臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第132號
原 告 楊正隆
被 告 陸光 五村社區管理委員會
法定代理人 馮成禮
訴訟代理人 陳郁如
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年3月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬柒仟玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰叁拾伍元由原告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬柒仟玖佰元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止；第170條規定，於有訴訟代理人時不適用
之，惟承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民
事訴訟法第170條、第173條本文、第175條分別定有明文
。經查，被告之法定代理人原為 楊忠誠 ，於訴訟中法定代理
人變更為馮成禮，經其聲明承受訴訟，依民事訴訟法第175
條之規定，自應允許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。查本件原告
原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）116,000元
。嗣於本院審理中原告將上開聲明變更為：被告應給付原告
225,000元。核此係基於同一侵權行為及無因管理基礎事實
所為擴張聲明之變更，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，
揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告所有門牌號碼為桃園縣中壢市○○○街○○號
14樓之房屋（下稱系爭房屋），因屋頂長期漏水，原告於10
1年3月20日告知被告漏水之情形，被告遂委請訴外人黃錦
鳳師傅勘查後，並於民國102年10月7日委請訴外人 秉華 國
際開發公司（下稱秉華公司）動工維修原告屋頂邊溝與浴室
管道間，然秉華公司修繕時發現邊溝僅有一半沒有貫穿，積
水將無法排入落水頭，且原落水頭與地面有高度差，會造成
積水，秉華公司並告知原告此部分並不在修繕範圍，只能由
原告出錢加修4.75公尺之邊溝與4個降落水頭。原告另於同
年10月11日，讓秉華公司進入系爭房屋查看漏水之相對位置
，但卻發現系爭房屋主臥室及靠廚房之臥室另有2處漏水，
原告通知被告上開漏水之情，主委告知頂樓住戶修繕補助最
高10,000元，惟依照公寓大廈管理條例第11條第2款，屋頂
平台屬於公共使用之共用部分，因此屋頂平台之修繕責任應
在被告，而裝潢損失及出租損失則是因被告怠於修繕造成，
具有因果關係，是以原告因上開漏水修復所支出或損失之金
額如下：㈠102年10月15日主臥室及靠近廚房側臥室處頂樓
漏水修繕金額40,000元，係由秉華公司施作，原告業已支付
完畢。㈡駿瑩工程實業有限公司（下稱駿瑩公司）會勘費1,
000元、103年4月17日施作主臥牆面修繕金額20,000元、
103年12月24日施作客廳次臥牆面10,000元及防水漆加廚房
通風管間漏水修繕費用20,000元，均係由秉華公司施作，原
告均業已支付完畢。㈢102年10月8日邊溝開挖及降落水頭
12,000元，係由秉華公司施作，原告業已支付完畢。㈣裝潢
損失90,000元，係由均杰空間設計（下稱均杰設計）施作，
原告業已支付完畢。㈤102年9月2日至102年11月14日修
繕期間，因無法出租受有損失32,000元。爰依公寓大廈管理
條例第10條第2項及民法第184條第1項前段規定之法律關
係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告225,000
元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠於102年度區分所有權人決議通過「廚房管道間漏水、浴室
管道間漏水、自來水管道間漏水」之預算後，預計於103年
進行修繕，但因同情原告弟弟之處境，才提前進行浴室管道
間開挖斷水止漏工程，由秉華公司進行施工，除進行系爭房
屋浴室管道間外，並於發現有漏水跡象之自來水管道間亦進
行止漏工程，並另外施做10.2公尺的女兒牆周邊排水邊溝開
挖，包含免費降低兩個落水頭，原告亦於102年10月23日驗
收通過。
㈡系爭房屋於上開施工期間，原告發現有新漏水點，並於102
