宣 示 判 決 筆 錄
102年度北簡字第3091號
原 告 賴宗甫
訴訟代理人 余柏毅
被 告 陳傑莉
上列當事人間請求給付修繕費用等事件，於中華民國102年5月9
日言詞辯論終結，同年6月5日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北
簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 陳君鳳
書記官 鄭玉佩
通 譯 陳建憲
朗讀案由 兩造 均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬叁仟玖佰肆拾玖元，及自民國一百零
二年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟肆佰貳拾元，其中新臺幣陸佰玖拾元由被告
負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣柒萬叁仟玖佰肆拾玖元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
原告主張：
㈠原告於民國101年5月25日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系
爭租約），向被告承租門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○
號地下樓之房屋（下稱系爭房屋）以供經營一順餐廳之用，
因被告給予原告裝潢時間，故兩造租賃期間係自101年6月15
日起至103年6月14日止，每月租金新臺幣（下同）54,500元
，押租金150,000元。並於101年5月25日即給付押租金10,00
0元予被告，餘款則於同年月31日以匯款方式給付予被告。
其後，原告因資金及對於餐飲管理經驗不足等原因，將餐廳
之資金運用、經營管理、法律事務、房租與押租金繳納等事
項全權交由訴外人余柏毅處理，並簽有聲明書為據，被告對
此並無反對，並每月收取余柏毅所繳納之房租。
㈡然於101年6月12日，系爭房屋上方天花板內之排水管破裂，
致天花板塌陷，水管內之污水於系爭房屋內橫溢，致原告於
系爭房屋內之裝潢受損嚴重，因而停業7日進行修繕，原告
多次請求被告處理，均未獲置理，原告乃自行雇工修繕。詎
料，系爭房屋復於同年7月12日發生糞管破裂情事，使原告
再次被迫停業15日進行檢修，支出修繕費用，惟被告仍拒絕
承擔修繕責任，原告即於同年8月22日委託訴外人永發聯合
法律事務所寄發（101）永法字第0000000000號函，請求被
告出面解決。
㈢嗣雙方於101年11月28日合意終止系爭租約，並約定於頂讓
關係成立時起，兩造間契約關係失其效力，原告並授權余柏
毅於當日與訴外人 羅明輝 簽立讓渡契約書，將系爭房屋之裝
潢設備、生財器具及經營權利，以現況交付予羅明輝。
㈣經查，系爭租約終止後，被告應給付予原告之款項分別說明
如下：
⒈被告應返還押租金150,000元及溢繳之租金33,590元：
⑴按系爭租約第3條第2項：「保證金新臺幣壹拾伍萬元於租賃
期滿交還房屋時無息返還乙方（即原告）。」之約定，系爭
租約既已於101年11月28日由雙方合意終止，被告自應返還
押租租金150,000元予原告。
⑵且原告已先繳納計算至101年12月15日止之租金及系爭房屋
之大樓管理費，惟系爭租約於101年11月28日已終止，業如
前述，是以，就同年11月28日起至12月15日止之租金，被告
即無受領之正當性，應就每月所繳納之租金54,500元與大樓
管理費4,777元中，將該17日溢繳之租金及管理費合計33,59
0元（計算式：59,277×17/30=33,590），返還予原告。
⒉被告應償還修繕費用123,500元、停業損失43,470元，及良
安大樓管理委員會使用場地費2,000元：
⑴被告應償還因修繕系爭房屋所支出之修繕費用予原告：
①關於101年6月12日起停業7日修繕費用90,100元：
上開期日下大雨致系爭房屋地下室淹水時，原告曾請求被告
前來處理，惟被告置之不理，當時水從牆角冒出，自休息室
、用餐區之天花板滴下來，經雇工修繕後，查明休息室天花
板漏水係因樓上通風口沒有雨遮，致下大雨時水流洩而下；
用餐區天花板漏水則係因牆角滲水排水不良；除此之外，廚
房也因漏水致天花板無法負荷而塌下來。原告因此自101年
6月12日起停業一周雇工修繕，支出天花板復原費用12,000
元、牆壁防水工程費用45,000元、地毯更新費用28,600元，
及淹水排除與垃圾清理費用4,500元，合計90,100元。又原
告雖於同年7月7日寄發信函予被告，通知已自行修繕，並將
修繕費用90,100元，自同年7月15日起，分6期將上開修繕費
用於租金中扣除，惟被告以原告積欠租金為由，自行於押租
金中再為扣抵。顯見，就此修繕費用之支出，被告仍未確實
承擔責任，故原告自得向被告求償90,100元。
②關於101年7月12日起停業15日修繕費用：33,400元
上開期日原告發現系爭房屋之糞管嚴重破裂，乃請被告處理
，原告因此停業15日進行檢修，支出修繕費用合計78,400元
，惟被告僅就其中45,000元部分為給付，其餘33,400元迄未
