裁判字號：臺灣新竹地方法院94年竹簡字第747號民事判決
裁判日期：民國95年03月14日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事判決94年度竹簡字第747號原告乙○○訴訟代理人 王彩 又律師被告己○○
甲○○
號4樓上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國95年1月5日辯論終結，判決如下：
主文被告己○○應將門牌號碼新竹市○○街○○○號房屋即如附圖所示一樓面積二百二十七平方公尺及二樓面積二百九十一平方公尺部分之建物騰空返還原告。
被告己○○、甲○○應自民國九十四年九月二十七日起至騰空返還第一項所示之建物止，按月連帶給付原告新台幣壹拾陸萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔二分之一，由被告己○○、甲○○連帶負擔二分之一。
本判決第一、二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告己○○於民國（下同）94年3月29日向原告承租原告所有門牌號碼新竹市○○街○○○號中1樓面向新竹市○○路之一部分（即如附圖所示1樓面積227平方公尺部分）及二樓之全部（即如附圖所示2樓面積291平方公尺部分）建物（下稱系爭房屋），租金為每月新台幣（下同）161,000元，租賃期間為1年2個月，即自94年4月1日起至95年5月31日止，並由被告甲○○擔任連帶保證人。嗣被告己○○並以其母親丁○○之名義登記為負責人開設華信食品行，並於上開租賃之系爭房屋內經營烘焙屋。詎被告己○○於租賃期間，竟擅自以其母丁○○之名義分別與訴外人戊○○及丙○○（丙○○部分已與原告成立訴訟上和解）簽立讓渡書，其中頂讓與戊○○部分，被告己○○並有再與戊○○簽訂讓渡書，將於系爭房屋經營之烘焙屋連同一切生財器具為讓渡，並約定沿用被告己○○原與原告簽訂之前開租賃契約，其中就置放於系爭房屋內之生財器具部分並已完成轉讓與丙○○所有。又被告己○○用以支付94年
7月份租金之支票，經原告提示後亦遭退票，自此被告己○○即避不見面。
（二）按依原告及被告己○○簽訂之租賃契約第五條第一項、第六條第一項分別約定：「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告己○○）不得將房屋全部或一部份轉租、出借、頂讓或以其他變相方法使用房屋」、「乙方違反約定方法，使用房屋或欠租達二月以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」等語，是被告己○○之上開行為，已違反雙方簽訂之租賃契約約定，原告自得終止租約，因此以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示；另依民法第四百五十五條前段及第七百六十七條前段之規定，請求被告己○○騰空返還系爭房屋。
（三）次查，被告己○○既違反租約第五條第一項約定，原告得依租約第六條第一項約定終止租賃契約，而原告終止租賃契約之意思表示，業於94年7月28日起訴狀合法送達時發生效力，因此所受之損害，依租約第六條第一項約定，亦得請求被告己○○負損害賠償責任；另依租約第六條第二項約定，終止租約後被告己○○遲未交還房屋，被告己○○應支付原告每日50,000元計算之違約金。查被告己○○至今未交還系爭房屋，被告己○○應依租約第六條第二項約定給付違約金；又如前述，被告己○○因將置放於屋內之生財器具及設備轉讓予丙○○，使得終止租約後上開生財器具及設備仍置放在系爭房屋內，另被告己○○亦仍有部分設備及物品置放於系爭房屋，亦即被告己○○仍繼續無權占用系爭房屋，原告因此亦受有相當於租金之損害，從而依租約第六條第一項規定，被告己○○亦應對原告負損害賠償責任。又查被告己○○前有交付押金400,000元，經抵扣94年7月份未付之租金145,000元（94年7月1日至94年7月28日期間之租金）外，剩餘之255,000元，再抵扣終止租約後原告所受每月161,000元相當於租金之損害，（即94年7月29日至同年9月18日）後，被告己○○應自94年9月19日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告161,000元相當於租金之損害。而被告甲○○為被告己○○之連帶保證人，亦應與被告己○○就前開原告所受相當租金損害部分負連帶賠償責任。
（四）綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求被告己○○騰空返還系爭房屋；另依租約第六條第一項、第二項之約定、不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告2人連帶給付損害金，應屬有理由，並聲明：１、被告己○○應將系爭房屋騰空返還予原告。２、被告己○○、甲○○應自94年9月19日起返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告161,000之損害金。３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、程序方面：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第
二、三、七款定有明文。查本件原告起訴時就損害金賠償請求部分之起算日為94年9月18日，嗣減縮自94年9月19日起算，核均屬單純減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，自應准許。
（二）被告2人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
四、本院之判斷：
