裁判字號：臺灣臺南地方法院106年簡上字第196號民事判決
裁判日期：民國106年11月01日
裁判案由：請求損害賠償
臺灣臺南地方法院民事判決106年度簡上字第196號上訴人 洪婉玲 訴訟代理人 吳憲明
熊家興 律師 李國禎 律師被上訴人久誠建設股份有限公司法定代理人 陳昆 和訴訟代理人 黃瓈瑩 律師被上訴人臺南市第七十七期 安西 自辦市地重劃會法定代理人 陸紀康 訴訟代理人 趙培宏 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國106年5月12日本院臺南簡易庭105年度南簡字第868號民事第一審判決提起上訴，經本院於民國106年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：
（一）就被上訴人久誠建設股份有限公司（下稱久誠公司）部分：
1、上訴人於民國93年9月24日分別向被上訴人久誠公司購買臺南市○○區○○段○○○○段○0000○號之房屋（門牌號碼：臺南市○○區○○路○段000巷00號，建物總面積
198.86平方公尺，下稱系爭建物），及向訴外人 陳月娥 購買同段1959地號（即重測前為臺南市○○區○○段0000地號，面積為145.06平方公尺，下稱系爭土地）。被上訴人久誠公司、陳月娥已於上訴人繳清價金後，分別將系爭建物、土地移轉所有權予上訴人。詎料，訴外人即鄰地（同段1975之1）原所有人 謝國村 於102年10月9日以上訴人無權占有為由，起訴請求回復原狀及不當得利，經臺南市安南地政事務所實地測量後，赫然發現上訴人所有之系爭建物之圍牆（下稱系爭圍牆），竟越界占用謝國村當時所有現為1975-1地號2.51平方公尺之土地，及越界占用另一鄰地所有人 林俊吉 當時名下1975地號4.14平方公尺之土地，是上訴人所購買之系爭建物、土地，於辦理重劃前，即越界占用鄰地6.65平方公尺，為避免越界占用鄰地之部分建物遭拆除，以保全上訴人所有房屋牆壁及其上設置之水族箱，上訴人被迫以新臺幣（下同）152,000元，向謝國村購入2.51平方公尺之土地、另以250,000元之向林俊吉購入4.14平方公尺之土地，並辦理所有權移轉登記完畢。
2、因上訴人向原購買系爭土地之價格，為每坪5萬元，而向鄰地所有人謝國村、林俊吉購買無權占有之土地時，卻須付出每坪20萬元（計算式：2.51平方公尺≒0.76坪，4.14平方公尺≒1.25坪，200,000元×0.76坪＝152,000元，250,000元＋1.25坪＝200,000元），兩者間之價差301,500元【計算式：（0.76＋1.25)×l50,000元＝301,500元】，自應由被上訴人久誠公司負賠償責任。而上訴人所主張之土地價差，實已屬最低損害，絕非藉此謀取不當利益，上訴人主張依民法第360條物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任，請求被上訴人久誠公司負賠償責任。
（二）就被上訴人臺南市第77期安西自辦市地重劃會部分（下稱安西重劃會）：
1、依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第6條、第31條、第33條、第35條、第36條、市地重劃實施辦法第31條第1項第5款之規定，被上訴人安西重劃會既將系爭建物、土地及圍牆分配予上訴人，足見系爭建物、土地及圍牆並無礙重劃土地分配或工程施工者，始未辦理地上物拆遷，然系爭圍牆有占用鄰地之情事，被上訴人安西重劃會於辦理實地埋設界樁，及申請主管機關辦理地籍測量及土地登記之過程中，即可輕易發現，並更正土地分配清冊，卻未能發現，導致系爭圍牆所占用之土地，未能依市地重劃實施辦法之規定辦理拆遷補償，便將系爭房屋及坐落土地原狀分配予上訴人，分配後復未能使上訴人取得完整之所有權，造成上訴人事後必須以高價購買占用之鄰地，以避免系爭圍牆遭部分拆除，因此受有損害，被上訴人安西重劃會自應負有賠償義務。
2、被上訴人安西重劃會當初於進行市地重劃時，與重劃範圍內之土地所有權人間均存有參與重劃契約，並藉此獲取利益，被上訴人安西重劃會自負有善良管理人之注意義務，應恪遵相關重劃法令，不得因故意或過失而損及參與重劃人之權益。然被上訴人安西重劃會於重劃過程中，竟未遵行辦理市地重劃辦法及市地重劃實施辦法之規定，沒有實施測量，致未發現系爭建物之圍牆有占用鄰地之情事，才會原物分配給上訴人，不僅未能辦理補償，分配後亦無法使上訴人按分配結果取得完整所有權，造成上訴人受有損害，依上開重劃相關規定及民法第227條關於不完全給付規定，被上訴人臺南市第77期安西重劃會自應賠償之。