償還，原告自得請求返還。
⑵被告應賠償因修繕系爭房屋所生之停業損失43,470元：
承前述，系爭房屋因兩次修繕而分別停業7日、15日，關於
此停業期間，原告因無法營業、使用系爭房屋，卻仍須支付
租金之損失，原告自得向被告請求賠償。是以，以原告每月
所繳租金與大樓管理費59,277元計算，被告應賠償原告所受
無法營業22日之損失共43,470元（計算式：59,277×22/30
=43,470）。
⑶被告應支付所積欠良安大樓管理委員會使用場地費2,000元
：
系爭房屋所在之良安大樓管理委員會曾向原告借用系爭房屋
作為開會場地，就所約定之場地使用費2,000元，被告迄今
仍未支付予原告，原告自得請求返還該筆費用。
⑷綜上，原告得向被告請求返還數額為352,560元，惟於租賃
期間，原告有管理費用26,682元、電費7,093元、電話費733
元未繳交予被告，於相互抵銷後，原告依法仍得向被告請求
318,052元。
⒊惟被告均未確實履行其義務，爰依租賃契約法律關係及民法
相關規定，提起本件訴訟等語。
並聲明：被告應給付原告308,052元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告
假執行。
被告則以：
㈠系爭租約原約定自101年6月15日起至103年6月14日止，嗣於
同年11月28日由雙方合意自頂讓關係成立、新租約生效時，
系爭租約即終止。
㈡依系爭租約第4條：「使用租賃物之限制：二、甲（即被告
）乙（即原告）兩方言明：乙方不得將房屋全部或一部轉租
、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，如有頂
讓事宜，必需經甲方書面同意。」之約定，原告未經同意，
違法將系爭房屋交予余柏毅使用，已違反系爭租約約定，被
告雖曾多次致電予原告，表明不同意將系爭房屋交予余柏毅
使用之意思，然原告仍繼續為之，被告自得依系爭租約第6
條第2項：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終
止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付叁倍計算之懲罰性
違約金，...」之約定，向原告請求給付違約金，自101年5
月30日起至101年11月15日止，按每月租金3倍計算，原告應
給付被告981,000元（計算式：54,500×3×6=981,000）。
㈢次依系爭租約第7條：「其他特約事項：一、房屋稅及地價
稅由甲方負擔，租賃稅、營業稅、水電瓦斯清潔費及大樓管
理費由乙方自行負擔。」之約定，原告尚積欠自101年6月
15日起至同年12月14日止，共6個月之管理費26,682元(計
算式：4,447×6=26,682)，且兩造所約定租金每月為54,500
元，原告除第一個月全額給付外，其餘每月均僅給付40,000
元。
㈣此外，原告尚積欠電費7,039元（原告主張之金額7,093元有
誤）、電話費733元。
㈤復依系爭租約第5條：「危險負擔：乙方應以善良管理人之
注意使用房屋，除因天地變等不可抗拒之情形外，因乙方之
過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有
修繕必要時由甲方負責修理，但水、電、浴、廁、廚具、防
漏之修理維護由乙方自行負責。」之約定，原告主張系爭房
屋天花板內之排水管破裂，致天花板塌陷，水管內之汙水於
系爭房屋內橫溢等情，應由原告自行負責修繕。且系爭租約
租賃期間係自101年6月15日起至103年6月14日止，業如前述
，原告所言同年6月12日因修繕而停業等情，並非於系爭租
約之租賃期間內；至原告主張同年7月12日糞管破裂部分，
應為管理委員會負責修繕者，與被告無涉，原告之主張，即
無理由。
㈥又余柏毅係系爭房屋前任承租人即訴外人 徐珮芬 之配偶，且
其亦有積欠租金及管理費情事，並有藉故至被告家中更換保
證人之機會，在未經同意下擅改被告持有之租約書面，足見
余柏毅之誠信顯不足信。
㈦至管理委員會租用場地與被告無涉，被告為出租人，僅提供
系爭房屋予原告使用、收益，自無須擔負原告之經營管理責
任及損失等。
㈧縱認原告之請求有理由，被告亦得以前開對原告之債權，與
原告對被告所主張之債權互為抵銷等語，資為抗辯。
並聲明：駁回原告之訴。
下列事項為兩造所不爭執，並有系爭租約書、讓渡契約書、估
價單、報價單、收據、驗收單、相片、現金支出傳票、存摺、
中華電信股份有限公司臺北營運處101年11月收據、臺灣電力
公司101年12月電費通知及收據、良安大樓管理費收據在卷可
稽（見本院卷第6至7、12至23、65至71頁），堪信為真實，本
院自得採為判決之基礎：
㈠兩造於101年5月25日簽立系爭租約，原告向被告承租系爭房
屋供經營一順餐廳之用，租賃期間自101年6月15日起至103
年6月14日止，每月租金54,500元，押租金150,000元。
㈡原告於101年5月25日給付押租金10,000元予被告，餘款50,0
00元則於同年月31日以匯款給付予被告。
㈢兩造於101年11月28日合意終止系爭租約。
㈣原告於101年8月6日簽署驗收單，內容略以：管道間滲水處
理已完成，確認由B1處糞管破裂造成大量滲水且排出排泄物
