板橋簡易庭101年度板簡字第412號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　101年度板簡字第412號
原　　　告　 李綉貞
訴訟代理人　 李岳洋 律師
　　　　　　 王志超 律師
　　　　　　 陳若軍 律師
被　　　告　 鄭進來
訴訟代理人　 黃慧仙 律師
　　　　　　 趙元昊 律師
上列當事人101年度板簡字第412號拆屋還地事件於中華民國101
年12月25日辯論終結，於中華民國102年1月31日下午4時30分整
，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
　　　　法　　　官　李崇豪
　　　　法院書記官　莊雅萍
　　　　通　　　譯　謝明君
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告
於起訴時聲明：（一）被告應將坐落新北市○○區○○○段
○○○○段0000000000號及第0000-0000號土地上如起
訴狀附件1所示A部分之地上物及冷氣機移除（面積範圍
以地政機關複丈成果圖為準），並將土地返還原告及其他全
體共有人 劉秀真 、 陳俊鴻 、 高素琴 、李綉貞。（二）被告應
給付原告新臺幣（下同）15,395元，及自訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。暨自民國
（下同）100年11月7日起至返還前開土地之日止，按
每月5日前給付原告9,46元。嗣原告於101年4月3
日提出民事準備狀將訴之聲明擴張為（一）被告應將坐落新
北市○○區○○○段○○○○段0000000000號及第0000-
0000號土地上如新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖所
示編號A鐵皮建物前半段（面積為0.1平方公尺）、編號
B鐵皮建物前半段（面積為9.7平方公尺）、編號C冷氣
機（面積為0.6平方公尺）移除，並將土地返還原告及其
他全體共有人劉秀真、陳俊鴻、高素琴、李綉貞。（二）被
告應給付原告53370元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，依年息百分之5計算之利息。暨自100年11月7
日起至返還前開土地之日止，按每月5日前給付原告3279
元，揆諸首開規定，應予准許變更聲明，合先敘明。
二、原告主張：
（一）緣坐落於新北市○○區○○○段○○○○段000000000
地號及0000-0000地號土地（下稱系爭土地）係原告所
有，權利範圍均為4分之1，惟日前經地政機關人員至
系爭土地鑑界及測量結果，發現被告鄭進來無權占有系爭
土地使用。原告因此屢次與被告鄭進來溝通，請求被告將
系爭土地上之地上物及冷氣機拆除，返還系爭土地予本人
暨所有人全體，以及支付相當於租金之不當得利，然均未
獲被告置理。
（二）被告鄭進來無權占有系爭土地，原告爰依民法第767條
規定請求排除侵害。
⑴按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有
權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物
權，準用之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之
全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為
共有人全體之利益為之。」民法第767條、第821條分
別訂有明文。
⑵經查，原告為系爭土地所有權人之一，按民法第821條
之規定，對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之
請求，合先敘明。復又，原告於地政機關人員至系爭土地
鑑界及測量後，發現附件1所標示之處為原告所有，原
告與被告間亦無其他被告鄭進來得占有使用系爭土地之約
定，故被告鄭進來於附件1所標示之處裝設冷氣、擺放
物品等占有系爭土地，係無權占有系爭土地。原告屢向被
告鄭進來溝通未果，爰依民法第767條向鈞院起訴請求
被告將系爭土地上之冷氣機、地上物遷移，並返還系爭土
地予本人暨所有人全體。
（三）被告鄭進來無法律上之原因占有原告之土地，原告爰依民
