裁判字號：最高法院93年台上字第2427號民事判決
裁判日期：民國93年11月25日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決九十三年度台上字第二四二七號
上訴人乙○○訴訟代理人 林崑地 律師被上訴人甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人於對於中華民國九十二年六月三日台灣高等法院台南分院更審判決︵九十一年度上更㈠字第五八號︶，提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件上訴人主張：坐落台南市○區○○段○○○○號土地︵下稱系爭土地︶為伊所有，系爭土地上之建號五八二號，門牌台南市○○街○○號鋼筋混凝土造四層樓房建物︵含增建鐵架造部分即一樓增建三九點三九平方公尺、四樓增建二○點七五平方公尺，合計共六○點一四平方公尺；下稱系爭建物︶，原為訴外人即伊夫 鍾伯仁 所有，系爭建物嗣經強制執行拍賣後，由被上訴人拍定買受，惟鍾伯仁使用系爭土地，原係基於使用借貸關係，被上訴人占用系爭土地則無正當權源，伊行使所有物返還請求權，求為命被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地交還予伊之判決。
被上訴人則以：系爭建物已於民國八十九年十一月三日出賣並移轉登記與訴外人蔡太國，上訴人請求伊拆屋還地，為當事人不適格。又系爭建物之坐落基地即系爭土地，原均登記為上訴人所有，依土地法第四十三條規定，登記有絕對之效力，伊依強制執行程序向法院拍定取得系爭建物所有權，依民法第八百七十六條第一項規定，視為有法定地上權設定；縱認系爭建物係上訴人之夫鍾伯仁所有，上訴人既同意鍾伯仁建屋，即係同意永久使用系爭土地之意思，雙方間並無使用借貸關係，上訴人片面終止使用借貸關係者，與事實不合；又伊向執行法院拍賣買受系爭建物，即繼受鍾伯仁地位，而得繼續永久使用系爭土地，伊非無權占有等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地為上訴人所有，系爭建物自六十八年七月十七日即登記為上訴人所有，且未曾為移轉登記，系爭土地及系爭建物均於六十九年九月一日為保證責任台南市第五信用合作社︵下稱南市第五信合社︶設定抵押權；而系爭建物於八十四年八月十一日經南市第五信合社聲請以台灣台南地方法院︵下稱台南地院︶八十四年度執全字第一○四五號假扣押事件予以查封，後經泛亞商業銀行股份有限公司台南分公司於八十五年五月九日聲請強制執行拍賣，而於八十六年十月二十一日由被上訴人拍定買受，亦有台南地院八十六年度執字第六○六三號執行案卷可稽。按在七十四年六月四日以前結婚，並適用聯合財產制之夫妻，於婚姻關係存續中以妻之名義在同日以前取得不動產，在婚姻關係尚存續中，且該不動產仍以妻之名義登記者，於八十五年九月六日民法親屬編施行法修正生效一年後，適用七十四年民法親屬編修正後之第一千零十七條規定，固為民法親屬編施行法第六條之一所明定。惟此增訂法律施行後，在緩衝之一年期間或之前已被查封之夫妻聯合財產，仍應依取得當時適用之民法定其所有權之歸屬，不能依此增訂之法律逕認於緩衝期間屆滿後，仍登記為妻之名義之不動產即係妻所有。系爭建物依於查封時適用當時之民法規定，即難謂屬上訴人所有。又依民事訴訟法第二百五十四條第一項前段規定，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。被上訴人於本件訴訟繫屬中，將系爭建物出賣並辦理所有權移轉登記於訴外人蔡太國，關於為訴訟標的之法律關係之要件，並無欠缺，亦無當事人不適格情事。玆上訴人主張：系爭建物占用系爭土地無正當權源云云，被上訴人則否認之，兩造情詞各執。查於強制執行拍賣情形，如土地及在其上之房屋均登記為妻所有，而僅拍賣土地或房屋，如依修正前之民法第一千零十七條認定房屋係夫所有時，則拍賣之房屋，衡諸一般夫妻間基於感情及就財產之處理而言，通常渠等間並不會訂立租賃關係或設定其他之權利，為具社會上一般常識者所皆知；就系爭建物占用系爭土地，兩造均未能舉證證明係基於租賃關係；系爭建物非屬上訴人所有，已經多次訴訟肯認，則土地及土地上之房屋既屬一人所有，固不發生僅將房屋所有權讓與他人，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形。