臺灣苗栗地方法院93年度訴字第200號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院93年訴字第200號民事判決

裁判日期：民國94年01月27日

裁判案由：租佃爭議

臺灣苗栗地方法院民事判決93年度訴字第200號原告甲○○
號訴訟代理人乙○○被告丙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國九十四年一月十三日言詞辯論終結，玆判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實概要：
一、原告主張略以：
（一）原告與被告先父 謝阿五 及先母 謝賴 送妹於民國三十年間，訂立坐落苗栗縣○○鄉○○○段第一九二之一、一九三、一八九地號土地（下稱系爭土地）之耕地租賃契約，由原告依耕地三七五減租條例承租系爭耕地種植稻作，並按時繳租谷代金。嗣被告於八十二年間因繼承取得系爭土地所有權，上開耕地租約亦未間斷，原告仍按時繳租金予被告。嗣原告於九十二年一月二日向主管機關即獅潭鄉公所提出續約，被告並未於法定期間申請收回耕地，依法應視為同意續約，惟被告竟拒絕另行續訂租約。
（二）系爭第一九二之一、一九三號及一八九號土地因台六線省道橫貫其間，可區分為北區之系爭第一九二之一、一九三號土地及南區之系爭第一八九號土地。北區之第一九二之
一、一九三號土地部分，於七十五年間即被告尚未繼承系爭土地時，即因颱洪沖失引水圳路，修復困難，因欠缺水源而無法種植「水稻」，經徵得被告之被繼承人謝阿五之口頭同意，而改為種植變葉木、黃椰子、九重葛及香蕉樹等「花木」。嗣被告於八十二年間因繼承取得系爭土地時，仍與原告續訂三七五租約，十多年來原告均依約繳納租谷代金，被告亦繼續收取租金，並未異議。自六十四年以後，被告仍逐年收取原告所支付之北區土地租金。
（三）另南區之第一八九號土地部分，因中國石油公司台灣油礦探勘處（以下稱中油公司）擬在此筆土地鑽探油氣，被告先父於六十四年八、九月間偕同中油公司人員要求原告同意出租，原告以務農生活較為安定為由婉拒，惟被告先父稱取得租金分收利潤高於三七五租約，並保證鑽井完成後，如無繼續生產油氣，即交還該第一八九號土地予原告繼續耕作，並以租金所得分配百分之四十予原告。經原告要求明訂上開條件於契約中，及至主管機關獅潭鄉公所辦理公證，原告、被告先父及中油公司人員方於六十四年十月二日共赴該鄉公所協議完成、簽署「租地承諾書」，於租地承諾書第三項、第七項及備註項內載明，並加蓋該鄉公所之官印。迄八十九年十月三十日中油公司通知終止租約時止，兩造均每六年如期換約，繼續訂立三七五租約達三十年，從未間斷，被告亦從未異議。
（四）嗣中油公司於八十九年十月三十日通知退租，及補償南區第一八九號土地之復舊費後，兩造於九十一年五月三十一日共同簽訂工程承攬契約書委託包商復舊，由原告訴訟代理人乙○○擔任監工，約於九十一年十月間大致完成整地，被告遂於九十一年十一月十一日親自書具「復舊完工，即日起一八九號耕地交由佃農耕作及管理」，電催原告至被告家中分配復耕補償費之節餘款，並囑原告四子即原告訴訟代理人乙○○及被告妻子 黃數真 在場簽章見證，足見被告主觀上仍認為耕地三七五租約為有效。兩造亦曾協議將南區第一八九號土地復舊工程所餘土方，移填至北區第一九二之一、一九三號土地，填補該地與台六線省道路面之一公尺落差，以利耕作，同時約明修竣引水道，修復費用由中油公司所付之復舊工程節餘款支應，基於修復、移填土方之協議，原告尚無法於北區及南區土地上耕種。惟被告違背協議，將南區土地復舊工程所餘土方，慫恿包商用作填補第三人之私有地，並為第三人施作駁坎，並擅以兩造共有之中油公司補助款支應費用。