（三）並聲明：
1、被上訴人應給付上訴人301,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2、前項給付，如任一被上訴人已為全部或一部之給付者，他被上訴人就其清償之範圍內，同免給付之責任。
二、被上訴人於原審則以：
（一）被上訴人久誠公司：
1、被上訴人久誠公司與上訴人間系爭建物之買賣標的，係以地政機關登記為準，被上訴人久誠公司原係按主管機關核定之設計圖施工，系爭建物一定要全部蓋好才能交給住戶，每戶契約要看個別當事人與建商的約定，契約情形不見得每戶都相同。依臺南市安南地政事務所建物測量成果圖，可知系爭建物面積並不包括系爭圍牆，而越界部分非被上訴人久誠公司依契約應施工履行之範圍，但因應上訴人要求將車位移至戶外及施作增加圍牆區隔。當時上訴人與被上訴人久誠公司依兩造房屋買賣預定合約書（下稱系爭買賣契約）第15條言明就不符合設計圖之系爭圍牆施工部分若有問題，上訴人自行負責，上訴人不會以此歸責被上訴久誠公司，上訴人早知系爭圍牆部分為違建，且上訴人設置附著於系爭圍牆上之水族箱亦屬違建部分，故被上訴人久誠公司對系爭圍牆之越界，應無物之瑕疵擔保或權利瑕疵擔保之責任。被上訴人久誠公司依系爭買賣契約並無給付越界土地給上訴人之義務，自無須賠償上訴人購買鄰地之費用。
2、縱使被上訴人久誠公司針對系爭圍牆之越界負有責任，被上訴人久誠公司僅須負責將越界部分之系爭圍牆拆除，並修改圍牆至上訴人所有土地範圍內之責任（惟被上訴人久誠公司仍否認有此責任），但現在上訴人已購買鄰地，不需拆除系爭圍牆，上訴人並無受有拆除系爭圍牆及重新修建圍牆之損害，被上訴人久誠公司實無賠償義務。又依照系爭買賣契約之附件全區配置圖有將系爭圍牆內之空間繪製成停車位，上訴人事後在該空間加蓋鐵皮等違建成為室內空間裝設水族箱是屬違法使用，應不得要求被上訴人久誠公司負責。又依上訴人與訴外人陳月娥間之系爭土地買賣契約第3條、第4條約定計算，系爭土地每坪價格為96,793元，並非上訴人所稱每坪50,000元。
3、並聲明：上訴人之訴駁回。
（二）被上訴人安西重劃會：
1、上訴人向被上訴人久誠公司購買之系爭房地，並無妨礙重劃工程及土地分配等情事，故被上訴人安西重劃會於重劃後即以原地分配方式分配。又上訴人主張越界之系爭圍牆，因無妨礙重劃土地分配或工程施工等情事，故依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第31條第2項規定，於重劃時自毋庸為拆遷補償。此外，所謂拆遷補償係指有拆遷，才有補償，被上訴人安西重劃會既未拆遷上訴人所有之系爭圍牆，即無從補償。又市地重劃實施辦法並無可向被上訴人安西重劃會請求損害賠償之規定，上訴人以市地重劃實施辦法作為請求權基礎，顯無理由。
2、上訴人所有之系爭土地，於重劃前與重劃後面積有增加0.03平方公尺，是因為重測的儀器更精準的結果，被上訴人安西重劃會還是依照上訴人在重劃前的土地位置予以分配，並沒有在上訴人的土地上進行任何的重劃工程。況上訴人於重劃當時並非系爭圍牆越界所占用土地之土地所有權人，縱被上訴人安西重劃會就此部分為重劃，亦不可能將上訴人所有系爭圍牆無權占用之鄰地部分分配予上訴人。上訴人既於重劃時未分得前開土地，亦未受有任何損害，自不得向被上訴人安西重劃會主張任何權利。又被上訴人安西重劃會與上訴人間沒有簽署重劃契約，兩造並無契約關係等語。
3、並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人301,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。其上訴理由除引用原審之主張外，並補充：
1、系爭買賣契約為制式契約，上訴人與被上訴人久誠公司購買系爭建物，應以實際交付之房屋為斷，而非全以地政機關之登記面積為準，就本件而言，四周圍牆內之全部範圍，均應為系爭買賣契約之標的。又上訴人從未主動要求被上訴人久誠公司違法施作圍牆，被上訴人久誠公司亦未告知有越界一事，上訴人如何「已知悉」或「可得知悉」系爭圍牆有越界建築一事。
