臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度嘉小字第1292號
原 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 李玉敏
吳晉輝
被 告 劉建宏 即 劉和 送之繼承人
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國108年12月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告的聲明及陳述：
（一）原承租人即被告父親 劉和送 向原告承租坐落嘉義縣○○鄉
○○○段（以下均同段）203之8、203之16、203之56及
203之127地號國有土地（下合稱系爭土地），面積共計
9,660平方公尺，並就系爭土地訂有（88)國耕祖字第401
號契約書。經過2次換約續租，原租約從民國88年2月3日
起到110年12月31日止。因為劉和送於105年1月10日死亡
，被告劉建宏於105年4月1日向原告申請繼承換約，經原
告於105年6月14日派員勘查同段203之8、203之56、203之
127地號分別種植檳榔樹、香蕉樹、荔枝樹使用，203之16
地號土地為福德宮廟宇使用。因為被告已變更將203之16
地號土地作為福德宮廟宇使用，違反租約約定，且被告10
5年9月19日遞交說明書稱無力拆除，原告就以105年9月23
日台財產南嘉三字第10531028970號函通知被告限期105年
10月20日以前檢附排除占用的證明文件，逾期就註銷換約
案。原告直到105年11月15日都沒有收到被告的排除占用
證明文件，就以105年11月15日台財產南嘉三字第1053103
2960號函，通知被告註銷繼承申請案，並限期被告於106
年10月31日前排除占用恢復耕作使用，逾期未辦將依耕地
三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止全部租約。原
告再以107年5月17日台財產南嘉三字第10731013840號函
通知被告於107年6月22日上午9時現地勘查是否排除占用
，經勘查被告未排除占用，107年11月6日以台財產南嘉三
字第10731030880號函通知被告，依規定原訂國有耕地租
賃契約無效，並限期107年11月30日前繳納105年1月1日到
107年6月22日止租金新臺幣（下同）19,327元，以及計算
到107年10月止逾期違約金1,116元，並請被告於107年12
月5日前騰空地上物回復土地原狀後，通知原告點交收回
，逾期未辦則續行訴請返還租賃物事宜。
（二）因為系爭土地於租賃關係存續期間遭他人占用，原承租人
劉和送應善盡管理人的責任，排除占用返還土地，而被告
是劉和送的繼承人，原告通知被告拆除廟宇未果，依法註
銷被告申請繼承換約案。被告經原告通知排除占用，但都
沒有辦理，經原告通知租約無效。本件租賃關係在無效前
仍為契約關係存續，依照耕地三七五減租條例規定類推民
法第421條第1項規定，被告應繼承原承租人劉和送積欠原
告的租金及利息。
（三）租金計算的方式如下：單筆地號逐筆計算後再總加，若是
單筆地號有同時承租2錄號以上，需單筆錄號逐筆計算後
再總加。應繳納租金公斤數量換算租金方式如下：承租面
積×每公頃收獲總量（公斤）×租金率千分之250×嘉義
縣政府公告甘薯價一斤5元÷12月（元以下小數點位數捨
棄）＝月租金，月租金×12（月）＝年租金。月租金÷30
日×天數＝日租金（取元以下小數點後2位數），各筆總
加後再4捨5入。
（四）各單筆承租金計算如下：
⒈203之8地號土地：
應收月租金：0.0255×6,490×0.25×5元÷12月＝17元（
元以下小數點位數捨棄）。
應收年租金：17元×12月＝204元。
22日租金：17元÷30日×22日＝12.46元。
⒉203之16地號土地第1錄：
應收月租金：0.510665×6,490×0.25×5元÷12月＝345
元（元以下小數點位數捨棄）。
應收年租金：345元×12月＝4,140元。
22日租金：345元÷30日×22日＝253元。
⒊203之16地號土地第2錄：
應收月租金：0.012335×6,490×0.25×5元÷12月＝8元
（元以下位小數點位數捨棄）。
應收年租金：8元×12月＝96元。
22日租金：8元÷30日×22日＝5.86元。
⒋203之56地號土地第1錄：
應收月租金：0.223058×6,490×0.25×5元÷12月＝150
元（元以下小數點位數捨棄）。
應收年租金：150元×12月＝1,800元。
22日租金：150元÷30日×22日＝110元。
⒌203之56地號土地第2錄：
應收月租金：0.022442×6,490×0.25×5元÷12月＝15元
（元以下小數點位數捨棄）。
應收年租金：15元×12月＝180元。
22日租金：15元÷30日×22日＝11元。
⒍203之127地號土地第1錄：
應收月租金：0.162178×6,490×0.25×5元÷12月＝109
元（元以下小數點位數捨棄）。
應收年租金：109元×12月＝1,308元。
22日租金：109元÷30日×22日＝79.93元。
⒎203之127地號土地第2錄：
應收月租金：0.009822×6,490×0.25×5元÷12月＝6元
（元以下小數點位數捨棄）。
應收年租金：6元×12月＝72元。
22日租金：6元÷30日×22日＝4.4元。
（五）被告積欠系爭土地租金總計19,327元，計算方式如下：
年租金：204＋4,140＋96＋1,800＋180＋1,308＋72＝
7,800元。月租金：17＋345＋8＋150＋15＋109＋6＝650
元。22日租金12.46＋253＋5.86＋110＋11＋79.93＋4.4
