裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第1387號民事判決
裁判日期：民國89年07月10日
裁判案由：回復原狀
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年訴字第一三八七號
原告甲○○即反訴被告訴訟代理人 趙惠如 律師送達代收人 謝麗雯 被告櫻花建設股份有限公司設台中市○○路○○○號四樓即反訴原告法定代理人 張宗璽 訴訟代理人 王世勳 律師右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾肆萬元，及自民國八十九年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告十分之七，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部份，於原告以新臺幣叁拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹佰壹拾肆萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
甲、本訴部分：
一、原告方面：
(一)聲明：⒈被告應給付原告新台幣（下同）一百六十八萬元整，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
(二)陳述：⒈緣原告甲○○見被告櫻花建設股份有限公司推出建設案名「櫻花歐洲假期」之預
售屋廣告，被告於其銷售廣告中稱：「．．．順著整排大王椰子散步回家，椰影搖曳」及「百分之八十、三十年低利貸款」。原告認其生活環境良好，且經銷售人員計算每月貸款利息數額，認尚在能力負擔範圍內，因而向被告承買房屋編號「曉陽案ＳＹ４Ａ３０房地及車位編號１０７２之預售屋，買賣總價四百七十九萬元，自備款九十六萬元，銀行貸款三百八十三萬元（其中二百二十萬元為國宅利率年息百分之五．七五」餘一百六十三萬元之年利率為百分之八．○七五）。⒉詎料「被告於交屋前通知原告驗屋及辦理銀行貸款始得知「並無廣告中所稱之椰
影搖曳，貸款額度亦僅二百八十萬元，與被告之廣告及兩造合約書之約定均大相逕庭。
⒊依前揭合約書，兩造約定房屋可貸款二百四十萬元土地可貸款一百四十三萬元，
共計三百八十三萬元」而原告所簽立供擔保貸款用之本票金額亦為三百八十三萬元，而生活環境及貸款額度及利率之約定均係兩造契約之一部分，被告竟拒絕履行，原告遂發函催告被告依約履行，被告竟置之不理，原告因而發函解除兩造之買賣契約。
⒋按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人依關於給付遲延或給
付不能之規定行使其權利」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」、「企業經營者應確保廣告內容之真實，針對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，民法第二百二十七條第一項、第二百五十四條及消費者保護法第二十二條分定明文。又兩造之土地及房屋買賣合約第十三條第一項及第二十二條第一項均約定賣方違約時，買方得解除契約。解約時賣方除應將買方已繳之價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償總價百分之二十之違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
⒌本件原告業已發函催告被告應依約將價金中之三百八十三萬元辦理貸款，被告仍
置之不理，原告因而類推適用民法第二百五十四條規定，依法解除兩造之買賣契約。原告已繳付被告八十四萬元之自備款，被告應予返還外，另依兩造合約書約定被告另應依約賠付原告八十四萬元之違約金。故原告自得請求判決如訴之聲明。
⒍按「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「定型化契約中
