裁判字號：臺灣高雄地方法院91年訴字第576號民事判決
裁判日期：民國91年12月06日
裁判案由：確認停車位使用權等
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年度訴字第五七六號
原告高雄區中小企業銀行股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○
李宗義 被告乙○○右當事人間請求返還停車位等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落於高雄市○○區○○段十二小段第九三五地號土地上，門牌號碼為高雄市○○路○○○號十一樓之二之地下一層（共同使用部分建號編列為：高雄市○○區○○段十二小段第一四四四號），如附圖所示編號第貳拾捌號停車位交還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）訴外人 胡錦嵩 前於民國八十六年間向原告借款，並提供其名下不動產即坐落於高雄市○○區○○段十二小段（原為二小段）九三五地號土地、應有部分為一萬分之二七五，及其上同區段第一四四三號建號，即門牌號碼為高雄市○○路○○○號十一樓之二之建物所有權全部，含共同使用部分第一四四四建號，即建物門牌為 辛亥路 一一五號等戶之公共設施，應有部分為二千分之四十七，設定不動產抵押權予原告，而地下層共同使用部分包含車位編號第二十八號停車位（下稱系爭停車位）。嗣因胡錦嵩欠錢不還，故原告聲請鈞院對上揭不動產進行拍賣，由原告承受該抵押物，經鈞院發給不動產權利移轉證書，並辦理所有權登記完畢，原告所承受之上開不動產既然附有系爭停車位，則原告對於該停車位自然有使用權，惟被告竟向原告爭執伊曾於八十六年六月以新台幣（下同）四十多萬之代價向胡錦嵩購買系爭停車位，伊為系爭停車位之使用權人，且將轎車停放於該處拒絕交予原告使用，為此爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權、民法第一百八十四條之侵權行為損害賠償請求權等法律關係提起本件訴訟，請求被告應將系爭車位交還予原告。
（二）被告雖抗辯其於鈞院查封系爭停車位前即已自訴外人胡錦嵩購得使用權，故自有合法使用之權源云云，惟依最高法院八十五年台上字第五六九號、八十七年台上字第二一九九號、及八十九年台上字第二一一九號判決可知，停車位與建物專有部分具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人，故法院拍賣附有停車位之公寓大廈建物專有部分，原告（拍定人）當然取得停車位使用權。此觀諸夏威夷別墅大廈之停車位使用證明書，備註欄亦明載：「停車位應隨同主建物（房屋）一同轉讓，不能單獨出售」甚明。
（三）原告所承受之系爭房地中，訴外人當初設定抵押權與原告時，共同使用部分（即一四四四建號）之應有部分即為二千分之四十七，原本即附有系爭停車位，拍定後原告所承受之共同使用部分，持分仍為二千分之四十七，並無減少，可見被告即使有向訴外人胡錦嵩購買該停車位，胡錦嵩亦無將共同使用部分之停車位持分移轉予被告，因此該車位之所有權並未移轉與被告，使用權亦無從移轉與被告，則被告自無權以此對抗原告。
（四）且由系爭大樓之地籍謄本及車位擁有者名冊觀之，如住戶之主建物專有部分面積相同，有車位之住戶，其公共設施之應有部分確係比無車位者還多，例如該大樓一一九號七樓之二、八樓之二、九樓之二、及十樓之二（原告所有者為十一樓之二），其主建物面積均相同，而七樓之二、八樓之二、九樓之二有車位，其公共設施之應有部分均為二千分之三十九，十樓之二則因無車位，故其公共設施之應有部分僅為二千分之二十六。
