臺灣彰化地方法院103年度重訴字第110號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院103年重訴字第110號民事判決

裁判日期：民國104年01月13日

裁判案由：確認優先購買權存在等

臺灣彰化地方法院民事判決103年度重訴字第110號原告 陳江祥 原告 陳緒統 共同訴訟代理人 張仕融 律師被告祭祀公業 陳合興 法定代理人 陳甫文 法定代理人 陳元洲 法定代理人 陳中西 訴訟代理人 黃勃叡 律師上列當事人間請求確認優先購買權存等事件，本院於民國103年12月30日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）為祭祀公業陳合興所有，原告等為祭祀公業陳合興之派下，為系爭土地之公同共有人。原告既為系爭土地之公同共有人，於系爭土地出賣時，自有優先購買權存在。嗣被告於民國（下同）103年5月4日將系爭土地出賣予訴外人 吳俊賢 ，以上有土地登記簿謄本、派下員名冊及祭祀公業陳合興管理委員會會議紀錄可證。
（二）按土地法第34條之1第四、五項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」、最高法院81年度台上字第690號民事裁判要旨：「原判決既認定祭祀公業派下員對於祭祀公業之不動產，係屬公同共有，依土地法第三十四條之一第五項、第四項之規定，共有人之優先承購權，於公同共有準用之。則祭祀公業之不動產出賣時，公同共有人（即派下員)即有優先承購權，自應事先以書面通知之，始為正辦；法律並無共有人（即派下員）事先知悉即不須書面通知之例外規定。」。被告已將系爭土地出賣，至今未將系爭土地買賣契約之全部條件及內容通知原告，為維原告之權益，爰依土地法第34條之1第5項準用同條第4項之規定，提起本件訴訟。
（三）縱認如被告所辯：依規約規定排除土地法第34條之1之適用，本件亦應由原告等人優先承買系爭土地。查祭祀公業陳合興名下土地依規約第十二條規定：本公業財產之分配或解散後財產之分配方式，係依房份區分，按照祖先所訂分配為三大房各自所有，各房各自取得其分配之土地詳列於附頁標示：㈠為大公三大房共有，若解散時按三大房平均分配。㈡歸大房 陳觀頂 派下現員所有。㈢歸二房陳獨佔
派下現員所有。㈣歸三房 陳阿三 派下現員所有。不以現員人數分配。系爭原告所主張優先承買之四筆土地，依規約規定，係歸三房陳阿三派下現員即原告等人所有，準此，將此條文與第十一條規定合併以觀，應可得知財產之處分雖得經由管理委員三分之二以上書面同意授權管理人處分，然就分配予各房之財產，應優先交由各房承買，始符規約精神，亦與被告辯稱排除土地法第34條之1規定之適用相符，此處之排除應係排除其餘各房優先承買他房之財產，如此，縱肯認被告答辯如有理由，原告等人亦有優先承買權無疑。
（四）歷來祭祀公業陳合興名下土地出售時，確有派下員優先承買之情形：查祭祀公業陳合興名下如附表二之土地出售時，均由派下員優先承買，其中原告陳緒統、陳江祥及陳炳成曾購○○○鎮○○段561、560地號等二筆土地，其餘共有人亦有優先承買之情形。其○○○鎮○○段○○○○號土地本全部售予 李春木 ，經原告等人主張優先承買，被告管理人即依法由原告等人共同承購，被告辯稱出售祭祀公業名下土地沒有優先承買之適用，顯係臨訟編造之詞。
（五）原告陳緒統、陳江祥103年5月8日和美郵局存證信函第63號內容之緣由：原告陳緒統於103年5月4日管理委員會決定出售系爭四筆土地時係當場反對此買賣，蓋此買賣契約之價金每坪僅新台幣4萬七千元，與祭祀公業陳合興三房派下現員於103年4月11日於和美鎮王椿錫地政士事務所曾就系爭四筆土地召集共有人陳緒統、陳江祥、陳甫文及 陳甫堅 等四人研商之出售結論不符，此經 陳明郎 委員之證明書上已載明：陳緒統委員就547與550地號土地提出每坪新台幣玖萬元計價，採公開投標方式，經證實無人登記參加投標，最後確定流標收場。事後陳甫文與 陳甫銘 等人聯合作價以每坪新台幣肆萬柒仟元完成所謂的無人投標，卻有交買的紀錄，吳俊賢未在現場，陳緒統委員在場表示有優先買回自己房內持分祖產，但被陳甫文拒絕，尤其是 陳綿統 委員家族代表陳江祥也完全不知情...，陳緒統於此次會議已當場表示反對此買賣，並表示要行使優先承買權，足認被告稱原告陳緒統係立於出售人之地位，顯不足採，且原告陳江祥於對此買賣全然不知情，被告又未舉證其已通知，自無所謂逾期失權之問題。