（五）為此，訴請判決確認兩造間就坐落於○○鄉○○○段第一九二之一、一九三、一八九地號等三筆土地之耕地租賃契約關係存在。並提出系爭土地之地籍圖、七十五年度至八十九年度收據、九十二年二月七日給付租金之存證信函、現場照片、中油公司八十九年十月三十日通知退租之函文、八十九年九月十九日土地退租復舊協調會議紀錄、原告八十九年九月十九日出具之土地退租復舊同意書、兩造八十九年九月十九日之復舊費用使用協議書、兩造共同委託復舊之九十一年五月三十一日工程承攬契約書、原告訴訟代理人乙○○九十一年九月三日通知包商未依約復舊予兩造之存證信函、包商請款單、現場照片、兩造九十一年十一月十一日之一八九號土地復舊工程決算書、台灣苗栗地方法院檢察署九十二年度偵字第一○九八號不起訴處分書、台灣高等法院台中分院檢察署九十三年度上聲議字第九九二號處分書等件為證。
二、被告抗辯略以：
（一）原告所承租之系爭第一九二之一、一九三號北區土地，已荒廢逾十年未為耕作，長滿大樹，雜草叢生，另原告所承租之系爭第一八九號南區土地亦於六十四年十月後，即轉租予中油公司用以探勘石油，而未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條、第十七條、台灣省耕地租約登記辦法第十一條、耕地三七五租約清理要點第九點規定，苗栗縣政府及獅潭鄉公所應依職權辦理租約終止與註銷登記。
（二）被告於九十一年十二月四日向獅潭鄉公所提出「耕地三七五租約終止登記申請書」，以原告非不可抗力而繼續一年不為耕作為由，申請終止北區一九二之一及一九三號土地之耕地三七五租約。獅潭鄉公所於九十一年十二月三十日以函文通知各租佃委員於翌日即同年月三十一日至系爭第一九二之一、一九三號北區土地會勘，各租佃委員一致認定上開耕地任其荒廢長滿雜草、樹木成蔭，被告自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回耕地。
（三）系爭第一八九地號南區土地因原告違法轉租，屬違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，原定租約無待另為終止之意思表示，當然向將來失其效力。被告並於九十二年二月十一日向獅潭鄉公所提出「耕地三七五租約註銷登記申請書」，以原告違法轉租他人為由，申請註銷南區一八九號土地之租約登記。
（四）為此，請求駁回原告之訴。並提出租佃委員現場會勘之照片、各租佃委員之聲明書、租佃爭議調解筆錄、苗栗縣政府函文、被告九十一年十一月二十八日申請獅潭鄉公所租佃委員會勘之函文、被告九十一年十二月四日申請獅潭鄉公所終止租約登記之函文、被告九十二年二月十一日申請獅潭鄉公所註銷租約登記之函文、土地登記謄本、租地退租復舊協調會議紀錄、兩造共同於八十九年一月二十六日函請中油公司交還一八九號土地供耕種、原告六十四年十月二日與被告先父謝阿五、先母 謝賴送妹 共同出具予中油公司之租地承諾書、原告九十二年二月七日請求一八九號土地改種雜項作物之存證信函、內政部九十二年七月十一日函請苗栗縣政府依耕地三七五減租條例第二十六條辦理之公文等件為證。
貳、本院得心證之理由：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條定有明文。查系爭第一九二之一、一九三號及一八九號等三筆耕地是否涉及違法轉租，或非因不可抗力繼續一年未自任耕作，乃本件兩造所爭執之重點，則兩造間原訂之耕地三七五租約是否因而無效或得為終止，此關於租佃之爭議尚屬不明，依上開條例第二十六條之規定，本應先申請耕地租佃委員會調解及調處，方得起訴或移送司法機關裁判。從而，本件先經獅潭鄉公所之調解及苗栗縣政府之調處程序，因調解、調處均不成立，方由苗栗縣政府移送本院審判，於法並無不合，先予敘明。
二、次查，系爭第一九二之一、一九三號及一八九號三筆耕地，因台六線省道橫貫其間，可區分為北區之第一九二之一、一九三號土地及南區之第一八九號土地，該三筆耕地本為被告先父謝阿五及先母謝賴送妹所有，其二人於三十年間與原告就系爭三筆土地訂立耕地三七五租賃契約，出租予原告種植水稻。被告之先父謝阿五及原告於六十四年間，共同轉租南區之第一八九號土地予中油公司鑽探油氣，迄八十九年間中油公司終止一八九號耕地之租約為止，原告均未於南區之第一八九號土地自任耕作，且中油公司所給付之租金，由原告分配受領百分之四十，被告及其先父則分配受領百分之六十等事實，經兩造陳述甚明，並有地籍圖、土地登記謄本、中油公司八十九年十月三十日通知退租之函文、八十九年九月十九日土地退租復舊協調會議紀錄、原告八十九年九月十九日出具之土地退租復舊同意書、原告六十四年十月二日與被告先父謝阿五暨先母謝賴送妹共同出具予中油公司之租地承諾書等件附卷為證。復參酌系爭三筆耕地均係「獅竹字第補八十二號租約」之耕地範圍，此觀之苗栗縣政府移送本院審判時所檢附之耕地租佃委員會調處程序筆錄之記載甚明，則兩造就三筆耕地間乃成立一個耕地三七五租賃契約關係，堪予認定。