三、證據：提出台灣高雄地方法院不動產權利移轉證書乙紙、高雄市土地登記謄本乙份、建物登記謄本五份、夏威夷地下室車位使用權利證明書影本乙份（二十八號車位）、高雄區中小企業銀行不動產抵押權設定估價核算表乙份、台灣高雄地方法院拍賣不動產附表乙紙、不動產買賣契約書乙份、夏威夷地下室車位使用權利證明書影本乙份（二十七號車位）、車位擁有者名冊、高雄市政府地政處楠梓地政事務所建物測量成果圖乙份等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）原告固然自鈞院之拍賣程序中承受系爭房地，惟並非當然取得系爭停車位， 蓋鈞院 於執行拍賣系爭房地時，並未在該停車位上為任何查封之標示，且該車位並無當然歸屬於系爭房地所有人之公示登記，亦即自土地、建物登記謄本中，均無系爭車位係歸屬於原告之記載，是原告自拍賣程序承受系爭房地時，並非當然即取得該停車位。
（二）建號一四四四乃夏威夷別墅大廈之公共設施，為每一戶購買系爭房地者就該大廈公共設施所分配之應有部分，並非特定停車位之所有權標示，原告尚不得遽以其擁有此應有部分，即認其擁有停車位，亦即住戶對於大樓共同使用部分持份之多寡，與有無車位並無關係。本件被告大廈中之住戶均有公共設施之應有部分，惟有些住戶並無停車位，有些住戶卻擁有二個停車位，就現實情況而言，有的住戶因未擁有汽車，自不需停車位，其將車位讓與有需要二個停車位之住戶，此乃極為普遍且合乎經濟效益之情事。
（三）系爭車位使用權證明書之備註欄第二點前段固然記載：「停車位應隨同主建物（房屋）一同轉讓，不能單獨出售」等語，惟該點後段亦規定：「車位之轉讓需向管理委員會報備。」，可見備註欄之規定係在限制住戶出賣停車位予非本大廈之區分所有權人。而被告早於八十六年六月間即向訴外人胡錦嵩購買系爭停車位之使用權，且取得車位使用權證明書，而系爭車位之前前手即訴外人 梁秀英 ，亦早已以其原有之二十號停車位向建商交換取得系爭第二十八號停車位，故被告早在系爭房地被查封拍賣前，即自所有人處合法買得並使用系爭停車位，被告自有正當合法之權源占有使用。
三、證據：提出大樓管理組織章程與住戶管理公約乙份、建物登記謄本乙份、協議書乙份、夏威夷地下室車位使用權證明書正本乙份（二十八號車位）、郵政劃撥儲金存款收據影本乙紙、統計表乙份等件為證，並聲請訊問證人 蔡宜融 、梁秀英、胡錦嵩、 邱靖 。
丙、本院依職權調閱八十六年度執字第二二七六九號執行卷宗、勘驗現場並囑託高雄市楠梓地政事務所測量並製作測量成果圖、向夏威夷別墅大廈管理委員會函調大樓管理組織章程與住戶管理公約、函詢該大樓擁有停車位之住戶與建商之買賣契約係如何約定、與未購買停車位之住戶有何不同，並依職權訊問證人 黃華玉 。
理由
一、本件原告原起訴聲明確認原告對坐落於高雄市○○區○○段十二小段地號九三五土地上之夏威夷別墅大廈第二十八號停車位有使用權，且被告不得使用上開停車位，嗣擴張訴之聲明為被告應返還坐落於高雄市○○區○○段十二小段地號九三五土地上之夏威夷別墅大廈第二十八號停車位給原告，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款並無不合，自應准許之，合先敘明。
二、原告起訴主張：訴外人胡錦嵩前於八十六年間向原告借款，並提供其名下不動產即坐落於高雄市○○區○○段十二小段九三五地號土地、應有部分為一萬分之二七五，及其上同區段第一四四三號建號，即門牌號碼為高雄市○○路○○○號十一樓之二之建物所有權全部，含共同使用部分第一四四四建號，即建物門牌為辛亥路一一五號等戶之公共設施，應有部分為二千分之四十七，設定不動產抵押權予原告，而地下層共同使用部分包含車位編號第二十八號停車位（下稱系爭停車位）。嗣因胡錦嵩欠錢不還，故原告聲請鈞院對上揭不動產進行拍賣，由原告承受該抵押物，經鈞院發給不動產權利移轉證書，並辦理所有權登記完畢，原告所承受之上開不動產既然附有系爭停車位，則原告對於該停車位自然有使用權，惟被告竟向原告爭執伊曾於八十六年六月間以四十多萬元之代價向胡錦嵩購買系爭停車位，伊為系爭停車位之使用權人，且將轎車停放於該處拒絕交予原告使用，為此爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權、民法第一百八十四條之侵權行為損害賠償請求權等法律關係提起本件訴訟，請求被告應將系爭車位交還予原告等語。