，本次工程已修復完成，現場清潔修復，且目前無滲漏情況
至其他天花板處。
㈤原告於101年6月24日支出天花板復原修繕費用12,000元、10
1年6月13日起至18日間支出牆壁防水工程費用45,000元、於
101年6月15日支出地毯更新費用28,600元、101年6月14日支
出地下室淹水排除、垃圾清理費用4,500元。
㈥原告於101年8月15日木工修復等修繕費用27,100元、101年7
月20日支出不鏽鋼紗費用800元、通水盤排水等費用2,500元
、地毯消毒費用3,000元。
㈦原告於101年5月30日給付6月份租金54,500元、於101年7月
16日、同年8月15日、9月16日、10月15日、11月15日分別給
付租金各40,000元。
㈧101年6月至11月間管理費26,682元、11月份電話費733元、
12月份電費7,039元，原告均未繳納。
得心證之理由：
本件原告主張其向被告承租系爭房屋，因系爭房屋於101年6月
12日、7月12日分別發生天花板排水管破裂、糞管破裂，其自
行雇工修繕，因而墊付修繕費用，嗣兩造於101年11月28日合
意終止系爭租約，惟其已預付至12月15日止之租金，故請求被
告給付其墊付之修繕費用123,500元、賠償營業損失43,470元
、支付管理委員會使用場地費2,000元、返還溢付租金33,590
元，與未償還之押租金150,000元，為被告所否認，並以前詞
置辯。是本件所應審究厥為：㈠原告請求被告給付其所墊付之
修繕費用123,500元，是否有據？㈡原告請求被告賠償營業損
失43,470元，是否有據？㈢原告請求被告支付良安大樓管理委
員會使用場地費2,000元，是否有據？㈣原告請求被告返還溢
付租金33,590元，是否有據？㈤被告以原告尚積欠租金、管理
費、電話費、電費，及須支付懲罰性違約金為由主張抵銷，是
否可採？㈥系爭押租金經抵銷後有無餘額？原告得否請求返還
？茲論述如下：
㈠原告請求被告給付其所墊付之修繕費用123,500元，是否有
據？
⒈查兩造於101年5月25日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承
租系爭房屋，租期自101年6月15日起至101年6月14日止，簽
約後被告同意先交付房屋，並給予原告至同年6月14日止免
計租金之裝潢期乙節，為兩造所不爭執。衡諸常情，在店面
出租之情形，因承租人係作營業使用，常須重新裝潢，而店
面租金亦較一般住宅之租金行情為高，故商業習慣上，出租
人通常會給予承租人一定期間免計租金之裝潢期，此裝潢期
雖然免計租金，然既係基於租賃契約之約定而來，出租人仍
有民法第423條所定租賃物之交付、保持義務及民法第429條
所定之修繕義務，否則一旦租賃物於裝潢期間發生滲漏水，
將使承租人無從進行裝潢，而影響其營業甚鉅。是系爭房屋
雖於裝潢期內之101年6月12日發現有漏水情形，但仍有民法
第429條之適用。故被告辯稱101年6月12日天花板排水管破
裂發生之時間，並非兩造租賃期間，是伊毋庸負責云云，尚
非可取，先予敘明。
⒉按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔，民法第429條第1項定有明文。是除契約另有訂定外，
出租人對於租賃物依法負有修繕義務。依系爭租約第5條約
定：「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。
但水、電、浴、廁、廚具、防漏之修理維護由乙方自行負責
。」，故兩造顯係約定系爭房屋水、電、浴、廁、廚具及漏
水致有修繕必要之際，被告不負修繕之責，即屬民法第429
條第1項規定之「契約另有訂定」情形。查原告主張系爭房
屋於101年6月12日因天花板排水管破裂、導致天花板塌陷、
水溢流滿地，及同年7月12日糞管破裂等情，為被告所不爭
執，前開損害既係因水管、廁所糞管破裂、漏水所造成，被
告依約不負修繕之責，是原告請求被告給付修繕費用123,50
0元云云，自非有據。
㈡原告請求被告賠償營業損失43,470元，是否有據？
承上所述，被告依約不負修繕之責，是原告請求被告賠償營
業損失43,470元云云，亦非可採。
㈢原告請求被告支付良安大樓管理委員會使用場地費2,000元
，是否有據？
關於使用場地費2,000元部分，原告主張因被告於訂約時曾
說星期日要借場地供良安大樓管理委員會開會使用，管理委
員會會支付場地費予其，然管理委員會迄今仍未給付，是請
求被告支付，然上開場地費既然是良安大樓管理委員會使用
系爭房屋所生之對價，則原告請求之對象應為良安大樓管理
委員會，而非被告，是其請求被告支付場地費2,000元云云
，委無足取。
㈣原告請求被告返還溢付租金33,590元，是否有據？
次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條定有明文。查本件兩造簽訂之系爭租約已於101年11
月28日合意終止，租賃關係即於該日起歸於消滅。是自該日
之後被告受領原告預付之租金之法律上原因已不存在，自應
負返還其利益予原告之責任。又原告預付自101年11月29日
起至12月15日之租金總計30,883元（計算式：54,500×17/3
