臺灣臺北地方法院98年度簡上字第47號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第47號民事判決

裁判日期：民國98年04月16日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第47號上訴人乙○○訴訟代理人 蔡明熙 律師被上訴人甲○○
丙○○共同訴訟代理人 謝曜焜 律師複代理人 張香堯 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國97年7月29日本院臺北簡易庭96年度北簡字第51055號第一審判決提起上訴，本院於98年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠、被上訴人甲○○係門牌號碼臺北市○○路○號7樓之7房屋（下稱7樓之7）所有人，被上訴人丙○○為門牌號碼7樓之6房屋（下稱7樓之6）所有人，上訴人無權占有7樓之
7房屋全部，並因7樓之7與7樓之6房屋相通，上訴人亦無權占有系爭7樓之6房屋如原審判決附圖所示Ａ部分面積
1.9平方公尺使用。爰依民法第767條規定請求上訴人返還前開占有部分，並自甲○○取得7樓之7房屋所有權即民國95年8月22日起至遷房屋之日止，按月返還相當於租金之不當得利新臺幣（下同）4,471元（見附件之計算式），求命上訴人應將門牌臺北市○○區○○路○號7樓之7房屋全部遷讓返還甲○○，及自95年8月22日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付甲○○4,471元。又應將門牌臺北市○○區○○路○號7樓之6房屋如附圖所示Ａ部分面積1.90平方公尺遷讓返還丙○○等語。
㈡、對上訴人抗辯之陳述：甲○○與7樓之7房屋前所有權人即訴外人 陳珠玉 間無通謀虛偽意思表示，且陳珠玉前為7樓之
7房屋登記所有權人，有土地法第43條之絕對效力，甲○○信賴其表徵而購買，自為有效，上訴人不得執陳珠玉僅係訴外人 陳寶香 借名登記之人頭戶而對抗甲○○。又上訴人未取得7樓之7房屋合法占有權源，雖主張訴外人陳寶香前與甲○○於96年5月20日簽訂7樓之7房屋買賣預定契約書，故有占有連鎖而受占有規定保護，然該買賣預定契約已因陳寶香未依約如期於96年6月15日前完成交付尾款279萬元與甲○○，嗣經甲○○於97年5月6日發函催告請其於五日內繳清上開尾款而未果，雙方間買賣預定契約視為解除，陳寶香自未取得7樓之7房屋所有權，上訴人亦無占有本權。再上訴人於93年3月1日與7樓之7房屋該時所有權人即訴外人 王榮華 簽訂之租賃契約亦已於95年2月底屆期，7樓之7房屋所有權復移轉予陳珠玉名下，並經陳珠玉於95年1月24日發函催告上訴人於租約到期後遷讓該屋，上訴人亦失承租人之合法占有權源，上訴人為無權占有，自應遷讓並返還系爭房屋。至於丙○○所買受範圍乃7樓之6房屋全部所有權，並未將原審判決附圖所示1.90平方公尺面積予以排除，亦未同意上訴人可繼續使用該部分，故上訴人就該部分自為無權占有，應一併遷讓返還之。
二、上訴人則以：7樓之7房屋真正所有權人為陳寶香，因其有案在身乃借名登記王榮華名下，嗣因王榮華有信用卡債務問題，乃轉借名登記陳珠玉名下，陳寶香前曾向上訴人借款22
0萬，除清償20萬元外，餘200萬元尚未清償，因此92年12月間購置系爭房屋時，乃與上訴人約定將前述尚未償還之20
0萬元借款移作上訴人購買7樓之7房屋之用，然因上訴人不願涉入陳寶香借名登記糾紛，故於93年3月與陳寶香約定，於未完成買賣過戶予上訴人期間，暫以租賃方式交由上訴人使用，出租人則以借名登記之王榮華名義為之，租賃期間自93年3月1日至95年2月底，每月租金1萬4,000元，上訴人並一次繳納半年租金，半年後陳寶香突與上訴人協商日後租金自前述陳寶香所積欠之200萬元中扣抵直至過戶時為止，此後陳寶香即未再收取租金，陳珠玉明知其僅係陳寶香借名登記之人頭，並非真正所有權人，甲○○亦知悉7樓之
