臺灣士林地方法院88年度重訴字第83號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院88年重訴字第83號民事判決

裁判日期：民國89年03月30日

裁判案由：損害賠償等

臺灣士林地方法院民事判決八十八年度重訴字八三號
原告丁○○訴訟代理人甲○○律師被告戊○○住台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號
己○○住同右丙○○住台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號乙○○住台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號訴訟代理人 彭令占 律師右當事人間請求損害賠償等案件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）戊○○、己○○應將如台北縣汐止地政事務所八十八年六月三十日八八北縣汐地二字第六五九二號函檢送複丈成果圖附表所載第四五號門牌之建物及遮雨棚拆除，並將該門牌分別如各使用標示所佔用面積之土地返還原告及其他全體共有人，並自八七年三月九日起至返還土地之日止，按年連帶給付原告及其他全體共有人新台幣（以下同）六萬一千六百二十元之損害金。
（二）被告丙○○應將如台北縣汐止地政事務所八十八年六月三十日八八北縣汐地二字第六五九二號函檢送複丈成果圖附表所載第四七號門牌之建物拆除，並將該建物分別如各使用標示所占用面積之土地返還與原告及其他全體共有人，並自八七年三月九日起至返還土地之日止，按年給付原告及其他全體共有人五萬三千零三十二元之損害金。
（三）被告乙○○應將如台北縣汐止地政事務所八十八年六月三十日八八北縣汐地二字第六五九二號函檢送複丈成果圖附表所載第四九號門牌之建物、遮雨棚及水塔拆除，並將該建物分別如各使用標示所占用面積之土地返還與原告及其他全體共有人，並自八七年三月九日起至返還土地之日止，按年給付原告及其他全體共有人五萬六千八百五十三元之損害金。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）按現坐落於台北縣汐止茄苳腳段第一三之三一、一三之三二、一三之二０等三筆土地係原告及 楊阿系 、 張楊純 、 楊惜 、袁楊𤆬、 蘇阿招 、 楊美雪 、曾百基等八人所共有，此有土地謄本為證。詎被告等並無任何權源，分別於八十七年三月九日將上開土地上之舊有建築拆除，擅自另建房屋、水塔及遮雨棚，且皆為台北縣政府列為違章建築，此有台北縣政府及汐止分局函影本為證，顯係無權占有，從而原告等自得依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告等將系爭房屋、棚架、水塔拆除，並將土地返還原告及其他共有人等。
（二）被告雖抗辯被告等與原告間自民國七年起即存在租賃關係，惟被告所提出之楊惜、楊阿系等二人之收據，並非真實，縱該二人確有收取租金四千元，亦僅限於曾收八十五年戊○○、己○○一戶、一年之租金而已，兩造若確有租賃關係存在，被告等為何無法提出租賃契約或其他其他年度之租金收據？足證其主張絕非真實。況即使兩造間確曾有租賃關係，然該租賃之標的物係民國七年所建之「磚造平房」，此有建物謄本可證，該建物在歷經八十餘年之風吹雨打後，其屋頂、牆壁皆已達到不堪使用之程度，故被告等遂將舊屋之屋頂及牆壁拆除重建，是現存之系爭房屋已非原有之建物，此從被告所提之照片即可證明：
（１）就系爭四十五號門牌建物部分：
１、其第①、②號照片已改裝為鐵、鋁門窗，民國三十八年絕無此種建材。
２、其第③、⑫號照片為鋼架自地至頂，顯係鈞院第一次勘驗時所稱之加強磚造，而非係舊有牆壁。
３、其第⑨號照片鋼架下為新磚，顯已加高，而非舊有建物。
４、其⑫號絕非編號②所示牆壁後方，因三十八年絕無鋁門。
５、況依實測面積其主建物為九十一平方公尺，謄本登記則為六０‧五三平方公尺，加大約一半之多！
（２）就系爭四十七號門牌建物部分：
１、其編號②、④絕非舊有建物，蓋民國三十八年絕無「不鏽鋼」及「新鋁」之門窗，又木窗並不代表未加高。
２、其第⑨號照片似係側貼，經與第⑧、⑩號對照，新舊磚不一，顯已加高。
３、其謄本面積為五三‧二六平方公尺，而實測面積則為八十七平方公尺，顯已「加大」。
