臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹北簡字第160號
原 告 台灣自來水股份有限公司
法定代理人 郭俊銘
訴訟代理人 龍其祥 律師
複代理人 龍無垢
被 告 李宏文
訴訟代理人 李宏生
被 告 李雋 揚
訴訟代理人 蔣碧嬌
張郁卿
李宏文
被 告 賴淳源
訴訟代理人 蔣碧珍
陳淑靜
被 告 李宏隆
訴訟代理人 李宏生
被 告 陳復金
特別代理人 陳錦雲
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國106年11月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告李宏文、 李雋揚 、李宏隆、賴淳源應將坐落新竹縣○○鎮○
○段○○○○○○號土地上如附圖Ａ部分所示面積二二點四八平
方公尺之地上物拆除，將上開土地返還予原告；及應將坐落新竹
縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上如附圖Ｂ部分所示面積二
○點○八平方公尺之地上物拆除，將上開土地返還予原告。
被告李宏文、李雋揚、李宏隆、賴淳源應給付原告自民國一○二
年十月十九日起至返還新竹縣○○鎮○○段○○○○○○號土地
之日止，按年給付原告新台幣肆佰伍拾元。
被告李宏文、李雋揚、李宏隆、賴淳源應給付原告自民國一○四
年七月八日起至返還新竹縣○○鎮○○段○○○○○○號土地之
日止，按年給付原告新台幣肆佰零貳元。
被告陳復金應給付原告新台幣肆萬捌仟陸佰肆拾伍元及自民國一
○五年三月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告李宏文、李雋揚、李宏隆、賴淳源負擔百分之二
十，由被告陳復金負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項至第四項得假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法
定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴
法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1項
定有明文。查被告陳復金因血管性失智症長期至長庚醫療財
團法人桃園長庚紀念醫院進行門診追蹤，且自民國（下同）
105年6月22日起因行動不便，大多未能親自到院就診等情，
有長庚醫療財團法人桃園長庚紀念醫院106年6月21日（106
）桃院法字第0058號函及檢附之病歷資料可參，本院認被告
陳復金確無法獨立以法律行為負擔義務，而屬無訴訟能力人
，乃依原告之聲請，以106年度竹北簡聲字第41號民事裁定
選任陳錦雲擔任被告陳復金之特別代理人，以代理實施本件
訴訟行為，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第2、3、7款分別定有明文。又不變更訴訟標的，而補
充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，
民事訴訟法第256條定有明文。查：㈠原告起訴時原聲明請
求：⒈被告李宏文、李雋揚、賴淳源、李宏隆應將坐落新竹
縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地上面積33
.91平方公尺，1103地號土地上面積15.23平方公尺（均以實
測為準）之地上物拆除，將土地返還原告。⒉被告陳復金應
給付原告新臺幣（下同）324,000元，並自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡嗣原告
追加請求被告占用土地相當於租金之損害，於105年6月23日
具狀變更聲明為：㈠、被告李宏文、李雋揚、賴淳源、李宏
隆應將附圖所示坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地上之
斜線標示A部分，面積22.48平方公尺；1103地號土地上之斜
線標示B部分，面積20.08平方公尺之地上物拆除，將土地返
還原告。㈡、前項被告應自102年10月19日起至將斜線標示A
部分地上物拆除日止，自104年7月8日起至將斜線標示B部分
地上物拆除日止，按當年度當期公告地價年息百分之10計算
之金額給付原告。㈢、被告陳復金應給付原告401,750元，
並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息。㈣、被告李宏文、李雋揚、賴淳源、李宏隆應連
帶給付原告401,750元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。⒌前二項聲明之被告，
其中任一被告給付後，其他被告於給付範圍內免給付義務。
嗣於105年8月11日具狀變更聲明為：㈠、被告李宏文、李雋
揚、賴淳源、李宏隆應將附圖所示坐落新竹縣○○鎮○○段
○○○○○號土地上之斜線標示A部分，面積22.48平方公尺；11
03地號土地上之斜線標示B部分，面積20.08平方公尺之地上