2、被上訴人安西重劃會未辦理土地測量，逕依現況辦理土地分配，抑或曾辦理土地測量，卻未依測量結果辦理系爭圍牆之拆遷補償，竟將系爭建物、土地分配於上訴人，造成市地重劃後，上訴人仍有越界建築之情事，難認被上訴人安西重劃會已盡其注意義務。考其立法目的在於使土地重劃後，土地所有權人不再有產權糾紛存在，原審就此部分從未調查，逕認系爭圍牆非屬合法建物，被上訴人安西重劃會自無依市地重劃之相關規定，進行拆遷補償或作分配土地位置調整之必要，顯對市地重劃辦法之立法目的有所誤解，更有調查證據未盡之違誤。
四、被上訴人均引用原審之答辯。
五、兩造不爭執事項：
（一）上訴人於93年9月24日向被上訴人久誠公司購買系爭建物，向訴外人陳月娥購買系爭土地，被上訴人久誠公司、訴外人陳月娥已於上訴人繳清價金後，分別將系爭建物、土地移轉所有權予上訴人。
（二）上訴人本件主張系爭圍牆越界如臺南市安南地政事務所105年10月11日土地數值字第171800號土地複丈成果圖所示之系爭1975-5地號（面積4.14平方公尺）、1975-6地號（面積2.51平方公尺）土地範圍，未在被上訴人久誠公司出售給上訴人之系爭建物範圍（總面積198.86平方公尺）內。
（三）上訴人有分別向同段1975-5（4.14平方公尺）、同段1975-6（2.51平方公尺）地號之原所有權人林俊吉、謝國村，以25萬元、15萬2千元之價格購買上開土地。
（四）本件土地有於94年間經被上訴人安西重劃會辦理重劃，重劃後，上訴人取得之同段1959地號土地面積為145.09平方公尺（重劃前面積為145.06平方公尺）。
（五）上訴人與被上訴人久誠公司、陳月娥分別簽立房屋買賣預定合約書、委辦房屋貸款約定書、土地買賣預定合約書及其貸款約定書。
六、兩造爭執事項：
（一）上訴人主張依民法353條權利瑕疵擔保損害賠償請求權、民法第360條物之瑕疵擔保損害賠償請求權，請求被上訴人久誠公司賠償上訴人因越界無權占用林俊吉、謝國村原所有前開1975-5、1975-6地號土地而向其等買受該土地所受之損害，有無理由？
（二）上訴人主張依市地重劃實施辦法第31條第1項第5款、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第6、31、33、35、36條規定、民法第227條及市地重劃契約規定，請求被上訴人臺南市000000000000000000000村00000000000000000地號土地而受有之損害，有無理由？
七、得心證之理由：
（一）上訴人主張依民法353條權利瑕疵擔保損害賠償請求權、民法第360條物之瑕疵擔保損害賠償請求權，請求被上訴人久誠公司賠償上訴人因越界無權占用林俊吉、謝國村原所有前開1975-5、1975-6地號土地而向其等買受該土地所受之損害，有無理由？
1、依系爭契約第3條約定：「主建物及附屬建物如陽台共計
63.10坪，本房屋面積依地政機關登記為準。」第4條約定：「乙方出售之房屋，其面積依地政機關測量並登記完竣之面積為準，倘因簽約後法令變更，致無法辦理產權登記，面積依市政府核准平面圖上載有用途之面積為準。面積如有誤差，其誤差在百分之2以內者，甲乙雙方互不找補，誤差部分超過百分之2，則應扣除百分之2後就不足或超過部分，按本契約第五條之房屋平均每坪單價，無息相互補貼價款，於交屋時一次結清。」足見上訴人向被上訴人久誠公司所買受之系爭建物面積係以63.1坪為基礎，並以臺南市政府核准平面圖為輔。
2、查被上訴人久誠公司於完工後向臺南市政府申請使用執照所提出之設計圖、竣工平面圖，經臺南市安南地政事務所測量繪製之建物測量成果圖系爭建物之主建物（包含第一層至第四層）面積為198.86平方公尺、附屬建物（包含陽台、瞭望台）面積為15.79平方公尺，合計面積為214.65平方公尺，有臺南市安南地政事務所105年8月31日安南地所二字第1050094136號函及附件建物標示部、建物測量成果圖可佐（見原審卷第15頁至第18頁），而214.65平方公尺經換算後即為64.93坪，足見被上訴人久誠公司所交付與上訴人系爭建物之權利範圍並未低於兩造合意之63.1坪，難認被上訴人之給付有權利瑕疵之情事。