法第179條規定請求相當於租金之不當得利。
⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
」民法第179條定有明文。復又「按無權占有他人之土
地，可獲得相當於租金之利益，而土地所有人則受有相當
於租金之損失，為社會通常觀念，土地所有人自得依民法
第一百七十九條前段不當得利之規定，請求無權占有人給
付相當於租金之損害金，最高法院六十一年臺上字第一六
九五號判例亦同此意旨。」，最高法院89年度台上字第
1902號判決要旨可茲參照。
⑵查據被告無權占有原告所有之上開土地，是被告無法律上
原因受有使用系爭土地之利益，並致原告起受有相當於土
地租金之損害，被告之受利益與原告之受損害間有因果關
係，依民法不當得利之規定，被告應返還無權占用系爭地
號土地，自原告買受土地期日起之不當得利。
⑶又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文
。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人
依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25
條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或
重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者
，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第
16條前段亦規定明確。另基地租金之數額，除以基地申
報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程
度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰
地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10
％最高額，有最高法院68年臺上字第3071號判例參照
。查被告占用上開土地之面積為3平方公尺（面積範圍
以地政機關複丈成果圖為準），而上開土地坐落新北市○
○區○○路○○巷，步行範圍有多間商家林立，鄰近處亦
有金石堂書局等情，則衡其周邊環境交通及教育機能等一
切情況，原告請求按系爭土地100年公告地價94,600元
之80％即75,680元為申報地價，再以年息5％計算
相當租金之損害金。經查，新北市板橋地政事務所測量本
件被告之鐵皮建物及冷氣機占用原告土地共計10.4平方
公尺，較原告起訴主張之3平方公尺，還多出7.4平方
公尺，從而，原告請求被告就系爭建物無權占有系爭土地
之範圍10.4平方公尺返還自99年7月16日起至
100年11月07日之不當得利依土地申報地價年息5
％計算，為53,370元（公告地價94,600元×0.8×
10.4平方公尺×年息5％÷365日×495日＝53,369
.0000000元四捨五入）。又自被告收受起訴狀繕本之翌
日即100年4月26日起至拆屋還地之日止按月給付原
告3,279元之不當得利（公告地價94,600元×0.8×
10.4平方公尺×年息5％÷12月＝3,279.46666元
四捨五入）。
（四）綜上所述，原告依據民法第767條所有物返還請求權及不
當得利之規定，請求⑴被告應將坐落新北市○○區○○○
段○○○○段0000000000號及第0000-0000號土地上如新
北市板橋地政事務所土地複丈成果圖所示編號A鐵皮建物
前半段（面積為0.1平方公尺）、編號B鐵皮建物前半段（
面積為9.7平方公尺）、編號C冷氣機（面積為0.6平方公
尺）移除，並將土地返還原告及其他全體共有人劉秀真、
陳俊鴻、高素琴、李綉貞。⑵被告應給付原告新臺幣
53370元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息
百分之5計算之利息。暨自100年11月7日起至返還前開土
地之日止，按每月5日前給付原告3279元。
（五）對於被告抗辯之陳述：
（甲）被告於民事答辯狀申稱，系爭94-38地號土地及系爭
91地號土地，為被證一62年使字第697號使用執照
及被證二65年使字第34號使用執照所載之法定空地