7房屋為陳寶香所有，是甲○○與陳珠玉間之買賣應屬通謀虛偽意思表示，該買賣契約為無效，甲○○自無法依無效之買賣契約取得系爭7樓之7房屋所有權，無從以所有權人之地位對上訴人提起本訴，縱甲○○與陳珠玉間之買賣契約有效，惟陳寶香於95年5月20日與甲○○就7樓之7房屋簽訂買賣預定契約後即取得該屋所有權，上訴人基於占有之連鎖，亦屬有權占有。另上訴人向陳寶香買受7樓之7房屋時，陳寶香身為門牌號碼臺北市○○路○號7樓之4、7樓之5、7樓之6及7樓之7等四戶房屋真正所有權人，當時即承諾於前述房屋隔間裝潢時，將系爭7樓之7房屋接近門口之廁所移至後方（即附圖所示Ａ部分），上訴人買受當時及使用迄今之房屋範圍均為如此，而丙○○於95年間買入7樓之
6房屋時，房屋現狀亦未有任何改變，丙○○所購買之部分即為房屋現況，並不包括起訴請求之部分等語為辯。
三、原審判決上訴人應將門牌臺北市○○區○○路○號7樓之7房屋全部遷讓返還甲○○，及自95年9月5日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付甲○○3,130元，又應將門牌臺北市○○區○○路○號7樓之6房屋如附圖所示Ａ部分面積
1.90平方公尺遷讓返還丙○○，並依職權為假執行及依聲請為免為假執行之宣告；另駁回甲○○其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴（被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，已告確定），聲明為：
㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭7樓之7房屋登記名義人為甲○○，係95年9月4日以買賣為原因自陳珠玉處移轉取得。系爭7樓之6房屋登記名義人為丙○○，亦係以買賣為由於95年8月29日自陳珠玉處移轉取得，有被上訴人提出建物登記謄本在卷可按（見原審卷第26-28頁）
㈡、上訴人占用系爭7樓之7房屋全部及7樓之6房屋如原審判決附圖所示Ａ部分面積1.9平方公尺，經原審至現場履勘屬實，有勘驗筆錄及臺北市中山地政事務所繪製土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第90-94頁）
㈢、甲○○於96年5月3日與陳寶香簽訂協議書，其中約定：陳寶香應於96年5月15日以310萬元購回甲○○所有7樓之7房地，且陳寶香應於96年6月30日前完成交尾款手續，如未如期完成上述手續，本協議書視同無效等語（見原審卷第74頁），復於96年5月20日就系爭7樓之7房屋簽訂買賣預定契約書，依該契約書第四條約定，至遲應於96年6月15日前完成交尾款手續（見原審卷第115頁）。
五、兩造之爭點及論述：被上訴人主張之事實，業據其等提出系爭房屋建物登記謄本為證，上訴人則以上開情詞資為抗辯，故本件爭執點在於：
㈠被上訴人是否為系爭房屋之所有權人？（陳珠玉將系爭房
屋移轉與被上訴人是否基於通謀虛偽意思表示？）㈡上訴人是否有權占有系爭房屋？㈢上訴人自95年9月5日起每月使用7樓之7房屋之利益是
否相當於3,130元？茲分述如下：
㈠、被上訴人是否為系爭房屋之所有權人？（陳珠玉將系爭房屋移轉與被上訴人是否基於通謀虛偽意思表示？）
１、按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條定有明文。是依法律行為取得不動產物權，以登記為生效要件，是否為所有權人，而得以行使所有權人之權利，依不動產登記文件足以證明。依建物登記謄本之記載，甲○○於95年9月4日第一次登記取得7樓之7房屋所有權、丙○○於95年8月29日第一次登記取得7樓之6房屋所有權，迄今所有權名義登記均未變動（見原審卷第26-28頁），甲○○為7樓之7房屋所有權人、丙○○為7樓之6房屋所有權人，要無庸疑。