（３）就系爭四十九號門牌建物部分：
１、其第①、②、③號照片已改為不鏽鋼及鋁門窗等建材，屋頂為彩色鋼板，顯非三十八年之磚瓦房，特別是編號⑦明顯已加高。
２、至於乙○○當時僱工敲開大門牆緣（非樑柱）之水泥粗坏，其紅磚顯然與原告於八十八年四月三十日所檢呈照片證二紅磚不符，足證並非舊牆。
３、又其謄本面積，不過五十六‧六九平方公尺，茲經勘測現為六十九平方公尺，顯已重建，絕非舊屋。
按「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止。」，最高法院三十年渝上字第三一一號判例著有明文，故被告等既已將原已不堪使用之建物拆除，兩造間縱曾有租賃契約，現亦已不存在，其等另建新屋自係無權占有。
（三）綜上，原告無權占有系爭土地，爰依民法第七百六十七條之規定請求被告等分別將系爭房屋、棚架、水塔拆除並將土地返還原告及其他共有人。又被告自八十七年三月九日起無法律上之原因使用系爭土地，顯已獲有相當於租金之利益，致所有人受有損害，故另依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
（１）被告己○○雖辯稱其所有之系爭第四十五號房屋坐落之土地，部分係向訴外人 楊買 所購得，並提出買賣契約書一件為證，然原告否認該契約書為真正，且該契約書縱係真實，亦因其並未作移轉登記，而依法不得對抗所有權人，，且楊買僅為土地共有人之一，其未經其他共有人之同意，擅自處分共有物，亦屬無效，況其處分時間在三十八年間，其移轉請求權亦已因罹於時效而消滅。
（２）被告等雖提出「房屋拆除分屋協議書」抗辯原告不得請求拆屋，然該協議書中有限被告等應於七日內拆除房屋，被告並未依約履行，因該契約為附停止條件之契約，被告既未履行，則契約並未成立生效，即使該契約已生效，亦已經解除，此有鉅陸開發股份有限公司八十四年七月二十日之通函可證，故被告之抗辯殊無理由。
（３）至被告以系爭四十五號建物係被告己○○與訴外人 廖萬祿 、 廖萬福 、 廖萬長 等四人共有；系爭四十七號建物係被告丙○○及訴外人 周清 、 周石 等三人共有；系爭四十九號建物則係訴外人 李傳枝 所有，故原告提起之訴顯然當事人不適格等語抗辯，惟上開房屋皆係舊有房屋，已分別為被告等人拆除重建，而原告所請求者係重建後之房屋，原告以重建後之房屋所有人為被告，實無當事人不適格之情事。
三、證據：提出土地登記謄本、地籍圖、台北縣政府及汐止分局函影本、工務局函影本、台北縣汐止地政事務所函影本、鉅陸開發股份有限公司解約函影本各一件及照片三幀，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭台北縣○○鎮○○○段第一三之三一號土地上之建物，即門牌台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號房屋，為被告己○○與訴外人廖萬祿、廖萬福、廖萬長等四人共有，每人之應有部分各為四分之一，此有建物登記謄本為證，本件原告僅請求被告己○○單獨拆屋還地，未列其他建物所有人為共同被告，而被告戊○○並非系爭建物之所有權人，其當事人顯不適格；系爭台北縣○○鎮○○○段第一三之三二號土地上之建物，即門牌台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號房屋，為被告丙○○及訴外人周清、周石等三人共有，每人之應有部分各為三分之一，此亦有建物登記謄本為證，本件原告僅請求被告丙○○單獨拆屋還地，未列其他建物所有人為共同被告，其當事人顯不適格；而系爭台北縣○○鎮○○○段第一三之三二號土地上之建物，即門牌台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號房屋，為訴外人李傳枝所有，被告乙○○並非系爭建物之所有權人，此有建物登記謄本為證，是其當事人亦顯不適格。
（二）系爭土地原為楊買及 楊玉 所有，楊買之妻 楊鴛鴦 曾於六十三年四月十七日，與被告乙○○立約，代理其夫楊買將乙○○所有系爭四十五號建物座落之土地出租與被告乙○○，此有契約書影本及租金收據為證，嗣楊買死亡後，由被告楊阿系、楊惜、張楊純繼承其應有部分，而楊阿系之媳 許玲媛 及共有人楊惜之媳 蘇如蒨 亦分別代收被告己○○承租該三人土地之租金各四千元，此亦有其等所出之收據為證，且被告戊○○、乙○○曾寄發存證信函予地主催收租金，此有存證信函影本二件為證，是被告與原告間確有租賃關係存在。