（六）次查，該存證信函內原告陳緒統、陳江祥主張承○○○鎮○○段550、549地號二筆土地面積之5/9土地○○○鎮○○段548、547地號二筆土地面積之1/2主張優先承買權，係因三房派下現員於103年4月11日於和美鎮王椿錫地政士事務所曾就系爭四筆土地召集共有人陳緒統、陳江祥、陳甫文及陳甫堅等四人研商，會議結論為：○○○鎮○○段
547、548地號等二筆土地合計208.59坪，屬計劃道路用地及畸零地依公告現值出售。同段549、550地號等二筆土地合計497.90坪，以每坪新台幣捌萬元出售。且肆筆土地必須一併且不予點交方式出售，本項交易需提報祭祀公業陳合興委員會同意通過後進行。㈡有關嘉慶段549、550地號出售價格扣除增值稅及納入大公之回饋金5%後之三分之一（原有佃農之耕作權補償金）均分為三份，一份歸陳緒統取得、一份歸陳緒統三兄弟取得、一份歸陳甫文、陳甫堅等兄弟取得。本項決議需陳甫文、陳甫堅等其他兄弟文書
確認無異議後再確定，並經陳甫文、陳甫堅其他兄弟文簽名確認，決○○○鎮○○段547、548地號等二筆土地由三大房兩大家族即陳緒統兄弟等人及陳甫文兄弟等人平均取得；而嘉慶段549、550地號由陳緒統、陳江祥取得5/9，其後始有103年5月4日管理委員會之召開而決議出售系爭四筆土地，此103年5月4日管理委員會之決議須符合103年4月11日三房派下員之決議，始有該存證信函之寄發；爾後，陳緒統與陳江祥親自至陳中西管理人召集委員辦事處表達依同一條件優先承買（有錄音佐證），是以，原告等於該存證信函內之主張符合規約、三房派下之決議，應屬適法，況原告等於被告書面通知前，已另主張就出售之全部標的全部承購，此優先承買權之行使應屬適法無疑。
（七）本件系爭土地之出售係由陳甫銘、陳甫文二人主導，與原告陳緒統無關：查三房派下現員於103年4月11日於和美鎮王椿錫地政士事務所曾就系爭四筆土地召集共有人陳緒統、陳江祥、陳甫文及陳甫堅等四人研商出售事宜時，原告陳緒統係應陳甫文要求整理系爭土地銷售明細即被證二之文件，原告陳緒統整理完竣後即寄予陳甫銘、陳甫文兄弟收執，其後後續出售程序均由陳甫銘及陳甫文兄弟接手，原告並未參與，此部分亦錄音可佐證，準此，被告稱原告陳緒統主導整個土地出售事宜而立於出賣人地位，並非事實。
（八）本件被告未以書面通知原告等人優先承買，自無所謂逾十日視為放棄之情事：按最高法院81年度台上字第690號判決要旨所示：則祭祀公業之不動產出賣時，公同共有人（即派下員)即有優先承購權，自應事先以書面通知之，法律並無共有人（即派下員）事先知悉即不須書面通知之例外規定，派下員縱然已知悉祭祀公業土地出賣，但管理人依法仍應書面通知派下員主張優先承買，準此，被告主張所謂出賣通知，不以書面必要，只要以意思表示到達原告等人即可云云，容值商榷。
（九）聲明：
1、確認原告就坐落彰化縣○○鎮○○段000000000000000地號土地有優先購買權存在。
2、被告應按其與訴外人吳俊賢間就前項土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權全部移轉登記予原告。
二、被告則略以：
（一）原告陳江祥並非祭祀公業陳合興之派下員，自無優先購買權。其主張為派下員陳綿統之繼承人，然依民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法第828條亦有明文。原告既未提出全體繼承人之分割遺產協議以證明派下權分歸原告，依法，派下權歸全體繼承人，原告僅為繼承人之一，提起確認優先購買權存在，當事人適格自有欠缺。
（二）原告陳緒統係本件四筆土地買賣之提案人，其同意本件四筆土地之公開標售買賣，於會議記錄中簽名確認，為出賣人之一，自無權主張優先購買。原告陳緒統惟三房成員，其製作本件四筆土地公開標售明細表，發送各房仲公司，且於103年5月4日管理委員會為提案人，公開標售上開四筆土地，後由訴外人吳俊賢得標，原告陳緒統於會議記錄中簽名確認，顯見事先已知悉被告出售系爭四筆土地，事後亦無異議，其自不得改以買受人之地位為請求。
（三）依規約第11條規定「本公業財產之處分經由管理委員會三分之二以上書面同意授權管理人處分之」，依內政部97.
