宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第282號
原 告 曾秋萍
法定代理人 林鴻堯
被 告 林 張素娥
上列當事人間101年度板簡字第282號返還買賣價金事件於中華民
國101年5月23日辯論終結，於中華民國101年6月25日上午11
時50分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 許崇興
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告新臺幣２０２,８６７
元，及自民國９８年２月２１日起至清償日止，按年息百分之５
計算之利息。
被告 林張素娥 應給付原告新臺幣２１萬元，及自民國９８年２月
２１日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息。
訴訟費用由被告平均分擔。
本判決第１項得假執行，但被告瓏山林企業股份有限公司以新臺
幣２０２,８６７元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第２項得假執行，但被告林張素娥以新臺幣２１萬元為原
告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國（下同）94年9月間前往被告瓏山林企業股
份有限公司（下稱瓏山林公司）位在新北市○○區○○○
段之「四季紐約」建案招待中心參觀，期間，由被告瓏山
林公司委由訴外人信義房屋銷售人員 張震東 進行解說銷售
。推銷過程中，訴外人對於該基地地目為「乙種工業用地
」於將來所可能涉及法律上之權利義務關係，均隱飾而未
誠實告知，更將擴建陽台標示為室內空間，並再三保證該
房屋為可合法使用為「一般住宅」，更提出該建案印刷精
美之廣告資料，自該資料亦顯示將來成屋時，當與現今具
時尚之大樓一般住宅無異。再者，被告瓏山林公司及房屋
代銷人員均明知該建案之貸款成數不能達85％，而於解說
銷售及其後簽訂之系爭契約（付款明細表）卻都載明貸款
成數85％。原告遂遭此欺瞞方式而陷於錯誤，於94年10月
26日簽立該建案編號A19棟8樓之房地預定買賣契約書（下
稱系爭房地）時先行支付新台幣（下同）98500元之房屋
款（含訂金、簽約金）予被告瓏山林公司、12萬元之土地
款予被告林張素娥，並按期繳納所購預售屋自備款。及至
97年3、4月間，行政院公平交易委員會以該「四季紐約」
建案涉及不實廣告有誤導消費者之情，被告瓏山林公司遭
認定違規並處以550萬元罰鍰，同年10月原告因貸款成數
不足而無法如期貸款，斯時，原告方知受騙。
（二）原告於得知上開情事後，懇求被告瓏山林公司緩期清償，
被告瓏山林公司反而於97年10月間在無法提供原告申貸繳
款成數之情形，仍催告原告於期限內申貸繳交尾款，片面
強行全數沒收原告已繳價款。本件自97年12月、98年1、2
月起，被告等2人陸續遭原告及其他消費者集體向台北縣
政府提起消費申訴，最後，原告忍痛於98年2月20日在台
北縣政府消保官受理消費申訴協調會向被告瓏山林公司以
書面表示廣告不實為由，要求被告瓏山林公司「解約退款
」，均未予聞問，明顯默視原告消費者之權益。又該建案
之消費者為保全法律上之正當權益曾組成「四季紐約之家
」，並向台北縣政府陳情，嗣經台北縣政府覆以：「(1)
查本件建照工程於88年12月19日核准，建築物規模地上t
一層地下三層之建築物，領照日期為89年2月2日，開工日
期為89年10月27日，使用分區為乙種工業區，建築物用途
為一般商業設施(一般零售業、一般服務業)，合先敘明
。(2)依據都市計畫法台灣省施行細則第18條乙種工業區
以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關
設施使用為主，但要公共服務設施及公用事業設施，一般
商業設施不在此限。此法明文規定，有關本縣乙種工業區
登錄為一般商業設施使用之案件，其建照核准用途大都為
「一般事務所、一般零售業、一般服務業、運動休閒設施
…」等非住宅使用項目，工務局並無於乙種工業區核發所
謂「工業住宅」使用用途之建、使照。(3)由於近年來北
台灣的房地產價格飆漲，建商們利用工業區土地低價成本
取得優勢，大量推出所謂「工業住宅」案，造成消費者爭
議頻傳，工務局於97年2月21日研商解決方案，針對且前
大眾所關心，屬工業區已領得建照(做一般商業設施使用
)，如購買戶也有共識願循都市計晝變更程序完成住宅使
用分區者，則於工程已完工申請使用執照的案件時，要求
申請人先繳交變更之回饋金後先行核發使用執照，並由申
請人切結遵循都市計劃變更程序辦理工業區變更住宅區後
再依規定繳交所有之代金完成都市計晝變更程序…。」從
上開台北縣政府之答覆，可知諸多四季紐約建案之消費者
當初購買預售屋之原意係當「一般住宅」使用，未料，建
商未依誠信據實以告，消費者頗為無奈始向縣政府陳情，
至於將來得否完成都市計晝變更程序以及回饋金之繳納等
爭議。原告於簽立房地買賣契約時，被告瓏山林公司及林