物拆除，將土地返還原告。㈡、前項被告應自102年10月19
日及104年7月8日起將前項地上物拆除日止，每年應依序各
給付原告26,976元及4,016元。㈢、被告陳復金應給付原告
401,750元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息。㈣、被告李宏文、李雋揚、賴淳源
、李宏隆應連帶給付原告401,750元，並自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒌前二項
聲明之被告，其中任一被告給付後，其他被告於給付範圍內
免給付義務。嗣於106年11月2日減縮前開106年8月11日訴之
聲明㈡為：被告應自102年10月19日及104年7月8日起將前項
地上物拆除日止，每年應依序各給付原告3100元；訴之聲明
㈢減縮為：被告陳復金應給付原告97,290元，並自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；訴
之聲明㈣捨棄（訴之聲明㈤係請求被告李宏文、李雋揚、賴
淳源、李宏隆與被告陳復金就401,750元中，任一被告給付
後，其他被告於給付範圍內免給付義務。原告既已捨棄訴之
聲明㈣，訴之聲明㈤應同在捨棄範圍），經核原告所為上開
訴之變更、追加、補充，或屬因測量而確定地上物之位置及
使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，或屬單純
擴張應受判決事項之聲明，其請求之基礎事實同一，亦不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定核無不合，應予
准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告為配合行政院所定之「加強辦理降低自來水漏水率及穩
定供水計畫」及因應竹北、芎林與湖口地區之穩定供水，遂
於102年8月底向被告陳復金購買新竹縣○○鎮○○段0000地
號面積6737.25平方公尺土地，向訴外人陳錦雲等人購買同
段1106地號面積540.59平方公尺土地，以規劃及興建「犁頭
山配水池加壓站工程」（下稱系爭工程）。原告於同年10月
18日取得前述1102、1106地號土地所有權後，連同財政部國
有財產署管理之同段1103、1108-1地號國有土地，在103年4
月18日將土地使用類別變更為「特定目的事業用地」，並著
手辦理首揭供水計畫工程事宜。原告於104年3月31日請竹北
地政事務所實地測量後，發現系爭1102、1103地號部分土地
遭被告李宏文、李雋揚、賴淳源、李宏隆等人所有之同段27
5、276、277、278建號主體建物以外，共同使用之圍牆及庭
院占用。被告李宏文等人稱占用系爭土地部分係其父 李松村
向被告陳復金之父 陳阿房 購買，尚未辦理所有權移轉登記。
然此係買賣契約當事人間之債權債務關係，不能對抗原告之
土地所有權人排除侵害請求權，且被告李宏文等人建物主體
以外之庭院及圍牆，拆除後不影響渠等建物之結構或完整性
。系爭土地依農業發展條例第16條規定，因未達最小分割面
積而不得分割，被告要求原告將系爭土地分割而出，返還國
有財產局俾被告向國有財產局購買云云，洵難採行。民法76
9、770條規定僅得請求登記為所有權人，系爭土地已登記為
原告所有，被告此項主張不足採。
㈡、原告分別於102年10月18日取得系爭1102地號土地、於104年
7月7日取得系爭1103地號土地所有權，系爭1102地號土地10
2年公告地價為1,200元、系爭1103地號土地102年公告地價
為200元，為此原告依不當得利返還請求權，請求被告等人
應分別自102年10月19日及104年7月8日起至前項地上物拆除
日止，按年連帶給付原告相當於租金之不當得利26,976元、
4,016元。按當年度當期公告地價年息百分之10計算為3,100
元。
㈢、原告購買系爭1102地號土地時，於買賣契約第6條明定：「
乙方（指被告陳復金）應『保證』土地產權清楚，『絕無一
物數賣』或占用他人土地等情事。」上開條款約定係特別保
證條款，惟依被告李宏文所提出之買賣契約，系爭1102地號
土地有一物數賣情事，系爭1102地號土地出賣人陳阿房死亡
後，由被告陳復金繼承，被告李宏文之父多次要求被告陳復
金辦理過戶未獲應允，足證被告陳復金對於系爭1102地號土
地有部分已出售他人非不知情。被告陳復金違反契約之保證
條款，故意不告知部分土地遭被告李宏文等人之建物占用之
瑕疵，依民法第360條規定，自應負債務不履行之損害賠償
責任。因犁頭山配水池加壓站所使用之土地遭被告李宏文等
人占用，且其等拒絕拆屋還地，勢必需要變更設計，經訴外
人宇堂工程顧問有限公司報價，須支出雜項委託建師費用5
萬元、雜照變更規費10,314元、變更設計費、加強坡審服務
費只求償製作費、審查費36,976元，合計97,290元。此項損
害係被告陳復金違約所造成，原告得請求被告陳復金賠償。
㈣、訴之聲明：
⒈被告李宏文、李雋揚、賴淳源、李宏隆應將附圖所示坐落新
竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地上之斜線標示A部分，面積2
2.48平方公尺；1103地號土地上之斜線標示B部分，面積20.
