臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決 105年度花簡字第397號
原 告 謝彼得
訴訟代理人 邱劭璞 律師(法扶律師)
被 告 葉德龍
上列當事人間請求修復漏水事件，本院於民國106年8月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬玖仟柒佰捌拾玖元。
被告應容許原告及原告指定之人進入被告所有門牌號碼花蓮市○
○路○○○巷○○○號房屋為附錄三所示之修繕。
訴訟費用新臺幣陸萬陸仟捌佰捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾柒萬玖仟柒佰捌拾玖元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告因其所有門牌號碼花蓮市○○路○○○○○○號房屋(為5樓
公寓之1、2樓，下稱原告屋)之2樓天花板漏水，因而對其樓
上住戶即被告(門牌號碼為花蓮市○○路○○○巷○○○號，下稱
被告屋)起訴請求被告同意原告會同修繕人員進入其屋內施
工，修復污水管破裂導致房屋滲水問題，嗣於審理過程經鑑
定後，依鑑定報告之認定變更請求為如主文第1、2項所示，
有起訴狀、民事變更訴之聲明二狀及筆錄可參(卷4、83、89
頁)，被告對原告所為訴之變更追加無異議，而為本案之言
詞辯論，依民事訴訟法第255條第1、2項規定，原告所為訴
之變更追加應予准許。
二、原告主張：
(一)原告屋於民國105年初2樓天花板漏水，當面告知被告房屋漏
水問題，被告未做任何相關處理，於105年5月12日經花蓮市
調解委員會調解未果。同月，鄰居 楊玉潔 委託修繕人員進入
被告宅內查勘漏水原因，勘查結果是被告家的廚房、浴室、
馬桶有漏水的現象， 楊玉傑 家的天花板也漏水，他的房屋上
方是被告家的浴室，原告屋上方是被告家的廚房；我希望能
夠去被告家裡修繕，我家就不會漏水，我們與被告多方協調
，並妥協採用被告所謂斷水法(自來水重新接進水管、污水
重新接排水管之施工方式)進行修繕，並決定施工日期。未
料被告只做自來水重新接水管，未做污水管重新接管處理，
更導致原告屋2樓天花板多處嚴重滴水、滲水。我們也跟被
告表示所有的維修費用是我們來支付，但被告多次推諉不讓
我們進去修繕，聲請調解也沒有辦法，只能起訴解決。
(二)被告屋位於原告屋樓上，構造、使用均有明確界線，屬區分
所有，依公寓大廈管理條例第3條第1款規定，得適用該條例
規定。經鑑定結果，原告屋漏水係因被告屋樓地板地坪長期
積水所致，應可歸責於被告，於原告屋修繕完成防水工程後
應不致再漏水，屋頂水塔所致積水應僅係滲水原因之一部分
，此部分在完成防水工程後即可解決。另依公寓大廈管理條
例第12條規定，修繕費用應由被告負擔。再依同條例第6條
第1項第2款規定，被告不得拒絕原告進入其所有房屋修繕漏
水。爰依民法第767條第1項、第184條第1項前段、第191條
第1項及公寓大廈管理條例第12條、第6條第1項第2款規定請
求(擇一勝訴即可)。並聲明：如主文第1、2項所示。
三、被告則以：
(一)調解時原告說我同意他會同修繕人員進入施工污水管，導致
房屋滲水問題。請問原告我有同意你進入施工污水管嗎？修
繕人員又是哪家公司呢？你此種行為不怕犯刑法第168條嗎
？105年初原告確實有告知我房屋漏水問題，而當時又沒附
現況確定書，我也有回覆說整棟樓梯牆壁滲水嚴重，是因你
們這棟排水管不通堵塞，從2樓配明管至樓下。再請問原告
，你們這棟的3、4、5樓的排水要排到哪裡去呢？本公共水
塔下進水管件老舊滲水，九戶相鄰理應配合抓漏事宜，而原
告從頭到尾只口頭上同意，也不附同意確定書以資為憑，叫
我如何完成斷水法配管設施呢？我從來都沒有同意過可以進
入我家修繕，是原告修繕污水管破裂，才導致房屋漏水，我
沒有同意過原告，我只是同意過隔壁楊玉潔，他現在也在聲
請調解。我只同意過自來水明管設施進屋修繕而已。
(二)鑑定報告到底是自來水還是污水還是排水，沒有明確說明，
去現場就知道磁磚凸起就照相，原告施工未經3樓同意就施
工，搞到東漏西漏最後怪我，應該是他們8年前就滲水了，
我有去縣政府申請排水污水示意圖，根本就沒有。漏水只有
3坪的地方，要花十七萬多元嗎？鑑定報告所附相片是什麼
時候照的？原告在97年搬來的時候住了半年的現況也沒有照
出來。鑑定報告編號8相片是屬於公共樓梯牆壁的面，那張
相片可以證明我的樓面上面積水應該是樓上水塔下來的自來
水，排水不可能往上流等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁
回。
四、本院之判斷：
(一)按所有人對於有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法
第767條第1項後段定有明文。次按專有部分、約定專用部分
之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分
之使用人為之，並負擔其費用。專有部分之共同壁及樓地板
或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方
之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有
權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。因故意或過失
，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。公寓大廈管理條
例第10條第1項、第12條、民法第184條第1項前段分別定有
明文。再按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損
害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並
無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發