張素娥等2人均隱瞞該情事，致原告遭此詐騙。
（三）按因詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項前段定有明文;又無法律上之原
因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律
上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦訂
有明文。經查：原告無法以85％成數向渣打銀行申貸時，
一再懇求予以寬限以求圓滿，被告瓏山林公司反而逕以存
證信函沒收原告所繳費用（土地價款21萬元予被林張素娥
、房屋價款202867元（含代收裝潢費用）予被告瓏山林公
司，合計412867元）。原告求助無門下，自97年12月、98
年1、2月間向台北縣政府消保官集體書面申訴被告瓏山林
公司廣告不實而受詐騙，未果，最後要求「解約退款」之
意思表示。為此，原告爰依民法第92條第1項前段、系爭
房屋預定買賣契約書第26條第2款、土地預定買賣契約書
第11條第1款等規定，向被告瓏山林公司、林張素娥等2人
為撤銷本件房地買賣契約之意思表示，並請求被告等2人
各應依民法第179條規定返還不當得利計412867元及自98
年2月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（四）原告主張之事實，業據提出土地預定買賣契約書、房屋預
定買賣契約書、台北縣政府函文、經濟日報報導、永和郵
局存函第3951號、台北縣政府消保官受理消費者申訴98年
2月20日、98年3月4日協調紀錄書等件影本各一份。
（五）對於被告抗辯之陳述：
⑴原告於94年9月間前往瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏
山林公司）位在新北市○○市○○○段之「四季紐約」建
案招待中心參觀，由瓏山林公司委由訴外人信義房屋銷售
人員張震東進行解說銷售：
①推銷過程中，訴外人對於該基地地目為「乙種工業用地
」於將來所可能涉及法律上之權利義務關係，均隱飾而
未誠實告知，更將擴建陽台標示為室內空間，並再三保
證該房屋為可合法使用為「一般住宅」，更提出該建案
印刷精美之廣告資料，自該資料亦顯示將來成屋時，當
與現今具時尚之大樓一般住宅無異。再者，被告公司及
房屋代銷人員均明知該建案之貸款成數不能達85％，而
於解說銷售及其後簽訂之系爭契約（付款明細表）卻都
載明貸款成數85％。
②原告遂遭此欺瞞方式而陷於錯誤，於同年10月26日簽立
該建案編號A19棟8樓之房地預定買賣契約書時先行分
別支付9萬8500元房屋款（含訂金、簽約金）予被告公
司、12萬元之土地款予被告林張素娥，並按期繳納所購
預售屋自備款。
③及至97年3、4月間，行政院公平交易委員會以該「四
季紐約」建案涉及不實廣告有誤導消費者之情，被告公
司遭認定違規並處以550萬元罰鍰，同年10月原告因貸
款成數不足而無法如期貸款，斯時，原告方知受騙。
⑵原告於該時得知上開情事後，嗣於98年2月20日在台北縣
政府消保官受理消費申訴協調會向被告公司以書面表示廣
告不實為由，向被告公司及被告等行使撤銷意思表示。
①按「契約之「解除」或「終止」，均在使法律關係歸於
消滅，僅前者有溯及的效力，後者則使契約向後失其效
力。惟其屬法律用語，故當事人欲消滅法律關係，而稱
解除或終止云者，其真意為何，自應以過去事實及其他
一切證據資料為斷定之標準」（最高法院99年度台上字
第543號裁判意旨）。又，「按解釋意思表示應探求當
事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條
定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之
解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充
。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低
程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外
部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，
格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之
意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對
話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍
，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別
情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣
行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而
知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端
在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性
，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信
原則而為之。」（最高法院88年度台上字第1671號裁判
要旨）。
②況，「因被脅迫而為之意思表示，依民法第九十二條及
第九十三條之規定，表意人非不得於一年內撤銷之。而
此項撤銷權，只須當事人以意思表示為之，並不須任何
方式，上訴人既於第二審上訴理由狀中表示撤銷之意思
，倘被上訴人果有脅迫上訴人立借據情事，即不能謂上
訴人尚未行使撤銷權。」（最高法院58年度台上字第
1938號裁判意旨）。
③本件「四季紐約」建案自97年12月、98年1、2月起，
被告等2人陸續遭原告及其他消費者集體向台北縣政府
提起消費申訴。並由原告於98年2月20日在台北縣政府
消保官受理消費申訴協調會向被告公司以書面表示廣告
不實為由，要求被告公司「解約退款」。
⑶按因詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項前段定有明文;又無法律上之原
因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律
上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦訂
有明文。經查：
①原告無法以85％成數向渣打銀行申貸時，一再懇求予以
寬限以求圓滿，被告公司反而逕以存證信函沒收原告所
繳費用（土地價款21萬元予被林張素娥、房屋價款20萬
2,867元（含代收裝潢費用）予瓏山林公司，合計41萬
2,867元）。原告求助無門下，自97年12月、98年1、
2月間向台北縣政府消保官集體書面申訴被告公司廣告
不實而受詐騙，未果，最後要求「解約退款」之意思表
示。
②為此，原告前依民法第92條第1項前段、系爭房屋預定
買賣契約書第26條第2款、土地預定買賣契約書第11條
第1款等規定，向被告瓏山林公司、林張素娥等2人為
撤銷本件房地買賣契約之意思表示，並請求被告等2人
各應依民法第179條規定返還不當得利計41萬2,867元
及自98年2月21日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
⑷退萬步言之，縱算貴院認為原告上開主張無理由，惟因被
告公司及被告解約後旋即出售系爭房地，其損失亦屬有限
，甚因而有所獲利。為此，懇請併根據民法第252條之規
定，審酌兩造經濟上及違約事由等一切情事，予以酌減違
約金。
二、被告則以：
（一）原告主張被告刻意隱瞞系爭建案位於乙種工業區等陳述，
核與事實不符：
1、依據原告所提出之「土地預定買賣契約書」及「房屋預定
買賣契約書」，可見各該契約首頁處，均已以明顯、放大
、加粗之字體告知買方系爭房地係「乙種工業區」，此由
契約上記載「本契約書於簽定前已經買方攜回審閱五天以
上，並已確知本契約房地係屬乙種工業區..」（詳土地
預定買賣契約書第1條前方）；及「本契約書於簽訂前業
由買方攜回審閱，已充分認知本契約書之全部內容，並已
確知本契約房地係屬乙種工業區..」（詳房屋預定買賣
契約書第1條前方），且有記載買方攜回審閱日期為94年1
月21日，兩造簽約日期為94年1月26日，可資為據。
2、是以，原告實係因其本身信用條件不佳，無法如期向銀行
貸得款項繳清尾款而遭解約沒收已繳價款後，不甘已繳價
金遭沒收，始稱被告刻意隱瞞系爭房地屬乙種工業區云云
，其所稱要與事實不符，不足憑採。
（二）原告於起訴狀所稱依民法第92條第1項前段規定撤銷系爭
買賣契約之意思表示云云，已逾民法第93條所定「一年」
除斥期間之規定，自不得行使：
1、查，原告既自稱其係於97年10月間因貸款成數不足始發現
受騙云云，則其依法最遲應於98年10月前，提出撤銷系爭
買賣契約意思表示之主張，惟原告卻於起訴狀始稱欲撤銷
系爭買賣契約之意思表示，自已罹於時效而不得行使。
2、另，原告所稱依據「土地預定買賣契約書」第11條第1款
及「房屋預定買賣契約書」第26條第2款等約定，據以解
除系爭買賣合約云云，因原告並未具體指出適用該等規定
之理由，且亦未曾向被告二人各別為解除契約之意思表示
，故原告所稱解除契約云云，亦同屬無理由而應予駁回甚
明。
（三）原告起訴陳稱其陷於錯誤始簽訂系爭買賣契約之主要理由
，有以下二點：1、被告瓏山林企業股份有限公司（下稱
「瓏山林公司」）委由訴外人信義房屋代為銷售系爭四季
紐約建案，然銷售人員即訴外人張震東並未誠實告知系爭
建案基地為「乙種工業用地」，並再三保證系爭房屋可為
合法使用之「一般住宅」；2、被告瓏山林公司及房屋代
銷人員均明知系爭建案之貸款成數無法達85％，卻於系爭
契約之之「付款明細表」載明貸款成數85％。→以上二點