之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效」、「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金」但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」消費者保護法第十一條第二項、第十二條第一項、第二十二條、第五十一條分定明文。本件系爭土地及房屋契約書乃被告櫻花建設股份有限公司興建案名為『櫻花歐洲假期』之集合式住宅所用以與不特定多數人訂立契約之用而由被告單方擬定之定型化契約。故系爭契約苟有疑義自應為有利於消費者之解釋，且其條款若違反誠信原則，自屬無效，而被告所負之義務更不得低於廣告之內容，其致消費者損害，更應負損害賠償責任，合先敘明。
⒎被告於其廣告傳單中均刊登「百分之八十、三十年低利貸款」，其並以總售價三
百六十萬元之房地為例，三百六十萬元可貸款百分之八十為二百八十八萬元（其中一百六十萬元為國宅基金優惠貸款，年息為百分之五．○七五」餘一百二十八萬元為超額優惠貸款，年息為百分之八．○七五）。故原告向被告承買系爭房地，自應享有總價四百七十九萬元之百分之八十即三百八十三萬元之貸款額度（其中二百二十萬元年息百分之五．○七五」餘一百六十三萬元年息為百分之八．○七五），而本件原告僅得貸款二百八十萬元，與被告前開廣告大相逕庭，被告所為不完全給付，原告履促其依約履行，詎被告置之不理，原告因而發函解除兩造之買賣契約，兩造之買賣契約既已合法解除，原告請求判決如訴之聲明，自有理由。
⒏被告辯稱：「蓋被告通知原告前往中國信託商業銀行辦理餘額一零三萬元銀行貸
款時，原告抱怨該銀行利率過高而拒絕配合辦理，被告無奈祗得應原告要求通知其至利率較低之土地銀行辦理貸款，惟土地銀行僅願意撥款四十萬元，且原告亦拒絕配合辦理，足認，貸款額度不足係歸責於原告之事由，和被告無關」云云。益見被告欺瞞消費者毫無誠信之作法，依前揭廣告傳單，貸款利率僅有兩種即百分之五．○七五及百分之八．○七五。
⒐中國信託商業銀行辦理餘額一百零三萬元之銀行貸款，其年息高達百分之十．二
五」而土地銀行僅願撥款四十萬元，並不足額，而年利率亦超過百分之八．○七五，故貸高額利息之貸款，並非兩造之約定，原告自無配合貸款，繳納高息之義務。本件被告先以高貸款額度之傳單，讓消費者承買後，再以銀行無法核貸非可歸責於伊，而要消費者吃悶虧，實係卸責之詞。按兩造之契約既已如是約定，縱銀行未予全額核貸，差額部分自應由被告依約履行，被告既未依約履行，自係可歸責於被告之事由，而致其所為之給付不完全。
⒑被告辯稱：「依兩造土地買賣合約書第九條第一項及房屋買賣合約書第十七條第
一項之約定：「如可歸責於賣方時，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者，買方有權解約，倘其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以上（含）者，其差額買方得分四年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算。」故貨款金額僅須為原預定貸款金額百分之七十以下，消費者始有權解約云云。惟細譯前開條款，乃係建商於定型化契約所玩之文字遊戲，即總價金如為一百萬元，其貸款額度僅達四十九萬元，建商即不違約，則建商於廣告傳單宣稱『百分之八十銀行貸款』則為何義？按企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，且定型化契約條款如有疑義，應有利於消費者之解釋。故本件被告自應負令原告足以貸款總價金百分之八十之契約義務，被告自不得以違反平等互惠之契約條款藉以抗辯。
⒒被告另抗辯：因進入「櫻花歐洲假期」之道路寬度僅約十米，若種植大王椰子道
路將更為狹窄，車輛來往亦較為不便，故被告乃將公共設施種植椰樹部分依約修改原有規畫，另行設置更為優美、實用、安全之設施（即種植較為低矮之山櫻杜鵑花再配合精心設計之花架等硬體設備）」云云。被告亦自承其規劃種植之大王椰子樹並未種植，其雖辯稱其改種山櫻杜鵑花，惟並不實在。按其廣告傳單中山櫻杜鵑原本即有並非因修改之故，況且其相關設施應經專業規劃，豈能邊作邊改，減少之部分均一律以其保有修改權，一語帶過，被告之所為均乏誠信。
