臺灣臺中地方法院民事簡易判決 105年度中簡字第750號
原 告 黃玉青
訴訟代理人 黃炳勳
被 告 李秋鋒
訴訟代理人 林建宏 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年10月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬捌仟叁佰捌拾元，及自民國一○
五年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾
柒萬捌仟叁佰捌拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年4月8日將所有坐落臺中市○○
區○○○街○○○號3樓之2即時代圓滿大廈（下稱系爭大廈）
之房屋（下稱系爭房屋）及2個車位出租予被告租住使用，
並簽定房屋租賃契約書，約定租期自103年6月1日起至106年
5月31日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬3000元，社區管
理費7000餘元由原告自行負擔，押金為6萬6000元（下稱系
爭租約）。嗣原告依約提前於103年4月8日交屋予被告使用
，其後直至被告於104年11月21日搬走，於該等租住期間，
被告均未曾反應系爭房屋有何漏水情形，且承租期間因被告
極為保護隱私，故要求原告將所有鑰匙交出，亦未曾讓原告
進入屋內，而原告於104年3月間因欲出售系爭房屋，曾向被
告表明願賠償1個月租金3萬3000元以提前解約，然被告尚稱
不願意，顯示系爭房屋狀況良好。
（一）然104年9月底中秋節假期，被告全家至日本旅遊5天，其
間之104年9月29日早上，因系爭房屋大樓管理室人員發現
由系爭房屋內流出水來淹至系爭大廈樓梯間及樓下韻律教
室等公設，故連繫系爭房屋出租 仲介 鄭意勳 及被告，而人
在國外之被告當時固曾找其親友至系爭房屋3樓門口查看
，然因被告未授權其親友開鎖入內處理，故該2位被告親
友親見確認有淹水後竟未處置即行離去，直至翌日傍晚，
大樓管理室人員方通知原告此事，又因當時被告亦經告知
管理室將返家且告知 仲介鄭 小姐及管理室經理稱其等會負
責損失，故原告無理由找人開鎖而未入內處理。104年9月
29日發現淹水當下，大樓主委及管理室有至系爭房屋查看
安裝之水錶，發現水錶在走動，經錄影存證後關掉水錶，
其後漏水情形才紓解，此由系爭房屋所在大樓所為『時代
圓滿3D漏水事件整理報告』載明：「9月29日3D流出水的
第一時間，管理室就到頂樓查看水錶，看到3D的水錶在走
後將之關閉。9月30日管理室及仲介鄭小姐查看災情，證
實位於3D即系爭房屋樓下韻律教室及1樓店面都有漏水。
10月1日早上時代建設工務李副理及 永進 營造歐主任過去
3D勘查，證明屋子本身管線沒有漏水，不排除是陽台有樹
葉遮住排水孔導致淹水，屬於住戶該負責的。9月30日半
夜被告回來時，管理室、仲介及主委等4人陪同住戶進入
，打開水錶開關查看，並未有爆管。」等語可明，且有系
爭房屋1整年之水費單據存卷，可證系爭房屋漏水當月之9
月份水費異常高，為平常之2倍，而被告搬走後，系爭房
屋無人居住，水費幾乎為零，僅有公共水費，足見系爭房
屋於104年9月29日發生淹水事件確係承租使用者即被告之
疏忽所導致。因被告遲至104年10月1日凌晨方返國回家，
而系爭房屋已整整泡水5天，才會有水流至2樓去，並將2
樓天花板及地板等泡水毀損，方得為大樓管理員所發現（
下稱系爭房屋淹水事件）。104年10月1日凌晨，被告全家
回來時還帶了數位友人同行，加上主委、物業公司副總、
仲介鄭小姐及社區經理等多人一起陪同入內查看淹水原因
及錄影存證，看到系爭房屋之陽台處有落葉遮住排水孔並
照相，104年10月2日被告與社區經理為責任歸屬起口角，
被告憤而到派出所控告經理陳小姐涉嫌非法入侵及妨害秘
密罪嫌（104年度偵字第27773號，104年12月15日不起訴
處分）；同年10月1日早上，時代建設之工務部副理級營
造廠主任亦至系爭房屋勘查淹水原因，已判定非結構體漏
水，而係住戶使用之問題，故不論是沒關水龍頭（水錶在
走）或落葉阻塞所致，均應由使用戶即被告負責。況其後
同年10月7日，系爭房屋牆壁內之公共管線冷氣排水孔，
因大樓12樓施工不慎掉落石頭阻塞，突然流出水來，適逢
連假找不到技師來維修，直至同年月9日上午10時許，建
設公司工務部過來察看維修才停止流水，該時即已確定原
因係樓上之施工導致堵塞，非不明原因，亦非結構體本身
又何漏水情形，僅花費數百元通管而為簡易維修即已修復
完成，自非被告所辯公共管線之問題。又被告雖辯稱10月
7日之淹水事件有LINE對話及被告所提影片及照片可參，
主張系爭房屋之2次淹水恐係系爭大廈公共管線回堵所致
，非被告不當使用云云；惟本件求償係9月29日之淹水事
件所生損害，非10月7日之淹水所致，此2次淹水之原因不