，均致原告遭欺瞞方式陷於錯誤而於民國94年10月26日簽
訂系爭建案A19-8F之房地預定買賣契約書。
（四）惟查，原告主張被告刻意隱瞞系爭建案位於乙種工業區等
陳述，核與事實不符：
⑴依據原告所提出之「土地預定買賣契約書」及「房屋預定
買賣契約書」，可見各該契約首頁處，均已以明顯、放大
、加粗之字體告知買方系爭房地係「乙種工業區」，此由
契約上記載「本契約書於簽定前已經買方攜回審閱五天以
上，並已確知本契約房地係屬乙種工業區..」（詳土地預
定買賣契約書第一條前方）；及「本契約書於簽訂前業由
買方攜回審閱，已充分認知本契約書之全部內容，並已確
知本契約房地係屬乙種工業區..」（詳房屋預定買賣契約
書第一條前方），且有記載買方攜回審閱日期為94年1月
21日，兩造簽約日期為94年1月26日，可資為據。
⑵原告另陳稱銷售人員及被告瓏山林公司再三保證貸款成數
85％且於付款明細表上明載云云。惟查，依據原證一之「
土地預定買賣契約書」附件一及「房屋預定買賣契約書」
附件一之「付款明細表」所示，其上並無保證得貸款85
％之記載。況且，依據一般交易慣例，所稱客戶買屋可貸
款幾成等等，是指客戶除「自備款」以外，尚須繳納之尾
款價金是否得以「銀行貸款」之方式來繳納（換言之，若
貸款成數可以多一些，客戶之自備款即可少一些，現金壓
力可以少一些），而非指建商或銷售人員「擔保」客戶一
定可以向銀行貸得多少款項。蓋，銀行貸款業務，有其徵
信程序及各自之內部規定，而銀行是否願貸款予申請貸款
者，尤需視客戶（即申貸者）本身之財力狀況、信用條件
及償債能力等等，予以綜合評估，方可決定是否同意給予
貸款，以及給予貸款者之數額及利息利率、攤還本金期限
之條件等。是以，每一位申貸者之審核結果可能未必相同
，準此情形之下，被告瓏山林公司及銷售人員根本不可能
再三向客戶保證絕對可以貸到85％。
⑶且按，「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤
銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知
其事實或可得而知者為限，始得撤銷之」，固為民法第92
條第1項所明定。然，依據實務見解，「民事法上所謂詐
欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令
其因錯誤而為意思之表示」；「被詐欺而為意思表示者，
依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思
表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負
舉證之責任」，此有最高法院18年上字第371號判例、44
年台上字第75號判例可稽。
⑷則，原告因其本身信用條件不佳，無法如期向銀行貸得款
項以繳清尾款而遭解約沒收其已繳價款後，其不甘已繳價
金遭沒收而提起本件訴訟，並稱未受告知系爭建案基地為
乙種工業區及被告、銷售人員有再三保證貸款成數為85％
云云，據以主張受詐騙而撤銷意思表示云云，皆與事實有
所不符，原告復未能舉證以實其說，自不足憑採。
（五）原告於起訴狀所稱依民法第92條第1項前段規定撤銷系爭
買賣契約之意思表示云云，已逾民法第93條所定「一年」
除斥期間之規定，自不得行使：
⑴查，原告既自稱其係於97年10月間因貸款成數不足始發現
受騙云云，則其依法最遲應於98年10月前，即提出撤銷系
爭買賣契約意思表示之主張，惟原告卻於起訴狀始稱欲撤
銷系爭買賣契約之意思表示，顯已罹於時效而不得行使。
⑵退萬步言，原告雖另主張其在98年2月10日之消費者協調
會時，即已提出撤銷詐欺之意思表示云云。惟查，觀諸該
協調記錄書所示，原告當時是表示：「被申訴人（按為瓏
山林公司），明知為工業用地，不應於簽約時告知可貸85
％，請求解約退款。或提供保證人，請協助貸款，讓我們
順利交屋或請求更名，不要罰款」等語，依記載文字之客
觀之文義觀察，原告顯意在要求「解約退款」，或者請求
被告瓏山林公司給予貸款協助，目的明顯在於減少損失而
已，並無隻字片語可供解讀為「撤銷買賣之意思表示」。
是以，原告上述主張，實屬無據。又，參與當時協調者為
被告瓏山林公司，而系爭買賣合約為原告「分別」與被告
瓏山林公司簽訂「房屋預定買賣契約書」，另與被告林張
素娥簽訂「土地預定買賣契約書」，則退萬步言，假設認
原告當時有向被告瓏山林公司為撤銷買賣之意思表示（此
為假設語氣），但協調會現場並無土地出售方即被告林張
素娥在場，則原告亦無從撤銷其買賣土地之意思表示，併
此敘明。
⑶另，原告所稱依據「土地預定買賣契約書」第11條第1款
及「房屋預定買賣契約書」第26條第2款等約定，據以解
除系爭買賣合約云云，因原告並未具體指出適用該等規定
之理由及證據，且亦未曾向被告瓏山林公司、林張素娥各
自為解除契約之意思表示，故原告起訴狀所稱解除契約云
云，亦同屬無理由而應予駁回甚明等語置辯。並聲明：原
告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