年10月11日通知被告，但被告當時得動用之經費有限，建議
原告可比照其他先前其他住戶以自修方式處理，即各自負擔
一半費用，並以10,000元為補助上限，同時提出工程報價單
、依漏水情形、修繕範圍、施作工法簽立切結書，經管委會
決議後即可進行，被告並建議原告不要破壞隔熱磚，採由內
往外開挖之方式進行，但原告並未給予被告任何回覆。
㈢系爭房屋漏水情形，被告於102年10月7日即發 包秉華 公司
維修進行屋頂防水工程，施工部分包括女兒牆邊溝開挖、浴
室管道間、自來水管道間斷水止漏工程及免費降低2個落水
頭、導通堵塞之排水孔，但原告卻於當天自行與秉華公司私
下達成協議另行施作，並未和管委會報備，造成102年10月
23日之工程驗收單無法確認究竟是原告抑或被告工程之驗收
，如原告真有施工之必要，原告亦應先待被告工程結束後（
即102年10月8日與10月15日施作之部分），仍有漏水情形
，才另行施工，是以本件原告之加挖女兒牆與廚房側臥室漏
水維修施工是否有其必要性，已非無疑。又原告所施作2個
降落水頭與被告要求秉華公司施作並付款之落水頭相同，此
重複附款之部分，不應向被告請求，復經被告向秉華公司詢
問得知，原告施作降低4個落水頭，實際上是更換落水頭，
而非降低落水頭，被告社區落水頭尚堪使用無須更換，且更
換無改善排水功能，是原告更換落水頭欠缺必要性，被告無
須給付原告。
㈣另原告請求修繕外牆部分，依照內政部營建署99年6月14日
營署建管字第0000000000號函中已指出，公寓外牆屬專有部
分而非公用部分，被告應無須就原告請求修繕外牆部分即原
告請求之勘查費用1,000元及30,000元之外牆修繕費用負責
。又廚房通風管道間漏水照片，其大多均無拍攝時間，甚其
中照片之拍攝時間竟為2014年3月4日，本件漏水糾紛係發
生於民國000年間，原告亦於102年12月27日即遞送起訴狀
提起本件訴訟，顯見原告於103年10月23日提出之補充理由
狀所檢附證物之漏水照片，係原告為寫103年10月23日補充
理由狀而臨時製作，故原告103年10月23日所出示之證物照
片，實不足採。
㈤室內裝修費用部分，原告所提出之照片等證物，雖可見部分
天花板壁面留有水漬，或地面有水痕等情形，然無法確認如
原告所述多處漏水點均確實有漏水情形存在，是否可歸責於
被告非屬明確。又原告除提出報價單及匯款證明外，僅數紙
不知何時拍攝之油漆剝落、天花板有水漬及看似雜亂之間隔
照片，實難認原告確受有此部分損害。退步言，縱認裝潢損
壞與漏水有關，惟原告101年3月20日向被告報修，其業已
知曉漏水之情，仍於101年4月11日委請均杰設計施作相關
裝潢工程，導致相關裝潢因漏水而腐爛，原告所受此部分損
害屬可歸責於原告之行為所造成損害之擴大，與有過失。又
依均杰設計報價單可知處理壁面漏水處理牆面僅15坪或12坪
，而壁面天花板刷漆卻需130坪，原告就此部分仍負實質舉
證責任。
㈥房租損失部分，由原告所提之證據並無法顯示中間無法出租
的時間係因為系爭房屋漏水之故，且系爭房屋101年3月20
日向被告報修漏水，是可認系爭房屋自101年3月20日起至
102年9月前超過一年半的時間，系爭房屋均有漏水情形，
承租人卻遲於102年9月始不繼續承租，顯縱系爭房屋有漏
水情形，其亦非造成承租人是否願意承租之主要理由等語，
並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、本件原告主張系爭房屋因系爭頂樓平台及外牆漏水而受有損
害之上開事實，業據提出與其所述相符之秉華公司報價單、
均杰設計估價單、中信房屋不動產租賃契約書、漏水及施工
前後照片、存證信函等件為證，被告對此形式上並不爭執，
自堪信為真實。
四、至原告主張被告應給付修繕費用及賠償因漏水致原告之裝潢
、租金等損害乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，
茲分述如下：
㈠主臥室及靠近廚房側臥室處漏水修繕費用40,000元，是否應
由被告支付？
⒈經查，系爭頂樓平台為原告與被告社區住戶所共用，且原告
無專用之情等節，業經本院認定如前，復為兩造所不爭，而
原告主張主臥室及靠近廚房側臥室處漏水修繕費用40,000元
，並業已支付等節，業據原告提出報價單、主臥室漏水照片
、靠廚房次臥漏水照片、施工前後之照片等件為憑（見本院
卷一第13頁、第19頁至第28頁），為兩造所不爭執，應可認
定。而上開修繕之費用是否為必要費用乙節，證人 陳郁順 於
言詞辯論期日證稱：（問：102/10/15主臥室及靠近廚房側
臥室處漏水是否為頂樓漏水所致？）是，當初我們有看到，
也有測量位置。因為那天剛好下雨，我們用燈照，就很明顯
從屋頂滴下來，依我判斷已經漏很久，也產生氯化鈣，就是