惟近代民法之發展，基於權利社會化之觀點則物權巳漸有相對化、而債權亦漸有物權化之趨勢。按土地與房屋為各別之不動產，其所有權人各得行使其權利，被上訴人雖將基地及其第一、二層房屋出賣予上訴人，其對於未出賣之部分自得行使權利，又系爭房屋所用之基地，買賣契約既無特別約定，亦應推斷默許被上訴人繼續使用。而最高法院四十八年台上字第一四五七號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣，致房地異主時，雖與判例所稱之土地及房屋同屬一人情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，認應依﹁相類事實，應為相同處理﹂之法理而為類推適用。上訴人基於夫妻之親蜜關係，無償提供系爭土地予其夫鍾伯仁興建系爭建物時，應寓有：﹁只要系爭建物存在之一天，系爭建物即有權占用系爭土地﹂之意思，被上訴人標買系爭建物時，亦預期系爭房屋係有權占用系爭土地。再者，系爭建物固屬鍾伯仁所有，惟於六十八年十月四日登記時，係以上訴人之名義登記，而土地登記有公示及公信之作用，土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力；惟民法第一千零十七條所稱之聯合財產則無須登記，既無公示及公信作用，為保護夫之債權人，若認修正前之民法第一千零十七條第二項規定優先於土地法第四十三條之適用，當有未周且輕重失衡，有違公平。另在強制執行拍賣之情形，如土地及在其上房屋均登記為妻所有，而僅拍賣土地或房屋，於依修正前之民法第一千零十七條認定房屋屬夫所有時，則拍賣之房屋，衡諸一般夫妻感情及財產處理，通常不存租賃關係或設定其他權利，換言之，如許妻以無權占有為由，請求拍定人拆屋還地，則在拍定人信賴地政機關之土地所有權之登記︵登記為妻所有︶及由司法機關所為拍賣之認知下，仍無法使用拍定房屋，甚至遭拆屋還地命運，顯非公平。上訴人以其所有系爭土地供其夫 鐘伯仁 蓋建系爭建物時，當認有供長期使用或使用至房屋敗壞為止之意思。被上訴人係經由法院拍賣程序拍定買受系爭建物，與一般之無權占有不能相比，衡諸憲法對於人民之財產權應予保障之旨，依法理應認上訴人已有供被上訴人繼續使用系爭土地之意，始符合公平及比例之原則。次查上訴人雖主張：如被上訴人繼受鍾伯仁與其之使用借貸契約，其必須平白繳納地價稅並忍受不能使用系爭土地之不公平待遇云云，惟上訴人當初提供系爭土地予鍾伯仁興建系爭建物時，原即預期系爭建物永久無償使用系爭土地，而上訴人基於夫妻關係亦占有使用系爭建物，兩相受利，雖系爭建物遭強制執行致上訴人無法再有使用系爭建物之利益，然鍾伯仁自系爭建物中獲取等價之金錢，對拍定系爭建物之被上訴人使繼受鍾伯仁與上訴人間之使用借貸契約，對上訴人並無失衡。縱認﹁令被上訴人繼受鍾伯仁與上訴人間之使用借貸契約﹂對上訴人有所不公，然﹁令上訴人可訴請被上訴人拆屋還地﹂，對信任執行法院支付價金標得系爭建物之被上訴人，更屬不公，且於社會整體經濟不利。為調和兩造間之權益平衡，上訴人亦得本於使用者付費之法理，請求被上訴人給付相當租金之使用費，惟此屬另一問題，非本件所得審究，從而上訴人前揭主張亦不能採為有利於其之認定。復查被上訴人係九十年四月十三日經執行法院點交系爭建物，上訴人於八十八年一月二十六日寄發存證信函予鍾伯仁，表明不同意鍾伯仁允許被上訴人使用系爭土地，並以借用人怠於注意致借用物有毀損之虞為由，終止系爭建物之使用借貸契約，惟當時鍾伯仁根本未曾同意被上訴人使用系爭土地；鍾伯仁係遭強制執行，將系爭建物讓與被上訴人，並非係單純地允許被上訴人使用系爭土地，而被上訴人係基於強制執行程序之拍定、點交而占有系爭建物，非基於鍾伯仁之允許而使用系爭土地，依前揭說明，被上訴人因受讓系爭建物而隨同繼受系爭土地上之使用借貸法律關係，此係使用借貸法律關係之繼受，而非係鍾伯仁允許被上訴人使用系爭土地，上訴人所謂，鍾伯仁有未經貸與人同意而允許第三人使用系爭土地之情形云云，委非可採。末查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。縱認上訴人與訴外人鍾伯仁間已因其以存證信函終止，無使用借貸關係，然系爭建物經鑑定市值仍達新台幣一百八十二萬四千五百八十五元，倘經拆除，對被上訴人及國家社會不得謂損失為不大，上訴人先同意鍾伯仁建系爭建物至不堪使用時為止，於系爭建物執行拍賣清償鍾伯仁債務，獲有相當對價後，忽以拍定人無權占用土地為由，請求拆除該房屋，對鍾伯仁乃至其家庭或自己所得之利益似不多，對於善意信賴司法機關拍賣之被上訴人之損失則甚大，二者相互比較權衡，拆屋還地之請求，顯係權利濫用，而背於誠信原則。被上訴人因拍賣取得系爭房屋，應繼受前手即上訴人之夫鍾伯仁對系爭土地之使用借貸關係，被上訴人非無權占有等詞，為其判斷之基礎。