12.3內授中民字第0000000000函所示，祭祀公業訂有規約者，其財產之處分，依其規約處理，無規約者，其不動產依據土地法第34條之1規定辦理。則本件公同共有土地之處分，依該規約之規定已排除土地法第34條之1第5項之適用。更無依同條第5項準用第1至4項規定之可言，且本件祭祀公業處分其公同共有土地，並非分別共有人處分其應有部分，亦無依同條第5項準用第1至4項規定之餘地，即公同共有人無優先購買權。另依民法第827條規定，各公同共有人於分割共有物之前，尚無應有部分，並無優先購買權。
（四）原告陳緒統、陳江祥103年5月8日以存證信函表明願意承買系爭550、549地號二筆土地面積之5/9土地，及548、547地號二筆土地面積之1/2，然被告於103年5月4日係公開標售系爭四筆土地全部，可見原告顯非以同一條件承買，自無權主張優先承買權。
（五）按最高法院81年度台上字第690號判決，係指祭祀公業何時處分其不動產出賣或出售何處之不動產？其價金若干事先均未確定，則上訴人如何知曉為由，將原判決廢棄發回，此與本件原告陳緒統早已知悉上開四筆土地買賣內容不同，自無援引之必要。
（六）綜上所陳，原告等人非祭祀公業陳合興之派下員，且立於出賣人地位，依上開規約之約定派下員並無優先承買權，且原告並非以同一條件承買，自無權主張優先承買權等語置辯，請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由
（一）原告主張之事實，雖據其提出土地登記謄本、祭祀公業派下員名冊、祭祀公業陳合興管理委員會之會議記錄、祭祀公業陳合興財產分配表、祭祀公業陳合興處理明細、戶籍謄本、土地登記申請書、陳明郎之證明書為證，應認原告主張為真實。被告則以前揭情詞置辯，請求駁回原告之訴，兩造之主要爭點在於原告就系爭四筆土地標售有無優先購買權？原告主張優先承買權有無理由？
（二）按土地法第34條之1第4、5項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」，據此可認公同共有人，於共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。惟按最高法院98年度台上字第1372號判決所示：土地法第34條之1為民法之特別法，應優先適用，關於祭祀公業土地之處分，除公業規約另有規定外，可由該公業派下員以派下員過半數及其潛在應有部分合計過半數為之；最高法院84年度台上字第238號判決意旨亦認：祭祀公業為派下員全體公同共有之祀產，依民法第828條第2項規定，其處分及其他權利之行為，除法律或契約即公業規約另有規定外，應得派下員全體之同意，其祀產為土地時，其處分除公業規約另有規定外，因土地法第34條之1第5項有特別規定，準用同條第1項之結果，應以該公業派下員以派下員過半數及其潛在應有部分合計過半數為之，但其潛在應有部分合計超過3分之2者，其人數不予計算；另依台灣高等法院102年度重上字第8號判決意旨所示：公同共有祀產之處分，如由公同共有人中一人或數人為之者，應得其他全體公同共有人之同意，惟祀產規約中倘有管理人得代表全體公同共有人處分祀產之約定，亦即全體公同共有人授與處分公同共有祀產之代理權予管理人者，則該管理人以公同共有祀產之管理人名義所為之處分行為，對派下各員即生效力。由上可知，倘祭祀公業之規約有管理人得代表全體公同共有人處分祀產之約定，則該管理人以公同共有祀產之管理人名義所為之處分行為，對派下各員即生效力，亦即肯認祭祀公業之規約得排除土地法第34條之1第4、5項規定之適用。若無此特別規定，依民法第828條第3項規定，其財產處分應得派下員全體之同意，然若為土地之處分，依土地法第34條之1第5項準用第1項規定，應以公業派下員以派下員過半數及其潛在應有部分合計過半數為之，但其潛在應有部分合計超過3分之2者，其人數不予計算。
（三）依內政部97.12.3內授中民字第0000000000函所示，祭祀公業訂有規約者，其財產之處分，依其規約處理，無規約者，其不動產依據土地法第34條之1規定辦理。準此以解，本件祭祀公業陳合興既定有規約，兩造對該規約之真正並無爭執，依規約第11條規定「本公業財產之處分經由管理委員會三分之二以上書面同意授權管理人處分之」，此即管理人得代表全體公同共有人處分祀產之約定，亦即全體公同共有人授與處分公同共有祀產之代理權予管理人，則該管理人於103年5月4日以公同共有祀產之管理人名義所為之處分行為，對派下各員即生效力。則本件公同共有土地之處分，依該規約之規定已排除土地法第34條之1第5項之適用，自無依同條第5項準用第1至4項規定之可言，且本件祭祀公業處分其公同共有土地，並非分別共有人處分其應有部分，亦無依同條第5項準用第4項規定之餘地，故本件依上開規約第11條規定，公同共有人並無優先購買權，被告所辯，應堪採信。至最高法院102年台上字第518號判決所指為派下員於祭祀公業處分土地時，有無相當於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承買權等，祭祀公業規約並無隻字片語提及之前提下，而本件既有上開公業規約第11條明文規定，二者顯然不同，自不得互相比附援引。