⒓本件被告未依債之本旨為給付，其所為不完全給付，乃係可歸責被告之事由。原告請求判決如訴之聲明，自有理由。
(三)證據：提出下列所示之物為證。⒈廣告傳單二紙。
⒉計算表影本乙紙。
⒊土地及房屋買賣合約書影本各乙份。
⒋保管條影本乙紙⒌存證信函影本二紙⒍廣告傳單正本乙紙。
二、被告方面：
(一)聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
(二)陳述：⒈關於「公共設施未種植大王椰子」部分：
⑴兩造所簽訂系爭土地及房屋買賣合約書開宗明義即已載明「本契約於簽訂前經買方仔細審閱，並經雙方一致合意訂定條款如下，以資共同遵守」，謹先敘明。
⑵被告依約保有公共設施修改權：
依房屋買賣合約書第二十六條約定「本契約之附件視為本契約之一部分」，復依前揭合約書附件㈣「建材與設備」中「其他特約事項」第一項約定「本公司（即被告）為維護建築外觀及結構安全，得保有公共設施修改權」。
⑶被告係基於交通便利及安全上等因素之考量，故未植栽大王椰子，而改栽山櫻杜鵑花：
①「櫻花歐洲假○○○區○道路寬度僅約十米，若種植大王椰子道路，將更為狹
窄，車輛來往較為不便，故被告乃將公共設施種植椰樹部分依約修改原有規畫，另行設置更為優美、實用、安全之設施（即種植較為低矮之山櫻杜鵑花），如此道路較為寬，廣，交通較為便利，視野亦較為遼闊且美觀，且均已施作完畢。
②又大王椰子較為高大茂盛，其樹葉極為巨大且有相當之重量，再加上高度，若
樹葉脫落在重力加速度之下，適有行人或車輛通過，明顯可以預見將擊傷行人或毀損車輛，會造成相當程度之危險性，若該不幸事故果真發生，其責任將由誰承擔？正因為確實曾發生過砸壞汽車擋風玻璃事件，所以目前各機關學校除已不再種植之外，更有將現有椰子樹更換為其他樹種，以避免危險。
③且若真的種植，日後為避免發生危險，管委會勢必須不定期僱人修剪，將是一
筆龐大之經費，一些有種大王椰子樹的老學校，如台中市松竹國小等，無不為此費用頭痛不已，而對私人社區確實是長久負擔。
⑷被告於公共設施部分增加預算負擔，增設許多廣告圖說原無之公共設施，以落
實公設品質，無論於契約預定效用或價值，不僅毫無減損，且明顯有所增益，茲詳述如下：
①依廣告圖說原本植栽大王椰子之部分若對照現場觀之，一側為十三公尺，另
一側為二十公尺，以每株至少須間隔三公尺之合理栽種方式，共可種植十株，而大王椰子每株單價二千二百元，易言之，種植大王椰子僅須花費二萬二千元而已。
②被告為落實提升社區品質，在原規畫之諸項公共設施中，除大王椰子未植栽
外，其他各項公共設施，均已施作完畢，並增設廣告圖說及合約建材表原無之「被證九」所示之二十一項公共設施（共花費二百餘萬元），試問對於一個幾乎全部售完之大樓社區案，以目前房地產景氣低迷之情況，被告公司大可不必如此不計代價額外花費二百餘萬元辛苦經營「櫻花歐洲假期」社區，若非基於交通便利及安全等因素之考量，豈會計較區區價值二萬元之大王椰子而不予植栽。
⑸再者，原告基於買賣契約欲得到之主要且重大之利益在於取得系爭房屋所有權
及基地持分，被告已依約履行完畢，而植栽大王椰子公共設施之履行，對於原告即使有附帶利益，但並非主要且重大之利益，其對系爭房地之效用及價值均無關緊要，至為明顯。
⑹被告就「櫻花歐洲假期」社區之公共設施部分，早已施作完畢，並經管理委員
會驗收及點交完畢，大王椰子縱未植栽，而改種山櫻杜鵑花，並未有所減少其價值或效用，即使有所減少，其所減少之價值或效用之程度亦相當輕微，無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，應不得視為瑕疵，若准許原告以此為由解除契約，對被告顯失公平，且如前述，被告對公共設施實際所投注之心血及成本，就契約預定效用及價值而言，不僅毫無減損，反而有所增益，原告卻無理主張解除契約，顯無理由。
⒉關於「貸款額度不足」部分：
⑴原告事實上已曾同意配合被告辦理貸款事宜，並親自簽名蓋章及辦妥對保手續確