同，此見『時代圓滿3D漏水事件整理報告』即知，況第2
次淹水之冷氣孔流出水量不多，3D及3C二戶有人居住，排
出來就擦掉，此由被告答辯狀附件照片及影片可見積水非
常少，更不可能造成大量流出水漫延到梯間及樓下災害，
衡諸被告於9月間之用水量較平日多出水費度數（一度等
於1噸水）看來，使用者即被告之疏忽才是造成系爭房屋
淹水事件之原因。另被告所提LINE對話為斷章取義，且對
話中可看出原告說明10月7日公共管線流水為社區責任，
善意建議被告出席社區會議可列出10月7日之損失是否可
以抵銷全部或部分社區前所受損失，非指9月29日淹水為
社區責任，況9月29日被告知悉淹水就已告知仲介鄭小姐
及管理室承諾會負責修繕回復原狀（然事後反悔），甚至
在搬走前亦口頭及LINE向原告承諾被告會負責9月29日之
淹水修繕事宜，是被告乃明知9月29日淹水及10月7日流水
原因，知悉非系爭房屋本身漏水。
（二）被告明知上情，竟向媒體暗示為系爭房屋本身之重大缺失
，其後於104年10月9日不顧原告及社區反對執意讓媒體進
入社區及屋內拍攝做不實報導（媒體上出現門號及大樓外
觀），當日數家電視媒體全天候報導此淹水事件，電視上
一再播放（含電視及文字檔）原告系爭房屋內部及淹水狀
況，而內容完全為被告一面之詞，此舉引起社區住戶不滿
，破壞原告與社區住戶之和諧，致原告除財產損害外，尚
有隱私權及名譽權遭受侵害，造成原告在社區成為公敵及
增加售屋之困難，精神上承受莫大之壓力，且原告系爭房
屋名譽損害，網路搜尋大樓淹水，即會出現原告之系爭房
屋及大樓，令人誤解原告之系爭房屋會漏水，影響系爭房
屋之出售，因系爭房屋市價達2000萬以上，原告為此請求
被告賠償不到千分之5之賠償金額10萬元，應屬合宜。其
後被告於同年11月間提出提前解約搬走，原告同意，並在
被告承諾會負責損害之情況下（有Line對話為證）退回保
證金6萬6000元。嗣被告搬走後，原告再找1次專業人員即
建設公司工務部主管來會勘，再度證明系爭房屋本身未漏
水，而係被告使用不當造成，自應由被告負責修繕；惟因
被告原本承諾負責修繕，原告遂同意解約以施工，未料被
告搬走後就反悔拒不見面，讓原告單獨承受社區責難，更
遭提告，只好代為修繕再求償，是原告除負擔本身之損失
外，尚遭社區要求賠償社區損失，原告因此已先行負擔修
繕費用，總共代墊被告修繕支出16萬5380元【其中系爭房
屋3D室內之木地板修繕費64050元及油漆23000元（合計8
萬7050元）；另2樓韻律教室公設部分之木地板及油漆工
程75600元及監視器損壞修繕2730元（合計7萬8330元），
以上合計16萬5380元）。被告既未盡善良管理之使用人責
任，損害發生亦未盡力排除，導致系爭房屋之油漆及木地
板毀損，當應依系爭租約或侵權行為規定負損害賠償之責
。又原告所提維修單據確係系爭房屋淹水事件所支出之必
要費用，此見105年3月社區會議紀錄及公告可明，是公設
部分之修繕費用業經原告先行墊支，依民法第179條不當
得利及第172條無因管理規定，亦得向被告為此部分金額
之請求。
（三）原告為此事南下4次向大樓社區報告處理此事宜，產生1趟
油資（桃園至臺中來回320公里*5元）及過路費400元，即
每趟支出交通費用2000元，是共計8000元。另原告因此事
向律師諮詢，支出費用1萬3000元，依兩造系爭房屋租賃
契約書第11條及第12條約定，此應由承租方即被告負擔。
被告因違反第432條承租人保管義務及有第184條侵權行為
，造成原告財物損失及於社區中遭受他人責難，致求診精
神科，且系爭房屋已銷售半年卻依舊無法售出，多次有買
方詢問是否為媒體所稱淹水之房屋，可見被告對媒體所稱
之報導影響系爭房屋之銷售。為此爰依民法第184條、第4
32條及第172條或第179條等規定，請求被告給付合計286,
380元（淹水損害修繕支出16萬5380元＋處理淹水事宜往
返交通費用4趟共8000元＋律師諮詢費1萬3000元＋精神慰
撫金10萬元，合計286,380元）及加計遲延利息，應屬有
據等語。
（四）並聲明：（1）被告應給付原告286,380元及自起訴狀送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（2
）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：下列情詞，以資抗辯。
（一）原告所為186,380元之求償無理由，因原告所提書證僅係
原告個人及系爭大廈片面所為私文書或僅為單方之估價單
，被告否認該等文書之真正。原告固提出台灣自來水公司
收據影本；惟104年9月3日至104年11月6日水錶合計使用
度數如原告所述為56度，仍係在合理使用範圍內，並無水
費暴增之情事，再用水習慣因人而異，每月份亦有不同，
且涉及住戶該段期間之用水需求，非必係滲漏所致，是水
費之增長或減少，與漏水無必然關聯，遑論藉以證明原告