２、次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責；此有最高法院48年臺上字第29號判例要旨可資參照。上訴人雖抗辯：7樓之7房屋真正所有權人為陳寶香，因其有案在身乃借名登記王榮華名下，嗣因王榮華有信用卡債務問題，乃轉借名登記陳珠玉名下，甲○○與陳珠玉間之買賣為通謀虛偽意思表示，甲○○並未實際交付價金云云。查甲○○向陳珠玉、 李美英 購買包含系爭房屋在內共7戶，雙方訂有書面不動產買賣契約，甲○○並提出支付價款之證明，計有面額10萬、30萬二紙支票交付與訴外人聯華代書事務所 顧雨婷 收執，面額100萬、42萬5,757元、100萬三紙支票及現金55萬元交付與陳珠玉、李美英之代理人 陳寶秀 收執，並有貼補稅費價目表一張在卷可稽（見原審卷第107至114頁），核與甲○○所述相符，應堪信為真實，上訴人既未舉證證明甲○○與陳珠玉等人就7樓之7房屋買賣屬通謀虛偽意思表示，其空言所辯，自難憑採。是以上訴人既無法證明甲○○與陳珠玉間買賣契約為通謀虛偽意思表示，且亦未證明甲○○對陳珠玉與陳寶香、王榮華間有何內部關係知情，按土地法第43條規定：依本法所為之登記有絕對之效力，則甲○○為善意第三人，應認已取得所有權，從而甲○○為7樓之7房屋所有權人一節，應堪認定。甲○○與陳寶香曾於96年5月3日簽訂協議書約定以310萬元購回7樓之7房屋，復於同年月20日就7樓之7房屋簽訂買賣預定契約書取代上開契約（見原審卷第115頁），惟陳寶香經甲○○發函催告交付尾款而未果，該買賣預定契約書依約視為解除（見原卷第32頁），陳寶香復未取得7樓之7房屋所有權，甲○○仍為7樓之7房屋所有權人，亦無疑義。
３、綜上，上訴人抗辯被上訴人之取得系爭房地所有權係出於通謀意思表示，並非可採。被上訴人主張伊因買賣，分別於前述期日辦妥所有權移轉登記而取得其所有權，既據提出土地及建物登記簿謄本為證，自堪信實在。
㈡、上訴人是否有權占有系爭房屋？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。此於民法第767條第1項前段定有明文。租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。同法第450條第1項復有明文。查上訴人前曾於93年3月1日與7樓之7該時所有權人王榮華簽訂不動產租賃契約，雙方洽訂租約2年，即自93年
3月1日自95年2月底止（見原審卷第56頁），系爭7樓之
7復於94年5月11日移轉所有權與陳珠玉、95年9月4日再移轉所有權與甲○○（見原審卷第78至81頁），是上訴人本係基於與王榮華間之租賃關係而占有系爭7樓之7，惟就系爭房地租約業已屆滿，且未經所有權人同意續約，則上訴人自租約屆滿後租賃關係即歸消滅，上訴人因租賃關係而生之占有權源，亦失所附麗。
２、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人主張因其尚有對陳寶香200萬元之債務未獲清償，故約定以該欠款移作上訴人購買7樓之7房屋之用等語。查陳寶香與甲○○間買賣契約業經解除，已如前述，陳寶香自始即未取得房屋所有權，準此，上訴人執伊與陳寶香間債權債務關係置辯縱然屬實，亦非得據此對抗房屋所有權人即被上訴人行使物上請求權。故上訴人辯稱其與陳寶香間就系爭不動產有買賣契約存在云云，然該買賣契約乃屬債權契約，至多僅有債權之相對效力，亦即效力僅及於上訴人及陳寶香間，並不及於任何他人，甲○○自不受拘束，故上訴人所辯有買賣契約存在部分，仍無法對甲○○主張其為所有權人或有權占有，其辯詞自屬無據，尤甚明瞭。
３、再按民法第943條所定占有人占有權利推定之規定，占有人僅得對登記所有權人以外之第三人為主張，而不及於真正所有人，此有最高法院85年度臺上字第1400號判決可按。故不動產物權如經登記，依法有絕對效力，其權利人均得以登記為反證而推翻占有權利之推定，是占有他人已登記之不動產，該占有人尚不得因其占有而對登記所有權人主張推定適法有此權利。上訴人主張丙○○於購買7樓之6房屋，係購買房屋現況，非全部所有權，不得請求返還如原審附圖Ａ部分