俗稱的鐘乳石；（上開修繕工作為何？）頂樓的隔熱磚、泡
沫水泥、鋼筋、PS板、瀝青，我們是挖到房子的基礎建構體
，把雜物剔除，再做斷水止漏工程，做完後有放水試漏一個
禮拜，試漏後沒有問題，再回復原狀等語（見本院卷三第17
頁），證人 張朝宗 於言詞辯論期日亦證稱：主臥室天花板、
牆壁有漏水，牆壁研判因與外界接觸，造成漏水及壁癌，天
花板靠近外界的部分也是漏水及壁癌，都有類似鐘乳石的結
晶體；當時有用水盆接水，天花板腐爛，類似鐘乳石應該是
長期漏水所致等語（見本院卷三第16頁及背面），證人黃錦
鳳於言詞辯論期日證稱：主臥室、廚房側臥室類似有漏水，
但沒有滴水等語（見本院卷三第20頁），堪認40,000元之修
繕費用應為修繕主臥室及靠近廚房側臥室處之必要費用。
⒉雖被告抗辯：原告可比照其他先前其他住戶以自修方式處理
，即各自負擔一半費用，並以10,000元為補助上限，同時提
出工程報價單、依漏水情形、修繕範圍、施作工法簽立切結
書，經管委會決議後即可進行云云，惟系爭頂樓平台為原告
與被告社區住戶所共有，且無分管由原告單獨使用，按公寓
大廈管理條例第10條第2項之規定，上開修繕費用應由公共
基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之
，雖被告社區100年度區分所有權人大會通過：頂樓住戶由
住戶自行僱工施作改善滲漏水工程，管委費負擔一半費用，
而被告負擔費用以10,000元為限之決議，惟系爭房屋之頂樓
平台年久失修造成頂樓住戶發生滲漏水之情形，本即不可歸
責於原告；況頂樓住戶在社區群體中恆屬絕對少數，欲求在
區分所有權人會議中取得對其有利之決議，自屬難以期待，
是被告社區上開決議及公約規範透過多數決之方式，要求頂
樓住戶自行負擔大部分之修繕費用，不啻將原屬被告社區應
依公共基金負擔之公用部分修繕費用，轉嫁由頂樓住戶自行
支出，顯然有失公平，且有違公寓大廈管理條例第10條第2
項之精神，並屬權利濫用之情，本院認該部分之決議顯已違
反公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第148條之禁止規
定，應屬無效，是被告上開抗辯，洵無足取。
⒊另被告抗辯其建議原告不要破壞隔熱磚，採由內往外開挖之
方式進行云云，惟證人陳郁順於言詞辯論期日證稱：當初我
們有看到，也有測量位置。因為那天剛好下雨，我們用燈照
，就很明顯從屋頂滴下來；（問：主臥室、側臥室天花板漏
水，是否可以從室內施作？）我不會這樣做，因為水從上面
留下來，室內去做防水，這樣的工程是不安全的等語（見本
院卷三第19頁），足認原告不以由內往外開挖之施工方式進
行防水工程並無不當，是被告上開抗辯，顯不足採。至證人
黃錦鳳 證稱：當時沒有向原告所述一直滴水，主臥室、廚房
側臥室類似有漏水，但沒有滴水，所以我判斷用由內向外施
作止漏工程即可（見本院卷三第20頁），足認主臥室、廚房
側臥室倘沒有滴水時，由內向外施作，尚屬可行，惟證人陳
郁順係於下雨時進行主臥室、廚房側臥室之履勘，並看見滴
水，是原告不以由內往外開挖之施工方式進行工程，仍屬適
當。
㈡主臥牆面修繕金額20,000元、會勘費1,000元、客廳次臥牆
及防水漆加廚房通風管間漏水修繕費用30,000元，是否應由
被告支付？
⒈經查，原告主張主臥室外牆面修繕金額20,000元業已支付等
節，業據其提出報價單、主臥室外牆面施工前、中、後照片
等件為憑（見本院卷一第218頁至第220頁），為兩造所不
爭，應可認定。惟系爭房屋外牆究屬原告專有部分或共有部
分乙情，為兩造所爭執，按公寓大廈管理條例第3條第3款
規定：專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立
性，且為區分所有之標的者。基於物權之排他支配性，作為
所有權客體之建造物，在構造上必須有屋頂（天花板）及四
周牆壁或其他相類之構造物始足當之。且區分所有建築物之
專有部分是一立體之構造物，具有一定平面的廣度與一立體
的厚度，是在區分所有人相互間，尤其是建築物之維持、管
理關係上，專有部分僅至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界
部分表層粉刷之牆面部分；但在外部關係上，亦即在對第三
人，尤其買賣、保險、稅金等關係，專有部分包含至牆壁、
樑柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線。質言之，專
有部分之之範圍，在區分所有人相互間之內部關係上採牆面
說，但在對第三人之外部關係上則採壁心說。且依社會通常
觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外
牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室
、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不
具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有
權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持
建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨
立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用。承此，本件
滲漏水處既在外牆、屋頂，核均屬共用部分，而非原告專有
部分之漏水，當甚明確。復觀諸被告103年度工作計畫預定
進度表，外牆面滲漏水修繕亦在預定修繕之範圍，是認被告
對於社區外牆面滲漏水有修繕義務無訛。
⒉又被告抗辯上開修繕之費用非為必要費用云云，惟證人黃錦
鳳於言詞辯論期日證稱：社區女兒牆百分之80都有漏水等語
（見本院卷三第20頁背面），證人於言詞辯論期日證稱陳郁
順：我當時看到女兒牆邊有水痕，因為女兒牆一般都是二次
施工，比較容易造成龜裂，水會滲出或滲入等語（見本院卷
三第18頁），足認主臥室外牆漏水無訛。又證人黃錦鳳於言
詞辯論期日證稱：外牆漏水未必影響室內，除非室內因此漏
水才需要施作等語，顯見外牆漏水亦可能造成室內漏水之原
因，復證人陳郁順於言詞辯論期日證稱：（系爭大樓外牆是
否造成原告房屋主臥室漏水之原因？）一下雨且風向對原告
的牆，原告的地板就會有水等語，證人張朝宗於言詞辯論期
日亦證稱：主臥室天花板、牆壁有漏水，牆壁研判因與外界
接觸等語（見本院卷三第16頁及背面），並參酌房客 何宜杏
以LINE告知原告漏水及外牆滲水至主臥室照片（見本院卷一
第233頁至236頁），是認因主臥室外牆滲水造成系爭房屋
主臥室漏水，應堪認定，故上開修繕之費用應為必要之費用
。
⒊次查，原告主張客廳次臥牆及防水漆加廚房通風管間漏水修
繕費用30,000元，並已由原告先行支付等情，業據原告提出
廚房管道間與靠近客廳次臥室外牆修繕秉華國際施工報價單
、廚房管道間及靠近客廳次臥室外牆施工前、後照片等件在
卷足憑（見本院卷一第89頁至第96頁、第107頁至116頁、
卷二第355頁至第359頁），為兩造所不爭，應可認定。惟
上開修繕之費用是否為必要費用乙節，經被告自陳：102年
度區分所有權人決議通過「廚房管道間漏水、浴室管道間漏
水、自來水管道間漏水」之預算等語，顯見被告就廚房管道
間漏水有修繕之義務，復證人陳郁順言詞辯論期日證稱：（
廚房通風管線漏水是否造成原告房屋漏水之原因？與頂樓漏
水有無關係？）是，基本上都是頂樓漏水所致，只是漏水點
不同等語（見本院卷三第18頁），並參酌陸光五村國宅社區
102年屋頂施作排水邊溝驗收記錄表備註：浴室及廚房通風
管道間所造成之滲漏，其修繕列為第二階段，施工方法為頂
樓管道間四週圍開挖、斷水止漏等情，並有陸光五村國宅社
區102年屋頂施作排水邊溝驗收記錄在卷足憑（見本院卷第
198頁），足認系爭房屋廚房管道間漏水為頂樓漏水所致，
應有修繕之必要。至客廳次臥牆修繕部分，其必要性業如前
述，並有靠客廳次臥室內牆面滲水壁癌照片在卷可稽（見本
院卷二第360、361頁），是修繕客廳次臥牆之費用應為必
要之費用。
⒋末查，原告主張駿瑩工程實業有限公司會勘費1,000元，由
原告先行支付等情，固據其提出統一發票一紙為證（見本院
卷一第86頁），惟原告頂樓及外牆工程均由秉華公司會勘及
施作，是原告主張駿瑩工程實業有限公司會勘費，尚難認有
其必要，是原告之上開請求，為無理由，不應准許。
㈢邊溝開挖及降落水頭12,000元，是否應由被告支付？
⒈原告主張系爭頂樓平台邊溝開挖及降落水頭，其修繕費用為
12,000元，原告業已支付等節，業據原告提出報價單、加開
挖邊溝及降落水頭施工前後之照片等件為憑（見本院卷一第
40、41、44、45頁），復為兩造所不爭，應可認定。復上開
修繕之費用是否為必要費用乙節，證人陳郁順言詞辯論期日
證稱：屋主與我研究，我們從女兒牆往外看，已經有看到很
長的漏水痕跡，所以才判斷要加挖4.75米邊溝，才能一致排
水至落水頭，如果不施作會使頂樓積水不易排出；當初落水
頭比較高，所以才約定此細項，因為防水層會老化，所以需
要好的排水系統，才會挖邊溝，後來發現落水頭較高，才又
施作降低落水頭等語，證人黃錦鳳亦於言詞辯論期日證稱：
（原建商所設計之落水頭是否有瑕疵？）有瑕疵，他沒有埋
設在結構體上方，而是裝在泡沫體隔熱磚上方等語，並有降