所稱被告有過失之情，故該水費收據影本客觀上無法證明
系爭房屋淹水事件之發生係被告所致，此均係原告所為推
測。況原告與被告於104年10月29日Line對話內容所示，
原告亦承認「倒是9/29原因不明」，現卻要求被告全權負
責，顯無理由。又系爭大廈管委會於104年10月30日所為
時代圓滿2樓公設漏水事件報告並未確定104年9月29日之
淹水處及原因，僅係單方推測因落葉阻塞陽台落水孔導致
積水，該報告中未提出證據以實其說，自無從逕依此等推
測，即命被告負損害賠償責任。
（二）又施作項目是否為修繕系爭房屋漏水瑕疵之必要工程亦非
無疑。因2樓韻律教室僅有部分天花板及木地板潮濕，惟
依原告所提出求償明細所示2樓韻律教室、3樓系爭房屋之
修繕項目，是否確為修繕104年9月29日漏水瑕疵之必要施
作工程，自有疑義。再系爭房屋於104年10月7日又發生淹
水情形，致系爭房屋牆壁油漆及木底板均泡水，其他樓層
或2樓之韻律教室有無發生淹水之情事，亦待商榷，且2、
3樓所為修繕工程，均係在9月29日、10月7日2次淹水事故
後所施作，原告於書狀中已自承104年10月7日之淹水確因
公共管線所致，惟原告竟要求被告應負2、3樓修繕賠償之
全責，並非有理。基上，系爭房屋之漏水可能係室內冷氣
管線之排水管倒灌情形所致，冷氣管線之排水管為內建在
牆壁之公共管線，依公寓大廈管理條例第12條規定，共用
部分之修繕，非被告所負賠償責任，然本件未經鑑定，被
告亦無法確認究何原因造成。
（三）被告無不當使用系爭房屋或違反租賃契約之情，是原告請
求律師諮詢費13,000元，並非有據。原告請求8000元之交
通費，與本案無關，亦未提出相關證明收據，顯屬無據。
又按民法可請求非財產上之損害之相當賠償即精神上之損
害慰撫金者，以「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自
由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節
重大者」為限，民法第195條第1項定有明文。而原告所受
之損害部分，係屬財產上之損害，與上開規定不符，原告
據而主張因住處漏水等精神上受有損害，請求被告亦應賠
償精神慰撫金10萬元，於法無據。
（四）查證人 陳詩婷 於105年6月22日本院證稱：「（問：有關漏
水事件經過，19頁裡面有推測漏水原因，結論有寫到可能
漏水的原因這幾項，這部分是否有請專業為鑑定，又是如
何做此結論？）都不是本人的推測，是依照時代建設的工
務主任 李一中 的陳述，不是我個人的推測。工務主任在10
月1日時有進屋勘查之後的推測，沒有請專業人士進屋做
鑑定。」等語，是系爭大廈管委會於104年10月30日所為
系爭漏水事件報告，僅係由時代建設工務主任李一中單方
推測係落葉阻塞導致積水等，並未由專業人士鑑定漏水之
原因，自無從逕依其等所為之推測，即命被告負損害賠償
責任。又證人陳詩婷另證稱：「(問：漏水報告中提及發
現水錶指針轉動飛快，是你查勘過後所為的事實陳述嗎？
）是，我有去看，是發現漏水的第一時間，我看過現場後
的陳述，我去處理漏水，我將水錶關掉，此部分有進行相
關錄影。」等語，然證人陳詩婷所述發現水錶指針轉動飛
快云云，亦僅係個人主觀上之臆測，無法證明系爭房屋漏
水之處及原因為何。
（五）證人鄭意勳於105年6月22日本院證稱：「（問：陽台附近
有無特別積水較多情形？）去看時，是沒有水，但地板是
濕的，客廳有積水，是最明顯的部分，房間都有些微的水
。我們進去在找原因時，承租戶有在撈水做整理。我進去
我先往廚房，各自散開，我印象中友人到陽台去，但不知
道做什麼。（問：當天無法確認是那裡漏水？）是。（問
：開關打開在現場看，有沒有看到屋內有任何的共同壁或
樓地板其內管線有漏水情形？）沒有，我們主要是看水龍
頭有無漏水。我們在現場看時沒有看到有漏水情形。」等
語，可見證人鄭意勳無法知悉系爭房屋於104年9月29日漏
水之處及原因，且其證稱系爭房屋陽台附近並無積水，客
廳係積水最明顯之地方，是系爭房屋究否係陽台有樹葉遮
住排水孔導致淹水云云，容有疑義。
（六）又證人李一中於105年6月22日本院固證稱：「（問：關於
告證3漏水事件報告，你去做勘查部分，是否你的專業判
斷？）是。我是南亞工專土木科，我已從事建築方面工作
有17至18年之久。因系爭建物是時代建設的建物，管委會
通知我們時代建設，我在時代建設擔任工務部副理，我負
責到場勘查。（問：在承租戶搬走之後，屋主是否有請你
過去檢查屋內的狀況？你當時判斷屋內並沒有管線漏水？
根據水線推估是陽台流進來的，是否如此？）是。漏水隔
天我到現場，是物業管理通知我們公司說3D住戶水由該戶
大門處跑出來，他們有到屋頂看，告知公司屋頂的水錶有
持續在做動，他們認為是室內的管線或是水龍頭有壞掉，
所以請我們公司過去看，是私人的水錶在持續在做動，表
示是私人的管線或水龍頭有壞掉。公共管線部分有公共水