按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，固應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，倘被告就此已為舉證，法院即應就其所舉證據是否足以證明其占有為有正當權源，予以調查認定。土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因房屋所有權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此為本院目前所持之見解。為杜爭議並期明確，八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一乃參照上開見解，予以明文規定。惟使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定關係，除當事人間另有特約外，使用人無移轉其權利於第三人之可言。且使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如租賃有民法第四百二十五條規定，故在借用土地建築房屋之情形，不能認為使用借貸關係，隨房屋之轉讓而繼續存在。則原審以系爭土地係上訴人所有，系爭建物原為上訴人之夫鍾伯仁所有，因遭執行拍賣而由被上訴人拍定取得所有權為由，認被上訴人繼受鍾伯仁對系爭土地之使用借貸關係而非無權占有，於法即有未合。此外，原審既認為兩造間存有系爭土地使用借貸關係，復謂上訴人得本於使用者付費之法理請求被上訴人給付相當租金之使用費，亦有悖於用借貸為無償契約之本旨，亦屬可議。又倘被上訴人未能證明其占有之正當權源，依上說明，上訴人本於土地所有人地位請求無權占用之被上訴人拆屋還地，並非權利濫用或有背於誠信原則，原審以系爭建物仍有價值及被上訴人係自執行法院拍定買受為由，而謂上訴人行使所有權為權利濫用或背於誠信原則，並以之為上訴人敗訴判決之依據，尤難謂當。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。查本件系爭土地如係上訴人與鍾伯仁結婚前取得所有權，而系爭建物依登記簿登載係於六十八年七月十七日建築完成而同年十月四日辦理第一次所有權登記為上訴人所有，於六十九年九月一日、七十四年七月三十一日分別設定本金最高限額一百萬元、四十萬元抵押權，共同擔保鍾伯仁對南市第五信合社債務︵見一審卷第八、九頁、第二二、二三頁︶，以獲得高額貸款，準此，上訴人顯已認知倘鍾伯仁未能償還南市第五信合社債務時，系爭建物及系爭土地即有遭共同或分別拍賣用以償債之可能性，既仍同意系爭土地與系爭建物為抵押權之共同擔保，則嗣後系爭建物因鍾伯仁債權人為強制執行拍賣，由被上訴人取得所有權後，上訴人能否違反當初之意思，任以被上訴人所有之系爭建物係無權占有系爭土地為由，請求被上訴人拆屋還地，已待研求。況上訴人於五十九年二月七日與鍾伯仁結婚，並未約定夫妻財產制︵見一審卷第三八頁︶，倘上訴人與其夫鍾伯仁係共同住居於系爭建物而有同財共居之情事，則雙方似有相互使用或利用對方財產之情形，能否謂鍾伯仁所有之系爭建物占用上訴人所有之系爭土地，全無對價，亦非無推敲餘地，凡此均與被上訴人是否無權占用系爭土地攸關，案經發回，併予指明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，裁定如主文。
中華民國九十三年十一月二十五日
最高法院民事第七庭
審判長法官許朝雄
法官謝正勝法官劉福來法官鄭玉山法官吳麗女右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十三年十二月七日
Ａ