（三）又系爭四十五號建物，其門牌在整編前原為橋東街二十三號，而該屋所在○○○鎮○○○段一三之三一號土地，則係分割自原段一三之二地號，該地原為楊買、楊玉所共有，五十八年一月十四日楊買將前開土地約四坪半（約八台尺×九台尺），以一千八百元出售予被告己○○，此有買賣契約書及楊買所出收到價金之收據可證。詎事後原告及其母楊玉，見有機可乘，乃以其等對楊買出售土地之事毫不知情為由，共同對被告己○○加以訛詐，由被告己○○補償其數倍買賣土地價金之一萬元，此亦有楊玉於七十一年十二月三日所立之協議書為證，惟該地究為何人所有，當時己○○並未詳查，且誤信賣方表示須俟其辦畢繼承手續後始得過戶與買方所有，致該地迄未為所有權之移轉登記。然兩造雖未辦理土地移轉登記，不生物權上之效力，惟依楊買、楊玉與被告己○○所定之買賣契約，其債之效力顯已發生，從而被告己○○對該屋坐落之基地，依法有使用之權源，系爭土地共有人楊阿系、楊惜、張楊純為楊買之子，原告則為楊玉之子，依民法第一千一百四十八條之規定，其等自應承受被繼承人財產上之一切權利義務，故被告己○○顯有權使用該地。
（四）原告雖主張系爭四十五號、四十七號、四十九號房屋，皆為被告等拆除舊屋後重建之新屋，惟查被告等人已於系爭房屋內居住數十年，該屋絕非新建房屋，系爭房屋建物登記謄本雖登記為磚石造，而實測圖載其為鐵皮屋頂加強磚造牆壁，惟磚石造與加強磚造牆壁，二者之結構顯無不同，且現有建物實測面積雖大於原建物面積，然此可能為原屋擴建或拆除重建，不能僅以面積擴增即推定被告等當然有拆除重建之事實，又台北縣政府工務局八十七年一月九日函，僅指系爭房屋係程序違建，如聲請補照即屬合法，至其究為擴建抑重建則語焉不詳，況該函並未以系爭房屋登記之所有人全體為受文對象，則該函對系爭房屋所有權人應不生效力。此外，依據鈞院八十八年六月十七日之勘驗筆錄記載：各該建物「仍依稀可看見舊有之水泥牆面，屋頂及大門均已翻修」等語，參照汐止鎮公所八十七年北縣汐建字第四００二三號函，亦指該四五號房屋「屋頂部分已換修為鐵皮屋面」，皆未稱系爭房屋為被告等拆除舊屋重建後新建之房屋，原告空言主張各該房屋已全部由被告拆除重建，顯不足採。
（五）被告與系爭土地所有權人及建商，曾於八十二年八月間，共同簽立「房屋拆除分屋協議書」，其解約自亦應經全體被告簽字同意始生效力，茲原告所提建商八十四年七月二十日之通函，被告等並未在有關解約文書上簽名，該通函實不足以證明被告等已同意解除契約，茲原告置該協議書於不顧，竟逕請求被告等拆屋還地，其主張顯違其他土地共有人及被告之利益，依民法第八百二十一條之規定，自無從准許。
（六）被告等使用系爭土地皆已逾二十年以上，且為和平、繼續、以在他人土地上有建築物而使用原告等之土地，依民法第八百三十二條、第七百七十二條準用第七百六十九條、第七百七十條之規定，被告等皆已因時效取得地上權，而被告之地上權既非依法律行為所取得，自不以登記為生效要件，從而被告等使用系爭土地，自屬於 法有據 。
三、證據：提出台北縣汐止鎮公所八七北縣汐建字第四００二三號函影本、台北縣稅捐稽徵處瑞芳分處縣稅瑞二字第四五０七四號函影本、房屋稅籍證明書影本、水費收據影本、建物登記謄本、不動產買賣契約書影本、租賃契約書影本、協議書及收據影本、建物所有權狀影本、房屋拆除分屋協議書影本、臺灣省台北縣土地登記簿影本、台北縣政府工務局八七北工使違字第Ｄ０二二二號函影本各一件，收據影本三件、存證信函影本二件、照片三十九幀。
丙、本院依職權函請台北縣汐止市地政事務所查覆茄苳腳段第二五、二六、二七建號建物為保存登記時有無坐落基地所有權人出具之使用同意書，並請將保存登記之案卷送院參辦。
理由