錶，公共管線沒有在該戶屋內有何設置，都是設置在梯間
內。所以水從該戶大門處跑出來是不可能公共管線有損壞
，我們公司派我去看，是要看公司原設置的水龍頭有損壞
或是私人內部的損壞才造成。我是隔天進入現場，室內積
水已經不見，陽台積水也已清除，我是與營造廠的工程師
到現場看，陽台鋁窗上有紗窗，紗窗部分有一條水線，表
示水有淹到該高度，其餘部分則無該高度的水線，只有景
觀陽台有該紗窗上的水線，詢問該承租戶，我們的室內管
線或水龍頭有無損壞，承租戶稱沒有損壞，若有損壞，水
錶一打開就會發現，當下有請管理室去打開該住戶的總水
錶，在場測試目視現場水龍頭有無狀況，我們看半小時以
上，沒有其他漏水，我們有告知承租戶該處水線很高，水
應該是從陽台流進來。…（問：你們去時是9月30日還是
10月1日？）10月1日。（問：你沒有看到第一時間狀況？
）是。」等語：證人李一中既僅為時代建設擔任工務部副
理，非建築師公會或土木技師公會之專業人士，自不具備
鑑定之專業知識，其專業性恐有不足，是證人李一中所為
漏水原因之判斷，自屬證人李一中之臆測，並不足採。再
證人李一中亦非於第一時間看到系爭房屋漏水之情形，所
為判定亦為事後推測，未提出具體事證予以佐證，則漏水
實際原因自應由相關專業人士為評估判斷。綜上，證人陳
詩婷等3人之證稱均無法證明系爭房屋於104年9月29日發
生實際漏水原因為何，是原告豈能以該系爭房屋有淹水之
事實，即遽認係因落葉阻塞陽台落水孔導致積水或被告未
關水龍頭所造成，命被告負損害賠償責任，實屬無據。
（七）並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供
擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
（一）查原告主張原告於103年間將所有系爭房屋及2個車位出租
予被告租住使用，並簽定系爭租約約定租期自103年6月1
日起至106年5月31日止，每月租金為3萬3000元，社區管
理費7000餘元由原告自行負擔，押金為6萬6000元，嗣原
告依約提前於103年4月8日交屋予被告使用，其後兩造提
前解約，直至104年11月21日被告搬走。104年9月底中秋
節假期，被告全家至日本旅遊5天，其間之104年9月29日
早上，因系爭大廈管理室人員發現由系爭房屋內流出水來
，淹至大樓樓梯間及樓下韻律教室等公設，故連繫系爭房
屋出租仲介鄭意勳及被告，而人在國外之被告當時固曾找
其親友至系爭房屋3樓門口查看，然因被告未授權其親友
開鎖入內處理，故該2位被告親友親見確認有淹水後竟未
處置即行離去，直至翌日傍晚，大樓管理室人員方通知原
告此事；因被告於104年10月1日凌晨方返國回家，而系爭
房屋因有水流至2樓去，並將2樓天花板及地板等泡水毀損
，方得為大樓管理員所發現，又104年10月1日凌晨，被告
全家回來時還帶了數位友人同行，加上主委、物業公司副
總、仲介鄭小姐及社區經理等多人一起陪同入內查看淹水
原因及錄影存證拍照，104年10月2日被告與社區經理為責
任歸屬起口角，被告憤而到派出所控告經理陳小姐涉嫌非
法入侵及妨害秘密罪嫌；其後被告於104年10月9日不顧原
告及社區反對，曾讓媒體進入社區及屋內拍攝做報導（媒
體上出現門號及大樓外觀），當日數家電視媒體全天候報
導此淹水事件，電視上一再播放（含電視及文字檔）原告
系爭房屋內部及淹水狀況；又原告事後已先行負擔系爭房
屋因泡水所致木地板損害及2樓韻律教室公設木地板及監
視器損害之修繕費用共16萬5380元【其中系爭房屋3D室內
之木地板修繕費64050元及油漆23000元（合計8萬7050元
）；另2樓韻律教室公設部分之木地板及油漆工程75600元
及監視器損壞修繕2730元（合計7萬8330元），以上合計
16萬5380元）等情，業據原告提出系爭租約、媒體報導資
料、存證信函、修繕費用統一發票、修繕照片、管委會例
行會議會議決議及公告等（見本院卷第14至42頁、第112
至116頁）為證，此部分復為被告所不爭（被告不爭執確
有因此等修繕，且此等款項已由原告支出；然就修繕項目
及金額部分有爭執，容於其後另為說明），堪認原告此部
分主張，核屬真實。
（二）至原告主張系爭房屋淹水事件之發生原因，應為承租人即
被告未盡善良管理人之注意，保管租賃物即系爭房屋，於
其出國期間忘記關掉陽台之水龍頭，又落葉阻塞陽台落水
孔導致積水，造成系爭房屋泡水而毀損，另該淹水同時造
成系爭大樓2樓韻律教室公設之木地板及監視器損害，是
被告應各依民法第432條承租人之保管義務及第179條不當
得利或第172條無因管理等規定負損害賠償責任等情，則
為被告所否認，並以上情置辯。是本件爭點乃為：（1）
系爭房屋淹水事件之發生原因為何？究為原告所指係承租
人即被告未盡善良管理人之注意，保管租賃物即系爭房屋
，於其出國期間疏未關掉陽台之水龍頭，又落葉阻塞陽台
落水孔導致積水所造成？抑或被告所指係系爭房屋室內冷