云云。惟觀諸被證一及被證二使用執照影本，無法看出
法定空地位置，亦無法證朋系爭94-38地號土地及系爭
91地號土地是法定空地，被告應就其主張負舉證責任
。
（乙）次查九被告反覆以「系爭94-38地號土地係上開起造人
等利用當時制度之缺失分割而出之新地號」、「系爭91
地號土地係上開起造人等利用當時制度之缺失分割而出之
新地號」，何謂「當時制度之缺失」？被告應舉證以實其
說。
（丙）退一步言，即便被告所述為真，如被告建物座落之94-37
地號土地，亦與被證一及被證二使用執照之建築基地無涉
，被告自不得主張比例取得何法定空地（何況系爭土地並
非法定空地），被告所引用之最高法院92年度台上字第
2775號判決，顯與本件無關。
（丁）末查，兩造並非土地之共有人，被告主張兩造應承繼前手
關於系爭土地如何使用之約定云云，顯屬無稽，且被告主
張法定空地之答辯，亦為臨訟杜撰。原告向前手買受系爭
建物及其坐落之94-38及91地號土地落之94-38及91地號土
地所有權範圍即如地政資料所載之上開建物及土地，不容
被告以各種理由侵害剝奪。
（戊）茲據新北市政府工務局101年6月21日北工建字第
0000000000號函覆鈞院之說明，可知臺北縣政府建設局
62年使字第697號使用執照及65年使字第34號使用
執照之建築用地（包括法定空地部分），嗣已經地政機關
予以分割，並個別移轉於各所有人名下，現今該等建築用
地之地號及使用分區，已與建築物完成當時完全不同，分
割後之土地地號即如現行土地登記謄本及101年2月
10日之新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖所載。故
不論30多年前起造人如何申請建築執照及使用執照，當
時是否有何制度缺失，被告仍不得執30多年前之建築執
照、使用執照等資料，而主張其有系爭91及94-38地
號土地之使用權限。
（己）再進一步言，本件集合式住宅興建完成後，起造人申請土
地分割，並將建築物分售，則購買建築物之買受人及其後
手，均應承受此分割之結果，即便系爭91及94-38地號土
地屬62年建字第1315號建築執照（即65年使字第34號使用
執照）之法定空地（見新北市政府工務局函），亦因日後
土地重新分割，致建築物區分所有權人之實質使用權遭到
遮斷。復觀諸系爭91及94-38地號土地之第二類謄本（參
原證1），其上並未標示為法定空地，倘認系爭土地為法
定空地，亦屬所有權人劉秀真、陳俊鴻、高素琴、李?貞
共有，因謄本上根本未記載被告之姓名，顯見被告並非系
爭91及94-38地號土地之共有人之一，故被告主張其為「
被證一使用執照中各房屋之所有權人」占有「94-38地號
土地」非無權占有等語，自屬無稽。
（庚）原告為系爭91地號及94-38地號土地之真正權利人。
⑴按，「依本法所為之登記，有絕對效力」土地法第43條
定有明文；次按，「不動產物權經登記者，推定登記權利
人適法有此權利」民法第759條之1第1項定有明文
。 復逵 之民法第759條之1條於98年1月23日之
增訂理由略謂「又此項登記之推定力，乃為登記名義人除
不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何
人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程
序塗銷登記，始得推翻」，系爭91地號及94-38地號
土地之登記名義人為原告，且土地謄本上未曾註記該等土
地為法定空地，故當然推定原告對於系爭91地號及
94-38地號土地有合法之所有權及使用權。
⑵次查，原告善意信賴土地登記，於99年6月14日購
買系爭91地號及94-38地號土地及其上建物，當有合
法之所有權及使用權；被告於91年9月12日購買系
爭94-37地號土地及其上建物，當然只就94-37地號土
地及其上建物有所有權及使用權，被告並未花費任何費用
購買其所謂「法定空地」，豈得濫以「建管機關與地政機
關在聯繫及資料交流上有制度之缺失」為理由，任意主張
原告對於系爭91地號及94-38地號土地僅有所有權而
無使用權。
⑶據新北市政府工務局函覆鈞院之說明，知臺北縣政府建設
局62年使字第697號使用執照及65年使字第34號
使用執照之建築用地（包括法定空地部分）已經地政機關
予以分割，並個別移轉於各所有人名下，現今該等建築用
