臺灣高雄地方法院民事判決 102年度旗簡字第159號
原 告 邱美菊 即富旗房屋仲介社
訴訟代理人 林宏亮
被 告 黃春福
曾敏蓉
楊菊蕊
前列三人共同
訴訟代理人 吳澄潔 律師
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國103年3月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟零玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告原依侵權行為損害賠償請求權請求被告楊菊蕊給付原告
新臺幣（下同）117,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，於本件審理中變更請求權基
礎即居間契約請求被告給付報酬117,000元及利息，核與民
事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款相符，應
予准許。
二、原告主張：原告前於民國101年8月15日與被告黃春福及曾
敏蓉簽訂不動產專任委託銷售契約（下稱首次委售契約），
為被告銷售其所有坐落於高雄市○○區○○段○○○○○號土
地（被告曾敏蓉所有），及其上門牌號碼為高雄市○○區○
○○路○○巷○○號（被告黃春福所有）（下稱系爭房地），依
契約約定，銷售總價為500萬元，銷售期間自101年8月15
日至101年12月31日止，報酬為銷售價格之3.5％。委任期
間，原告曾尋得被告楊菊蕊帶看系爭房地，並回報被告，惟
至首次委售契約屆滿仍未成交。嗣於102年5月9日，原告
與被告黃春福、曾敏蓉間再次成立委任銷售契約（系爭委售
契約），除延續首次委售契約內容之約定外，另約定被告黃
春福、曾敏蓉實際取得買賣總價468萬元，被告不支付任何
費用為契約內容，系爭委售契約雖未以書面為之，惟兩造間
已有合意，契約確已成立。嗣後原告再為被告黃春福、曾敏
蓉尋訪客戶，並詢問被告楊菊蕊是否有購買意願，被告楊菊
蕊即承諾並出價398萬元由原告居間系爭房地，且簽訂不動
產要約承諾書（下稱系爭承諾書）及支付20萬元作為斡旋金
，兩造即已成立居間契約，而約定至102年5月31日止，由
原告斡旋以398萬元向被告黃春福、曾敏蓉購買系爭房地。
詎料被告三人竟為規避支付仲介報酬，由被告黃春福、曾敏
蓉表示不願出賣予被告楊菊蕊，實則被告三人於102年7月
1日自行成立買賣契約，以468萬元為買賣價金，並以被告
楊菊蕊之子即訴外人 柯小名 為登記名義人移轉系爭房地所有
權。原告既依系爭委售契約第7條第2項第1款及民法第
565條、第568條第1項之規定，視為原告已完成居間仲介
之義務，被告黃春福、曾敏蓉即應依約以買賣價金3.5％即
163,800元（計算式：468萬元×3.5％＝163,800元）作
為服務報酬。另系爭房地移轉所有權予訴外人柯小名後，旋
即設定擔保債權額468萬元之抵押權予被告楊菊蕊，可知被
告楊菊蕊為被告三人交易過程之真正主導者，被告三人為彌
補價差，規避給付原告居間報酬，實則系爭房地買賣係因原
告之居間仲介而獲成立之機會，原告亦已向被告楊菊蕊報告
訂約機會，並為訂約媒介，應視為原告與被告楊菊蕊間之居
間契約成立，被告楊菊蕊應給付原告報酬，兩造未約定報酬
計價方式，原告即依內政部89年5月2日台內中地字第
0000000號函所示不動產仲介業報酬計收標準，以不超過不
動產實際成交價6％之2.5％，請求被告楊菊蕊給付原告11
7,000元（計算式：468萬元×2.5％＝117,000元）。並
聲明：（一）被告黃春福、曾敏蓉應共同給付原告163,800
及自起繕本送達翌日即102年10月25日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。（二）被告楊菊蕊應給付原告117,
000元及自起繕本送達翌日即102年10月25日起至清償日止
，按週年利率5％計算之利息。
三、被告則以：被告黃春福、曾敏蓉僅與原告簽訂首次委售契約
，且契約屆滿日即101年12月31日以前，原告並未仲介成功
，即無報酬請求權。被告間並未成立系爭委售契約，蓋不動
產經濟業管理條例第22條第1項第1款規定，委託銷售契約
書之簽立，應以書面為之，需具法定要式契約成立要件，非
如原告主張，由不具不動產經紀人資格之訴外人 鄭桂蓉 代為
出面而口頭要求被告曾敏蓉予以續賣即成立，且首次委售契
約係由被告黃春福、曾敏蓉二人與原告訂立，原告所主張系
爭委售契約，亦未得被告黃春福之承諾，被告曾敏蓉亦無代
理被告黃春福為意思表示之權，原告主張延續首次委售契約
之系爭委售契約實不存在，被告黃春福、曾敏蓉非經原告居
間，而係自行與被告楊菊蕊達成買賣合意，原告實無仲介報
酬請求權。又被告楊菊蕊雖與原告於102年5月17日簽訂不
動產要約承諾書，惟期間係自102年5月17日至5月31日止
，被告楊菊蕊於102年6月底藉己力與被告黃春福、 曾菊蓉
斡旋成功而成立買賣契約，被告楊菊蕊未曾自原告處取得賣
方資訊及聯絡方式，係因與賣方因地緣關係認識，方得以自
行與賣方洽談買賣，非經原告之居間而締約成立，原告對被
告楊菊蕊無居間報酬請求權等語為辯。並聲明：原告之訴駁
回。
四、兩造不爭執事項：
（一）101年8月15日至101年12月31日原告與被告黃春福、曾
敏蓉訂立首次委售契約。
（二）102年5月17日至102年5月31日原告與被告楊菊蕊定立
承諾書。