一、原告起訴主張現坐落於台北縣汐止茄苳腳段第一三之三一、一三之三二、一三之二０等三筆土地係原告及楊阿系、張楊純、楊惜、袁楊𤆬、蘇阿招、楊美雪、曾百基等八人所共有，詎被告等並無任何權源，分別於八十七年三月九日將上開土地上之舊有建築拆除，擅自另建房屋、水塔及遮雨棚，被告雖提出租金之收據抗辯兩造間就系爭土地有租賃關係，然該收據並非真正，況即使兩造間確曾有租賃關係，然該租賃標的物亦已因年代久遠而達不堪使用之程度，此由被告等已將該房屋拆除重建，且重建後之面積較原建物面積增加即可證明，故被告等既已將原已不堪使用之建物拆除，兩造間縱曾有租賃契約，現亦已不存在，其等另建新屋自係無權占有，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定請求被告等拆除系爭房屋、棚架、水塔，將土地返還原告及其他共有人，並返還自八十七年三月九日起所受相當於租金之利益等語。被告等則以系爭房屋皆係民國七年即存在之房屋，被告等僅係就原有房屋加以整修擴建，並非全部拆除重建，故無原告所指房屋已達不堪使用之情事，而系爭四十五號房屋，為被告己○○與訴外人廖萬祿、廖萬福、廖萬長等四人共有；系爭四十七號房屋，為被告丙○○及訴外人周清、周石等三人共有；系爭四十九號房屋，為訴外人李傳枝所有，原告竟以戊○○、己○○、丙○○、乙○○四人為被告，其當事人顯不適格，且系爭土地原為楊買及楊玉所有，楊買之妻楊鴛鴦曾代理其夫楊買將乙○○所有系爭四十五號建物座落之土地出租與被告乙○○，嗣楊買死亡後，其繼承人楊阿系之媳許玲媛及繼承人楊惜之媳蘇如蒨亦曾分別代收被告己○○繳納之租金，是被告等與原告間確有租賃關係存在。又系爭四十五號建物坐落○○○鎮○○○段一三之三一號土地分割自原段一三之二地號，該地原為楊買、楊玉所共有，五十八年一月十四日楊買將前開土地約四坪半出售予被告己○○，事後被告己○○又補償另一共有人楊玉一萬元，依其上開買賣契約，被告己○○對該屋坐落之基地依法亦應有使用之權源。況被告等和平、繼續使用系爭土地皆已逾二十年以上，且係以在他人土地上有建築物而使用原告之土地，依法被告等皆已因時效取得地上權，從而被告等使用系爭土地，自屬於法有據等語置辯。
二、本件原告主張位於台北縣汐止茄苳腳段第一三之三一、一三之三二、一三之二０之三筆土地均係原告及楊阿系、張楊純、楊惜、袁楊𤆬、蘇阿招、楊美雪、曾百基等八人所共有，及系爭台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號、四十七號、四十九號房屋分別坐落於前揭三筆土地上之事實，為被告所不爭執，且有土地登記謄本及建物登記謄本在卷可稽，應堪信為真實。
三、按共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第八百十九條第二項定有明文。本件原告請求被告等應分別將系爭台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號、四十七號及四十九號之房屋拆除，而房屋之拆除乃屬事實上之處分行為，原告自應將有處分權之全體共有人列為共同被告，始得謂當事人適格，經查：
（一）台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號：
系爭四十五號建物原為民國七年所建之磚石造房屋，此有台北縣稅捐稽徵處瑞芳分處八十北縣稅瑞二字第四五０七四號函影本及台北縣汐止鎮公所八七北縣汐建字第四００二三號函影本附卷可稽，嗣經被告己○○、戊○○於民國八十七年間將系爭房屋加以整修，其整修部分包括：⑴屋頂之翻修：系爭房屋屋頂原為木製，因年代久遠改為輕鋼架，此有本院八十九年二月十五日現場勘驗筆錄記載：「屋頂原為木造，今已拆除，換上輕鋼筋。」及被告所提照片編號②、③、④、⑫屋頂部分足證。⑵牆壁及門窗之整修：系爭房屋原有之磚牆並未拆除，僅在其表面敷上水泥並鋪設新壁磚，並換裝新鋁門窗，此由同上勘驗筆錄記載：「大門貼上新磁磚，牆上有不鏽鋼之門窗。」「又將大門磁磚敲開，可見其內為紅色磚牆。」及被告所提照片編號②、
③、④、⑨、⑫之牆壁部分皆保留舊有磚牆，即可證明，至原告主張前揭第
③、⑫號照片中屋頂之輕鋼架自地至頂，故系爭牆壁已改建為ＲＣ結構等語，經查該屋頂所搭設之輕鋼架雖有數根延伸至地，惟其舊有磚牆並未拆除，自不得因此即謂系爭房屋已改為ＲＣ結構，原告之主張恐屬誤會。
（二）台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號：