實可以貸得約定之款項（即百分之八十之款項），足見本件係原告出爾反爾，恣意主張解約，實已違反「禁反言」之誠信原則，至為明顯。
⑵原告謂依約房地應可貸款三百八十三萬元，但實際貸款額度卻僅有二百八十萬元
，此亦與事實不符，蓋被告通知原告前往中國信託商業銀行辦理餘額一零三萬元銀行貸款時，原告抱怨該銀行利率過高而拒絕配合辦理，被告遂應原告要求通知其至利率較低之土地銀行辦理貸款，惟土地銀行僅願意撥款四十萬元（土地銀行貸款之年息為百分之七點二五，低於廣告傳單所載之百分之八點零七五），蓋銀行貸款之數額多寡，尚須視個人債信如何，此乃一般常識，原告豈有不知之理，貸款額度不足係可歸責於原告之事由，與被告無關。
⑶又土地買賣合約書第九條第一項及房屋買賣合約書第十七條第一項均約定「其貸
款金額少於上開預定貸款金額，如係不可歸責於雙方時，買方得分二年加計利息按月平均攤還，其利率比照銀行牌告放款基本利率加百分之一點五之利息計算。如可歸責於賣方時，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者，買方有權解約，倘其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以上（含）者，其差額買方得分四年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算。如可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起十天內以現金一次向賣方繳清或補足，否則視同違約」，是以，縱使貸款額度不足係可歸責於被告，惟依前揭契約條款約定貸款金額（即二百八十萬元）須為原預定貸款金額百分之七十（即三百八十三萬元乘以百分之七十即二百六十八萬一千元）以下，原告始有權解約，本件實際貸款金額已超過原預定貸款金額百分之七十，原告依約亦不得主張解除契約，更何況本件貸款額度不足，實係可歸責於原告自己之事由，原告自無從主張解除契約，至為明顯。
⑷被告本於服務客戶之態度，就尚餘六十三萬差額之部分，願以年息百分之五點九
五（低於廣告傳單所載之百分之八點０七五）貸予原告，雙方並合意就三百八十三萬元如上述條件（即二百二十萬元部分，年息百分之五點０七五，六十萬元部分，年息百分之八點０七五；四十萬元部分百息百分之七點二五及六十三萬元部分，年息百分之五點九五）辦理貸款事宜，原告並親自簽名蓋章及辦妥對保手續，詎料原告卻無理提起本件訴訟，致被告無端涉訟，亦不無浪費訴訟資源，欺瞞有司之情。且查本件即使如同原告所主張之被告應負責提供貸款百分之八十之義務，惟亦因雙方嗣後就貸款事宜另行約定如本項所述，且原告亦已親自簽名蓋章及辦妥對保手續，故被告亦無違約之情事。
⑸原告又提出如起訴書所指之計算表影本乙紙，主張係被告銷售人員所寫貸款額度
數額及利息之計算，被告否認其形式及實質之真正，退而言之，縱認該計算表為真，但細繹其上之數字及內容，實與本件無關，故原告不無魚目混珠，企圖矇騙鈞院之嫌，再參以房地總價達數百萬元，其價值非低，於簽約時原告對契約所載各點衡情應會留意，如原告於簽約時對上開條款不為合意，何以當時不為任何反對之表示或要求被告更正而遽與被告簽約㮀今原告出爾反爾，恣意主張解約，實有悖「禁反言」之誠信原則。
⑹再者，民法第二百二十七條不完全給付適用之要件之一為「因可歸責於債務人之
事由」，惟如前所述，本件原告未能取得三百八十三萬元足額之銀行貸款係因原告自己之事由所致，而非屬可歸責於被告之事由，原告自不得依前揭法條之規定主張解除契約。
⑺再者，觀諸原告之繳款明細表，原告早先均按期繳款，惟自八十八年起，其繳款
開始出現不正常現象，即實際繳款日期均比應收日期遲延約一、二個月，足認，本件應是原告因自己事由，財力出現困窘現象，無法如期清償期款及繳付日後之分期貸款，故無理主張解約，至為明顯。
⒊按所謂「定型化契約條款」係指企業經營者基於降低交易成本、提高經濟效益以