三、嗣被告於八十二年間繼承系爭三筆土地之所有權，上開耕地租約亦未間斷，兩造均每六年如期換約，繼續訂立耕地三七五租約達三十年，原告仍按時繳租金予被告，被告持續收取其餘北區耕地之租金至八十九年度，並開立收據為憑。又中油公司於八十九年間退租及補償南區第一八九號土地之復舊費後，兩造於九十一年五月三十一日共同簽訂工程承攬契約書委託包商復舊，由原告訴訟代理人乙○○擔任監工，被告並於九十一年十一月十一日親自書具「復舊完工，即日起一八九號耕地交由佃農耕作及管理」之文書，兩造扣除復舊工程費用後，並均分中油公司所給付補償費之節餘款。上開事實亦為兩造所不爭執，復有七十五年度至八十九年度收據、兩造八十九年九月十九日之復舊費用使用協議書、兩造共同委託復舊之九十一年五月三十一日工程承攬契約書、兩造九十一年十一月十一日之一八九號土地復舊工程決算書及原告六十四年十月二日與被告先父謝阿五暨先母謝賴送妹共同出具予中油公司之租地承諾書等件在卷可佐。
四、另原告所承租之系爭第一九二之一、一九三號北區土地，經被告於九十一年十二月四日向獅潭鄉公所提出「耕地三七五租約終止登記申請書」，以原告非不可抗力而繼續一年不為耕作為由，申請終止該二筆耕地之三七五租約後，獅潭鄉公所遂於九十一年十二月三十日以函文通知各租佃委員，共同於同年月三十一日上午九時至現場會勘第一九二之一、一九三號耕地之使用情形，經到場七位租佃委員共同認定上開耕地「任其荒廢長滿雜草、樹木成蔭」，製有耕地三七五出租耕地使用情形會勘紀錄表，並拍攝現場照片為佐，此經本院依職權函查後，獅潭鄉公所於九十三年十一月二十六日函覆上開資料附卷可稽。又本院於九十三年十一月十日至現場履勘時，系爭第一九二之一、一九三號北區土地上，雖可見存有少數萬年青、黃椰子、九重葛之植物，惟其夾雜在雜草之中，生長情形不佳，且其餘大部分之土地均雜草叢生，土地並未為妥善之管理、利用，此經該日勘驗甚明，詳載於該日所製之勘驗筆錄，並有該日現場所拍之照片四張、現場圖一份可資參照。
五、按租賃契約為債權行為，乃以物之用益權限為契約內容之契約，其出租人不以所有權人為必要，縱使以他人之物向第三人訂立租賃契約，仍屬有效，僅出租人應負擔履行租約之責任而已，此觀諸民法第四百二十一條規定自明。揆諸前述，被告先父以土地所有權人之地位，先出租一八九號之南區土地予原告，嗣又出租該地予中油公司，另與中油公司成立租賃契約關係，並受領百分之六十之租金，原告則基於一八九號土地承租人之地位，同意出租其使用土地之權利，而出具租地承諾書，並受領中油公司所給付之百分之四十租金，則原告及被告先父均為共同與中油公司成立租約之出租人。嗣被告基於繼承關係而承受其先父與中油公司之租賃契約，並繼續受領百分之六十之租金，及與原告共同分配中油公司補償費之節餘款，被告亦繼受而成為與原告共同出租一八九號土地予中油公司之出租人。
六、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條規定甚明。又承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，土地法第一百零八條亦有明白規定，且依耕地三七五減租條例第一條之規定，耕地之租佃仍應有該土地法之適用。揆諸前述，原告自六十四年間起迄八十九年間止，數十年未於一八九號耕地自任耕作，將該耕地提供予中油公司作鑽探油氣之用，而非供耕作之用，並與地主即系爭耕地租約之原出租人共同收取轉租之租金及退租後之復舊補償費，顯然違反上開條例第十六條及土地法第一百零八條之強制規定，不因地主即原出租人是否同意轉租或共同轉租而有別。縱使兩造繼續如期換訂新約，惟因違反法律之強制規定，依民法第七十一條之規定，系爭耕地租約仍為無效。至於原告依據無效之租約而給付租金予被告，是否得予請求返還，則屬另一法律問題，尚不因租金之給付而使應為無效之契約變為有效。
