臺灣臺中地方法院90年度簡上字第460號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院90年簡上字第460號民事判決

裁判日期：民國91年02月22日

裁判案由：給付管理費

臺灣台中地方法院民事判決九十年度簡上字四六０號
上訴人林肯大廈管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人丙○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十年八月二十七日本院臺中簡易庭九十年度中簡字第一七六一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣壹拾玖萬貳仟陸佰伍拾肆元，及起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、坐落台中市○區○○段二五之一０地號上建號三二八四號建物即門牌號碼台中市○區○○路一段二六九號十二樓之一房屋，係屬上訴人管理之「林肯大廈」公寓大廈住戶，依該公寓大廈住戶規約之規定，各住戶均應繳交管理費用以支付大樓各項公共事務推展及設備維護之費用，又被上訴人於民國（下同）八十九年十月十八日自法院拍賣取得區分所有權前，其前手訴外人 黃麗卿 就上開建物，積欠上訴人八十五年十月一日起至八十九年三月三十一日止，四十二個月管理費，計壹拾玖萬貳仟陸佰伍拾肆元，依公寓大廈管理條例第二十四條規定，被上訴人就黃麗卿上開管理費債務應予繼受，是被上訴人應給付上開管理費予上訴人，惟被上訴人拒絕給付，爰訴請判決如聲明所示。
二、公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公佈施行，該條例施行前公寓大廈等區分所有物之附屬建物，其共用或約定共用部分之修繕、管理、維護、及其他負擔，雖無特別規定，然前揭費用本質上為共有物管理費，上訴人為林肯大廈之區分所有權人，就該共有物所生之管理費，應按區分所有權人會議決議繳交其共用或約定共用部分之管理費。而公寓大廈管理條例第二十四條規定：區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。即如民法第四百二十五條規定之買賣不破租賃原則，區分所有權人應繼受前區分所有權人積欠之管理費用債務。
三、按公寓大廈管理條例第二十四條所謂「一切權利義務之繼受」，依其文義即被繼受人之權利及其所負之一切債務概括繼受之謂。觀之同條例第十九規定：區分所有權人對於公共基金之權利，應隨區分所有權之移轉而移轉，不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。同條例第二十二條第一項第一款，亦明定住戶或區分所有權人積欠公共基金或管理費或其他維修費為本條例規定應分擔之費用，即屬同條例第二十四條所謂「依本條例所定之一切義務」，否則原區分所有權人於同條例第二十二條第二項所定於判決確定後，自行出賣並完成移轉登記，其區分所有權之繼受人無須繼受同條例第二十二條第一項各款之義務，豈不形同具文，自非法之本意。且同條例第二十四條所規定「一切權利義務之繼受」，為法定概括移轉，與當事人一方將其因契約所生之權利義務，概讓與第三人承受係屬契約承擔，非經他造之承認，對他造不生效力迴然不同，原審遽將同條例第二十四條作錯誤之文義解釋，為不利上訴人之判決，殊難認為合法。
參、證據：茲引用原審所提證據外，補提出建物登記謄本一份、本院八十五年度中簡字第一七三０民事判決一份為證。
乙、被上訴人方面：被上訴人經合法通知並未於言詞辯論期日到庭陳述，惟具狀答辯稱：按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。公寓大廈管理條例第二十四條固定有明文，惟該條文立法目的主要是為避免繼受人承買後，不願受規約之拘束，會造成管委會運作困難，甚至讓公寓大廈管理條例形同虛設，因此特別載明規約對轉買者亦有拘束力，並非將管理費之給付義務，亦納入條文規範內，台灣高等法院八十九年度法律座談會於八十九年十一月八日，針對公寓大廈區分所有權人（即原買屋住戶）積欠管理費未繳一事作出結論，以後公寓大廈管理委員會處理類似情形時，無權要求繼受人（即轉買者）補繳原住戶所欠管理費，該座談會決議指出，依現行法規定，管委會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，因此也就無法定相當期限催告補繳，若補繳義務強加繼受人身上，會讓其他一般交易之第三人遭受不測之損害，此外，亦會在拍賣房屋時，造成不利之影響，減少有意願承買者之意願，易導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用，故該決議認為管委會不得向繼受人請求補繳，應是最符合立法本意和社會現象之結論。本件系爭房地係八十九年十一月十七日始，移轉至被上訴人名下，被上訴人自無須繳納移轉前所生之管理費，且被上訴人就成為區分所有權人後，應繳納之管理費均按期給付，並於九十年十一月二十八日，將系爭建物所有權移轉登記予訴外人 鄭仁奎 ，已非區分所有權人，自無給付管理費之義務，上訴人之主張並無理由等語置辯。