及促進迅速交易之需求下，企業經營者為與不特定多數人訂立而單方面預先擬定之契約條款，「定型化契約條款」並非當然無效，倘定型化契約條款不違反⑴平等互惠原則，⑵條款與其所排斥不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，⑶契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，該條款即應認為有效。綜觀兩造間簽定契約全文，無非規範原告向被告買受系爭房地之權利義務關係，在契約書中已明明白白的載明及約定「本契約於簽訂前經買方仔細審閱，並經雙方一致合意訂定條款如下，以資共同遵守」、「本公司（即被告）為維護建築外觀及結構安全，得保有公共設施修改權」，「其貸款金額少於上開預定貸款金額，如係不可歸責於雙方時，買方得分二年加計利息按月平均攤還，其利率比照銀行牌告放款基本利率加百分之一點五之利息計算。如可歸責於賣方時，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者，買方有權解約，倘其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以上（含）者，其差額買方得分四年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算。如可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起十天內以現金一次向賣方繳清或補足，否則視同違約」，基於契約自由原則，此條款應屬可由契約雙方當事人約定之任意規定。若原告認契約條文顯失公平，或可選擇於簽立契約當時與被告協商變更契約條文（日後貸款亦已協商變更），抑可選擇暫緩簽立契約乙途，而原告於簽約當時既處於自由意志狀態下，自無從於簽約後恣意主張解除契約，要無疑義。
(三)證據：提出下列所示之物為證。⒈土地買賣合約書影本乙份。
⒉房屋買賣合約書影本乙份。
⒊中庭現場圖正本六份。
⒋點交清冊及收據影本乙份。
⒌謄本影本乙份。
⒍服務檢修表影本二份。
⒎聯合報剪報影本乙份。
⒏估價單影本乙份。
⒐另行增設二十一項公共設施明細表（附照片）及收據影本乙份。
⒑繳款明細表影本乙份。
乙、反訴部分：
一、反訴原告方面：
(一)聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告新台幣壹佰壹拾玖萬玖仟陸佰貳拾肆元，及其中如附表
編號一至編號五之各部分金額，各自應收日期起，均至清償日止，按年利率百分之八計算之利息。
⒉願供擔保請准予宣告假執行。
(二)陳述：引用本訴之陳述，本件不論依約或依法，反訴被告均不得主張解除契約，故原告提起本件訴訟既顯然無理由，且反訴原告已依約將系爭房地過戶予反訴被告，反訴被告亦已經驗收，惟反訴被告卻尚有如附表所示之期款（含銀行款）一百一十八萬元，過戶費一萬九千六百二十四元（依據土地買賣合約書第十一條第二項及房屋買賣合約書第十九條第二項），總計一百一十九萬九千六百二十四元尚未給付予反訴原告，故爰依買賣契約之約定及民法第三百六十七條之規定，請求給付該積欠之款項，為此請求判決如反訴聲明所示。
二、反訴被告方面：
(一)聲明：⒈反訴原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，反訴被告願供擔保，請准免為假執行。
(二)陳述：⒈本件兩造之買賣契約，因可歸責於反訴原告之事由，業經反訴被告發函解除，則
兩造之買賣契約既合法解除，反訴被告即無給付買賣價金之義務，反訴原告請求反訴被告給付反訴原告應讓反訴被告辦理貸款之金額，即顯無理由。
⒉又反訴原告提出被證六證明反訴被告已驗收系爭房地，尤屬不實。按反訴被告於
發現貸款額度嚴重不足，即多次發函要求反訴原告依約履行，惟反訴原告均置之不理，其除未交屋予反訴被告外，並將門鎖以快乾膠封住，兩造根本未為驗收交屋程序，此由房屋檢修表□（空格內有打ˇ號）初驗、□複驗、□交屋均係空白即明。
理由
壹、本訴部份：
一、原告起訴主張其因見被告推出建設案名「櫻花歐洲假期」之預售屋廣告，被告於其銷售廣告中稱：「．．．順著整排大王椰子散步回家，椰影搖曳」及「百分之