三、被告則以：被告於八十六年六月間，即系爭車位查封拍賣前，曾以四十多萬元之代價向訴外人胡錦嵩購買系爭車位之使用權，且取得胡錦嵩所交付之停車位使用權證明書，被告自有使用系爭車位之合法權限。原告固然自鈞院之拍賣程序中承受系爭房地，惟並非當然取得系爭停車位，蓋鈞院於執行拍賣系爭房地時，並未在該停車位上為任何查封之標示，且該車位並無當然歸屬於系爭房地所有人之公示登記。又建號一四四四乃夏威夷別墅大廈之公共設施，為每一戶購買系爭房地者就該大廈公共設施所分配之應有部分，並非特定停車位之所有權標示，原告尚不得遽以其擁有此應有部分，即認其擁有停車位，亦即住戶對於大樓共同使用部分持份之多寡，與有無車位並無關係。本件被告大廈中之住戶中有的並未擁有汽車，自不需停車位，其將車位讓與有需要二個停車位之住戶，此乃極為普遍且合乎經濟效益之情事等語置辯。
四、本件原告主張伊經由本院八十六年度執字第二二七六九號民事執行事件中之拍賣程序，而買受訴外人胡錦嵩所有，坐落於高雄市○○區○○段十二小段九三五地號土地、應有部分為一萬分之二七五，及其上同區段第一四四三號建號，即「夏威夷別墅」大樓中門牌號碼為高雄市○○路○○○號十一樓之二房屋一戶，含共同使用部分第一四四四號建號，應有部分為二千分之四十七等情，業據提出土地登記謄本、建物登記謄本、不動產權利移轉證書等件為證，並經本院調取前開民事執行卷宗核閱屬實。惟原告另主張伊經由前開拍賣程序中所購得之系爭房地中，包含系爭大樓地下一層編號第二十八號停車位，且原告已繼受胡錦嵩之地位而取得系爭停車位之使用權，被告為無權占有系爭停車位等情，則為被告所否認，並以前揭詞情置辯。是本件之爭點即為（一）原告是否已因前開拍賣程序中取得系爭停車位之專用？（二）被告與訴外人胡錦嵩之買賣契約可否對抗原告？
五、原告是否已因前開拍賣程序中取得系爭停車位之專用？
（一）按區分所有建物地下層「停車空間」，其產權登記常見有二種方式：⑴以專有部分方式登記：如該地下層「停車空間」具有構造上及使用上獨立性，得依九十年九月十四日修正之土地登記規則第八十二條第一項規定申請單獨編列建號。即區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同部分，並已由戶政機關編列門牌（或核發其所在地址證明）時，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理地下層停車位空間之建物所有權第一次登記，則購買該停車空間內停車位之人，各單獨取得該停車空間之建物應有部分所有權狀。⑵以共用部分方式登記：即該地下層停車空間，與大樓其他共同部分（如：水箱、變電室、樓梯、消防設備、防空避難室等）依九十年九月十四日修正之土地登記規則第八十一條規定合併另編建號，或由全體區分所有人所共有，或合意將不需使用該停車空間共用部分之區分所有權人予以除外，此種登記方式，原則上各區分所有權人若其向建商買得之坪數相同，則對此共用部分之應有部分比例亦均相同，故有購買停車空間之區分所有權人，其對此共有部分之應有部分比例，通常會較沒向建商購買停車位者為多；且此種方式之登記，登記簿僅建立標示部並加附區分所有建物共用部分附表，而不另發給所有權狀，僅就其建號、總面積及權利範圍，於各區分所有建物之所有權狀中記明。經查：本件建號第一四四三號區分建物所在之「夏威夷別墅」大樓，乃為地上十二層（含屋頂突出物及騎樓），地下一層之大樓，全部公共設施只編列一個建號即第一四四四建號，公共設施中地下一層之用途為避難室及停車空間，系爭停車位亦位於地下一層，就此停車位並無獨立編列建號，亦即停車位之產權乃係與其他共有部分共編一個建號，此有原告所提出之一四四四建號地籍謄本、高雄市工務局使用執照、高雄市政府工務局使用執照起造人名冊、高雄市政府地政處楠梓地政事務所建物測量成果圖等件在卷可稽。是該棟大樓之地下室停車空間即屬上開第⑵種方式辦理登記，即無獨立編列建號，乃係與其他共有部分共編一個建號，屬系爭大樓之共用部分，應無疑義。