08平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告。
⒉前項被告應自102年10月19日及104年7月8日起至將前項地上
物拆除日止，每年依序各給付原告3,100元。
⒊被告陳復金應給付原告97,290元，並自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒋訴訟費用由被告共同負擔。
⒌請准原告供擔保後為假執行之宣告。
二、被告答辯：
㈠、被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚：
⒈原告於102年間向被告陳復金購入系爭1102地號土地，重測
前為犁頭山段犁頭山小段110-2地號，被告李宏文所有建物
坐落之1107地號土地，早於66年8月2日即由當時地主陳阿房
立約讓售64平方公尺予被告李宏文之父李松村，並付清價款
後交付使用，迄今30餘年從未間斷，因當年未能及時辦理土
地過戶登記，其後地主陳阿房過世，由被告陳復金繼承，經
被告之父及被告多次要求辦理過戶登記未獲應允，致長期以
來未完成過戶登記。102年被告陳復金將土地讓售予原告時
並未通知被告之父或被告出面處理，逕將該部分土地重複售
予原告，原告在買受系爭土地時，未就標的物之實際狀況進
行檢視，亦未實地測量即予訂約、付款、過戶，執行過程亦
有疏失。變更設計費用應由被告陳復金與原告負擔。
⒉系爭1103地號土地重測前屬未登錄地，係夾於原犁頭山段犁
頭山小段115-3地號及110-2地號間之已廢棄舊牛車路。訴外
人李松村於66年8月2日向訴外人陳阿房購買土地時，同時以
每坪400元補償予訴外人陳阿房後，取得該舊牛車路其中9.0
75坪之使用權，因屬未登錄地，僅交付使用，尚無分割移轉
過戶之作為。迨至91年間地籍圖重測時，訴外人李松村已和
平、公然、繼續占有該未登記土地20年以上，本可依民法第
769條請求登記為所有人，惟因疏於作為，而於92年1月10日
被登記為國有。國有財產局於103年出售該狹長畸零土地前
，並未實地勘察土地使用狀況，亦未通知被告是否承購而逕
行售予原告，處理上並非公平。請求判決命原告將被告長期
使用之部分土地20.08平方公尺分割撥還國有財產局管理，
俾被告能向國有財產局申購該部分畸零土地，供合併為完整
之土地。系爭1102地號土地，非農業發展條例所規範之耕地
、系爭1103地號土地未曾有過編定為農牧用地之情事，無不
能分割之限制。系爭土地之位置及面積並不影響原告配水池
加壓站工程之進行及未來之營運，自可分割出返還原地主；
請准由被告李宏文依原告不動產出租作業要點規定之租金支
付予原告，以取得使用權維持原來之使用。
⒊答辯聲明：
⑴原告訴之聲明一及聲明四駁回。
⑵就系爭1102地號部分，被告陳復金應將系爭土地相對之價金
返還予原告，並由原告將系爭土地退還予被告陳復金，再由
被告陳復金將其移轉予原承買人李松村之受讓人即被告李宏
文，以弭紛爭。
⑶就系爭1103地號部分，請原告將被告長期使用中之部分土地
分割撥還國有財產局管理，俾被告能向國有財產局申購該部
分畸零土地，供合併為完整之土地。
⑷在系爭土地所有權登記為原告之期間，准由被告李宏文支付
原告不動產出租作業要點規定之租金予原告，以取得使用權
維持原來之使用。
⑸訴訟費用由被告李宏文與被告陳復金共同負擔。
㈡、被告陳復金之特別代理人：
被告陳復金已經失智，當初買賣前自來水公司已經派人三次
去實地測量，並無告知土地占用之情形，如果測量沒有問題
，才履行簽約，但是沒有寫在合約上，1102地號土地當時是
陳復金的名字，1106地號土地是陳錦雲等人的名字。我們可
以把土地價款還給自來水公司，依照佔用面積及買賣合約的
價金計算。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告向被告陳復金購買系爭1102地號土地，並於102年10月1
8日登記為系爭1102地號土地之所有權人；原告向中華民國
（管理人財政部國有財產署）購買系爭1103地號土地，並於
104年7月7日登記為系爭1103地號土地之所有權人。有土地
登記謄本在卷可稽。
㈡、被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚於100年3月2日依序
登記○○○鎮○○段275、276、277、278建號（即門牌號碼
新竹縣○○鎮○○路○○○巷○號1、2、3、4樓）之所有權人。
有建物登記謄本在卷可稽。
㈢、訴外人李松村於66年8月2日與訴外人陳阿房訂立不動產買賣
契約書，由訴外人陳阿房以每坪980元價格出賣重測○○○
鎮○○○段犁頭山小段115-3地號內0.0642公頃、110-2地號
（即系爭1102地號）內0.0064公頃予訴外人李松村：並由訴
外人李松村以每坪400元價格購買1150-35地先道0.0030公頃
道路使用權。有不動產買賣契約書在卷可稽。
四、本件爭點：
㈠、被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚占有使用系爭1102、
1103地號土地如附圖標示A、B部分有無正當權源？原告依民
法第767條第1項規定，請求被告李宏文、李宏隆、賴淳源、
李雋揚將如附圖標示A、B部分之地上物拆除，並將占用之土
地返還予原告，有無理由？
㈡、原告依民法第179條之規定，請求被告李宏文、李宏隆、賴
淳源、李雋揚給付相當於租金之不當得利，有無理由？