七、再者，耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地供其他非耕作之用、轉租及將耕地借與他人使用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因，非認其違法轉租為租約終止之原因，此有最高法院七十年台上字第四六三七號、六十三年台上字第五九九號、五十六年台上字第一五二○號、六十八年台上字第九四八號判例可稽。又耕地三七五減租條例第十六條第二項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明，最高法院四十六年台上字第五十七號、八十年台再字第十五號判例亦在案可考。從而，原告違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，揆諸上開判例要旨，縱使原告僅轉租一八九號南區土地，其餘一九二之一、一九三之北區土地並未出租，惟仍導致全部之租賃契約均無效，自原告違法轉租一八九號土地而未自任耕作時起，兩造間之耕地三七五租約即因違反強制規定而全部向後失其效力，不因兩造主觀上是否繼續訂立租約或收取租金，而得影響客觀之法律效力。
八、衡諸耕地三七五減租條例第十六條之立法目的，乃考量耕地之承租人（佃農）原為經濟上之弱勢，政府為保障佃農，並達成社會上財富之合理分配，方採行耕地三七五減租條例，以善盡地主與佃農相互輔成之功能，是耕地承租契約特重視當事人之信賴關係及人格特質，遂約明承租人應「自任耕作」，如同僱傭關係之勞務專屬性概念，且在耕地三七五減租條例之耕地租賃，立法明文絕對禁止耕地之轉租或供他人作非耕作之用，以避免承租人利用他人土地以轉租而得利差，，及避免分配社會財富之政策變為投機事業，另結合我國以農立國之背景，要求承租人應自任為「耕作」。縱使原告主張係受被告先父要求而同意轉租一八九號土地等語為真，然原告之轉租行為仍與前開立法目的不符，顯因違反法律之強制規定而致原有之耕地租約無效。
九、另依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形者，得終止耕地租約。所謂承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地，最高法院八十四年度台上字第一八五六號判例及八十二年度台上字第二七六九號裁判揭櫫甚明。參酌前述，原告所承租之系爭第一九二之一、一九三號北區土地，經獅潭鄉公所於九十一年十二月三十一上午九時至現場會勘耕地之使用情形，到場之七位租佃委員均共同認定上開耕地「任其荒廢長滿雜草、樹木成蔭」，又經本院於九十三年十一月十日至現場履勘，該北區土地仍雜草叢生，未為妥善之管理、利用，衡諸經驗法則，非數年之廢耕，不足以致大樹成蔭，顯見原告已繼續一年不為耕作。雖原告辯稱係因颱洪沖失引水圳路，致欠缺水源而無法種植「水稻」，及被告違背誠信原則拒絕回填土壤云云，惟此均非不可抗力之因素，僅需人為之改善即得以克服，原告仍得即時獨力改善以早日耕作，顯該當耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，而得為終止全部租約之事由，復經被告一再為終止租約之意思表示，原告自不得再對被告主張系爭耕地租賃契約關係仍存在，附此敘明。
桂竹林段第一九二之一、一九三、一八九地號等三筆土地之
十、綜上論述，原告訴請判決確認兩造間就坐落於苗栗縣獅潭鄉耕地租賃契約關係存在，為無理由，應予駁回。
十一、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
十二、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國94年1月27日
民事庭法官李麗萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，併繳納上訴費。
中華民國94年1月28日
書記官蕭雅馨