＝477元。則105年1月到105年12月租金7,800元，106年1
月到106年12月租金7,800元，107年1月到107年5月租金
650×5＝3,250元，107年6月1日到22日租金477元，繳總
租金19,327元（計算式：7,800＋7,800＋3,250＋477）。
（六）聲明：被告應給付原告租金19,327元及從支付命令送達的
隔日起到清償日止按年息百分之五計算的利息，暨逾期違
約金1,722元。
二、被告的聲明及陳述：
（一）203之16地號土地上的系爭土地公廟興建完工日期為壬午
年桐月即91年3月，之後原告與劉和送分別於91年8月1日
和101年5月28日，訂立兩次租賃契約書，其中第2份租賃
契約書已於105年4月1日回收註銷。被告在父親劉和送過
世後向原告申請繼承換約，原告於105年9月23日發函通知
被告，要被告在105年10月20日前檢附排除系爭土地公廟
的證明文件，逾期就要註銷繼承換約。因為被告沒有辦法
排除系爭土地公廟，原告已經註銷換約。因此被告認為原
告在105年4月1日回收註銷和劉和送的契約，又在105年10
月20日註銷被告申請的繼承換約，兩造間已無租賃關係存
在。且原告的調查報告載明「荒煙漫草，無耕作行為」，
可證明被告也沒有使用系爭土地。原告又依照和劉和送間
的契約請求被告給付租金及違約金，是沒有法律依據。
（二）原告於105年度、106年度間，都沒有寄送國有土地繳款通
知書給被告，突然於107年1月10日寄送含違約金共16,080
元的繳款通知書給被告。被告曾到國有財產署請教原由，
經原告的辦事人員看過後，也同意待疑慮弄清楚後再繳納
。原告數年來除了寄送107年1月10日的租金繳款通知書外
，就上開款項並無任何說明及催告。
（三）聲明：原告之訴駁回。
三、本院的判斷：
（一）按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉
（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者
，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服
調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該
管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。
前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處
成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書
面證明，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條有
明文規定。前開所謂「租佃爭議」則是指出租人與承租人
間因租用耕地所發生之一切爭議而言，舉凡租期屆滿、違
法轉租、積欠租金、返還租賃物、應付違約金或損害金、
以及租賃關係之存否均屬之（最高法院85年度台上字第10
53號判決、97年度台上第2052號判決參照）。
（二）又本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五
減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，
除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約
之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。農業發展條例
第20條第2項也有規定。
（三）本件訴外人劉和送與原告在88年間就系爭土地就定有國有
耕地租賃契約書，並接續換約，最近一次是101年5月28日
所定（88）國耕租字第00401號，租期自101年8月1日起至
110年12月31日止，約定系爭土地供種植農作物使用等情
形，有上開租約在卷可證（本院卷第43至53頁）。所以，
依照上開規定，本件就有耕地三七五減租條例的適用。
（四）又原告是主張系爭租約因為被告繼承而繼續存在於兩造間
，本件是請求被告給付租約存在期間的租金（本院卷第16
4頁）及違約金，原告既然是本於耕地租佃關係有所請求
，主張兩造間有出租人與承租人間因租用耕地而生爭議提
起訴訟，依照上開規定及說明，本件就是屬於耕地三七五
減租條例第26條第1項所定的耕地租佃爭議事件。原告自
應依法向區公所耕地租佃委員會聲請調解，調解不成立者
，再由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。但是
原告在本院審理時自承本件未曾踐行法定的調解、調處前
置的程序（本院卷第310頁），那麼原告起訴就與耕地三
七五減租條例第26條的調解、調處前置的程序要件不合，
原告起訴不合法，應該駁回。
四、結論，原告起訴不合法，應該駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年12月31日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官吳芙蓉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按
他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明㈠原判決所違背之法令及其具體
內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中華民國108年12月31日
書記官李佳惠