落水頭與地面有高度落差照片，在卷可查（見本院卷一第
187頁），足認上開修繕係為必要之防水工程無訛。
⒉被告抗辯原告所施作2個降落水頭與被告要求秉華公司免費
施作2個落水頭工程相同，此部分已重複附款，原告不應向
被告請求云云，惟證人陳郁順言詞辯論期日證稱：（是否記
得當時施作的落水頭有幾個？）4個；（簽約時有包含降落
水頭，為何證人稱本案工程沒有？）有些工程有降落水頭，
管委會也有給錢等語（見本院卷三第19頁）；（為何能記清
楚施作原告頂樓與管委會約定沒有包含降落水頭？）是因為
與管委會的工程做完，然後才做降落水頭的部分等語（見本
院卷三19頁），且本院參酌陸光五村國宅社區管理委員會便
簽及102年屋頂施作排水邊溝驗收記錄表（見本院卷一第
128、130頁），均未載明降落水頭工程等情，尚難認秉華
公司與被告有約定免費施作2個降落水頭工程，是被告抗辯
，顯不足採。至證人黃錦鳳雖於言詞辯論期日證稱：（當時
施作邊溝開挖如遇降落水頭，是否為免費施作？）是免費，
除非與邊溝無關獨立開挖，一次2,000元等語，惟秉華公司
與黃錦鳳均分別為被告社區施作工程，對對方之計價方式及
施作方式並無法置喙，是尚難僅憑黃錦鳳之證詞即為有利於
被告之認定。
㈣裝潢損失90,000元，是否應由被告賠償？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工
作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，
或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡
相當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段、第19
1條第1項分別定有明文。又民法第191條第1項所謂設置
有欠缺，係指土地上之建築物或其他工作物，於建造之初即
存有瑕疪而言。所謂保管有欠缺，係指於建造後未善為保管
，致其物發生瑕疪而言，有最高法院五十年台上字第一四六
四號裁判意旨參照。末按當事人主張有利於己之事實者，就
其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公
平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。
⒉本件原告主張系爭房屋頂樓因長期漏水致生系爭房屋裝潢損
害，爰依所有權及侵權行為之法律關係，請求被告賠償損害
等語，業據提出主臥、靠廚房次臥、靠客廳次臥天花板漏水
點及裝潢腐爛照片18張為證（見本院卷一第19頁至第26頁、
第32、33頁），惟被告以前揭情詞置辯。經查，被告自陳：
原屋主 郭春花 於100年4月11日向第五屆管理委員登記系爭
房屋漏水等語（見本院卷二第10頁），證人張朝宗於言詞辯
論期日證稱：當時有用水盆接水，天花板腐爛，類似鐘乳石
，應該是長期漏水所致，我是以天花板腐爛來回推，我是從
事室內設計，有處理由內做防水等語，並參酌前開所認定系
爭房屋漏水為頂樓漏水所致，且原告於101年3月20日即向
被告報修等情，是系爭房屋頂樓因長期漏水致生系爭房屋裝
潢損，應堪認定。惟原告101年4月11日委請均杰公司施作
裝潢工程，費用為86,000元，此有2012年4月11日均杰空間
設計施作清單乙紙在卷可參（見本院卷一第117頁），是原
告所受之損失應為86,000元，逾此範圍，不應准許。至被告
抗辯原告已知漏水，仍委請均杰公司施作裝潢工程，原告所
受此部分損害亦屬可歸責於原告之行為所造成損害之擴大，
與有過失云云，惟觀諸原告委請均杰公司施作裝潢工程項目
有壁面漏水處理牆面，其壁面漏水施作方式為鋪設防潮布，
釘矽酸鈣板面刷漆（見本院卷一第117頁），足見原告已就
漏水部分業與裝潢時一併處理，且100年4月11日被告已知
系爭房屋漏水，原告亦於101年3月20日告知被告漏水一事
，惟被告遲至102年10月7日始發包秉華公司進行屋頂防水
工程，是尚難認原告有何過失。另被告抗辯均杰設計報價單
可知處理壁面漏水處理牆面僅15坪或12坪，而壁面天花板刷
漆卻需130坪云云，惟證人張朝宗於言詞辯論期日證稱：15
坪部分已形成壁癌，所以一定要處理，因天花板水漬一塊一
塊，刷漆通常不能局部為之，所以要整體刷漆，顏色才會一
致等語，是認壁面天花板整體刷漆130坪應屬必要，故被告
之抗辯，洵不足採。
㈤102年9月2日至102年11月14日修繕期間，因無法出租受
有損失32,000元，是否應由被告賠償？
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債
權人所受損害與所失利益。而依通常情形，或依已定之計劃
