臺灣高雄地方法院民事判決 105年度雄小字第1184號
原 告 陳淑媚
訴訟代理人 陳淑蓉
相 對 人 洪憶情
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國105年5月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟壹佰柒拾貳元，及自民國一○五
年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條
第1項第2、3款定有明文。次按簡易事件因訴之變更或一
部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436條之8第1項
之範圍者，承辦法官應以裁定改用小額程序，並將該簡易事
件報結後改分為小額事件，由原法官依小額程序繼續審理，
同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第7條第
3項定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為：（一）被
告應自門牌號碼高雄市○鎮區○○街○○○巷○號5樓房屋（
下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋返還原告。（二）被告
應給付原告新臺幣（下同）12,000元，自自起訴狀送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。並自民國10
5年1月1日起至交還系爭房屋時止，按月給付原告6,000
元及額外分攤水電費用。嗣於本院審理時減縮聲明請求被告
應給付原告17,172元，及自105年4月14日起算至清償日止
，按週年利率百分之五之利息。經核其性質屬減縮應受判決
事項聲明，依前開規定，自屬適法，又依變更後訴之聲明，
本件訴訟標的金額已在10萬元以下，全部屬民事訴訟法第43
6條之8第1項規定之範圍，應適用小額訴訟程序，爰依前
揭規定，裁定改用小額訴訟程序。
二、原告主張：被告向原告承租原告所有之系爭房屋，兩造原約
定租期自104年10月1日起至105年9月30日止，租金每月
6,000元（下稱系爭租約）。詎被告自104年11月份起即未
繳付租金，於扣除押租金6,000元後，被告仍積欠二個月以
上租金，經原告催討未獲置理後，原告以105年2月1日存
證信函催告被告於存證信函送達之日起7日內繳納積欠租金
，否則即終止租賃契約，惟被告於存證信函送達之日即105
年2月5日以後7日內仍未繳納租金，故系爭租約已於105
年2月13日終止。被告直至105年2月25日始返還系爭房屋
之占有，是仍積欠104年12月份、105年1月份及105年2
月1日至12日之租金尚未給付，又被告於系爭租約終止後仍
繼續占用系爭房屋直至105年2月25日，屬無法律上之原因
而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，原告自得請
求被告給付相當於租金之不當得利，是原告爰依系爭租約及
不當得利之法律關係，聲明請求：被告應給付原告17,172元
，及自105年4月14日起算至清償日止，按週年利率百分之
五之利息。
三、被告則以：因為系爭房屋漏水，伊提前於104年11月30日搬
離，伊搬走時有告知原告，從而已將租賃物返還，係因原告
受領遲延或不願受領，之後衍生的租金不應該由伊承擔等語
置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張兩造訂有系爭租約，被告於104年10月1日起承租
系爭房屋並交付一個月租金及押租金6,000元，之後即未再
繳付租金，及被告於105年2月25日交付原告系爭房屋鑰匙
而返還系爭房屋之占有等情，為兩造所不爭執（本院卷第48
、69頁），並有系爭租約為證（本院卷第10～14頁），應可
堪認為真。至被告以上開情詞為辯，是本件爭點厥為：系爭
租約何時終止？被告何時交還系爭房屋？茲認定如下：
（一）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為
房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前
項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，
並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第
440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又
契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並
表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同
時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未
履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效
力，故無須再另為終止契約之意思表示，於催告函內如已
表明逾期不繳付欠租，即視為終止租約，則倘受催告之一
方未於期限繳交租金，自已發生終止租約之效力，最高法
院83年度台上字第1773號判決意旨可資參照。原告主張被
告於104年11月以後均未給付任何租金，已逾2期以上，
經原告催討未獲置理後，原告於105年2月1日以存證信
函之送達，作為催告被告應於7日內給付積欠租金，逾期
即終止兩造租賃關係之意思表示，而被告於存證信函送達
之日即105年2月5日迄今仍未繳納租金，兩造租賃關係
即經原告依法終止等情，已有原告於本院審理時提出送達
回證及嗣後所提存證信函影本一份可佐（本院卷第50、54
～55頁），又本件被告並未提出任何對原告為終止租約之
意思表示存在，從而堪認系爭租約應於105年2月13日終
止。
（二）至被告雖以其於104年11月30日搬離並有告知原告等語為
辯，然按依系爭租約第4、7條約定：「租金應於每月1
日以前繳納」、「契約期間內乙方（即被告）若擬遷離他
處時乙方（即被告）不得向甲方請求租金償還、遷移費及
其他任何名目之權利金，而應無條件將該房（店）屋照原
狀還甲方，乙方不得異議。」，是自第7條反面解釋，縱
使被告於系爭租約終止前已搬離系爭房屋，惟在契約終止
之前，被告本有按期繳納租金之義務，從而被告有無搬遷
，自不影響被告應給付原告於租約終止前所欠繳之租金。
至系爭租約終止後，被告即應返還系爭房屋之占有，此觀
系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，
乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意
繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲
方，不得藉詞推諉或主張任何權利」自明。而對於物有事
實上之管領力，是謂占有（民法第940條參照）；而對於
物有事實上之管領力，係指依社會觀念，斟酌其空間、時
間關係，足認一定之物置於其人之實力支配下而言。被告
雖提出兩造LINE通訊軟體對話紀錄及搬運貨物收據（本院
卷第36、65頁），欲佐其於104年11月30日搬遷並通知原
告，惟被告搬遷時並未將系爭房屋鑰匙交還原告，係遲於
105年2月25日於本院審理時當庭返還原告乙節，有本院
言詞辯論筆錄可查（本院卷第51頁），而「遷出」系爭房
屋，並不等於「交還」系爭房屋，尤以房屋鑰匙於社會觀
念下，係對房屋有無管領支配力之重要表徵，是於被告交
出系爭房屋鑰匙之前，即不得謂已拋棄占有，更不生返還
之效力，從而系爭房屋於105年2月25日前仍處於被告支
配、管領中，原告未取得系爭房屋鑰匙前，無從取得系爭
房屋事實上之管領，從而被告於該日之前既未合法交還系
爭房屋予原告，自不免其在此之前因無權占有系爭房屋而
應給付原告利益之義務。
（三）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文，被告為承租人，自有依租賃契約給付租金之義務
。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之
性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條
但書亦分別定有明文。又無權占用他人之土地，可能獲得
相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此
受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定
，請求相當於租金之不當得利，最高法院61年台上字第16
95號判例要旨參照。被告自系爭租約終止後至交還系爭房
屋前即屬無權占有系爭房屋，依前揭說明，原告依民法第
179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬有
據。被告於104年10月1日起承租系爭房屋並交付一個月
租金及押租金6,000元，之後即未再繳付租金，直至105
年2月13日系爭租約終止，被告於105年2月25日交還系
爭房屋等情，既均已認定如前，則原告請求被告應給付折
抵押租金後仍積欠之104年12月、105年1月份、105年
2月1日至12日之租金，及請求被告給付自105年2月13
日至同月25日為止無權占有系爭房屋而受有相當於租金之
不當得利合計17,172元【計算式：6,000元＋6,000元＋
（6,000元÷12/29）＋（6,000元÷13/29）＝17,172
元（小數點以下四捨五入）】，即屬有據。
五、綜上所述，本件原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請
求被告應給付原告17,172元，及自105年4月14日起算至清
償日止，按週年利率百分之五之利息，為有理由，應予准許
。
六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年6月3日
高雄簡易庭法官劉熙聖
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
中華民國105年6月3日
書記官黃國忠
訴訟費用計算式：
裁判費2,650元
合計2,650元