本件多數共有人係代
理原告出售土地，而主張被告對原告亦應負受託人責任云云
，顯屬無據。況縱認多數共有人係代理原告出售土地，惟此
與被告係受何人委任辦理系爭土地之移轉事宜係屬二事，而
本件被告係受多數共有人委任辦理系爭土地之買賣移轉事宜
，已如前述，則基於債之相對性原則，原告既非委任契約之
相對人，其主張被告應對其負受任人責任，亦非可採。因此
原告尚無從依民法第544條規定請求被告負損害賠償責任。
4.又縱使原告所受上開土地出賣之分配價金，須與其餘多數共
有人相同，扣除代書費用後再行分配，惟既上開土地於移轉
時，需連同原告等不同意出售之少數共有人之應有部份一同
辦理移轉登記，甚且須由被告就少數共有人之分配價金辦理
提存，否則即無法完成本件土地之出售與移轉所有權等程序
，因此上開土地出售之代書費用，性質上應屬出賣土地之必
要費用或有益費用，依民法第822條規定，本應由全體共有
人一同負擔，尚難以此逕認兩造間有委任契約之存在。而原
告對此復未提出其他證據以實其說，應難謂其此部主張可採
。
（二）原告得否依民法第184條第1項前段、地政士法第26條規定
，請求被告負損害賠償責任。
1.被告是否越權代理變更本件土地之買賣條件？
⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。地政士
受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之
義務；地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受
有損害時，應負賠償責任，民法第184條第1項、地政士法
第26條規定定有明文。
⑵原告主張被告已逾越代理權變更買賣契約，而變更為以附表
所示之條件出售，亦即未經全體共有人同意，即允許潘雪娥
保留同段938地號之500坪土地，並逕自將潘雪娥個人所有
之同段3125、3125-1地號土地一併出售而降低系爭土地之出
賣金額，使938-1至938-10地號土地之價金甚而低於公告地
價，致使原告無法依原買賣條件所載之每坪單價45,500元獲
取較高之分配價金云云。惟質以原告所稱買賣條件變更前之
每坪單價45,500元，總價金215,121,509元，與附表所示之
買賣條件相較，附表僅係臚列買賣契約中每筆土地之價金，
總價金並無任何改變，因此原告主張買賣條件業經變更而受
有損害云云已非有據。況且附表所示之買賣條件係經房屋買
賣契約上的賣方亦即系爭土地共有人半數以上以及系爭土地
應有部分三分之二以上之共有人同意，而被告係受多數共有
人委託被告辦理上開土地買賣及移轉登記等事宜，兩造間並
無委任契約存在等情，均如前述。則既附表所示買賣條件業
經多數共有人同意，被告自無任何越權代理可言，原告上開
主張顯不可採。
2.被告是否未於本件於102年6月1日之買賣契約所定買賣條
件變更前、後均通知原告優先承買？是否需就此負損害賠償
責任？
⑴原告雖主張上開買賣契約之買賣條件業經變更，被告於條件
變更前、後均未履行通知被告優先承買之義務，致使原告無
法依應有部分，以變更前每坪單價45,500元之較優渥條件獲
取較高之分配價金，而主張被告依負損害賠償責任云云。惟
本件土地買賣條件並未變更，業如前述，而按共有人出賣其
應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，
土地法第34條之1第4項定有明文。又本法條第4項所稱之
優先購買權，依下列規定辦理：（5）本條項規定之優先購
買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之
土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共
有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償，為
內政部頒布土地法第34條之1執行要點第11點第5項所明定
。據上開規定，土地共有人出賣其應有部分時，負有通知其
他共有人之義務者係出賣應有部分之共有人，他共有人如認
受有損害，應向該共有人請求損害賠償，而地政士依法並無
通知義務，自無須依法負擔賠償義務可言。
⑵況且，被告就本件土地買賣與移轉登記所受委任之過程與委
任事務之範疇，業據受本件多數共有人委任居間上開土地買
賣、移轉之 永慶 不動產人員即證人 鄔綺琳 到庭證稱：「被告
是永慶不動產的特約代書，伊約好買賣雙方要簽約時，就請
被告來幫忙簽約，其他共有人年紀偏大，其中兩個共有人鐘
泰庭、 鐘麗崑 已經過世了，加上鐘麗崑的財產已經被國有財
產局管理，所以伊請被告協助去聲請拍賣鐘麗崑的部分，並
將鐘泰庭的部分辦理提存，另請被告辦理移轉登記事宜，但
基本上不是共有人委託被告，因為被告是伊公司的特約代書
」、「簽訂買賣契約時，伊會請代書寄發存證信函給少數共
有人，通知是否行使優先購買權，由代書擬存證信函。」、
「雖由代書通知優先承買，惟此前伊有去協調少數共有人包
括原告鐘晉毅，告知他們這塊土地要出售，並告知他們價格
，他們當時並沒有告知伊是否優先承買，至於原告 鍾慧玲 ，
伊沒有他的聯絡方式，鐘晉毅先生簽約當天有到現場。少數
共有人的地址由伊提供給代書，請代書依伊提供之地址優先
承買，原告二人之地址則是原告鐘晉毅於買賣契約簽定當天