八十、三十年低利貸款」。原告因而向被告承買房屋編號「曉陽案ＳＹ４Ａ３０房地及車位編號１０７２之預售屋，買賣總價四百七十九萬元，自備款九十六萬元，可向銀行貸款三百八十三萬元（其中二百二十萬元為國宅利率年利率百分之
五．七五」餘一百六十三萬元之年利率為百分之八．○七五），詎料「被告於交屋前通知原告驗屋及辦理銀行貸款始得知「並無廣告中所稱之椰影搖曳，貸款額度亦僅二百八十萬元，與被告之廣告及兩造合約書之約定均大相逕庭。依兩造合約書約定房屋可貸款二百四十萬元土地可貸款一百四十三萬元，共計三百八十三萬元」而原告所簽立供擔保貸款用之本票金額亦為三百八十三萬元，而生活環境及貸款額度及利率之約定均係兩造契約之一部分，被告竟拒絕履行，原告遂發函催告被告依約履行，被告竟置之不理，原告因而類推適用民法第二五四條規定，依法解除兩造之買賣契約。原告已繳付被告八十四萬元之自備款，被告應予返還外，另依兩造合約書約定被告另應依約賠付原告八十四萬元之違約金。故原告自得請求判決如訴之聲明。被告則以其依約保有公共設施修改權，因基於交通便利及安全上等因素之考量，故未植栽大王椰子，而改栽山櫻杜鵑花，再就被告已於公共設施部分增加預算負擔，增設許多廣告圖說原無之公共設施，以落實公設品質，無論於契約預定效用或價值，不僅毫無減損，且明顯有所增益，是公共設施縱未植栽大王椰子，而改種山櫻杜鵑花，並未有所減少其價值或效用，即使有所減少，其所減少之價值或效用之程度亦相當輕微，無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，應不得視為瑕疵，若准許原告以此為由解除契約，對被告顯失公平，且如前述，被告對公共設施實際所投注之心血及成本，就契約預定效用及價值而言，不僅毫無減損，反而有所增益，原告卻無理主張解除契約，顯無理由。原告謂依約房地應可貸款三百八十三萬元，但實際貸款額度卻僅有二百八十萬元，實與事實不符，又依土地買賣合約書第九條第一項及房屋買賣合約書第十七條第一項均約定縱使貸款額度不足係可歸責於被告，惟依前揭契約條款約定貸款金額（即二百八十萬元）須為原預定貸款金額百分之七十（即三百八十三萬元乘以百分之七十即二百六十八萬一千元）以下，原告始有權解約，本件實際貸款金額已超過原預定貸款金額百分之七十，原告依約亦不得主張解除契約，更何況本件貸款額度不足，實係可歸責於原告自己之事由，原告自無從主張解除契約等語以資抗辯。
二、經查，原告主張被告推出建設案名「櫻花歐洲假期」之預售屋廣告：「百分之八
十、三十年低利貸款」，原告並向被告承買房屋編號「曉陽案ＳＹ４Ａ３０房地及車位編號１０７２之預售屋，買賣總價（含土地）四百七十九萬元，自備款九十六萬元，可向銀行貸款三百八十三萬元（依兩造合約書約定房屋可貸款二百四十萬元，土地可貸款一百四十三萬元，共計三百八十三萬元），且就廣告之內容所列之貸款額度及利率之約定均係兩造契約之一部分，而被告目前所提供之貸款額度僅二百八十萬元，剩餘一百零三萬元部份則未提供百分八十、三十年低利貸款等語，原告提出廣告傳單一紙（內舉櫻花歐洲假期優質國宅總售價三百六十萬元，貸款額度係列出0000000元X80=0000000元，國宅基金優惠貸款＝0000000元、超額優惠貸款＝0000000元（三十年低利貸款），貸款利率欄則列：國宅優惠貸款年息百分之五點零七五，超額優惠貸款年息百分之八點七五，（首購利率依銀行牌告利率核定基金優惠貸款），另原告提出之土地及房屋買賣合約書影本各乙份分別於分期付款表之銀行貸款欄計載一百四十三萬元及二百四十萬元，其合計結果既為三百八十三萬元，再查原告提出之保管條影本亦記載「茲收到櫻花歐洲假期曉陽案棟ＳＹ４Ａ３０戶本票一張，ＮＯ：ＷＧ00000000，金額共計新台幣３８３．００萬元正，只限本戶期款及房土貸款用，本公司不能在交屋前及產權移轉完成前辦理提示，俟本公司取得本戶銀行貸款，不貸款期款兌限後，憑本保管條領回本票，此致甲○○君，櫻花建設股份有限公司負責人簽章：經辦人簽章：（蓋櫻花建設有限公司業務專用章乙枚），中華民國８８年７月５日」，足見兩造間確有合意本件契約貸款額度應為三百八十三萬元，是按廣告中所示之比例，自有其中二百十二萬七千餘元為國宅利率年利率百分之五．七五（即0000000X0000000/0000000=212.77777），餘約一百七十萬二千餘元之年利率為百分之八．