裁判字號：臺灣花蓮地方法院93年訴字第45號民事判決
裁判日期：民國94年02月15日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣花蓮地方法院民事判決九十三年度訴字第四五號
原告乙○○訴訟代理人 廖學忠 律師被告甲○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國九十四年一月二十日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將其所有坐落花蓮縣○○鄉○○段第四五六地號土地內如附圖斜線（Ａ）部分所示面積一四一‧五六八平方公尺土地辦理分割，並將該土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：原告於民國七十六年間向被告購買坐落花蓮縣○○鄉○○段第四五七地號、第四五六地號如附圖所示斜線（Ａ）部分土地，及其上門牌號碼為花蓮縣吉安鄉南濱五之五十號之建物。其中第四五七地號土地及其上建物已辦理所有權移轉登記予原告，而第四五六地號如附圖所示斜線（Ａ）部分土地（以下簡稱系爭土地），因礙於當時法令限制無法分割或登記與原告，被告乃簽立切結書，約定俟系爭土地得辦理過戶時，被告須無條件將系爭土地過戶予原告。而現今系爭土地不能分割之情形業已除去，是原告自得依上開切結書請求被告履行其義務。並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：原告確實有向伊購買上開東昌段第四五七地號土地、系爭土地及其上建物，但原告買賣價金尚未付清，故在原告未履行交付買賣價金義務前，伊自得拒絕將系爭土地所有權移轉登記予原告等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、兩造不爭執之事實：兩造於七十六年間就坐落花蓮縣○○鄉○○段第四五七地號、第四五六地號如附圖所示斜線（Ａ）部分土地，及其上花蓮縣○○鄉○○段二七建號、門牌號碼為花蓮縣吉安鄉南濱五之五十號（原門牌號碼為：花蓮縣吉安鄉東昌村名人二十一號）建物成立買賣契約。
以上兩造不爭執之事實，並有上開土地及建物登記謄本為證，本院採為判決之基礎。
參、得心證之理由：查被告於七十六年間向原告購買系爭土地，系爭土地地目為「旱」一節，已如前述，並有土地謄本一份附卷可稽。而依當時即八十九年一月二十六日修正前之土地法第三十條規定「私有農地之所有權之移轉，其承受以能自耕者為限並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」；而農業發展條例第三十條前段規定「每宗耕地不得分割或移轉為共有」，足見，被告於買賣當時確實無法分割系爭土地再移轉登記予原告，此亦為被告在庭所不爭執，是原告此部分之主張，堪信為真實。本件所應審究者，厥為：原告就系爭土地、上開東昌段第四五七地號土地及其上建物之買賣價金，是否尚未付清，而被告得據以主張同時履行抗辯？經查：
一、被告雖辯稱：切結書上所謂之「無條件」，乃係以原告須清償未付價金為前提云云。然觀諸被告所簽立之切結書之記載：「立切結書人甲○○出售吉安鄉東昌村南濱五之五十號現有圍牆內農用土地給予乙○○，在未過戶前，承買人有完全使用權，俟可變更地目辦理過戶時，出售人無條件提供所需證件供承買人辦理過戶手續，惟其費用由承買人自理，恐口無憑，特立此切結書。」，顯示兩造約定於系爭土地得辦理分割移轉登記時，除「費用」需由原告負擔外，被告應「無條件」將系爭土地移轉登記予原告所有，而被告於本院審理時復自承：費用係指代書費、登記費及稅金等所有費用，費用與價金是二碼子事等語明確（見本院卷第八
十、八十一頁），足認上開切結書除載明辦理移轉登記時所須支出之規費、代書費、稅費等「費用」需由原告負擔外，並無關於買賣價金給付情形之記載。惟衡諸買賣價金乃買賣不動產之重要事項，且事涉買賣雙方之權益重大，倘若原告確有價金尚未付清之情形，被告豈有未將價金給付情形、方式於切結書上予以載明，即同意將系爭土地無條件移轉登記予原告之理，此顯與常理不符；又本件買賣之土地及建物，除系爭土地外，其餘東昌段第四五七地號土地及其上建物均已於七十六年八月二十日移轉登記所有權予原告，此為兩造所不爭執，復有土地及建物登記謄本各一份在卷可按，然設若原告確有買賣價金未付清之情事，被告豈有於買賣當時即七十六年間即就上開東昌段四五七地號土地及其上建物移轉所有權予原告，並於切結書記載系爭土地部分，俟可辦理分割移轉登記時，「無條件」移轉登記予原告之理？遑論切結書上復無價金尚未付清一節之記載，此亦與常情相悖。足認原告就本件買賣契約之標的即系爭土地、上開東昌段第四五七地號土地及其上建物之買賣價金業已付清，惟因礙於法令限制，系爭土地部分無法為分割移轉登記，故兩造約定日後得為分割移轉登記時，被告應無條件將系爭土地移轉登記予原告所有，原告就此部分所為之主張自堪信憑。則被告所為原告未能履行給付價金義務，被告自得拒絕移轉所有權予原告之同時履行抗辯云云，並非可採。
二、次查上開土地法第三十條規定業於八十九年一月二十六日修法時經刪除，此後承受農地者非限於有自耕能力者，且得移轉為共有。而農業發展條例同時修正，依修正後農業發展條例第十六條第一項規定，耕地得為分割，而每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割，惟於九十二年二月七日農業發展條例修正，關於耕地之定義，乃改為「依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」，換言之，地目為旱之土地，因法令放寬對耕地定義，不再屬農業發展條例所規範之「耕地」，自不受耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割之限制。是系爭土地地目雖係「旱」，惟於上開法律修正後，已可移轉或分割。而本件兩造既約定得分割移轉登記時，被告應無條件將系爭土地移轉登記與原告所有，無非係以法令解禁，系爭土地得分割移轉登記為上開約定之解除條件。茲該解除條件已成就，被告自負有分割並移轉登記系爭土地所有權予原告之義務。
三、從而，原告依切結書之約定，請求被告將坐落花蓮縣○○鄉○○段第四五六地號土地內如附圖斜線（Ａ）部分分割出，並將該土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
肆、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與本案判決結果不生影響，爰不予一一審酌論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第七十八條。中華民國九十四年二月十五日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官陳燁真正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
中華民國九十四年二月十八日
法院書記官陳源財