提供給伊，代書除負責發存證信函外，不需與少數共有人聯
繫等語（見卷二第191頁至第196頁），而本件土地之共有
人之一即證人潘雪娥亦到庭證稱：「被告是永慶找來的，也
都是由永慶辦理的，共有人沒有自己去找被告，都是由仲介
處理，代書費是直接交給永慶，永慶說多少，共有人就交多
少」、「本件出售是永慶去找共有人都談好了，就來問伊是
否願意賣，而伊同意。當初是永慶一個個找共有人問是否願
意出售」等語（見卷三第220頁至第226頁）。衡酌上開兩
位證人對於本件土地多數共有人就上開土地之出售等一切事
宜係委任永慶不動產，再由永慶不動產人員即證人鄔綺琳與
代書接洽，以及本件係由仲介人員聯繫各土地共有人確認是
否同意出售等節均相符，且均經具結擔保其證言之真實性，
應認其等所證屬實。而依證人上開所證可知，被告並非係直
接受土地多數共有人委任，而係因被告為永慶不動產之特約
代書，方經永慶不動產委託參與本件土地買賣與移轉；而其
所受委任之範圍，除辦理土地移轉登記與提存少數共有人之
價金外，針對通知少數共有人優先承買乙節，其僅需依仲介
人員提供之少數共有人地址代擬並代發存證信函，至於共有
人之承買意願、少數共有人地址之查詢，以及與少數共有人
之聯繫，均非被告受委任之範疇。
⑶準此，本件原告二人之住址既係由證人鄔綺琳所提供，而被
告已於102年7月5日依該住址以高雄鼓岩郵局第20號存證
信函通知包含原告2人在內之少數共有人優先承買，且信函
之內容已載明本件欲出售之所有土地地號，以及出售之總價
金即215,121,509元，此有該存證信函附卷可參（見卷一第
18頁）；而附表所示之買賣條件僅係臚列買賣契約中每筆土
地之價金，總價金並無任何改變，買賣條件並未變更，且原
告亦不得主張僅就其中部分土地優先承買，均業如前述，自
應堪認被告已將買賣之事實與買賣條件均通知原告，而已盡
其受委任業務上應盡之義務，至於原告之地址是否有誤、原
告是否確實收受、原告是否提供其他送達地址等，均非被告
所需審究。原告雖再主張被告通知伊等行使優先承購權之存
證信函內，未依土地法第34條之1執行要點第7點第5項規
定記載價金分配、買受人如何給付價金及價金給付之時程等
事項。惟按土地法第34條之1第2項規定：「共有人依前項
規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有
人；其不能以書面通知者，應公告之。」、同條第4項規定
：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同
或單獨優先承購。」；土地法第34條之1執行要點第7點第
5項係規定：「本法條第二項所稱事先、書面通知或公告，
其方式及內容依下列之規定：（五）通知或公告之內容應記
明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限
、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。」。是土地法
第34條之1執行要點第7點第5項係就土地法第34條之1第
2項所為之補充規定，亦即共有人處分共有土地及建物時，
應事先以書面或公告方式通知他共有人，且該通知或公告應
記載之內容，依上開執行要點第7點第5項定之。至於土地
法第34條之1第4項所規定優先承購權之通知方式及內容，
法並無明文。本件被告寄發原告之上開存證信函，係通知原
告得行使優先承購權，故該存證信函係被告依土地法第34條
之1第4項規定對原告所為優先承購權之通知，與同條第2
項所規定處分共有土地及建物之共有人對未處分之他共有人
所為處分之通知，尚有不同。該優先承購權之通知方式及內
容，既無何限制規定，則原告主張被告通知伊等行使優先承
購權之存證信函內，未依土地法第34條之1執行要點第7點
第5項規定記載價金分配、買受人如何給付價金及價金給付
之時程等事項，無法律上效力云云，洵屬無據。既被告並無
違反其業務上應盡之義務，原告自無從依民法第184條規定
或地政士法第26條規定請求被告負損害賠償責任。
⑷原告固再主張其依土地法第34條之1規定本可僅就系爭土地
主張優先承買，而不需連同同段3125、3125-1地號土地一併
承購，因此上開買賣契約之買賣條件變更後，被告未再履行
優先承買通知之義務，致使原告無法依變更後之買賣條件，
亦即以低於市價之價格承購系爭土地，原告仍得就此部分請
求被告賠償云云。惟本件買賣契約之買賣條件並未變更，被
告亦不負有通知優先承買之義務，均經本院認定如前，原告
此部主張已非可採。況且按共有土地之處分，共有人依土地
法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部時，他共有人
對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項
規定應有優先承購之權利，其目的既在減少共有人數，簡化
共有關係，俾利土地之管理與利用，則該權利係指他共有人
於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以「同樣條
件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先承購權，
應接受出賣之共有人與他人所訂買賣契約之一切條件，不得
