最高法院107年度台上字第793號民事判決

裁判字號：最高法院107年台上字第793號民事判決

裁判日期：民國107年06月27日

裁判案由：請求確認優先購買權存在等

最高法院民事判決107年度台上字第793號上訴人祭祀公業 陳合興 法定代理人 陳甫文
陳中西 陳元洲 訴訟代理人 黃勃叡 律師上訴人 吳俊賢 被上訴人 陳江祥
陳緒統 共同訴訟代理人 林開福 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國105年6月7日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104年度重上字第75號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件被上訴人以其基於祭祀公業派下員之公同共有人地位，就上訴人祭祀公業陳合興所有並出賣予上訴人吳俊賢之彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（以下分稱547、548、549、550地號土地，合稱系爭土地。
除548地號土地之權利範圍為3分之2外，餘皆為全部），有優先購買權存在，對於祭祀公業陳合興與吳俊賢間之買賣契約，本於土地法第34條之1第5項準用同條第4項規定，主張優先承買並將系爭土地移轉登記予伊，其訴訟標的對於未上訴之吳俊賢必須合一確定，祭祀公業陳合興上訴之效力及於未提起上訴之吳俊賢，爰併列為上訴人。
次查，被上訴人主張：系爭土地為祭祀公業陳合興所有，伊為其派下員，為系爭土地之公同共有人，依土地法第34條之1第5項準用第4項規定於系爭土地出賣時，有優先購買權存在。然祭祀公業陳合興管理委員會於民國103年5月4日召開會議，決議將系爭土地出賣予吳俊賢，被上訴人陳緒統當場反對，並表示行使優先購買權。被上訴人陳江祥則對此買賣全然不知情，祭祀公業陳合興又未舉證其已通知伊行使優先購買權，自無逾期失權可言。伊再以103年6月4日起訴狀之送達對祭祀公業陳合興行使優先購買權。爰依土地法第34條之1第5項準用同條第4項之規定，求為⑴確認伊就祭祀公業陳合興於103年5月4日將系爭土地出售予吳俊賢，有優先購買權存在；⑵祭祀公業陳合興應將同前項地號及權利範圍之土地，按其與吳俊賢所訂買賣契約同一條件與伊訂立書面買賣契約，並將上開土地所有權移轉登記予伊之判決。
祭祀公業陳合興則以：祭祀公業對於不動產處分，應先適用民法第828條第1項規定，依其公同共有關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之；如未規定其他，則應依土地法第34條之1第1項之規定。準此，如祭祀公業已另訂有規約，因規約之訂定，乃係經由全體派下員決議形成，自有拘束全體派下員之效力。伊祭祀公業之規約（下稱系爭規約）第11條既已約定本公業財產之處分經由管理委員會3分之2以上書面同意授權管理人處分之。可見其公同共有土地之處分，該規約業已排除土地法第34條之1第5項之適用。且祭祀公業處分其公同共有之土地，並非分別共有人處分其應有部分，亦無依土地法第34條之1第5項準用同條第4項規定餘地，故公同共有人並無優先購買權可言。縱認有優先購買權，惟陳緒統於103年5月4日管理委員會會議即知悉出賣土地事宜，並曾通知陳江祥，其方於10日內之同年5月8日以存證信函表明願意承買系爭550、549地號2筆土地面積之9分之5，及548、547地號
2筆土地面積之2分之1，而非以同一條件承買，且未以伊之管理人作為送達處所，顯不合法。被上訴人雖再於本件起訴時表明以同一條件購買，惟已逾10日，依同法第104條第2項規定，視為放棄優先購買權等語，資為抗辯。
原審以：訴外人 陳綿統 為祭祀公業陳合興之派下員，於102年00月0日死亡，其繼承人有陳江祥、訴外人 陳飛成 、 陳柏甫 3人，依祭祀公業條例第5條，其3人均因繼承而為祭祀公業陳合興之派下員。陳緒統亦為其派下員，為祭祀公業陳合興所不爭執。祭祀公業陳合興於103年5月4日，由其管理委員會3分之2以上書面同意授權管理人處分，將547、549、550地號土地全部及548地號土地之應有部分3分之2出賣予吳俊賢，548地號土地部分為每坪新臺幣（下同）36,000元，547、549、550地號土地為每坪47,000元。雖祭祀公業陳合興迄未與吳俊賢訂定書面之買賣契約，僅有系爭會議紀錄及口頭契約，惟已經由符合規約第11條之處分程序，與吳俊賢就標的物及價金以口頭成立契約，即已合法成立買賣契約。而祭祀公業派下員為土地之公同共有人，於祭祀公業出賣土地時，依土地法第34條之1第5項、第4項之規定，自有優先購買權。系爭規約第11條約定之文義，係規範財產處分應經由管理委員會3分之2以上書面同意，乃處分公業財產方法之約定，僅排除土地法第34條之1第1、2項之處分方式規定而已，至派下員有無土地法第34條之1第4項規定之優先承買權等，系爭規約並無規定，自無排除土地法有關公同共有人優先購買權規定之適用。被上訴人以103年6月4日起訴狀繕本送達表示依同一買賣條件行使優先購買權，雖訴之聲明關於548地號土地部分，係記載全部，而系爭買賣就該筆土地，僅為應有部分3分之2成立買賣契約，惟被上訴人已減縮其上訴聲明，在減縮聲明後，仍應認其於本件訴訟就系爭買賣已知口頭買賣契約內容之土地地號、權利範圍及價金部分之買賣條件，已依同一條件向祭祀公業陳合興行使優先購買權。又祭祀公業陳合興與吳俊賢103年5月4日成立系爭買賣契約後，迄未訂定書面買賣契約，僅有系爭會議紀錄及口頭契約，且亦未曾以書面通知被上訴人行使優先購買權。在被上訴人受通知該買賣條件之完整內容前，自無行使優先購買權逾10日視為放棄之情事。從而，被上訴人以系爭土地公同共有人之地位，依土地法第34條之1第5項準用同條第4項之規定，請求確認其就祭祀公業陳合興處分系爭買賣之土地權利範圍有優先購買權；並請求該公業應將同前項地號及權利範圍之土地，按該公業與吳俊賢所訂買賣契約同一條件與其訂立書面買賣契約，並將上開土地所有權移轉登記予其，為有理由等詞，為心證所由得，並說明其他攻擊方法及舉證，不可採之理由，爰廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。經核於法並無違誤。祭祀公業陳合興上訴論旨，雖再主張其公同共有土地之處分，依系爭規約第11條約定，已排除土地法第34條之1第5項之適用，故其派下員無優先購買權等語。惟核原判決業已說明系爭規約第11條約定之文義，僅排除土地法第34條之1第1、2項之處分方式，非排除公同共有人優先購買權規定，核無不合。上訴論旨，徒以原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，並就原審已論斷者，泛言未論斷，暨其他不影響判決結果之理由，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年6月27日
最高法院民事第六庭
審判長法官沈方維
法官周玫芳法官陳靜芬法官張競文法官魏大喨本件正本證明與原本無異
書記官中華民國107年7月9日