臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄訴字第15號
原 告 林福川
訴訟代理人 顏煜承 律師
陳慶合 律師
被 告 財金DC大樓管理委員會
法定代理人 莊月珠
訴訟代理人 蘇婉婷 律師
上列當事人間返還停車位事件，本院於民國108年12月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告法定代理人於審理中變更為莊月珠，並經其聲明承受訴
訟(卷第139頁)，核無不合；被告原訴訟代理人 陳惠玲 (
卷第75-77頁)未由新任法定代理人委任，爰不再列為訴訟
代理人，亦併說明。又本件因訴訟標的價額非簡易訴訟程序
，經本院於108年6月10日裁定改用通常訴訟程序審理，亦
有裁定在卷(卷第281-283頁)。
二、原告主張：
㈠原告於95年3月24日經本院年執字第43045號強制執行事件
拍賣程序，而登記取得高雄市○○區○○段○○段0000號土
地(面積1,170平方公尺，應有部分十萬分之1056)及其上
編號：⑴22196號建物(門牌號碼高雄市○○區○○○路
○○○號地下二層，面積1,656.56平方公尺，應有部分十萬分
之607)及共用部分22253建號；⑵編號22211號建物(門牌
號碼高雄市○○區○○○路○○○號之5號7樓)及共用部分
22253建號等房地。
㈡系爭房地興建時其中地下二層及地下三層即規劃為地下停車
空間，連同地下一層至十八層及屋頂突出物、騎樓等共用部
分均登記為建號22253號，在地下一層至地下三層之停車位
為無獨立權狀之共有停車位。
㈢建號22196號則在地下二層至三層，規劃用於停車及防空避
難空間具有獨立權狀，非大樓全體共有人共有應係小公概念
(卷第295頁筆錄)，地下二層編號36、37、38號停車位(
下合稱系爭停車位)位於系爭房地地下二層建號22196號建
物範圍內，為大樓全體共有人所有，被告私自占用並出租予
第三人，原告為共有人之一，自得依民法第821條、第767
條第1項前段請求返還予原告及全體共有人(卷第145頁背
面)。
㈢依建物所有權狀所示，原告兼有此二種停車位，依持分比例
計算，原告持有之22196號應有部分面積約10.06平方公尺
、持有之22253建號共有面積約為44.62平方公尺，合計為
54.68平方公尺，至少應有3個平面車位。被告擅將地下二
層編號36、37、38號停車位出租，顯係無權占用，原告依民
法第821條、第767條第1項前段規定，自得求被告將上開
三個停車位返還予原告及全體共有人。
聲明(卷第145頁)：被告應將高雄市○○區○○段○○段
0000號土地上同段22196建號建物之地下室二層編號36、37
、38號停車位返還予原告及其他全體共有人。願供擔保請准
宣告假執行。
三、被告則以：
㈠原告於經拍賣取得系爭房地之拍賣價為1,973,200元，且相
關房訊並未記載有車位訊息，且原告在22196建號建物應有
部分僅十萬分之607，原告主張有停車位顯無理由；況原告
自95年間取得上開房地出租予第三人多年，未曾提及停車位
。
㈡高雄財經DC大樓(下稱DC大樓)為一商辦大樓，56戶供辦公
室使用為典型商辦大樓，購買及進駐戶均為公司行號，被告
為DC大樓管理委員會已歷第24屆；建號22253號為大樓57戶
之公共設施(即大公)，包括各層樓電梯間、樓梯間、中庭
、走道、廁所、廚房、屋頂突出物、騎樓、地下一層部分、
地下二層部分、地下三層部分，為全棟區分所有權人均可能
使用到的空間，並未包含地下二層及地下三層的停車空間。
㈢被告並非區分所有權人，僅為全體區分所有權人代管前曾遭
火災留下之系爭三個停車位，本為儲藏室(卷第79-85頁)
，目前確實由被告出租，但租賃所得均供大樓公共基金使用
，已有4、5年以上時間，除原告外並無其他住戶或區分所
有權人反對出租(卷第295頁筆錄）。
聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為
假執行。
四、兩造不爭執事項及本件爭點(卷第405-407頁)：
不爭執事項：
㈠高雄財經DC大樓(下稱DC大樓)為一18層樓之商辦大樓，共
有57戶，其中56戶為辦公室使用為典型商辦大樓；原告於95
年3月24日經本院年執字第43045號強制執行事件拍賣程序
，而登記取得高雄市○○區○○段○○段0000號土地(面積
1,170平方公尺，應有部分十萬分之1056)及其上編號：⑴
22196號建物(門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號地下
二、三層，總面積1,656.56平方公尺，應有部分十萬分之
607)及共用部分22253建號(面積2,658.85平方公尺，應有
部分十萬分之622)。⑵編號22211號建物(門牌號碼高雄市
○○區○○○路○○○號之5號7樓，面積93.02平方公尺，
所有權全部)及共用部分22253建號(面積2,658.85平方公
尺，應有部分十萬分之1056)等房地，有土地及建物登記謄
本可參(卷第16-21頁)。
㈡系爭22196號建物有獨立門牌為高雄市○○○○○路○○○號
地下二層(實際包括地下二層及地下三層)，登記為其中52
戶區分所有權人所共有(建物登記謄本，卷第101-117頁)
。依高雄市政府工務局108年7月29日高市工務建字第1083
5785600號函附之系爭大樓部分使用執照及平面圖說(使用
執照為80高市工建築使字第01459號)所載，地下二層面積
977.60平方公尺為停車空間、地下三層面積977.60平方公尺
為防空避難室兼停車空間(卷第343-349頁)。
本件爭點：原告主張系爭22196號建物為大樓區分所有建物
，遭被告無權占用，依民法第821條、第767條第1項前段
規定，請求被告將22196建號建物之地下室二層編號36、37
、38號停車位返還予原告及其他全體共有人，有無理由。
五、本院的判斷：
㈠按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部
分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人
同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得
本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部
分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，
共有人默示之意思表示，亦包括在內；共有物分管之約定，