系爭四十七號建物原為民國三十一年六月所建之磚造房屋，此有建物所有權狀影本在卷可證，嗣經被告丙○○於八十六至八十七年間，將系爭房屋加以整修，其整修部分包括：⑴屋頂之翻修：系爭房屋屋頂原為木製，因年代久遠改為輕鋼架，此有被告所提編號⑬屋頂石膏版內部之照片足證。⑵閣樓地板翻修：此有本院八十九年二月十五日現場勘驗筆錄記載：「經本院勘驗，閣樓是新木板裝潢。」可證。⑶牆壁及門窗之整修：系爭房屋之舊有磚造牆壁並未拆除，僅在其表面敷上水泥，並為防潮而在水泥外再貼上淺黃色之木板條，此由同上勘驗筆錄記載：「與門牌四十五號相鄰之牆，以手拍打，顯為木板，目視結果，應係貼有淺黃色木板條。」「被告為舉證，將石膏板卸下一塊，為證明內部乃輕鋼架及舊有之牆面。經觀察，可見內部有水泥牆。」，及被告所提照片編號③、⑤、⑥、⑧、⑩之牆壁部分與⑪、⑫顯示其大門內側牆壁係舊水泥牆外加木板，即堪證明。此外，被告丙○○並於舊有木製窗戶外加裝鋁窗並換裝鋁門，此亦有被告所提編號①、②、④號照片足證。
（三）台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號：
系爭四十五號建物原為民國七年所建之磚石造房屋，此有台北縣汐止鎮公所八七北縣汐建字第四００二四號函影本附卷可稽，嗣經被告乙○○於民國八十七年間將系爭房屋加以整修，其整修部分包括：⑴屋頂之翻修：系爭房屋屋頂原為木製，因年代久遠改為輕鋼架，此有被告所提編號①、②、③、⑦、⑧、⑨、⑩號照片之屋頂部分可證。⑵牆壁及門窗之整修：系爭房屋原有之磚牆並未拆除，僅在其表面敷上水泥粗坏，並換裝新鋁門窗，此由同上勘驗筆錄記載：「經被告乙○○雇工敲開大門邊牆緣之水泥粗坏，可見內部之紅色磚牆。」，及被告所提照片編號①—⑤、⑩、⑪、⑬、⑭之牆壁部分足證。此外，被告乙○○並換新鋁門窗，此亦有被告所提之編號①、②、
③、⑥、⑨、⑩、⑫照片足資證明。
四、由上述各該房屋整修之狀況可知，被告等人之修繕皆不外屋頂翻修為輕鋼架及牆壁之粉刷貼磚或鋁門窗之設置，其房屋之舊有牆壁皆未予拆除，室內隔間亦未更改，故就整體建物而言，其基本結構仍與原建物相同，雖其於外觀上有所更新改變，該修繕後之房屋與舊有建物仍具有同一性，自不得謂原建物已因被告等重建而歸於消滅。又台北縣政府工務局八七北工使字第Ｂ—二一八二號函雖認定系爭台北縣汐止市○○街○○○巷四十五、四十九號建物之屋頂翻修未申請建築執照，屬於違章建築，然並未認定系爭房屋已經被告等全部拆除重建，此由其特於該函說明四註明「違建部分為屋頂翻修」即可證明。至系爭房屋於整修後面積較原有建物面積增加，則為是否增建之問題，無妨於系爭建物同一性之認定，故被告等所為之修繕行為僅屬「翻修改建」，而非將舊有建物「拆除重建」，從而，現坐落於台北縣汐止茄苳腳段第一三之三一、一三之三二、一三之二０土地上之門牌號碼台北縣汐止市○○街○○○巷四十五、四十七、四十九號之三間房屋，即為建物登記謄本上台北縣汐止市○○街○○○巷四十五、四十七、四十九號之建物，被告辯稱原台北縣汐止市○○街○○○巷四十五、四十七、四十九號房屋業因不堪使用而經被告拆除重建，該舊有建物已不存在云云，尚非可採。
五、又查，系爭台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號建物，為被告己○○與訴外人廖萬祿、廖萬福、廖萬長等四人共有，每人之應有部分各為四分之一；系爭台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號建物，為被告丙○○及訴外人周清、周石等三人共有，每人之應有部分各為三分之一；而系爭台北縣汐止市○○街○○○巷○○○號房屋，則為訴外人李傳枝所有，此皆有建物登記謄本在卷足憑，惟本件原告並未以上開全體共有人為被告，而僅以戊○○、己○○、丙○○、乙○○等人為被告，請求其等應分別將台北縣汐止市○○街○○○巷四十五、四十七、四十九號建物拆除，揆諸前揭判例意旨，其當事人為不適格，原告之訴顯然欠缺權利保護要件，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，亦應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法，均不影響判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年三月三十日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法官李玉卿右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年四月十日~B法院書記官呂志弘