3、至上訴人雖主張系爭圍牆亦為系爭買賣契約之標的物，不應以地政機關測量範圍依據，然由系爭買賣契約之附件全區配置圖及臺南市安南地政事務所提供之建物測量成果圖，均未見系爭圍牆於其中，自難認系爭圍牆包含在系爭買賣契約中。倘上訴人欲主張系爭建物與四周圍牆間之部分，為兩造買賣契約之範圍，因此部分已超越系爭買賣契約之書面約定範圍，上訴人自應舉證證明此部分兩造另有合意，然上訴人均未提出任何證據加以證明，難認此部分為兩造買賣契約之標的物，被上訴人久誠公司對此自無庸負擔瑕疵擔保責任，上訴人上開主張於法無據，應予駁回。
（二）上訴人主張依市地重劃實施辦法第31條第1項第5款、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第6、31、33、35、36條規定、民法第227條及市地重劃契約規定，請求被上訴人臺南市000000000000000000000村00000000000000000地號土地而受有之損害，有無理由？
1、重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓，應予補償；其補償數額，由理事會依照直轄市或縣（市）政府所定土地改良物或墳墓拆遷補償相關規定查定，並提交會員大會決議後辦理。前項應行拆遷之土地改良物或墳墓，以妨礙重劃土地分配或工程施工者為限，獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第31條第1項、第2項前段亦有明文。依上開規定可知，重劃區內應行拆遷之地上改良物，應係限於有妨礙重劃土地分配或工程施工者為限。
2、查上訴人於本件重劃後分配取得之系爭土地位置仍在其原有之系爭土地位置，並無變異。至上訴人所有之系爭土地面積於重劃後多0.03平方公尺之微小差異，係因測量儀器精密度改善所致，並未變更上訴人土地之位置，由此可見，上訴人所有系爭土地上之系爭建物、圍牆，因重劃時並未妨礙重劃土地之分配或重劃工程施工，無須拆遷，被上訴人安西重劃會自無庸依上開規定補償上訴人，此部分上訴人請求並非可採。
3、上訴人雖主張：其與被上訴人安西重劃會間有市地重劃契約，被上訴人安西重劃會未依測量結果辦理系爭圍牆之拆遷補償，違反一般善良管理人之注意義務，上訴人自得依民法第227條之規定請求損害賠償等語，然被上訴人安西重劃會否認與上訴人間有市地重劃契約存在一事，上訴人自應舉證證明兩造間契約關係存在，惟綜觀全卷並無任何證據得以證明兩造間確實有市地重劃契約存在，上訴人亦未提出任何證據加以證明，難認兩造間有契約關係存在，上訴人上開主張，於法無據，應予駁回。
4、就法條之結構可區分為完全法條與不完全法條，前者係指具「構成要件」及「法律效果」之基本結構所構成，此等法條結構足使一方作為對他方請求之依據；後者，又可區分為「說明性法條」、「限制性法條」、「引用性法條」等，亦即不具備構成要件或法律效果之法條均屬之。本件上訴人所主張之市地重劃實施辦法第31條第1項第5款、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第6、33、35、36條規定均非完全法條，僅為不完全法條中之說明性法條，自不足以作為向被上訴人安西重劃會請求之依據，附此敘明。
八、綜上所述，就系爭圍牆與系爭建物間之建築改良物非屬系爭買賣契約之標的物，而上訴人亦未能舉證證明其與被上訴人久誠公司對此部分另有買賣合意，其主張瑕疵擔保請求權，為無理由，不應准許；另因被上訴人安西重劃會未拆除系爭圍牆，自無義務補償上訴人，而上訴人主張與被上訴人安西重劃會有契約關係，亦未舉證證明之，其主張民法第227條請求損害賠償，亦無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，然結論並無二致，仍應維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87第1項、第78條分別定有明文。本件上訴人之上訴為無理由，第二審訴訟費用即第二審裁判費為4,965元，自應由上訴人負擔。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國106年11月1日
民事第二庭審判長法官李昆南
法官王獻楠法官陳協奇以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國106年11月1日
書記官曾美滋