○七五（即0000000X0000000/0000000=170.2222），此與原告所稱其中二百二十萬元為國宅利率年利率百分之五．七五，餘一百六十三萬元之年利率為百分之八．○七五，雖有所不同，然差額部份至少應享有年利率為百分之八．○七五之低利貸款，應屬無訛，且依照兩所訂立之房屋買賣契約書第一條亦明定，本預售屋之廣告及其所載之建材設備表、本戶房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部份，此有原告提出之前揭房屋買賣合約書在卷足參，益見原告主張貸款額度及利率之約定均係兩造契約之一部分，足堪採信。
三、按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，另就企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容、依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第十一條第二項、第二十二條、第五十一條分定明文。經查，本件系爭房屋契約書乃被告櫻花建設股份有限公司興建案名為「櫻花歐洲假期」之集合式住宅所用以與不特定多數人訂立契約之用而由被告單方擬定之定型化契約，此部份被告亦不為爭執，自可信為真。次查，被告於其廣告傳單中均刊登「百分之八十、三十年低利貸款」，其並以總售價三百六十萬元之房地為例，三百六十萬元可貸款百分之八十為二百八十八萬元（其中一百六十萬元為國宅基金優惠貸款，年息為百分之五點零七五餘一百二十八萬元為超額優惠貸款，年息為百分之八．○七五）。故原告向被告及案外人櫻璽開發股份有限公司承買系爭房地，自應享有總價四百七十九萬元之百分之八十即三百八十三萬元之貸款額度，而本件原告僅得貸款二百八十萬元，與被告前開廣告所舉之列之情形不符，是原告未就其他未貸款之一百零三萬部份提供被告如廣告所示之低利貸款，即屬不完全給付。
四、至被告雖辯稱：依兩造土地買賣合約書第九條第一項及房屋買賣合約書第十七條第一項之約定：如可歸責於賣方時，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以者，買方有權解約，倘其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以上（含）者，其差額買方得分四年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算，故貨款金額僅須為原預定貸款金額百分之七十以下，消費者始有權解約云云。惟上開開條款，既屬定型化契約條款之一部，其約定之情形，較諸被告所刊登之廣告條件「百分之八十、三十年低利貸款」，即有相當之差距，足以影響消費者訂約之意願，況依上開說明，企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，且定型化契約條款如有疑義，應有利於消費者之解釋。故可認此部份之定型化契約中條款有違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項之規定，應認此部份之約定無效，是原告執此約定謂被告無解約之權，及稱被告曾通知原告前往中國信託商業銀行辦理餘額一零三萬元銀行貸款時，原告抱怨該銀行利率過高而拒絕配合辦理，被告遂應原告要求通知其至利率較低之土地銀行辦理貸款，惟土地銀行僅願意撥款四十萬元（土地銀行貸款之年息為百分之七點二五，低於廣告傳單所載之百分之八點零七五），蓋銀行貸款之數額多寡，尚須視個人債信如何，此乃一般常識，原告豈有不知之理，貸款額度不足係可歸責於原告之事由，與被告無關云云，即非有據。從而原告主張兩造之契約既有約定，縱銀行未予全額核貸，差額部分自應由被告依約履行，被告既未依約履行，自係可歸責於被告之事由，而致其所為之給付不完全，原告業已發函催告被告應依約將價金中之三百八十三萬元辦理貸款，被告仍置之不理，原告因而依據民法第二百五十四條規定，依法解除兩造之買賣契約，並依據兩造所訂立之房屋買賣合約書第二十二條第一項之規定，請求被告返還給付自備款，及賠償原告同額之違約金，自屬有據。