地之地號及使用分區，已與建築物完成當時完全不同，被
告自不得執30多年前之建築執照、使用執照等資料而主
張其有系爭91及94-38地號土地之使用權限，否則，
土地法上之公示效力豈不等同具文。
⑷本件集合式住宅興建完成後，起造人申請土地分割，並將
建築物分售，則購買建築物之買受人及其後手，均應承受
此分割之結果，雖系爭91及94-38地號土地屬62年
建字第1315號建築執照（即65年使字第34號使用執
照）之法定空地（見新北市政府工務局函），然因日後土
地重新分割，致建築物區分所有權人之實質使用權遭到遮
斷。復觀諸系爭91及94-38地號土地之第二類謄本，
其上並未標示為法定空地，倘認系爭土地為法定空地，亦
屬所有權人劉秀真、陳俊鴻、高素琴、李?貞共有，因謄
本上根本未記載被告之姓名，顯見被告並非系爭91及94
-38地號土地之共有人之一，故被告主張其為「被證一使
用執照中各房屋之所有權人」占有「94-38地號土地」
非無權占有等語，自屬無稽。
⑸末查，依據民法第759條之1第1項之增訂理由，倘
被告欲推翻地政登記之公示效力，「應依法定程序塗銷登
記，始得推翻」，於被告尚未依法塗銷變更系爭91及
94-38地號土地登記謄本之記載前，仍應依土地謄本之公
示記載，而認原告對於系爭91及94-38地號土地有所
有權及使用權。
（辛）縱系爭91及94-38地號土地確屬65板使字第34
號及62板使字第697號申請基地範圍之法定空地，仍
不妨礙原告對於該等土地有所有權及使用權。
⑴按，「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為
物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不
實而受影響」民法第759條之1第2項定有明文。
⑵經查，新北市政府工務局函覆表示，系爭91及94-38地
號土地為65板使字第34號及62板使字第697號使
用執照申請基地範圍之法定空地，則系爭91及94-38
地號土地之登記謄本上本應註記為法定空地，然地政機關
並未予以登記，致系爭91及94-38地號土地上歷來承
受土地之後手，均善意信賴該不動產之登記，並輾轉買賣
，其變動之效力，當應受民法第759條之1第2項之
保護，故原登記物權雖為不實（應註記為法定空地，卻未
註記），然原告為信賴不動產登記之善意第三人，且已依
法律行為為物權變動之登記，故原告對於系爭91及94-
38地號土地當有完整之所有權及使用權，不因原登記物
權之不實而受影響等語。
三、被告則辯以：
（一）系爭土地均為建築物之法定空地，且過程涉及不法。
⑴查訴外人 謝莊富 等人於62年5月26日之前於座落於
台北縣板橋市○○○段第一崁小段94-33（以下稱「舊
94-33地號土地」）、87-15地號土地上建築房屋，並於
62年5月26日取得使用執照，此有台北縣建設局62
年使字第697號建築物使用執照存根可稽，故此二土地
均係房屋之建築用地，在地上沒有蓋上建築物之部分即為
法定空地。
⑵在謝莊富等人取得建築執照後，竟將「舊94-33地號土
地」加以分割，隨即分割成94-33地號（以下稱「新
94-33地號土地」，土地面積較小）及94-38地號（以
下稱系爭94-38地號土地），此參原證一土地謄本即明
；又系爭94-38地號土地係上開起造人等利用當時制度
之缺失分割而出之新地號，然實為「舊94-33地號土地
」之一部，亦即為被證一台北縣建設局62年使字第697
號建築物使用執照所載房屋之法定空地，根本不得再做為
其他房屋之法定空地。
⑶然訴外人 謝英火 等人於65年1月7日之前又於座落於
台北縣板橋市○○○段○○○○段0000000000
地號土地」）、91-3等地號土地上建築房屋，在該次建
築案中，更不法將系爭94-38地號土地（即「舊94-33
地號土地」之一部，亦即為被證一台北縣建設局62年使
字第697號建築物使用執照所載房屋之法定空地）再次
做為建築基地請領建築執照，實則該土地已係被證一台北
縣建設局62年使字第697號建築物使用執照所載房屋
之法定空地，謝英火等人利用當時登記制度之缺失，將法
定空地分割出另一地號，再重複於新建案中做為建築基地
之一部，最後謝英火等人以此等不法方式完成建築並於
65年1月7日取得使用執照，此有台北縣建設局65年
使字第034號建築物使用執照存根可稽。
⑷謝英火等人在取得被證二使用執照後又如法泡製再將「舊