氣管線之排水管倒灌情形所致，又冷氣管線之排水管為內
建在牆壁之公共管線，是依公寓大廈管理條例第12條規定
，共用部分之修繕，非由被告所負賠償責任？（2）倘原
告所指淹水原因為真，被告應負賠償責任為何？亦即原告
請求上開各項金額，有無理由？
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，
民事訴訟法第277條定有明文。查原告主張系爭房屋淹水
事件之發生原因，係因承租人即被告未盡善良管理人之注
意，保管租賃物即系爭房屋，於其出國期間忘記關緊陽台
之水龍頭，又落葉阻塞陽台落水孔導致積水所造成等情，
既為被告所否認，依上開說明，此部分自應先由原告負舉
證責任。經查，原告就此固提出1年期間之水費單據為證
，指陳被告因疏未關閉水龍頭，導致該淹水期間之水費顯
然高增云云；然則，每期應納水費之多寡本因季節及各種
使用狀況差異而有所不同，自難遽認係單純漏水所造成水
費之高增，是無從徒據上開水費單據即為上開不利被告之
認定甚明。
（四）又原告就此另舉系爭大廈曾就系爭房屋淹水事件提出報告
（下稱系爭淹水事件報告）亦認：「水錶在走、落葉阻塞
，導致積水」等情，並提出當時現場照片為證，且請求傳
喚到場證人陳詩婷、鄭意勳及李一中等人到庭為證。而查
，本院依原告聲請傳喚證人即製作系爭淹水事件報告之系
爭大樓社區經理陳詩婷到庭後，業經證人陳詩婷於105年6
月22日本院言詞辯論期日中具結證稱：「（問：系爭漏水
事件報告是否你做的？提示本院卷19頁）是我制作的，是
管委會要求我將事件紀錄下來，我是時代圓滿聘僱的社區
經理，頁2到頁4都是我制作。（問：告證11及12之會議紀
錄，是否由你制作，是社區的會議紀錄？）是。（問：告
證4之原告修繕支出憑證，2樓公設部分是否與這次929淹
水事件做了這些修繕？）卷附27及29頁報價單部分有修繕
我有參與，卷附26、28頁部分我沒有參與，最後是照卷附
27及29頁的報價單項目去修繕。我們是協議若調解不成，
要為民事訴訟向所有權人求償，承租人已經搬走了，一開
始是有通知承租人及所有權人出面，但承租人沒有出面，
所以向所有權人求償。（問：系爭漏水事件報告是你繕打
？）是。（問：有關漏水事件經過，19頁裡面有推測漏水
原因，結論寫到可能漏水的原因這幾項，這部分是否有請
專業為鑑定，又是如何做此結論？）都不是本人的推測，
是依照時代建設的工務主任李一中的陳述，不是我個人的
推測。工務主任在10月1日時有進屋勘查之後的推測，沒
有請專業人士進屋做鑑定。（問：漏水報告中提及發現水
錶指針轉動飛快，是你查勘過後所為的事實陳述？）是，
我有去看，是發現漏水的第一時間，我看過現場後的陳述
，我去處理漏水，我將水錶關掉，此部分有進行相關錄影
。（問：關掉水錶後漏水情形有無擴大或持續多久？）漏
一段時間就停了，這期間有通知承租戶入屋內查看漏水原
因，但因承租人人在國外，沒有人入屋內查看。關掉水錶
及漏水停止這期間都沒有任何人再做其他的補救動作。（
問：妳們通知承租戶入屋查看後，承租戶是否有請友人到
場？）有。是關閉水錶之後的事，沒有入屋內，因為沒有
鑰匙。」等語詳實，且有系爭淹水事件報告可參（見本院
卷第19頁），已可見系爭淹水事件報告中有關9月29日及9
月30日之內容，確為證人陳詩婷依其自己親見親聞之「漏
水期間時水錶指針轉動飛快，關掉水錶作停水處置」、「
關掉水錶停水後，未做其他處置，不久即停止漏水」、「
9月30日發現韻律教室天花板大面積積水，水不斷滴落到
木地板，並造成韻律教室內監視攝影機損壞」及「確實屋
內還有大量積水，直到管理中心打開先前關閉之水錶，過
程並未查出有公共管線爆管，水從何處冒出尚未明確」等
過程所為制作者，堪認為真實，則被告辯稱系爭淹水事件
報告中提及水錶轉動飛快等語僅為證人陳詩婷個人主觀判
斷，無從為證云云，洵屬無據。
（五）再者，經本院於105年6月22日言詞辯論期日傳喚證人即居
間系爭房屋租賃關係之21世紀不動產仲介鄭意勳、證人即
時代建設工務部副理李一中等2人到庭後，亦經證人鄭意
勳具結證稱：「漏水事件當開始發生時屋主有請我去看房
子現場，當時看現場進去時地板上有水，我是承租戶回國
開門後才一起進去，之前沒有進去過。當時進去看到地板
都是水，我們在找發生原因是什麼？當時還有管理室的陳
小姐及總幹事及承租戶一起入內，主委比較晚進來，後來
散開找漏水原因，現場有做頂樓總開關開水，看那邊有漏
水，但並沒有發現那裡有漏水。（問：原告漏水事件剛發
生時你與承租戶聯繫，他是否承諾要負擔所有的損失？）
查了雖然沒有漏水，找不到原因，到確實有損害地板，所
以承租戶有說他會負責地板的部分。承租戶有提到公設部
分，只說要與社區處理，但結論為何我沒有在現場我不知
道。屋內地板部分是承租戶承諾屋主會負責，是承租方跟
我說的，要我轉達屋主，他們之間的溝通都是透過我，才
有LINE對話。（原告問：你有跟我說過當天你進去跟管理