0=30,883，元以下四捨五入，以下同），是原告於系爭租約
終止後，依不當得利法律關係，請求被告返還上開預付之租
金30,883元，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據。
㈤被告以原告尚積欠租金、管理費、電話費、電費，及支付懲
罰性違約金為由主張抵銷，是否可採？
⒈再按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有
特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為
默示之意思表示，最高法院著有29年上字第762號判例可資
參照。經查，原告固主張曾於101年7月7日寄發聲明書予被
告表示因6月12日淹水之修繕費用90,100元，預計自101年7
月15日起分6個月由租金中平均扣除，並先後於101年7月16
日、8月15日、9月16日、10月15日、11月15日各匯款40,000
元至被告帳戶內等情，有聲明書、存摺影本足憑（見本院第
9、65至67頁），然依一般社會觀念觀之，被告被動按原告
給付租金金額收受租金，而未即時要求原告補足租金，尚非
逕可認係同意原告預扣之表示，而有待兩造租約終止時再行
會算或事後逕從押租金扣抵之考量可能，是被告收受該信函
及各月租金後，縱未曾為意思表示，亦僅係單純沈默，難認
被告有默示同意上開聲明書所載內容，且法律復無明文認因
此有推定或視為同意之法律效果，依上開判例意旨，難以被
告有同意支付修繕費用，而由原告自租金中平均扣除之默示
意思表示，是原告主張被告同意每月租金預扣15,000元云云
，尚非有據。是被告辯稱原告尚積欠租金75,000元（計算式
：15,000×5=75,000）等語，為有理由。
⒉查原告於租賃期間均未繳納管理費乙節，業據被告提出良安
大樓管理費收據為證，且為原告所不爭執，是被告辯稱原告
應補繳管理費24,162元等語（計算式：4,447×5+4,447×13
/30=24,162），尚屬可採；逾此範圍，則屬無據。
⒊又原告尚未繳納電話費733元、電費7039元乙節，為兩造所
不爭執，並有中華電信股份有限公司臺北營運處101年11月
收據、臺灣電力公司101年12月電費通知及收據附卷足憑（
見本院卷第68至69頁），是被告辯稱原告應補繳電話費733
元、電費7,039元等語，洵堪採信。
⒋至被告以原告違法轉租余柏毅為由，請求3倍懲罰性違約金
乙節；惟查，系爭租約第6條第2項係約定：「乙方於終止租
約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起
，乙方應支付按租金叁倍計算之懲罰性違約金，但經甲乙雙
方同意提前解約時不在此限。」，準此，依兩造之約定，僅
在系爭租約終止或租賃期間屆滿，但原告拒不交還房屋之際
，被告始得請求原告按月給付以租金3倍計算之懲罰性違約
金，而本件原告並無聚不交還房屋之情形，是被告辯稱原告
須支付租金3倍計算之懲罰性違約金云云，並非有據。
㈥系爭押租金經抵銷後有無餘額？原告得否請求返還？
復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘
額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631
號判決意旨參照）。承上所述，原告尚積欠被告租金75,000
元、管理費24,162元、電話費733元、電費7,039元，合計10
6,934元（計算式：75,000+24,162+733+7,039=106,934）迄
未給付，被告自得以之與原告請求之押租金150,000元為抵
銷，經抵銷後，被告應返還原告之押租金為43,066元（計算
式：150,000-106,934=43,066）。
從而，原告本於系爭租賃契約、不當得利法律關係請求被告返
還押租金43,066元、溢付租金30,883元，合計73,949元（計算
式：43,066+30,883=73,949），及自起訴狀送達翌日即102年1
月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予
准許；逾此範圍，則為無理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告
被為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其訴
既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，
爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，
依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官鄭玉佩
法官陳君鳳
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費3,420元
合計3,420元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月5日
書記官鄭玉佩