、設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益
，民法第第216條第1項、第2項定有明文。該所失利益，
固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非
指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或
依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。
⒉本件原告主張其因系爭漏水，自102年9月2日至102年11
月14日修繕期間有短收之租金利益，如該利益確係因系爭房
屋漏水，承租人提前終止租約而未能收取所致，揆諸前揭規
定，即係所失利益，自得請求被告負責等語，經查，原告於
101年7月8日起至103年7月7日出租訴外人 廖淑雅 ，租
賃期間2年，租金13,000元，此有中信房屋不動產租賃契約
書1份附卷可稽（見本院卷一第16、17頁），證人廖淑雅於
言詞辯論期日證稱：（問：當時承租如何接洽？）原告來跟
我簽約，簽了二年，我住了一年，因為房屋會漏水，我有類
風濕關節炎，因漏水房子會發霉，我也會看醫生，所以我跟
原告講看可不可以毀約，原告說好；我是從101年7月8日
入住，到102年9月5日搬走；有兩間房間、廚房會漏水，
沒有漏水的房間會發霉，主臥室漏水又發霉，另一間最嚴重
，下雨時漏水需要用水桶接水；（問：當時搬進去時，裝潢
是否可以看出漏水？）看不出來；（問：大概進去多久發現
漏水？）下雨時才發現漏水，搬進去時那時為暑假，沒有下
雨，所以不知道等語（見本院卷三第11頁反面、第12頁），
足認系爭房屋係因漏水而致承租人廖淑雅提前終止租約無訛
，又102年9月2日至同年11月14日之修繕期間而短收之租
金利益，均係發生於原租賃期間內，是原告主張短收之租金
利益，洵屬有據，惟廖淑雅於102年9月5日搬走，訴外人
何宜杏於102年11月15日承租，是原告得請求租金損失期間
應為102年9月6日起至同年11月14日，而原告所失之利益
應為29,900元【計算式：13,000元＋13,000元＋13,000元×
930＝29,900元】，逾此範圍，應屬無據。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項及侵權行
為，請求被告給付220,000元（計算式：40,000元＋50,000
元＋12,000元＋86,000元＋29,900元＝217,900元），為有
理由，應予准許，逾此部分，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為判決，依同
法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之部分，依
職權宣告假執行。至原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅
係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示，併此敘明。另
依同法第436條第2項準用同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告預供擔保得免為假執行。至於原告其餘假執行之
聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經
核與本件判決結果無生影響，爰不另逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國104年4月10日
中壢簡易庭法官程耀樑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月14日
書記官林哲瑜
訴訟費用計算書：
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│項目│金額（新臺幣）│
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│裁判費用│2,430元│
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│證人費用│2,666元│
││（552＋500＋614│
││＋500＋500）│
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│合計│5,096元│
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