（四）原告另稱：縱認如被告所辯：依規約規定排除土地法第34條之1之適用，然系爭四筆土地依據規約分歸三房陳阿三派下現員即原告等人所有，將規約第十二條規定與第十一條規定合併以觀，可知財產之處分雖得經由管理委員三分之二以上書面同意授權管理人處分，然就分配予各房之財產，應優先交由各房承買，始符規約精神，亦與被告辯稱排除土地法第34條之1規定之適用相符，此處之排除應係排除其餘各房優先承買他房之財產，本件亦應由原告等人優先承買系爭土地云云，惟姑且不論系爭四筆土地依規約是否分歸三房陳阿三派下現員即原告等人所有，上開規約第十二條僅係財產之分配方式，並無「應優先交由各房承買」之規定，原告顯然曲解規約文意，且法律上並無應優先交由各房承買」之明文，亦無排除其餘各房優先承買他房之財產之規定，且若上開四筆土地分歸三房陳阿三派下現員即原告等人所有，其既為所有人又何須另向他人購買或向他人主張優先購買權？足見原告之主張於法無據，尚難採信。
（五）原告又稱：歷來祭祀公業陳合興名下土地出售時，確有派下員優先承買之情形，並舉祭祀公業陳合興名下土地出售時，均由派下員優先承買，其中原告陳緒統、陳江祥及陳炳成曾購○○○鎮○○段561、560地號等二筆土地，其餘共有人亦有優先承買之前例，上○○○鎮○○段○○○○號土地本全部售予訴外人李春木，經原告等人主張優先承買，被告管理人即依法由原告等人共同承購云云，然優先購買權應有法律明文規定，不得以該公業曾有保留由派下員購買之前例，即據此主張其有優先承買權，而依據上開規約，原告等人亦無優先承買權，故原告此部分主張於法無據。
（六）原告另提出陳緒統、陳江祥、陳甫文及陳甫堅等四人於103年4月11日於和美鎮王椿錫地政士事務所之協議紀錄，與陳明郎（大房）委員103年5月19日所書寫之證明書為憑，主張被告出售系爭四筆土地價金每坪僅新台幣4萬七千元，與祭祀公業陳合興三房派下現員於103年4月11日於和美鎮王椿錫地政士事務所曾就系爭四筆土地召集共有人陳緒統、陳江祥、陳甫文及陳甫堅等四人研商之出售結論不符云云；惟如上所述，本件祭祀公業陳合興既有規約第11條規定，亦即管理人得代表全體公同共有人處分祀產之約定，亦即全體公同共有人授與處分公同共有祀產之代理權予管理人，則該管理人於103年5月4日以公同共有祀產之管理人名義所為之處分行為，對派下各員即生效力，縱然與陳緒統、陳江祥、陳甫文及陳甫堅等四人於103年4月11日於和美鎮王椿錫地政士事務所之協議紀錄價金或其內容不同，亦不影響其效力，陳緒統、陳江祥、陳甫文及陳甫堅等四人之協議充其量僅為四人間之債權契約約定，並無拘束被告祭祀公業陳合興之效力，亦無創設原告優先購買權之效力。
（七）末查，原告陳緒統、陳江祥雖曾於103年5月8日以存證信函表明願意承買系爭550、549地號二筆土地面積之5/9土地，及548、547地號二筆土地面積之1/2，然被告於103年5月4日係公開標售系爭四筆土地全部，且原告陳緒統於103年5月4日管理委員會會議其亦係出席12名委員中之一，自無不知之理，而觀諸原告所提出陳緒統、陳江祥、陳甫文及陳甫堅等四人於103年4月11日於和美鎮王椿錫地政士事務所之協議紀錄，亦無被告僅出售系爭550、549地號二筆土地面積之5/9土地，及548、547地號二筆土地面積之1/2之記載，足見原告並非以同一條件承買，自無權主張優先承買權。
（八）綜上所述，本件原告對於被告出售系爭四筆土地並無優先購買權，從而，原告訴請確認原告就系爭四筆土地優先購買權存在，請求被告應按其與訴外人吳俊賢間就前項土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權全部移轉登記予原告云云，並無理由，應予駁回。
四、本件事證已明確，兩造其餘攻擊或防禦方法與證據，經核均對判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
五、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第85條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國104年1月13日
民事第一庭法官施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月30日
書記官黃鏽金