㈢、原告依民法第360條規定請求被告陳復金給付97,290元及自
起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚占有使用系爭1102、
1103地號土地如附圖標示A、B部分有無正當權源？原告依民
法第767條第1項規定，請求被告李宏文、李宏隆、賴淳源、
李雋揚將如附圖標示A、B部分之地上物拆除，並將占用之土
地返還予原告，有無理由？
⒈原告主張其為系爭1102、1103地號土地之所有人，系爭1102
、1103地號土地上現有被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋
揚如附圖所示A、B之圍牆等地上物，分別占用系爭1102、11
03地號土地22.48、20.08平方公尺，業據其提出土地登記謄
本等件為證（見本院卷㈠第12、14頁），且經本院會同兩造
、新竹縣竹北地政事務所派員於105年5月10日勘驗現場，結
果為：門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○○巷○號房屋，為六層
樓建築，六層樓各登記所有權人不同，因為都是同一家族，
圍牆內為水泥空地、圍牆內種有樹木及一些小造景，圍牆上
標示有界址點，被告稱知悉圍牆有占用系爭土地，但因被告
阿公與前地主阿公有買賣契約，沒有過戶。經囑託新竹縣竹
北地政事務所測量，前開圍牆等地上物占用系爭1102、1103
地號土地之位置及面積，詳如複丈成果圖示A、B分別22.48
、20.08平方公尺，有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽（見
本院卷第169、184頁）。堪信原告主張被告李宏文、李宏隆
、賴淳源、李雋等人所有之圍牆、地上物占用系爭1102、11
03地號土地之事實為真實。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，
請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事
實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占
有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權
源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由
，有最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可參。本件原
告主張被告等人無權占用系爭土地，此為被告李宏文、李宏
隆、賴淳源等人所否認，即應由被告李宏文、李宏隆、賴淳
源就占用如附圖所示A、B部分土地之正當權源乙節，負舉證
之責。被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚抗辯渠等地上
物所占用之系爭1102地號土地土地，業經66年8月2日即由當
時地主陳阿房立約讓售64平方公尺予被告李宏文之父李松村
，並付清價款後交付使用，迄今30餘年從未間斷，當年未能
及時辦理土地過戶登記，系爭1103地號土地屬未登錄地，訴
外人李松村已和平、公然、繼續占有該未登記土地20年以上
，可依民法第769條請求登記為所有人，並非無權占有云云
。經查：
⑴依被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚等人所提出之不動
產買賣契約書內容以觀，被告李松村於66年8月2日向陳阿房
購110-2地號內○○○三○公頃（壹九．參六玶）（見卷㈠
第54至第57頁），然迄今已30年尚未移轉登記。按不動產物
權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，
不生效力。民法第758條第1項前項定有明文。以所有之意思
，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得
請求登記為所有人。第769條定有明文。被告李宏文、李宏
隆、賴淳源、李雋揚主張因時效而取得得請求登記為所有人
，然既未依法請求登記，即仍未取得所有權。又因時效完成
而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之
意思而占有他人之土地為其成立要件之一，縱認被告因地上
權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第772條準用第
769條及第770條之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，
並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，自不
能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非
無權占有。且按占有人因時效取得地上權登記請求權，向該
管地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，受訴法院
應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者