室，承租戶夫妻還帶朋友進來，他進去時承租戶有先到陽
台做什麼動作，妳們沒有看到，有無此事？）有。（問：
陽台附近有無特別積水較多情形？）去看時，是沒有水，
但地板是濕的，客廳有積水，是最明顯的部分，房間都有
些微的水。我們進去在找原因時，承租戶有在撈水做整理
。我進去我先往廚房，各自散開，我印象中有人到陽台去
，但不知道做什麼。（問：你說當天進去是陪承租戶及陳
小姐、總幹事，主委晚點到，進去時有無做蒐證動作，如
攝影、照相等？）我們有做。（問：當天無法確認是那裡
漏水？）是。（問：現場做開關測試時間多久？）約在10
分鐘左右，陳小姐有打電話給另管理員在頂樓開總開關，
我們在現場看那邊漏水，但我們找不到漏水的地方，後來
有沒有關掉總開關我不知道，我在現場約有半小時。（問
：開關打開在現場看，有沒有看到屋內有任何的共同壁或
樓地板其內管線有漏水情形？）沒有，我們主要是看水龍
頭有無漏水。我們在現場看時沒有看到有漏水情形。」等
情（見本院卷第140至141頁），及證人李一中具結證稱：
「（問：告證3之系爭漏水事件報告，你去做勘查部分，
是否你的專業判斷？）是。我是南亞工專土木科，我已經
從事建築方面工作有17至18年之久。因為系爭建物是時代
建設的建物，管委會通知我們時代建設，我在時代建設擔
任工務部副理，我負責到場勘查。（問：在承租戶搬走之
後，屋主是否有請你過去檢查屋內的狀況？你當時判斷屋
內並沒有管線漏水？根據水線推估是陽台流進來的，是否
如此？）是。漏水隔天我到現場，是物業管理通知我們公
司說3D住戶（即系爭房屋）有水由該戶大門處跑出來，他
們有到屋頂看，告知公司屋頂的水錶有持續在做動，他們
認為是室內的管線或是水龍頭有壞掉，所以請我們公司過
去看。私人的水錶在持續在做動，表示是私人的管線或水
龍頭有壞掉。公共管線部分有公共水錶，公共管線沒有在
該戶屋內有何設置，都是設置在梯間內。所以水從該戶大
門處跑出來是不可能公共管線有損壞，我們公司派我去看
，是要看公司原設置的水龍頭有損壞或是私人內部的損壞
才造成。我是隔天進入現場，室內積水已經不見，陽台積
水也已清除，我是與營造廠的工程師到現場看，陽台鋁窗
上有紗窗，紗窗部分有1條水線，表示水有淹到該高度，
其餘部分則無該高度的水線，只有景觀陽台有該紗窗上的
水線，詢問該承租戶，我們的室內管線或水龍頭有無損壞
，承租戶稱沒有損壞，若有損壞，水錶一打開就會發現，
當下有請管理室去打開該住戶的總水錶，在場測試目視現
場水龍頭有無狀況，我們看半小時以上，沒有其他漏水，
我們有告知承租戶該處水線很高，水應該是從陽台流進來
。承租戶沒有說什麼，只說為什麼會從該處跑進來。（問
：現場陽台有無落葉阻塞水孔？）我們查看時落水頭附近
是乾淨的沒落葉，水也已經消退，但在陽台其他地方有落
葉及堆置雜物。（問：進去時，有無人去陽台清理？）看
起來是已經有清過，只是大致有清理。（問：你進去時在
場人有何人？）被告李小姐及原施作的工地主任及我。（
問：管理室經理及物業公司人員有無到場？）沒有，當天
是要去看公設損壞狀況，我們有問住戶有無住屋內，當時
有保全，9點以後經理才會上班，我們是8點半到，9月30
日承租戶已經從日本回來就先進去了，我們去時是由承租
戶從裡面開門讓我們進去。（問：你們去時是9月30日還
是10月1日？）10月1日。（問：你沒有看到第一時間狀況
？）是。（問：進入屋內時有無相關攝影或拍照？）有拍
照，可提供照片。報告書不是我們做的，我沒有看過，報
告上的照片不是我們提供的，我們是去陽台看現況時有跟
承租戶說這部分我們拍照，我們是拍現場狀況，有拍3、4
張，漏水判斷的因素部分也有拍照。照片另提出。」等語
（見本院卷第141至142頁），且有證人李一中所提現場水
線等照片及其上所載相關「落地窗進水點近照，因落地紗
窗上有明顯水位線（紗窗灰塵及因水浸過會有1條線）高
度超過落地窗內側高於門檻，能明確判定水侵入室內」等
文字敘述為證（見本院卷第153至155頁），是堪認原告主
張系爭淹水事件之發生原因係因承租人即被告未盡善良管
理人之注意，保管租賃物即系爭房屋，於其出國期間未關
掉或關緊陽台之水龍頭，又有落葉或其他雜物阻塞陽台落
水孔，導致陽台積水滿溢至系爭房屋室內所造成，而系爭
房屋之結構體或管線並無漏水情形，證人李一中之專業人
士業已判斷漏水原因係承租人即被告使用不當所致，被告
理應當負起損害賠償的責任等語，當屬有據，蓋以系爭淹
水事故之原因倘為系爭房屋陽台之水龍頭未關緊且落葉等
雜物阻塞落水孔所致，其後業經緊閉水龍頭及清除阻塞雜
物，且系爭房屋其後已為相關之油漆及維修，本難於事後
再就系爭房屋之現況為相關漏水原因之鑑定，而得僅就相
關證人及事證為調查後加以審認，是被告辯稱本件未委請
專業人士為相關鑑定，自難認淹水原因確為原告所指情節
，無從僅憑證人李一中等非鑑定人所為上開證述為證云云
，當非可取。又被告固指陳系爭淹水事件之原因係因系爭
房屋室內冷氣管線之排水管倒灌情形所致云云；然此既為