部分不接受或予以變更或擅加變更買賣條件，否則即非合法
行使優先承購權，最高法院102年度台上字第141號、103
年度台上字第1794號、98年度台上字第1285號裁判意旨可資
參照。依上開判決要旨，原告自僅得就附表所示之全部買賣
條件主張優先承購，而無從僅承買系爭土地之部分，因此原
告上開主張仍非有據。
3.被告是否需於102年3月25日之買賣契約成立時通知原告行
使優先承買權
⑴原告固又主張上開共有人於前揭買賣契約於102年6月1日
簽訂前，於102年3月25日曾與不同之買受人就上開土地成
立相同條件之買賣契約，被告於該契約成立時原亦須依法通
知原告行使優先承買權，卻怠於通知，自應對被告負損害賠
償責任，並提出102年3月25日之買賣契約影本為佐（見卷
二第255頁至第266頁）云云。
⑵惟查，本件被告經上開土地多數共有人授權辦理上開土地寄
發存證信函及法院提存等事務之時間係102年6月1日，此
有授權書1紙在卷可稽（見卷二第157頁），足認被告係於
102年6月1日之該買賣契約簽訂時，方受委託代發存證信
函通知少數共有人優先承買，而縱使共有人於102年3月25
日曾與不同之買受人就上開土地成立另一買賣契約，惟被告
並非法定應通知少數共有人優先承購之人，業如前述，而原
告對於被告就該買賣契約簽訂時，是否確經仲介人員或同意
出售之多數土地共有人另行委任通知少數共有人優先承買，
並未舉證以實其說，且被告與原告間並無委任契約存在，依
法亦無主動通知原告優先承買之義務，均如前述，是原告依
此請求被告負損害賠償責任，亦屬無據。
（三）原告於本件言詞辯論終結後固再具狀主張，縱使被告不須
對其未通知原告優先承購之行為負責，惟附表所示上開938
地號土地面積為4,288.54坪，而該土地實際面積為4529.33
坪，被告計算該土地之面積不實，使原告就該土地短收240.
79坪之價金，以原告就該地號土地之應有部份10分之1計算
，共計短收1,054,704元（計算式：43,800*240.79*1/10=1
,054,704）云云，並提出土地鑑價報告為佐。惟查，上開93
8地號土地於本件買賣進而分割前，面積為14,177平方公尺
，即4,288.5坪（計算式：14,177*0.3025=4288.5，小數點
第1位以下四捨五入）此有高雄市政府地政局大寮地政事務
所105年1月25日函暨所附該地號土地移轉登記資料及該地
號土地所有權狀在卷可參（見卷二第108頁至第126頁），
則附表所示買賣條件並無面積不實之情事。況且本件土地係
以附表所示之賣賣條件出售，既為原告所不爭執（見卷二第
190頁），而被告僅為永慶不動產之特約代書，附表所示之
買賣條件係經出售土地之多數共有人同意，業如前述，則無
論多數共有人以何買賣條件出售土地，均非被告所得置喙，
被告僅需依上開買賣條件提存原告依其應有部份所得分配之
價金。因此既附表所示938地號土地之面積與權狀所載相符
，無論是否與土地實際面積是否相符，均非被告所須審究，
被告逕此主張原告應負損害賠償責任，顯屬無稽，而無裁定
再開辯論之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第544條，及
地政士法第26條規定，請求被告給付50萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為
無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後
認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年6月3日
高雄簡易庭法官彭志崴
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造
當事人之人數附繕本）。
中華民國105年6月3日
書記官陳威志
附表
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│編號│土地地號（均為高雄市│土地面積│價金（新臺幣）│
│○○○區○○○段）│││
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│1│938地號│4288.54坪│訴外人潘雪娥保留500坪，其│
││││餘部分價金為165,938,052元│
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│2│938-1至938-10地號│294.33坪│5,351,213元│
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│3│950-20與950-3地號│421.07坪│9,743,560元│
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│4│3125與3125-1地號│293.43坪│18,089,500元│
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│5│廠房補貼與拆遷費用││1600萬元│
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