1、被告對於，原告主張於94年10月26日由被告瓏山林公司委由
訴外人信義房屋銷售人員張震東進行解說銷售四季紐約建案
，兩造簽立該建案編號A19棟8樓之房地預定買賣契約書（
下稱系爭房地）時先行支付新台幣（下同）98500元之房屋
款（含訂金、簽約金）予被告瓏山林公司、12萬元之土地款
予被告林張素娥，其後並按分期納，總計原告支付土地價款
21萬元予被林張素娥、房屋價款20萬2,867元予被告瓏山林
公司之事實，並不爭執，並有被告不爭執真正之原告所提出
之「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」在卷
可稽，勘信為真。
2、依據原告所提出之「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買
賣契約書」，可見各該契約首頁處，均已以明顯、放大、加
粗之字體告知買方系爭房地係「乙種工業區」，此由契約上
記載「本契約書於簽定前已經買方攜回審閱五天以上，並已
確知本契約房地係屬乙種工業區..」（詳土地預定買賣契約
書第一條前方）；及「本契約書於簽訂前業由買方攜回審閱
，已充分認知本契約書之全部內容，並已確知本契約房地係
屬乙種工業區..」（詳房屋預定買賣契約書第一條前方），
且有記載買方攜回審閱日期為94年1月21日，兩造簽約日期
為94年1月26日，可資為據。
3、查系爭建案之使用分區為乙種工業區，建築物用途為一般商
業設施（一般零售業、一般服務業）之事實，有臺北縣政府
工務局97中使字第00610號使用執照影本1份為證（見本院
98板簡1213卷第48頁），且為兩造所不爭執。
4、被告之系爭建案之銷售廣告（見原告所提証6、証7)，為兩
造所不爭執。
5、系爭建案系爭建案嗣並業經主管機關即行政院公平交易委員
會認定廣告屬就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，
應已違反公平交易法第21條第1項規定，並依同法第41條前
段規定，命其停止違法行為及科處罰鍰5,500,000元在案。
雖被告先後提起訴願及行政訴訟，惟亦均遭駁回等情，有行
政院公平交易委員會97年4月11日公處字第097049號處分書
影本1份為憑（見本院98板簡1213卷第38頁至第43頁），並
有臺北高等行政法院97年度訴字第3069號判決1份在卷可佐
（見本院99簡上16號卷第63頁至第69頁）。
四、原告以遭受詐欺陷於錯誤為由，而主張得撤銷就系爭房地所
為之買受意思表示，是否有據？
(1)按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項規定，表意
人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，
應就此項事實，負舉證之責任，最高法院著有44年台上字第
75號判例意旨可參。而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤
，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言，此
並有最高法院56年台上字第3380號判例意旨足憑。本件原告
既主張依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為買受之意思
表示，即應就被告如何使被上訴人陷於錯誤，故意示以不實
之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。
(2)依據都市計畫法第85條規定訂定之都市計畫法臺灣省施行細
則第18條規定，乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附
屬設施，及工業發展有關設施為主，亦得申請公共服務設施
及公用事業設施、一般商業設施使用。另依都市計畫法第79
條及第80條之規定，都市計畫範圍內土地或建築物違法使用
者，地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所
有權人、使用人或管理人6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒
令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，不遵上開處分者，除
應依法予以行政強制執行外，並得處6個月以下有期徒刑或
拘役。又依建築法第73條第2項前段規定，建築物應依核定
之使用類組使用，其有變更使用類組應申請變更使用執照。
查系爭建案之使用分區為乙種工業區，建築物用途為一般商
業設施（一般零售業、一般服務業）之事實，有臺北縣政府
工務局97中使字第00610號使用執照影本1份為證（見本院
98板簡1213卷第48頁），且為被告所不爭執，則依上開法條
之規定，系爭建案不得供作一般住宅使用，自不待言。
(3)惟觀諸被告之系爭建案之銷售廣告，其上載明「新板特區