五、本件原告主張其就兩造契約間共交付八十四萬元之自備款乙節，惟查，本件兩造所訂立之契約書僅係房屋買賣合約書，未及於土地買賣合約書，此可由原告所提出之土地買賣合約書上賣方係案外人櫻璽開法股份有限公司而非被告可參，而原告就其繳付之金額復未能舉證以實其說，惟就被告所提出之客戶繳款明細觀之，被告計繳付之房屋款項之自備款為⑴八十七年四月二十七日繳交訂金為五萬元、⑵同日繳交簽約金為五萬元、⑶八十七年七月十日繳交第七期款為六萬元、⑷八十七年繳交第十一期款為六萬元、⑸八十八年一月十日繳交第十三期款六萬元，⑹八十八年二月十日繳交第十四期款六萬元、⑺八十八年四月十日繳交第十三期款六萬元、⑻八十八年五月十日繳交第十七期款五萬元，計五十七萬元，其餘部份則為土地部份之自備款及非屬上開自備款之範籌，是原告請其已繳之房屋款五十七萬元部份、同額之違約金，及自訴狀繕本送達翌日（即八十九年五月六日）起至清償日止，按年年息本分之五計算之利息，為有理由，應予准許，其餘請求即屬無據，應予駁回。
六、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部份，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部份，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回，附此敘明。
貳、反訴部份：
一、反訴原告提起反訴主張如其於本訴之陳述，本件不論依約或依法，反訴被告均不得主張解除契約，故原告提起本件訴訟既顯然無理由，且反訴原告已依約將系爭房地過戶予反訴被告，反訴被告亦已經驗收，惟反訴被告卻尚未將期款（含銀行款）一百一十八萬元，過戶費一萬九千六百二十四元（依據土地買賣合約書第十一條第二項及房屋買賣合約書第十九條第二項），總計一百一十九萬九千六百二十四元給付予反訴原告，故爰依買賣契約之約定及民法第三百六十七條之規定，請求給付該積欠之款項，反訴被告則以本件兩造之買賣契約，因可歸責於反訴原告之事由，業經反訴被告發函解除，則兩造之買賣契約既合法解除，反訴被告即無給付買賣價金之義務，反訴原告請求反訴被告給付反訴原告應讓反訴被告辦理貸款之金額，即顯無理由等語以資抗辯。復查，本件反訴原告主張被告不得主張解約所持之理由，既經本院認為無理由，反訴被告抗辯本件係可歸責於反訴原告之事由，而解除兩造間之房屋買賣合約書自由為有理由，則兩造間之契約既經解除，原告依據買賣契約之約定及民法第三百六十七條之規定，請求給付該積欠之款項及利息部份，既屬無理由，應予駁回，另原告就土地買賣契約部份併為主張，然查，土地買賣合約書既係案外人櫻璽開發股份有限公司與反訴被告所訂立之契約，原告據以依買賣契約之約定及民法第三百六十七條之規定，請求給付該積欠之款項及利息部份，更無理由，均應予駁回。
二、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
參、本件原告、被告、反訴原告、反訴被告其餘之攻擊防禦方法及證據調查，因對於本件判決結果已不生影響，爰不一一論述，末此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴，為一部為有理由，一部為無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年七月十日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官許石慶右為正本係照原本作成附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
附記二不得上訴。
附記三如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（上訴僅得以判決適用法規顯有錯誤為理由，並按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國八十九年七月七日~B法院書記官賴瓊珠