裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第2400號民事判決
裁判日期：民國102年06月28日
裁判案由：減少買賣價金等
臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第2400號原告 高湘玲 訴訟代理人 黃惠民 被告 蕭奕添 上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國102年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣陸拾玖萬壹仟捌佰肆拾元及自民國101年10月23日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾叁萬元供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年4月11日委託訴外人 李素貞 出面以李素貞之名義向被告買受坐落新北市○○區○○街○○○○號4樓之房屋及基地，因屋況老舊，以新臺幣（下同）460萬元成交，由原告交付現金予訴外人李素貞，由李素貞付清價金。交屋後，原告於101年6月26日委託他人裝潢，經工人進入系爭房屋進行施工前測量水平，始發現系爭房屋有明顯傾斜狀況，原告隨即於101年7月8日委託黃昭琳結構土木技師事務所進行鑑定，並於101年7月17日完成鑑定報告書，得知系爭房屋之梁、柱、牆等主結構體明顯有結構性裂縫，研判該現象係建築物基礎不均勻沉陷所致。依據測量成果，牆柱角傾斜最大值達1/37，依臺灣省結構工程技師公會鑑定手冊第六章6.2節：建物傾斜之補償費估算原則，如房屋傾斜率超過1/40，應依房屋拆除新建造價估算費用。依民法第354條之規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。系爭房屋具有傾斜之重大瑕疵，爰依民法第359條之規定，於101年9月6日訴請減少買賣價金，依台北市不動產估價師公會出具之鑑定報告，鑑定系爭房屋因傾斜減少0000000元之價值，被告應將其多收之0000000元依不當得利之規定返還原告。並聲明：被告應給付原告0000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：對於系爭房屋傾斜率達1/37沒意見，伊願以解約方式和解，不同意減少價金，蓋依台北市不動產估價師公會鑑定結果，系爭房屋市值0000000元，扣掉減少之0000000元，還有0000000元，可見伊當時賣460萬元還太低，原告並無損失，不應向伊請求減少價金等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、本件買賣契約書所載雙方當事人為訴外人李素貞、被告，有契約書可載。李素貞雖受原告之委託出面簽訂系爭買賣契約，但未表明代理意旨，被告亦不知情，故仍應認為訴外人李素貞、被告為本件買賣契約之雙方當事人。嗣李素貞將本件買賣契約之權利義務概括移轉予原告，被告亦表同意，見102年6月20日言詞辯論筆錄，是原告得基於買賣契約所生之權利對被告主張。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條亦有規定。本件就原告主張系爭房屋之梁、柱、牆等主結構體明顯有結構性裂縫，研判該現象係建築物基礎不均勻沉陷所致，牆柱角傾斜最大值達1/37乙節，業據原告提出黃昭琳結構土木技師事務所鑑定報告為證，原告並稱：買賣當時不知系爭房屋傾斜等語，亦為被告所不爭執，故就系爭房屋之梁柱牆明顯有裂縫而言，堪認系爭房屋之居住安全品質堪虞而具有瑕疵，且為原告所不知。依民法第359條之規定，賦予買受人選擇權，由買受人選擇解除契約或請求減少價金，本件原告選擇減少價金，被告無主張解除契約之餘地。本件之爭點為原告得請求減少價金若干？本院囑託台北市不動產估價師公會鑑定，該公會綜合考量１傾斜屋市場交易案例，決定價格減損率為14.10%。２法院判決對於傾斜屋價格減損價格之認定，決定價格減損率為17.23%。依據二方法之資料信賴度、不動產種類以及價格形成等因素後，綜合考量市場交易案例給予較高權重，最後決定評估傾斜勘估標的價格減損比率為15.04%。但該公會鑑定101年4月11日系爭房地之市價為0000000元，此與本件買賣價格460萬元差距甚大，鑑定人說明鑑定市價係蒐集市場上之案例，依據比較法、收益法評估系爭房地之市價為每坪236000元，並未針對買賣雙方個別之交易狀況去鑑定。
而系爭房屋因屋況老舊雜亂，所以被告賣得比較便宜，此業據被告及原告供述在卷，鑑定人亦稱不知原屋內狀況，是屋況老舊雜亂並未在鑑定評估項目內。又觀諸該鑑定報告附件資料第一頁係以102年度公告現值每平方公尺121076元作為系爭土地價格評估參考依據之一，顯然與本件買賣契約係於
101年4月11日簽訂之時點不符，而101年度系爭土地公告現值為每平方公尺106652元（見卷第66頁），可見土地價值於
102年度有增加，則鑑定人以102年度土地公告現值作為鑑定系爭土地於101年4月11日之價格參考依據，即欠妥適，其鑑定系爭房地於101年4月11日之市價為0000000元，是否正確，頗值懷疑，本件應以經買賣雙方議價結果之460萬元作為減少價金之計算標準，較符合系爭房地之實際價格。故系爭房地因傾斜所減少之價額為691840元（0000000x15.04%=691840）。
五、又按買受人因買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依民法第179條、第182條第2項之規定將該減少部分並附加利息一併償還。被告就系爭房屋之傾斜應負物之瑕疵擔保責任，原告以起訴狀繕本送達作為減少價金意思表示之送達，並依不當得利之法律關係請求被告給付691840元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年10月23日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，於法無據，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國102年6月28日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月28日
書記官林勁丞