六星級室內溫水SPA會館」、「一個集浪漫、藝術、品味、
知性、休閒於一身的夢幻國度」、「自用保值、理財獲利」
「麥迪遜花園廣場休閒不出門」等語。足以導致社會大眾誤
認系爭建案之用途係屬一般住宅，且依原告所提被告交付
之四季紐約「A棟平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配
置圖」「普普風裝潢平面配置圖」廣告顯示為一般含客廳、
臥房、廚房、衛浴之住家格局，實易使消費者誤認系爭建案
可供一般住宅使用。至於被告抗辯該四季紐約「A棟平面配
置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」「普普風裝潢平面
配置圖」，因為代銷業務現場會有其他的設計公司在招攬業
務，所以證八、證九部分我們否認為被告所提出云云，顯與
常情有違，顯不足採。而廣告手法容或可以誇張，但不能悖
於事實，否則即屬不實而有詐騙之情，被告既為合法之建商
，於明知系爭建物依法不得供作一般住宅使用之情形下，竟
仍製作足使大眾誤認為相反用途之銷售廣告，誠難謂毫無詐
欺之意圖？況系爭建案嗣並業經主管機關即行政院公平交易
委員會認定，依系爭接待中心現場銷售人員所交付之「H棟
平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」廣告顯示為
一般含客廳、臥房、廚房、衛浴之住家格局，實易使消費者
誤認系爭建案可供一般住宅使用，並據此認知而作成交易決
定，故堪認系爭建案廣告所表示之內容實與系爭建案之使用
分區為乙種工業區，建築物用途需為一般商業設施（一般零
售業、一般服務業）等情有悖，並因而致其法定用途情形係
與一般消費大眾之認知結果有相當大之差距，且其差距顯已
逾越一般大眾所能接受之程度，屬就商品之內容為虛偽不實
及引人錯誤之表示，應已違反公平交易法第21條第1項規定
，並依同法第41條前段規定，命其停止違法行為及科處罰鍰
5,500,000元在案。雖被告先後提起訴願及行政訴訟，惟亦
均遭駁回等情，有行政院公平交易委員會97年4月11日公處
字第097049號處分書影本1份為憑（見本院98板簡1213卷第
38頁至第43頁），並有臺北高等行政法院97年度訴字第3069
號判決1份在卷可佐（見本院99簡上16號卷第63頁至第69頁
）。系爭建案顯現之廣告方式連職掌之主管機關及高等行政
法院俱認有虛偽不實及引人錯誤之表示之情形，更遑論一般
社會大眾於看見系爭建案之廣告後，又如何還能確實得以分
辨系爭建案非可供一般住宅使用之不同？基此，堪認原告主
張由於被告前揭廣告之不實，致令其受到欺暪而陷於錯誤等
語，尚非無據，自堪採信。
(4)又，被告雖另復辯稱於簽訂系爭房地預定買賣契約書時，業
已給予原告契約審閱權利，且分別於前開契約書之前言、房
屋標示部分及特別聲明書（見本院101司重調第17號卷第20
頁至第37頁），均載明系爭建案之基地為乙種工業區，足見
被告已盡告知買賣標的所有資訊之能事，甚且於銷售現場、
廣告物皆有標明系爭建案之基地使用分區為乙種工業區，使
用用途為一般服務業、一般零售業，顯見並無原告所稱銷售
人員並未告知係屬乙種工業住宅及將來可能涉及法律上之權
利義務云云。然關於乙種工業住宅所涉及之法律關係，係分
別散見於不同之特別法規中，縱令係屬專業之人員亦需耗費
相當時日鑽研始能瞭解，何況係首次購屋之原告？故縱認被
告所稱業已給予原告契約審閱之權利云云屬實，惟依前開說
明，又如何能苛求原告於如此短時間之契約審閱期內即全面
了解乙種工業住宅日後所可能衍生之問題，進而做出正確之
判斷。因此，得否依此而認被告業已盡告知之義務，即尚非
無疑。況依據系爭建案所使用之廣告資料，在在均顯示係為
一般含客廳、臥房、廚房、衛浴之住家格局，足使一般大眾
認為係供一般住宅使用乙節，已如前述，而依系爭房屋預定
買賣契約書第1條第2項之約定「關於本社區大樓及本戶房
屋買賣之條件內容，以本約及附件之說明為據，本約或附件
未約定者，再依廣告品之說明。」，則被告所為系爭建案使
用之廣告資料，自應視為系爭房地買賣契約之一部，雖被告
已於系爭房地預定買賣契約書、銷售現場、廣告物均為建物
使用分區及使用用途之揭露，惟經綜合觀察其整體後，按諸
常情，實仍易使一般大眾誤認系爭建案縱位於乙種工業區內
，除供服務業及零售業使用外，亦得供作一般住宅使用。準
此，被告雖辯稱已充分揭露相關之資訊，故無詐欺之情事云
云，惟亦不足採甚明。況近幾年來，建商利用工業區土地之
低價成本取得土地後蓋屋，再以接近住宅區土地之價格出售
，以牟取暴利之情，實所在多有。而被告顯係以利用工業區
土地之低價成本取得土地後蓋屋，再以接近住宅區土地之價
格出售，肇致原告不察，竟以高於一般工業住宅之價格而買
受本件系爭房地，被告有惡意隱暪之情事，實屬昭然若揭。
(5)綜上所述，被告確有施用詐術即利用不實之售屋廣告及原告
之無（購屋）經驗，致使原告不察而陷於錯誤之情事。故原
告自得主張依據民法第92條第1項規定，撤銷其所為之買受
意思表示無訛。
五、原告所為撤銷之意思表示，是否合法而已生效？是否已逾除
斥期間?