，須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，以具備時效
取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為
前提（最高法院89年度台上第1370號裁判意旨參照）。被告
李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚亦未能舉證已於原告起訴
前以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記
為地上權人，並非即取得地上權，故在其未依法登記為地上
權人之前，要無地上權之取得，自不能本於地上權之法律關
係，對抗土地所有人，向土地所有人有所主張而認其非無權
占有。
⑵按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人
。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移
轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍
得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以
其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院83年台
上第3243號判例意旨、95年度台上第394號裁判意旨參照）
。原告為系爭土地之所有人，被告李宏文、李宏隆、賴淳源
、李雋揚之父雖曾向被告陳復金之父購買1102地號土地，然
仍不得據以對抗原告。綜上以觀，被告李宏文、李宏隆、賴
淳源、李雋揚就其占用系爭1102、1103地號土地如附圖所示
A、B部分土地之正當權源，既未能舉證以實其說，則原告依
民法第767條第1項規定，請求被告李宏文、李宏隆、賴淳源
、李雋揚拆除附圖所示A、B部分之地上物，將土地返還原告
，應屬有據。至於被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚請
求原告出售、出租、退還系爭土地予被告陳復金等，原告與
被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚前經召開訴訟協調會
，因無法達成共識，協調不成立，有會議紀錄在卷可稽（見
卷㈠第271至第275頁），此與本件訴訟標的非由同一法律關
係發生，亦均無關涉，自不在本件審理範圍，附此敘明。
㈡、原告請求被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚給付相當於
租金之不當得利，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還
不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度
，非以請求相對人所受損害若干為準，無權占有他人土地，
可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61
年台上字第1695號判例意旨可資參照）。查本件被告李宏文
、李宏隆、賴淳源、李雋揚既無權占用系爭1102地號土地如
附圖所示A部分22.48平方公尺、系爭1103地號土地如附圖所
示B部分20.08平方公尺，應認被告李宏文、李宏隆、賴淳源
、李雋揚無權占用系爭1102、1103地號土地，無法律上原因
而受有利益，致土地所有權人即原告受有損害。則原告依前
揭規定及說明，請求被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚
應就其無權占用系爭1102、1103地號2筆土地，應給付自原
告取得前開土地登記日102年10月18日、104年7月7日翌日即
102年10月19日、104年7月8日起至交還系爭1102、1103地號
土地之日止，相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房屋之
情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又所
謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非
必須照申報總價之百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、
工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼
等關係及社會情感等情事，以為決定。另土地法第97條所謂
之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價
而言，而土地法第148條規定之土地所有權人依土地法所申
報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報總價
，即指該土地之申報地價。查系爭1102、1103地號土地使用
分區為山坡地保育區、使用地類特定目的事業用地，有土地
登記公務用謄本可參（見本院卷㈡第15至16頁）。又系爭土
地102年之公告地價均為每平方公尺200元、105年、106年之
公告地價均為每平方公尺280元，有地價資料在卷可參（見