（二）又按「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。」，民法第八百六十二條第一項定有明文。且區分所有建物之共同使用部分，性質上屬於共有，並附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院八十五年度台上字第五六九號裁判意旨參照）。經查：本件訴外胡錦嵩於八十六年六月間向原告借款時，除將前○○○區○○段十二小段九三五地號、應有部分為一萬分之二七五之土地，及其上同區段第一四四三號建號所有權全部供原告設定抵押外，另並將包含有系爭停車位之共同使用部分一四四四建號，應有部分二千分之四十七，一併設定抵押予原告，而本院八十六年度執字第二二七六九號執行事件，確均將上述房地（包括系爭停車位）列入拍賣範圍，並由原告承受辦理所有權移轉登記等情，除據原告所提出之不動產設定估價核算表、系爭停車位之使用權利證明書影本附卷可按外，並經本院調取前開執行卷宗核閱屬實（參見查封筆錄暨不動產標示、及本院拍賣不動產附表）。揆諸上開規定及裁判意旨，可知本院拍賣訴外人胡錦嵩所有之系爭主建物時，其拍賣範圍除主建物外，尚包含附屬建物即共同使用部分之應有部分，而該共同使用部分又包含地下室停車位共同使用部分，是原告當然取得系爭停車位之所有權源。
（三）次按『最高法院四十八年台上字第一○六五號判例認為「共有人於其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約對於受讓人繼續存在。」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。』司法院大法官會議著有第三四九號解釋可資參照。依該解釋，共有人於訂立共有物之分管契約後，如其中一人將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉有分管契約，或可得而知之情形，仍應受分管契約之拘束，並非共有人中有將應有部分移轉他人致所有人有變更時，分管契約即失效力。次按共有物分管契約不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘地下室登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院八十七年度台上字第一三五九號、八十一年度台字第一○六○號判決意旨參照）。另復依公寓大廈管理條例第二十四條規定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」之立法意旨，應認共有人若為共有物應有部分之轉讓，除非在受讓人是處於不知悉有分管協議，亦無可得而知之情形，否則受讓人均應繼受分管協議之權利義務，此不僅為繼受人之義務，亦為其權利。
（四）經查：本件系爭大樓之地下室雖登記為系爭大樓全體區分所有權人所共有，惟該大樓並非所有區分所有權人均擁有停車位，必須向建商加價購買，方額外擁有停車位，其使用權專屬購買停車位者所有，故有購買停車位之住戶，登記共同使用部分之應有部分較多乙情，業據證人即夏威夷別墅現任主委，亦為該大樓之原始住戶黃華玉到庭證述明確，並有證人所提出當初向建商購屋時，所簽訂之預定建物買賣合約書第四條：「地下室權屬：所有地下室屬於共同使用部分之面積約一百九十五坪，按本華廈各戶之私有面積比例持份，隨同房屋為買方所共有，作為公共設施。其餘非屬共同使用部分（地下一樓汽車停車位）之總面積約一百九十五坪，其使用權專屬購買地下室停車位者所有及使用。」等約定文字可證，是系爭大樓全體區分所有權人就該共有之地下室停車場已有分管約定，足堪認定。又本件原告係經由前揭拍賣程序而繼受取得系爭房屋及系爭大樓共同使用部分之應有部分，且訴外人胡錦嵩將系爭房地設定抵押權予原告時，確有提供系爭停車位之使用權利證明書影本予原告，此有原告提出之夏威夷地下室車位使用權證明書影本乙紙在卷可稽，堪認原告係於知悉上開分管協議存在之情形下而為標買。況本院民事執行處八十六年度執字第二二七六九號執行案件，確將系爭共同使用部分一四四四建號（應有部分萬分之一百四十四）包含系爭停車位列入拍賣範圍，並發給權利移轉證書交予原告辦畢移轉登記無訛，均已如上述，從而原告既因拍賣程序而繼受胡錦嵩成為該一四四四建號建物之共有人，自亦得本於共有人身分繼受該大廈之分管約定，即取得系爭停車位使用權。被告辯稱原告雖取得系爭大樓共同使用部分之所有權，惟並未取得系爭停車位之所有權或使用權云云，並不可採。