(1)按撤銷及承認，應以意思表示為之。如相對人確定者，前項
意思表示，應向相對人為之，民法第116條定有明文可參。
故因被詐欺而為意思表示，依民法第92條第1項及第93條之
規定，表意人固非不得於發現詐欺後1年內撤銷之，惟此項
撤銷權之行使，如相對人確定者，須以意思表示向相對人為
之，始能使被詐欺而為之意思表示溯及既往失其效力，此觀
上揭民法第116條第2項規定自明。
(2)經查，就系爭房地之買賣，原告乃係分別與被告簽立房屋預
定買賣契約書暨與被告林張素娥簽立土地預定買賣契約書乙
節，有系爭房地之預定買賣契約書各1份在卷可稽。
(3)又原告得主張依據民法第92條第1項之規定，撤銷其所為之
買受意思表示等情，業經認定如前。原告主張，原告於98年
2月20日在台北縣政府消保官受理消費申訴協調會向被告瓏
山林公司以書面表示廣告不實為由，要求被告瓏山林公司\"
解約退款\"，就是撤銷詐欺的意思表示(見所提附卷之台北縣
政府消保官受理消費者申訴協調紀錄書申訴人陳述理由及要
旨第三項及被申訴人陳述及理由要旨第三項)。
(4)按民法第98條規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，
不得拘泥於所用之辭句」由本條規定可知，意思表示解釋之
目的乃在探求當事人之「真意」。問題在於「當事人之真意
」，究指何而言。意思表示旨在發生一定的法律效果，表意
人內心的效果意思體現於外部的表示，意思表示解釋所要探
求的真意，應依意思表示有無相對人而有所不同，在有相對
人的意思表示，應顧及相對人瞭解的可能性，以探求表示行
為的客觀意義。有相對人之意思表示，須向相對人為之始能
生效，其目的在使相對人能夠知悉意思表示的內容，從而解
釋有相對人之意思表示時所應探求者，非係表意人內心的真
意，惟單從相對人瞭解之立場而為解釋，亦不足保護表意人
。為平衡當事人的利益及合理分配危險，應以客觀上的表示
價值作為認定意思表示內容的準據（規範的解釋Normative
Auslegung）。在此種解釋，一方面要求表意人於表示其意
思時，應顧及相對人瞭解可能性；他方面相對人亦須盡其必
要注意去正確瞭解表意人之所欲，故在解釋上應特別斟酌相
對人明知或可得而知的事實，並就磋商過程、交易目的及利
益狀態，依交易慣例及誠實信用原則加以綜合判斷。
(5)次按「撤銷」係指意思表示有瑕疵，經有撤銷權人撤銷後，
使法律行為的效力溯及的歸於消滅；「解除契約」係指契約
當事人之一方，行使解除權而使契約自始歸於消滅者而言，
又契約之解除，不以出於雙方當事人合意者為限，一方當事
人亦得以行使解除權之方式解除契約，其發生效力與否，端
視有無法定或約定解除契約原因之存在，既無待他方當事人
之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除。末按
當事人解除權之行使與撤銷權之行使皆為「有相對人之單獨
行為」，兩者行使之客體雖有差異，然其效果皆溯及的使法
律效力歸於消滅。
(6)經查，原告於98年2月20日在台北縣政府消保官受理消費申
訴協調會向被告瓏山林公司表示其明知為工業用地，不應於
簽約時告知可貸85﹪，請求解約退款等語，細繹原告意思表
示之真意，顯係究責被告瓏山林公司並未告知其系爭建案之
使用分區為工業用地之正確資訊，致使其陷於錯誤而為意思
表示，雖原告表示「請求解約退款」，然其內心真意應係指
「撤銷詐欺的意思表示」無疑，並非要求被告合意解除契約
。而於台北縣政府消保官受理消費申訴協調會中，消費者保
護官亦詢問被告瓏山林公司：銷售時是否有以書面告知消費
者，工業用地不得當住宅使用等語（見本院101司重調第17
號卷第45頁），顯見被告瓏山林公司明確知悉其與原告之買
賣契約糾紛，即在於未告知系爭建案之使用分區為工業用地
，故原告內心真意為「撤銷受詐欺之意思表示」，應為被告
瓏山林公司瞭解無疑。
(7)惟台北縣政府消保官受理消費申訴協調會係消費者與企業經
營者即被告瓏山林企業股份有限公司之協調會，自難認上開
原告所為之撤銷意思表示亦已對被告林張素娥發生效力。易
言之，原告與被告瓏山林企業股份有限公司間所為房屋預定
買賣契約，固應認已因原告前揭撤銷之意思表示而溯及既往
失其效力，然原告與被告林張素娥間就系爭土地所為之預定
買賣契約，則尚難認亦因原告上開所為之撤銷行為而溯及既