卷㈡第59頁）；系爭土地係原告作為「犁頭山配水池加壓站
工程」用地，本院斟酌系爭土地之位置、占用之地上物為圍
牆、樹木、造景等、被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚
對該土地之用益情形及目前社會經濟狀況等情狀，認以台灣
省自來水股份有限公司不動產出租作業要點五規定，以當期
土地公告地價乘以年息百分之十計算為適當，即系爭1102地
號土地為每年450元（200×22.48×10%＝450，小數點以下
四捨五入）、系爭1103地號土地為每年402元（200×20.08
×10%＝402，小數點以下四捨五入），原告請求被告李宏文
、李宏隆、賴淳源、李雋揚自102年10月19日、104年7月8日
起至返還系爭1102、1103地號土地之日止，按月給付450元
、402元，均為有理由，自應准許；逾越上開範圍之請求，
則無理由，應予駁回。
㈢、原告依民法第360條規定請求被告陳復金給付97,290元及自
起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，有無理由？
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故
意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。物之瑕
疵，出賣人雖應負一般之擔保責任，即擔保標的物於危險移
轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，惟買受人就此一般之擔保
責任，依民法第359條及第365條之規定，僅得於物交付後6
個月除斥期間內解除契約或請求減少價金。而於買賣之物缺
少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵者，買
受人得依民法360條規定請求不履行之損害賠償。次按損害
之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或
免除之，民法第217條第1項定有明文。此項規定之目的，在
謀求加害人與被害人間之公平，故在裁判上法院得以職權減
輕或免除之（85年台上第1756號判例意旨參照）。損害之發
生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除
之，為民法第217條第1項所明定。旨在謀求加害人與被害人
間之公平，倘被害人於事故之發生或損害之擴大亦有過失時
，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過苛，因賦與法院得
減輕其賠償金額或免除之職權。此所謂被害人與有過失，只
須其行為為損害之共同原因，且其過失行為並有助成損害之
發生或擴大者，即屬相當。至加害人主觀之故意過失，僅係
加害人構成侵權責任之要件，縱加害人故意為侵權行為，亦
係被害人就損害之發生或擴大有無防範之義務及可能，其間
有無相當因果關係，應否減輕或免除賠償金額之裁量因素，
尚難自始即排除適用（最高法院103年度台上第496號裁判意
旨參照）。
⒉原告主張因犁頭山配水池加壓站所使用之土地遭被告李宏文
、李宏隆、賴淳源、李雋揚等人占用，且其等拒絕拆屋還地
，需要變更設計，經訴外人宇堂工程顧問有限公司報價，須
支出如下雜項委託建師費用5萬元、雜照變更規費10,314元
、變更設計費、加強坡審服務費只求償製作費、審查費36,9
76元，合計97,290元，此項損害係被告陳復金違約所造成等
語；經查，依原告與被告陳復金之土地買賣契約書（見卷㈡
第53至58頁、65至70頁）記載：茲因甲方（即原告）為取得
「犁頭山配水池加壓站工程」工程用地，經依政府採購法及
土地徵收條例第11條規定，雙方協議以市價辦理價購。第二
條付款方式之第二次付款條件：乙方（即被告陳復金）應於
102年9月15日前將土地已設定他項權利（如抵押權等），租
佃及有關產權糾葛等負責清理完畢，並會同甲方鑑界完成（
見卷㈡第54、55、66、67頁）...。第三次付款：應於102年
10月31日前，俟甲方辦妥土地所有權移轉登記後，乙方配合
甲方辦理土地驗收完畢，付清三成尾款...。第四條約定：
現有地上物依政府機關規定之補償標準發給補償費，併土地
價款辦理。第五條約定：地上物倘需清除，由乙方負擔，倘
逾期經催告而未遷移者，由甲方清理之，其費用則由甲方應
付乙方之尾款內扣除之。第六條約定：乙方保證土地產權清
楚，絕無一物數賣或佔用他人土地等情事。如曾設定他項權
利、質押、出租或限制登記等應由乙方負責清理塗銷之，其
所需一切費用由乙方負責，概與甲方無涉，倘乙方因中途發
生權利糾葛不能履行時，甲方得解除本契約。解約時乙方除
應將既收價款全部退還甲方外，並應於解約之日起十日內賠
償與所付價款同額之損害及其利息與甲方。該土地買賣契約
書所附「犁頭山配水池加壓站計畫配置圖」（見卷㈡第58、
70頁）就被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚占用系爭11
02、1103地號土地之位置係標記為綠地。又因該部分土地遭
被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚主體建物外之圍牆等
地上物占用（主體建物均坐落其等所有之土地界址內，有建