（一）原告主張被告己○○於94年3月29日向其承租系爭房屋，租金為每月161,000元，租賃期間自94年4月1日起至95年5月31日止，並由被告甲○○擔任連帶保證人；嗣被告己○○於上開租賃之系爭建物內經營烘焙屋，詎被告己○○竟以其母丁○○之名義分別與訴外人戊○○及丙○○簽立讓渡書，將前開烘焙屋之經營權連同生財器具、設備均為讓渡，嗣被告己○○再與戊○○簽訂讓渡書為相同之約定，並沿用前開與原告簽訂之租約，另就置放於系爭房屋內之生財器具部分，並已完成轉讓與丙○○所有之事實，業據其提出之房屋租賃契約書、支票及退票理由單、94年房屋稅繳款書份、本院94年度新院民公國字第348號公證書、食品行生財器具頂讓契約書各1份、讓渡書2份等為證，核與丙○○及證人戊○○陳述情節相符，而被告2人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，參諸前開原告所提出之資料，自堪認原告此部分之主張為真實。
（二）按原告及被告己○○簽訂之前開租賃契約第五條第一項約定：「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告己○○）不得將房屋全部或一部份轉租、出借、頂讓或以其他變相方法使用房屋」，第六條第一項亦約定：「乙方違反約定方法，使用房屋或欠租達二月以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」等語，有前開房屋租賃契約書在卷可按；而被告己○○既然於租賃期間將經營之烘焙屋連同設備、生財器具先後頂讓給丙○○、戊○○，並延用系爭租賃契約，其所為顯已違反前開租賃契約第五條第一項之約定，原告自得本於同契約第六條第一項之約定終止租約。而查原告業以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，而該繕本並於94年8月8日送達給被告己○○（94年7月28日依法為寄存送達，經過10日生效），是原告主張其與被告己○○間就系爭房屋之租賃契約業已終止等情，即堪信為真實。
（三）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第四百五十五條前段、第七百六十七條前段分別定有明文。本件原告與被告己○○間之租賃契約既業經原告依法終止，則被告己○○即無繼續占用系爭房屋之正當權源，並應將系爭房屋騰空遷出並將之返還原告，惟經本院至現場履勘結果，系爭房屋當時雖未營業，惟尚有諸多設備、器具、物品置放其內（見本院94年8月31日勘驗筆錄），亦經本院調取94年度執全字第621號假扣押事件卷查核屬實，足見被告己○○尚繼續占有系爭房屋使用中，從而原告依據上開租賃物返還請求權及所有權之物上請求權，請求被告己○○應將系爭房屋騰空返還原告等情，即屬有理由，應予准許。
（四）又按原告與被告己○○就租賃系爭房屋係約定每月租金161,000元，而如被告己○○違約或終止租約不交還系爭房屋，被告己○○應支付原告按每日50,000元計算之違約金，此觀上開房屋租賃契約書第四條第一項、第六條第二項之約定意旨自明；復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百七十九條前段、第一百八十四條第一項前段分別定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨參照）。查被告己○○原應於94年7月1日支付當月份租金，惟經原告提示被告己○○此部分用以支付租金之支票，竟因存款不足而遭退票，有支票及退票理由單各1紙在卷可按，是被告己○○顯已有違約情事，除應依約給付尚欠之租金外，參諸上開約定，亦應依約給付違約金；又參諸前述，原告終止系爭房屋租賃之意思表示業於94年8月8日發生送達被告己○○之效力而依法終止，被告己○○卻迄今仍未將系爭房屋騰空返還，繼續無權占有系爭房屋，亦應給付原告違約金或賠償原告所受相當租金之損害，從而原告基於租賃契約之約定、不當得利、侵權行為法律關係，請求被告己○○應清償尚欠之租金及相當租金之損害，即屬有據。次依據前開租賃契約書第六條約定，當被告己○○違約時，本應按日給付50,000元之違約金，惟原告此部分僅主張按相當於原本租約約定即每月以161,000元計算，經核亦尚屬適當。又查被告己○○於簽訂前開租賃契約時有交付押租金400,000元，亦有租賃契約書在卷可按；則原告主張該部分金額經抵扣94年7月1日至94年7月28日期間未付之租金145,000元外，剩餘之255,000元，再抵扣終止租約後原告所受每月161,000元相當於租金之損害，亦屬有理由。惟參諸前述，前開租賃契約係於94年8月8日始終止，則前開被告己○○尚餘之255,000元押租金，即應自94年8月9日起為扣抵，亦即可扣抵至94年9月26日止，從而原告主張被告己○○應自94年9月27日起至騰空返還系爭房屋日止，按月給付原告161,000元相當於租金之損害之範圍部分，即屬有理由，應予准許。又被告甲○○為被告己○○之連帶保證人，就被告己○○前開應給付原告之相當租金損害範圍部分，亦應與負連帶賠償責任。
（五）綜上所述，原告請求被告己○○應將系爭房屋騰空返還予原告及請求被告己○○、甲○○應自94年9月27日起至騰空返還系爭房屋止，按月連帶賠償相當於租金之161,000元相當租金損害範圍部分，即屬有理由，應予准許；至逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、假執行之宣告：本件就原告勝訴部分，係依民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就此部分爰依職權宣告假執行，原告就此部分為假執行之聲請，核屬促請本院為上開宣告假執行職權之發動，併此敘明；至原告無理由部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第一項後段、第二項、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中華民國95年3月14日
新竹簡易庭法官李承訓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年3月14日
書記官吳玉蘭