往失其效力。
(8)綜上所述，原告於97年10月因貸款成數不足而無法如期貸款
方知受詐欺，其於98年2月20日在台北縣政府消保官受理消
費申訴協調會向被告瓏山林公司依民法第92條撤銷受詐欺之
意思表示，已合法而生效，並未罹於1年之除斥期間。
六、原告與被告林張素娥之買賣契約是否亦溯及而無效？
(1)按所謂契約之聯立者，乃係數個契約（典型或非典型）具有
相互結合之關係，其結合之主要情狀有二：一為單純外觀之
結合，相互間不具依存關係，一為具有一定依存關係之結合
，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個
契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該
契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解
除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字第2287號解
釋意旨參照）。
(2)查承前所述，原告就系爭土地部分，雖係與被告林張素娥簽
訂買賣契約，且因原告迄未向訴外人林張素娥以受詐欺為由
，撤銷所為之買受意思表示，依民法第93條前段規定，已逾
1年之除斥期間，而不得再行撤銷。惟兩造間就系爭房屋所
為之買賣契約，既業因被原告撤銷買受意思表示而溯及既往
失其效力，且兩造間所為房屋預定買賣契約書第26條第2款
並已約定「本約與同時簽訂之土地預定買賣契約書具有連帶
及不可分關係，如有任何一契約解除時，另一契約亦得同時
解除」等語以及原告與被告林張素娥間所簽訂之土地預定買
賣契約書第11條第1款亦已約定「本契約與房屋預定買賣契
約書及附件乃不可分割之給付，任何一方如有違反本約定內
容情事，該共同簽署之預定房屋買賣契約書亦應以違約之規
定論處，雙方絕無異議。」等語，可徵依據上開買賣契約當
事人間之意思，其契約之效力乃係互相依存之關係，亦即一
個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，設其
中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約
亦應同其命運。是原告與被告林張素娥間就系爭土地所為之
買賣契約雖因已逾除斥期間而無法再行撤銷，然參照前開說
明，該土地買賣契約既與該房屋買賣契約具有效力互相依存
之關係，即應同其命運。申言之，原告與被告林張素娥間所
為之土地買賣契約亦應溯及歸於無效。
七、綜上所述，本件原告與被告瓏山林企業股份有限公司間就系
爭房屋所為之買賣契約，業因原告撤銷買受之意思表示而溯
及既往失其效力，原告與被告林張素娥間所為之土地買賣契
約亦應溯及歸於無效等情，已如前述，則被告瓏山林企業股
份有限公司及被告林張素娥受領原告所給付之房屋及土地價
款，自屬無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受
利益與受損害之間並有因果關係存在，原告請求依據不當得
利之法律關係，請求被告瓏山林企業股份有限公司及被告林
張素娥返還所已交付之房屋及土地價款202867元及210000元
，及均自98年2月21日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息為有理由，應予准許。又，上開應准許部分，係屬所
命給付金額未逾500,000元之判決，應依職權宣告假執行，
並得依職權宣告得供擔保免為假執行。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨
攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，
均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條、第85條。
中華民國101年6月25日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官許崇興
法官游婷麟
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年6月25日
書記官許崇興