物測量成圖等在卷足參（見本院卷㈠第134至156頁）），原
告請求被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚拆除占用系爭
土地之地上物，被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚遲不
拆除，原告因而辦理水保計畫及雜照變更，有原告公司函文
在卷可稽（見卷㈠第18頁、第231頁至232頁），是以被告陳
復金雖違反其契約上之告知義務，然原告尚可辦理水保計畫
及雜照變更，尚未致原告之契約目的不能實現，惟被告陳復
金亦未能補正此項契約瑕疵（請求被告李宏文、李宏隆、賴
淳源、李雋揚拆除），前開契約既已約定被告陳復金就土地
應會同原告鑑界及辦理地上物之拆遷等，且被告陳復金保證
土地產權清楚，絕無一物數賣情事，原告自得依民法第360
條規定，請求被告陳復金賠償此債務不履行之損害。
⒊次查，原告向被告陳復金購買系爭1102地號土地時即約明地
上物之清理，且以鑑界、驗收完成為付款條件。原告規劃、
設計及興建「犁頭山配水池加壓站工程」案，應謹慎確認土
地界址及地上物之清理，原告申請雜項執照及水土保持計畫
前應實際勘察；況且，原告向財政部國有財產署中區分署購
買之系爭1103地號土地亦遭被告李宏文、李雋揚、賴淳源、
李宏隆占用，原告竟亦不知，經力有營造有限公司104年6月
29日發函通知原告：104年3月31日竹北地政事務所鑑界成果
及104年4月10日之現場放樣測量成果，經查鄰棟大樓之圍牆
占用到工區西北方（如）台電配電場後方新設倚壁式擋土牆
及圍牆用地...請貴所協助辦理相關事宜，以利承商後續施
作擋土牆及圍牆等工項（見卷㈠17頁），而原告102年8月30
日購入系爭1102地號土地，至104年間辦理「犁頭山配水池
加壓站工程」，已約2年時間，前項工程包含1088-1、1102
、1103、1106地號等四筆土地，原告於辦理「犁頭山配水池
加壓站工程」之前竟未能確認系爭土地界址及土地上地上物
之情形，至承包商施作時始發現系爭1102、1103地號土地遭
被告李宏文、李宏隆、賴淳源、李雋揚占用；然原告與被告
陳復金之土地買賣契約即已就土地會同鑑界及地上物之拆遷
等詳予約定，原告未確實依約執行，亦與有過失。系爭1102
地號土地遭占用22.48平方公尺，該部分土地之買賣價金計2
72,008元（出售價金81,520,725元，總面積6737.25平方公
尺，每平方公尺價金12,100），就原告主張雜項委託建師費
用5萬元、雜照變更規費10,314元、變更設計費、加強坡審
服務費只求償製作費、審查費36,976元，合計97,290元之損
失，應由原告、被告 李復金 各負2分之1責任。即應由被告陳
復金賠償48,645元。又原告對被告陳復金僅請求前開97,290
元之損失及如後述之利息，至於有無其他可請求之損害則未
據原告請求，自不在本案審酌範圍。是以原告依民法第360
條之規定，對被告陳復金請求給付雜項委託建師費用等費用
之損害48,645元及自起訴狀繕本送達（105年3月30日）之翌
日即105年3月31日起至清償日止，按年利率百分之5計算之
利息，於此範圍內之請求為有理由，應予准許，逾此範圍之
請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求
被告李宏文、李雋揚、李宏隆、賴淳源應將坐落新竹縣○○
鎮○○段○○○○○○號土地上如附圖A部分所示面積22.48平方
公尺之地上物拆除，將上開土地返還予原告；及應將坐落新
竹縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上如附圖B部分所示面積
20.08平方公尺之地上物拆除，將上開土地返還予原告。被
告李宏文、李雋揚、李宏隆、賴淳源應給付原告自102年10
月19日起、104年7月8日起至返還上開系爭1102、1103地號
土地之日止，分別按年給付450元、402元；及原告依民法第
360條等規定，對被告陳復金請求給付雜項委託建師費用等
費用之損害48,645元及自起訴狀繕本送達（105年3月30日）
之翌日即105年3月31日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，均無理由
，應予駁回。
七、本件係適用簡易訴訟程序所為被告李宏文、李雋揚、李宏隆
、賴淳源、陳復金部分敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389
條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告雖 陳明 願供
擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職
權之發動。至原告敗訴部分，其假執行聲請，已因訴被駁回
而失其附麗，均無從准許，應併予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經審酌
後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第85條第1項、第389條第1項
第3款，判決如主文。
中華民國106年12月1日
竹北簡易庭法官林麗玉
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月1日
書記官3郭春慧