原告所否認，且與上開證人所述情節均不符，復被告亦未
進一步就此提出相關反證以明其實，自當以原告所陳上情
，核屬真實可取。
（六）另被告雖指陳原告所提修繕支出之單據難認係系爭淹水事
件所造成，因系爭房屋其後亦於約1周後之104年10月7日
發生冷氣管線漏水，導致系爭房屋之油漆及木地板泡水之
情等情，並提出LINE對話及手機拍攝照片為證（見本院卷
第77至97頁）；然而，原告就系爭淹水事件造成之損害維
修部分既已提出相關公設部分等之修繕單據，並經證人陳
詩婷於本院言詞辯論期日中證述該次公設受損情形確如該
等修繕單據之項目及金額等語詳實（見本院卷第139頁）
，復有系爭漏水事件報告、LINE對話、修繕照片、管委會
例行會議會議紀錄及管委會公告、匯款申請書回條聯、匯
款明細、收據及報價單可參（見本院卷第112至116頁、第
108至109頁、第29頁），且被告亦未指陳104年10月7日之
漏水有何淹至2樓韻律教室公設之情形，是足認原告所提
公設部分之損害金額及原告已先行支出該修繕款項予系爭
大樓管委會之相關單據，應可採認。又以，原告所有系爭
房屋之木地板及油漆確於系爭淹水事件發生時即已發生上
開泡水損害，且原告確已因而支出上開修繕費用等情，已
如前述，復被告就其所指104年10月7日造成之損害已達上
開木地板及油漆毀損等上情，亦未舉證以實其說，且原告
主張伊於施作前之105年2月24日亦已通知被告要修繕該等
工程項目，並提出工程細目及估價單予被告，請求被告過
來參與，否則原告僅得代為處理再向被告求償等情，已據
原告提出兩造間LINE對話為證（見本院卷第134頁），可
見原告前已通知被告所欲施工維修之項目，若無異議則予
以施工等情，確為被告所不爭，是益徵原告主張伊所提相
關估價項目及修繕支出金額均係因系爭淹水事件所生之必
要修繕項目及支出等語，確屬有據，被告空言指陳上情，
洵非可取。
（七）原告所為各項請求項目，是否有據？
（1）按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有
生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致
租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法
或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損
者，不在此限，民法第432條定有明文。又按未受委任，
並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或
可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民法第172
條亦有明文。查原告所指系爭房屋淹水事件之發生原因，
係因被告使用租賃物房屋未盡善良管理人之責，於其出國
期間因疏未關緊陽台水龍頭，水錶指針因此不斷轉動而有
用水之情，又未清除所使用系爭房屋之陽台上落葉等雜物
，導致落葉等雜物阻塞陽台之落水孔而引致淹水漫過陽台
，流至系爭房屋屋內，使系爭房屋之木地板及部分牆壁油
漆泡水而損害，並致2樓韻律教室公設之木地板及監視器
損害，且原告所提伊先行支出修繕費用之施作項目確為修
繕系爭房屋淹水之必要工程，該等修繕與系爭房屋之系爭
淹水事故確有相當因果關係等情，業據原告提出工程估價
單、發票及付款證明匯款單、賠償金額清單及支付證明、
LINE對話（被告表示願意負責）、施工照片及廠商評估災
情之對話為證，且經本院審認如前，是依上開規定，原告
就系爭房屋即3D室內之木地板修繕費64050元及油漆23000
元（合計8萬7050元），以兩造間系爭租約關係為請求；
另就2樓韻律教室公設部分之木地板及油漆工程75600元及
監視器損壞修繕2730元（合計7萬8330元），依無因管理
之法律關係為請求，均屬有據，應為准許。
（2）原告請求律師諮詢費13,000元部分：查原告主張伊為處理
系爭房屋淹水事件，即與被告間就系爭租約所生糾紛，曾
向 蔡岳龍 律師事務所請求諮詢相關訴訟事宜，因而支出律
師費用13000元等情，業據提出律師事務所領據為證（見
本院卷第110頁），而依兩造系爭租約第第11條及12條約
明「乙方（即被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除
因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致房屋毀
損，應負賠償之責。」及「乙方若有違約情事，致損害甲
方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納
之訴訟費、律師費用，均由乙方負責賠償」等情，有原告
所提系爭租約可參（見本院卷第15頁背面及第16頁），是