六、被告與訴外人胡錦嵩之買賣契約可否對抗原告？
（一）按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」、「區分所有建物共同使用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記。」公寓大廈管理條例第四條第二項、土地登記規則第九十四條（修正前第八十條）固分別定有明文。惟前開條文所定，乃係為避免共同使用部分之應有部分，與其區分所有部分之所有權，因各別移轉與第三人，造成所有權人相異，而妨害共同使用部分存在功能之達成，因而有此規定；惟若將共同使用部分之應有部分一部移轉予同一建物之其他區分所有權人，因受讓之區分所有權人本即擁有共同使用部分之部分應有部分，其受讓結果，自不會造成共用部分與專用部分所有人相異之結果，而應為法所許。故區分所有建物共同使用部分倘經依法登記完畢，嗣區分所有權人間復相互同意，願將其專作停車位空間用途之共同使用部分，移轉於同一建物之他區分所有權人者，登記機關應予以受理，內政部七十九年七月十六日台內地字第八一九八二三函、八十三年八月二日台內地字第八三○九五五一號函、八十三年九月六日台內地字第八三一一○八四號等函釋意見均同此見解。可見實務上認為，以共同使用部分辦理產權登記的法定停車空間，或兼作停車空間使用的法定防空避難室劃設的停車位，雖然可以移轉予同一區分所有建物之他區分所有權人，惟仍須辦理產權移轉登記（取得地下室之共有權利或增加共同使用部分之持分），方能生所有權移轉之效力。
（二）次按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與在後之買受人，在前之買受人縱已占有不動產，在後之買受人自得基於所有權請求在前之買受人返還所有物，在前之買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗在後之買受人，於買賣停車位之案例中亦有此法理之適用（最高法院七十二年台上字第九三八號判例、八十三年台上字第三二四三號裁判意旨參照）。經查：系爭房地原為訴外人梁秀英於七十九年間向建商懋慶建設開發股份有限公司所購買，系爭停車位亦包含其中，嗣於八十六年間梁秀英復將系爭房地轉賣予訴外人胡錦嵩，惟胡錦嵩因現金不足，故另以四十餘萬元之代價先將車位轉賣予被告，並將系爭車位之地下室停車位使用權證明書移交予被告等情，業據被告提出夏威夷地下室車位使用權證明書正本乙份為證，並經證人梁秀英到庭證述屬實。惟胡錦嵩雖將系爭停車位出賣與被告，卻尚未將其因有購買系爭停車位而增加之共同使用部分比例移轉予被告乙節，此為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，被告自難謂其已取得系爭停車位之產權，亦即被告僅係基於債權關係（與胡錦嵩之停車位買賣契約）而占有系爭停車位，而原告已於拍賣程序中買得系爭房地，並經移轉登記完畢（包括登記於共同使用部分中持分比例之系爭停車位），被告自不得以其與胡錦嵩之買賣關係（債權關係），對抗原告基於所有權人之物權地位。
七、綜上所述，原告已於本院八十六年度執字第二二七六九號拍賣程序中，合法取得系爭房地之所有權，其中包括系爭停車位之共同使用部分之所有權；且原告亦能基於系爭房地之共有人身分，繼受該大樓住戶對於停車空間之分管契約，取得系爭停車位之使用權。被告與訴外人胡錦嵩就系爭車位固訂有買賣契約，惟並未就該停車位為所有權之移轉登記，故被告占有系爭停車位僅係基於債權關係，不得對抗原告之物權關係。從而原告基於民法七百六十七條等法律關係請求被告應將系爭車位返還，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年十二月六日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官吳進寶~B法官陳月雯~B法官蔡川富右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十一年十二月六日~B法院書記官黃俊凱