理由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人受合法之通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依上訴人之聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。」，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文。本件上訴人於上訴時聲明：就原審不利於上訴人部分廢棄，就廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人壹拾捌萬參仟肆佰捌拾元，及自九十年五月十七日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息；嗣於審理中擴張聲明為：就原審不利於上訴人部分廢棄，就廢棄部分，被上訴人應給付上訴人壹拾玖萬貳仟陸佰伍拾肆元，及自九十年五月十七日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第三項之擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張坐落於台中市○區○○段二五之一０地號上，建號三二八四號建物即門牌號碼台中市○區○○路一段二六九號十二樓之一房屋，係屬上訴人管理之「林肯大廈」公寓大廈住戶，該建物於八十九年十月十八日，為被上訴人向法院依拍賣程序取得所有權，被上訴人之前手訴外人黃麗卿就上開建物，積欠上訴人八十五年十月一日起至八十九年三月三十一日止，四十二個月之管理費，計壹拾玖萬貳仟陸佰伍拾肆元等事實，為被上訴人所不爭執，並有上訴人於原審提出台中市○區○○段二五之一０地號土地登記謄本及其上建號三二八四建物謄本一份為證，及原審調閱本院八十九年度執字第一九九０號強制執行卷宗，查核屬實，堪信為真。是本件爭執所在為訴外人黃麗卿就上開建物，積欠上訴人八十五年十月一日起至八十九年三月三十一日止，四十二個月之管理費，計壹拾玖萬貳仟陸佰伍拾肆元之債務，是否應由被上訴人繼受？經查：
（一）按依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十七年台上字第一五二號、四十九年台抗字第八三號、八十年度台抗字第一四三號判例參照）。本件被上訴人依拍賣取得系爭建物之所有權，其本於買賣契約所應負之義務，即為給付買賣標的之價金及受領標的物，今被上訴人業已繳清買賣價金及取得建物所有權，其因拍賣而應負之義務已盡，就訴外人黃麗卿積欠上訴人管理費一節，基於債之相對性，被上訴人既未曾表示承受，該債務即與被上訴人無關。又按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。公寓大廈管理條例第二十四條固定有明文，惟依該條規定文義解釋，應係指繼受人仍應受該條例與規約條款之拘束，以避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之拘束力，蓋規約乃區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（參同條例第三條第十二款），雖繼受人未參與規約之表決，然為達公寓大廈管理維護之一致性，以達提昇居住品質之立法目的，乃立法強制繼受人受此規約之拘束，至前手住戶所積欠之管理費，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約可規範之事項，又前手住戶所積欠之管理費，在未清償之前，均屬全體住戶共有之債權，管委會本應依同條例第二十一條之規定，對被上訴人前手住戶請求。況依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，即無法定相當期限催告補繳，若補繳義務強加繼受人身上，會讓其他一般交易之第三人遭受不測之損害，此外，亦會在法院拍賣房屋時，造成不利之影響，減少有意願承買者之意願，易導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用。依上可知，本件上訴人就被上訴人前手黃麗卿積欠上訴人之管理費，應不得向繼受人之被上訴人請求補繳，始符同條例第二十四條規定之立法本旨。況依上訴人所指前手積欠之管理費若需由繼受人繼受，則每一次區分所有權變動，大廈管理委員會，即不得向真正積欠管理費之人起訴請求，而需向現在區分所有權人請求，顯與債之相對性法理不符，按誠如被上訴人所稱：本件建物之區分所有權人現已變更為訴外人鄭仁奎，有上訴人所提之建物登記謄本一份在卷可參，則依上訴人之主張，上訴人非但就訴外人 黃卿 積欠未還之管理費不得對被上訴人請求，且就被上訴人區分所有權變動前，所未繳之管理費，亦應由鄭仁奎繼受，上訴人亦不得對被上訴人請求，顯與事理有違，易造成法律關係之不安定，實無足採。是被上訴人此部分之抗辯，應堪採信，上訴人猶主張被上訴人應承受黃麗卿前述管理費債務，請求其給付前手所積欠之管理費云云，顯屬無據，實不可採。
（二）綜上所述，上訴人主張被上訴人應繼受黃麗卿積欠上訴人管理費壹拾玖萬貳仟陸佰伍拾肆元之債務，而依據管理費請求權之法律關係，請求被上訴人應給付上開管理費，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十年五月十七日）起，至清償日止，按年息百分之十計算之利息，於法無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如聲明所示，為無理由，應予駁回。
二、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響毋庸逐一論列，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年二月二十二日
臺灣台中地方法院民事第三庭
審判長法官張瑞蘭法官張國華法官王金洲右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國九十一年二月二十二日
法院書記官