五、本件爭點：
（一）原告與被告黃春福、曾敏蓉有無成立系爭委售契約？期間
為何？被告黃春福、曾敏蓉有無違約？
（二）原告與被告有無成立委任契約？被告楊菊蕊有無違約？
六、茲就上開爭點，分述理由如下：
（一）原告與被告黃春福、曾敏蓉有無成立系爭委售契約？期間
為何？被告黃春福、曾敏蓉有無違約？
⒈原告主張與被告黃春福、曾敏蓉已成立系爭委售契約，無
非以曾拜訪黃春福、曾敏蓉2人，於102年5月9日口頭
成立銷售契約，延續首次委售契約，且黃春福、曾敏蓉亦
未取回鑰匙，並曾交付建物設計圖、使用執照等為證，然
為被告所否認。經查：
①證人鄭桂蓉固到庭證稱，系爭房地為伊承辦，伊與林宏亮
一同前去，當日黃醫師沒有表示意見，不是在診間，在診
間外面與被告曾敏蓉談房子續約的事，被告有提出兩個方
案如紀錄表，當日改成一般約，期間沒有講到，被告說他
有朋友也會介紹，沒有期限。當日是被告曾敏蓉與我談的
等語（見本院卷第78頁）。顯然委售契約已變更為一般約
，與首次委售契約已有不同，兩造服務報酬為何？委售期
間為何？均未明定，則原告主張被告仍同意依據首次委售
契約之條件已有未合。
②又原告主張被告未取回系爭房地之鑰匙，即同意繼續委賣
云云，然查，系爭房地鑰匙雖由原告保管直至102年7月
1日由被告曾敏蓉取回，然首次委售契約期限至101年12
月31日，至原告主張之系爭委售契約簽訂之102年5月9
日前，已逾5個月，被告亦均未取回鑰匙，原告亦不否認
此期間內被告未再委賣，則尚非能以鑰匙未經被告取回即
認被告已與原告達成系爭委售契約。
③按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非
必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該
非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性
質定之。民法第153條定有明文。按服務報酬、委售期間
，為不動產居間買賣之必要之點，然原告與被告未就服務
報酬、委售期間有所約定，且首次委售契約與系爭委售契
約屬一般約，本有不同之規範，而首次委售契約為專任委
售契約，意即由原告專任委託，被告不得自行另找買家，
此與原告所提出之回報委託人紀錄所載及證人鄭桂蓉所述
，系爭委售契約有二方案不同（見本院卷第10頁），則系
爭委售契約與首次委售契約有甚多不同之處，兩造既未就
相關必要之點一一約定，則尚難認兩造已於102年5月9
日就系爭委售契約達成合意，原告之主張自不足採信。
⒉兩造既未訂立系爭委售契約，則被告自無違約之可言，是
此部份自不再論述。
⒊綜上所述，原告既無法舉證證明，兩造已就系爭委售契約
達成合意，則進而主張被告違約仍應給付服務報酬自屬無
據，應予駁回。
（二）原告與被告有無成立委任契約？被告楊菊蕊有無違約？
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定
有明文，而被告楊菊蕊固於102年5月17日與原告簽訂不
動產要約承諾書，然此為被告楊菊蕊就系爭房地委託原告
斡旋之承諾書，而有效期間為102年5月17日至102年5
月31日止，兩造並約定期限內賣方未同意出售者，期滿本
要約自動失效，則系爭承諾書為就系爭房地約定一定買價
及有效期間，期間一過要約內容即不能拘束兩造。況系爭
承諾書第十條係約定賣方依本購地/屋要約書條件簽認出
售時，買方同意以現金支付相當於成交價之相當百分比之
服務報酬（見本院卷第12頁），然此承諾書與一般委售買
賣契約不同，未約定若買方嗣後逕行與原告曾介紹之賣方
成交，應仍按原承諾書之約定給付服務費之約定，則尚難
認原告與被告楊菊蕊已成立一般居間委任契約。又原告自
承未曾介紹被告3人認識，則自難憑臆測之詞，即認被告
楊菊蕊與被告黃春福、曾敏蓉明知委售契約而故意規避。
⒉被告楊菊蕊與原告僅簽訂承諾書，自未成立委任契約，被
告黃春福、曾敏蓉與訴外人柯小名係以468萬元成交，亦
與承諾書之約定價格不同，況承諾書亦未約定違約之條件
，則原告主張依據居間契約向被告楊菊蕊請求給付服務報
酬，即無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告與被告黃春福、曾敏蓉並未成立系爭委售契
約，自不得主張被告2人違約進而請求服務報酬，另原告亦
未與被告楊菊蕊成立委任契約，楊菊蕊亦未違約，則原告依
據依約之法律關係請求）被告黃春福、曾敏蓉應共同給付原
告163,800及自起繕本送達翌日即102年10月25日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息。被告楊菊蕊應給付原告
117,000元及自起繕本送達翌日即102年10月25日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息自有未合，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘主張及陳述與本案無影響，不再一
一審酌，併此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第78條，判決如主文。
中華民國103年3月27日
旗山簡易庭法官陳嘉惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年3月27日
書記官蕭主恩