生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第191條第1項明文
可參。是以，除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所
示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上
之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失
，而應負侵權行為損害賠償責任(最高法院96年台上字第489
號判決意旨參照)。又各當事人就其所主張有利於己之事實
，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否
認其主張，即不得不更舉反證。原告對於自己主張之事實已
盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之
主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉
證責任分擔之原則(最高法院19年上字第2345號、18年上字
第2855號判例意旨參照)。
(二)原告主張其與被告為同棟樓1、2樓及3樓房屋之住戶，原告
屋天花板之滲水狀況係因被告屋之樓地板地坪長期積水所致
等情，業經原告提出建物登記謄本、照片為證(卷7至12頁)
，並聲請履勘現場鑑定，有本院會同兩造及花蓮縣建築師公
會建築師履勘現場，製有勘驗筆錄可參(卷55至57頁)。依勘
驗筆錄所載，原告屋2樓天花板有明顯水漬，且有龜裂現象
，情形如卷12頁照片，該處上方即為被告家之廚房。花蓮縣
建築師公會106年5月15日函(卷63頁)並檢附鑑定報告書(含
照片、附錄三損害修復費用預算表等；下稱系爭鑑定書)，
內容略以：
1.本案建物為地下一層、地上五樓公寓大樓，於70年12月31日
新建完成，至今已逾36年之老舊公寓。原告屋為1樓及2樓住
宅，目前使用中。被告屋為本棟公寓之3樓，範圍橫跨原告
屋，目前住宅使用中。
2.檢視原告屋2樓部分：(1)後方房間平頂中央部位，有一明顯
龜裂，及長期滲漏水現象，且已造成樓板鋼筋部分鏽蝕。(2
)其餘平頂及四周牆面油漆層脫落、發霉、汙漬現象嚴重，
影響居住環境品質甚鉅。(3)本部位樓上層為廚房及浴室。
3.檢視被告屋部分：(1)廚房地坪磁磚有隆起剝離現象，踩踏
擠壓會有水冒出，顯見地坪內部積水甚多，造成滲漏水至下
層現象。(2)本案2樓部分產生之損壞現象應是3樓地坪長期
積水不乾，造成水分滲入現象，也使其平頂天花板長期受潮
致產生油漆層脫落、發霉、汙漬等俗稱壁癌現象嚴重。
4.結論與建議：本案經現場詳細檢視分析鑑定後，建議3樓廚
房與浴室地坪應重新施作防水工程，及建議給排水管採明管
配置，如此方能改善滲漏水現象。相關損害修復費用為
179,789元(如附錄三)。
是綜合前述事證，應堪認原告主張其房屋2樓天花板漏水係
是因被告屋漏水所致，兩者間有因果關係，應堪信為真實。
被告僅以系爭鑑定書編號8照片而空言否認上情，並未舉證
實說，其辯詞難認可採。
(三)被告為系爭公寓大樓3樓房屋之所有權人，依前揭公寓大廈
管理條例之規定，被告對該屋應負有修繕、管理、維護之住
戶維持義務，然被告對該屋疏於維護，因廚房地坪長期積水
不乾造成滲漏水至下層現象，致原告屋2樓天花板長期受潮
而漏水，且原告因漏水問題已有告知被告(被告自承，卷47
頁答辯狀參照)，被告應知其房屋下方即原告屋有漏水情形
可能與其廚房地坪未善加維護有關，再其廚房地坪磁磚有隆
起剝離情形，踩踏擠壓有水冒出(系爭鑑定書編號13至15照
片)，常情難認屬正常現象，被告應能注意該屋應予善加維
護，且能注意卻疏未注意，致原告屋因漏水室內天花板及四
周牆面受損(系爭鑑定書編號3至8照片)，應認被告有過失不
法侵害原告權利之情形，被告對原告即成立侵權行為，應負
損害賠償責任。
(四)茲就原告請求賠償之金額審酌如下：
1.修繕費方面：按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其
物因毀損所減少之價額。負損害賠償責任者，除法律另有規
定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一
項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回
復原狀。民法第196條、第213條第1、3項分別定有明文。依
系爭鑑定書載就原告屋漏水補救工程所需費用，預估原告屋
損壞修復部分為42,500元(如附錄三項次(二)1至3)，屬原告
屋因漏水修復之必要費用，得向被告請求。
2.原告請求進入被告屋修繕方面：按住戶應遵守下列事項：二
、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線
，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕
，為公寓大廈管理條例第6條第1項第2款所明定。原告屋漏
水修復工程，包含被告屋廚房、浴廁地坪及給排水管明管配
管，修復工程如附錄三項次(一)1至4所載，預估金額為
117,312元，則原告依前開規定請求進入被告屋為附錄三所
載之方式進行修繕，所需費用為防止原告屋漏水之必要修復
方式，得向被告請求。惟原告進入被告屋進行修繕，應擇其
損害最少之處所及方法為之，此為公寓大廈管理條例第6條
第2項所明定，應一併注意。
3.綜上，原告向被告請求漏水修繕費用，併加計施作前揭工程
所需之雜支費用如附錄三所示，經審酌上開修復項目及所需
費用尚屬適當，是原告請求被告給付179,789元，核屬有據。
五、從而，原告依前開法律規定請求如主文第1、2項所示，為有
理由，應予准許，並依職權宣告假執行，及被告得供擔保免
為假執行之諭知，暨核定訴訟費用為第一審裁判費1,880元
、鑑定費用65,000元(卷81頁)，合計為66,880元。
中華民國106年9月19日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年9月19日
書記官莊淑茹