被告既有違反系爭租約第11條約定而未盡善良管理人之注
意使用系爭房屋，導致系爭房屋毀損之情事，已如前述，
則依契約自由之上開有效約定，原告請求被告賠償上開律
師費用1萬3000元，亦屬有理，當為准許。
（3）另原告請求伊為系爭淹水事件南下4次向系爭大樓社區報
告處理此事宜，因1趟油資為桃園至臺中來回320公里，每
公里以5元計算（1600元）加計過路費400元，即每趟支出
交通費用2000元，是4趟共計8000元部分：按損害賠償之
債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，
有相當因果關係為成立要件（參見最高法院48年台上字第
481號民事判例意旨）。至原告固主張伊為處理系爭淹水
事宜，南下4趟而支出交通費8000元，被告亦應賠償此損
害等情，然為被告所否認；而查，原告基於出租人身分，
就系爭房屋出租所生糾紛或承租人使用系爭房屋導致公設
損害等事宜南下4次為處理，本屬原告基於系爭租約所應
擔負之出租人責任，尚非因被告對原告所為違約行為而直
接導致之損害，亦即兩者間並無相當因果關係，依上開說
明，原告所為上開交通費用8000元賠償之主張，尚非有理
，難為准許。又原告主張伊因系爭淹水事件，承受社區責
難多次並變成被告精神不勝負荷求助精神科，系爭房屋已
銷售半年卻依舊賣不出去，多次有買方詢問是否媒體所稱
淹水房屋，可見被告對媒體為不實爆料影響系爭房屋之銷
售，並提出原告至精神科就醫之診斷證明書為證，為此請
求被告賠償精神慰撫金10萬元等情，然此亦為被告所否認
。而按民法可請求非財產上之損害之相當賠償即精神上之
損害慰撫金者，乃以「不法侵害他人之身體、健康、名譽
、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而
情節重大者」為限，民法第195條第1項定有明文；惟原告
所受本件損害部分，既僅屬財產（財物）上之損害，如前
所述，復原告亦未舉證系爭淹水事件業已造成伊之名譽權
等人格法益有何受損之情，自與上開規定不符，是原告依
系爭房屋淹水事件或被告使媒體為不實報導（即便原告所
述為真，仍未侵害原告本人上開人格法益）等主張伊精神
上受有損害，請求被告賠償精神慰撫金10萬元，乃於法無
據，應為駁回。
（4）綜上所述，原告得請求被告賠償之金額，當以17萬8380元
（計算式：系爭房屋維修費8萬7050元＋公設修繕費7萬83
30元＋律師費1萬3000元＝17萬8380元）為有據，應予准
許；至原告逾此範圍之請求，核屬無據，當予駁回。
（5）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債
務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算
之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付
利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203
條分別定有明文。查原告對被告上開損害賠償債權，核屬
無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告
始負遲延責任。準此，原告請求被告自起訴狀繕本送達之
翌日即105年3月18日起（本件起訴狀繕本於105年3月17日
送達被告，見本院卷第48頁）至清償日止，按週年利率5%
計付遲延利息，核無不合。
四、綜上所述，原告依兩造系爭租約及無因管理等法律關係，訴
請被告給付17萬8380元，及自105年3月18日起至清償日止，
按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許；至原
告逾此範圍之請求，核屬無據，當予駁回。
五、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；原告雖聲請
供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本
院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。又被告 陳明 願
供擔保請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之
金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，命由被告負擔10
分之6，餘由原告負擔。
中華民國105年11月30日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官許惠瑜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月30日
書記官林錦源