1.90平方公尺面積等語；查系爭7樓之6房屋即長安段4小段1112號建物所有權人為丙○○，於該建物之登記權利範圍係該建物全部，有建物登記謄本附卷可稽（見原審卷第27頁），堪認為真，上訴人未舉反證推翻上開事實，空言主張其占有受有權利之推定，不無誤會，洵非有據。
㈢、上訴人自95年9月5日起每月使用7樓之7房屋之利益是否相當於3,130元？
１、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通當之觀念，有最高法院61年臺上字第1695號著有判例參照，是本件上訴人無權占有系爭7樓之7房地，甲○○請求上訴人給付相當於租金之利益，即無不當。惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價之百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又基地租金數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價百分之十最高限額（最高法院68年臺上字第3071號判例參照）。
２、查甲○○所有7樓之7房地位於臺北市區○○○○路與市○○道交叉口附近，地段尚稱良好，且系爭房屋已供上訴人為律師事務所使用多年，本院審酌系爭房地附近繁榮程度及房地利用價值情形，認系爭房地為上訴人無權占有，甲○○所受相當於租金之損害，以按土地及建物申報總價年息百分之七計算尚稱適當。又系爭房屋並無該管縣市地政機關之估定價額，甲○○主張以課稅現值核算客觀價額，復未見上訴人爭執，尚屬正當，而該房屋之課稅現值為214,100元（見原審卷第9頁房屋稅繳款書），土地面積662平方公尺，甲○○應有部分3萬分之153，96年1月之申報地價為每平方公尺95,502.4元，此亦有土地登記簿謄本在卷可資參佐（見原審卷第8頁），是其土地申報價額為32萬2,435元（95,502.4×662×153/30,000＝322,435.2，元以下四捨五入，下同），土地與房屋申報總價計為53萬6,535元（214,100＋
322,435＝536,535），是甲○○於取得所有權後請求所受相當於租金之損害，於每年為3萬7,557元（536,535×7%＝37,557.4），即每月則為3,130元(37,557÷12＝3,12
9.7小數點以下四捨五入）之範圍內，並無不合。（甲○○逾此部分之請求業經原審判決駁回，因甲○○未上訴已告確定，故不予審酌。）
六、綜上所述，被上訴人本於所有權作用，請求上訴人將門牌臺北市○○區○○路○號7樓之7房屋全部遷讓返還甲○○，及自95年9月5日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付甲○○3,130元。又應將門牌臺北市○○區○○路○號7樓之6房屋如原審判決附圖所示Ａ部分面積1.90平方公尺遷讓返還丙○○。為有理由。原審予以准許並酌定相當之擔保金額，分別准為假執行或免為假執行之宣告，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、舉證以及聲請調查之證據，經本院審酌後認與前揭判決結果無影響，爰不贅述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年4月16日
民事第四庭審判長法官周祖民
法官匡偉法官鄧德倩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國98年4月16日
書記官林孔華附件：
㈠土地：662㎡×153/30000＝3.3762㎡甲○○持有之土地持分面積。
3.3762㎡×95502.4元（96/1每㎡申報地價）＝322,435元㈡房屋：214,100（96年度課稅現值）。
㈢【322,435元＋214,100元】×10/100/12（個月）＝4,471
元（每月相當於租金之數額）