不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對
各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益
，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有
默示分管契約之存在（最高法院87年度台上字第1359號、83
年度台上字第1377號裁判意旨參照）。又所謂默示之意思表
示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾
之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人
間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表
示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第
1598號、29年上字第762號判例意旨參照）。公寓大廈等集
合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分
或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認
共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有
共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人
，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即
有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年
度台上字第633號判決意旨參照）。
㈡查系爭停車位所在高雄財經DC大樓為一18層樓之商辦大樓，
共有57戶，其中56戶為辦公室使用為典型商辦大樓，自81年
1月30起第一次登記；原告則係在告於95年3月24日經本院
年執字第43045號強制執行事件拍賣程序買受，而登記取得
基地及編號22196號建物(門牌號碼高雄市○○區○○○路
○○○號地下二、三層，應有部分十萬分之607)、共用部分22
253建號(應有部分十萬分之622)、編號22211號建物(門
牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號之5號7樓，面積93.0
2平方公尺，所有權全部)、共用部分22253建號(應有部
分十萬分之1056)房地等事實，為兩造所不爭執，並有建物
登記謄本及透明房訊等可參(卷第91-121頁)，此部分事實
應可認為真實。
㈢原告主張被告管理系爭停車位為專有部分，且被告並非所有
權人，依公寓大廈管理條例第33條第1項第1款規定，被告
並無權代管系爭停車位(卷第325頁背面-327頁)；惟查，
原告既係在95年間方因拍賣而登記取得上開房地，且拍賣資
訊並無停車位之記載，且為原告所不爭執(卷第121頁、第
295頁背面筆錄)，而原告及其他大樓區分所有權人就系爭
停車位所在之22196建號有部分均登記有應有部分而亦屬共
有，且除原告外並無其他區分所有權人出面主張上開停車位
所在空間樓層係專有部分而約定共用，原告主張系爭三個停
車位在內之上開停車空間均屬專有部分僅係約定共用，顯未
舉證證明以實其說；原告僅以大樓地下二、三層停車空間部
分，均有獨立權狀(卷第325頁，應係指原證1建物權狀，
誤繕為被證1)而主張係專有，惟查該權狀僅記載原告在2219
6建號之權利範圍為應有部分比例607/100000，而系爭大
樓共57戶，其中52戶均為22196建號之共有人且登記之應有
部分比例均不一，亦有被告所提建物登記謄本可參(卷第10
1-117頁)；而依本院向高雄市政工務局函調之系爭22196
、22253建號地下二樓、三樓建造執照之平面圖所載停車位
合計共為49個，其中地下二樓共僅約10餘停車位，亦有該局
108年7月29日高市工務建字第10835785600號函可參(卷
第343-349頁)；顯亦無法僅由2196號建物之應有部分持有
權狀或登記共有比例即足以證明原告買受之範圍，於原始共
有人間約定即包括由約定專用系爭3個停車位在內；原告此
部分主張亦無理由。
㈣再者，系爭三停車位固可認為確屬DC大樓共用部分，惟本係
由訴外人占用之儲藏空間，於遭火災毀損後，被告方將之改
為停車位用以出租，所得租金並用為大樓公共基金使用，至
少已有4、年以上時間，其間並無任何其他住戶或區分所有
權人表示反對意思，亦經被告陳明，並經證人即該屆被告主
任委員莊月珠到庭證述明確(卷第433頁背面)，原告亦未
為爭執(卷第295頁筆錄、第435頁，第447-449頁)，原
告雖主張因未曾被提起過不能說沒有人反對，惟參諸上開實
務上見解，應足認DC大樓全體區分所有權人已默示同意由管
理委員會將之作為停車空間並出租之事實，而被告出租停車
位租金所得，既作為大樓公共基金使用，亦無人反對，自應
解為被告所為已獲區分所有權人默示同意，且應有比例已超
逾2/3，依民法第820條第1項但書，即應認為係合法有效
；原告一人之應有部分(以專有部分計算)僅1056/100000
，其請求被告應將系爭三個停車位返還予全體共有人，顯然
違反上開條文約定，所為主張自無理由而不應准許。
㈤是原告並未能舉證證系爭三個停車位係專有部分僅約定共有
；而被告已經逾應有部分比例2/3以上之區分所有權人默示
同意將系爭3個停車位劃為停車位出租，所得租金作為大樓
公共基金使用，原告再請求將系爭3個停車位返還予全體共
有人亦無理由。
六、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項前段規定
，請求被告應將高雄市○○區○○段○○段0000號土地上同
段22196建號建物之地下室二層編號36、37、38號停車位返
還予原告及其他全體共有人，均無理由而應予駁回。原告之
訴既經駁回，其假執行之聲請亦無理由而應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結
果無影響，爰不一一論述。原告聲請傳訊 周孟麟 、 林信男 (
卷第419-421頁)，惟周孟麟係將系爭停車位作為倉庫使用
，且已非大樓區分所有權人，認無傳訊之必要；而林信男原
告則未陳報住址或足以辯識之資料亦無從傳訊；併為說明。
中華民國108年12月24日
民事第四庭法官林玉心
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年12月24日
書記官王立山