91地號土地」辦理分割，並分割成91地號（即「新91
地號土地」，土地面積較小以下稱系爭91地號土地）及
91-10地號至91-19地號，此亦可參原證一土地謄本即
明；又系爭91地號土地係上開起造人等利用當時制度之
缺失分割而出之新地號，然實為「舊91地號土地」之一
部，亦即為被證二台北縣建設局65年使字第034號建
築物使用執照所載房屋之法定空地。
⑸由前述可知，系爭91地號土地為被證二台北縣建設局
65年使字第034號建築物使用執照所載房屋之法定空地
，而系爭94-38地號土地則先為被證一台北縣建設局62
年使字第697號建築物使用執照所載房屋之法定空地，
後又遭人用不法手段同時成為被證二台北縣建設局65年
使字第034號建築物使用執照所載房屋之法定空地。
（二）參照最高法院92年台上字第2775號民事判決要旨，系
爭91地號土地（舊91地號土地之一部）與系爭94-38
地號土地（舊94-33地號土地之一部）均為法定空地，
且出售土地之買賣契約效力及於此一部分。
⑴茲檢陳最高法院92年台上字第2775號民事判決資料乙
份，以供鈞院參酌。
⑵依照最高法院之見解，系爭該二土地均為法定空地，在起
造人出售房屋時即應按比例出售予該建築執照所載房屋之
各購買人，即便原起造人事後用上開不法手段分割出新的
地號而成為系爭土地，均不影響此等土地係出售時買賣標
的之一部之事實。
（三）原告與被告雖均輾轉從起造人處購得房屋而成為房屋及土
地之共有人，然有關此等法定空地如何使用確有約定，故
而兩造均係承繼他人之權利，均受以往前手約定之拘束，
故而原告之請求自無理由。
（四）有關請求拆屋還地部分。
⑴「系爭94-38地號土地」重複使用而為台北縣建設局62
年使字第697號建築物使用執照所載建築物、65年使字
第034號建築物使用執照所載建築物之法定空地；「系
爭91地號土地」則為被證二台北縣建設局65年使字第
034號建築物使用執照所載房屋之法定空地。
①茲將系爭土地為上開建築物法定空地之事證說明如后。
１按「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身
所占之地面及其所應保留之空地。」73年11月7
日修正前建築法第11條第1項定有明文，而一般集
合住宅為發揮最大經濟效益，「建築物本身所占之地面
」均達到建蔽率之上限，故「建築基地」所剩未建部分
實均為「應保留之空地」即「法定空地」。
２查訴外人謝莊富等人於62年5月26日之前於座落
於台北縣板橋市○○○段第一崁小段94-33（以下稱
「舊94-33地號土地」）、87-15地號土地上建築房
屋，並於62年5月26日取得使用執照，此有台北
縣建設局62年使字第697號建築物使用執照存根可
稽，故此二土地均係房屋之建築用地，依被證一使用執
照存根之記載，「基地」面積為467.27平方公尺，而
「法定空地」面積為186.77平方公尺，故而「舊94-3
3地號土地」、87-15地號土地上沒有蓋上建築物之部
分即為法定空地。
３在謝莊富等人取得建築執照後（然係在62年5月26
日取得使用執照之前或之後，現無法確定），竟將「舊
94-33地號土地」加以分割，成為94-33地號（以下
稱「新94-33地號土地」，土地面積較小）及94-38
地號（以下稱「系爭94-38地號土地」）二筆土地，
此參原證一土地謄本即明。
４又「舊94-33地號土地」分割出「系爭94-38地號土
地」後，「系爭94-38地號土地」仍為「被證一使用
執照建築基地之一部分」，當然不能重複使用做為其他
建築物之「建築基地」。
５然當時之建管機關與地政機關在聯繫及資料交流上有制
度之缺失，已做為某建築物「建築基地」之土地並未禁
止分割，若某建築物「建築基地」之土地分割後產生「
建造執照、使用執照所載地號土地以外之新地號土地」
，地政機關也不會主動通知建管機關要求不得以該新地
號土地再做為其他新建築物之「建築基地」。
６由於上開制度之缺失，「系爭94-38地號土地」之所
有人（可能即為被證二所載謝英火等人）又將「系爭
94-38地號土地」與台北縣板橋市○○○段○○○○段
0000000000地號土地」）、91-3等地號土地
做為「建築基地」申請建造執照，其字號為62年建字
1315號，換言之，「系爭94-38地號土地」違法重複
使用。
７最後謝英火等人以此等不法方式完成建築並於65年1
月7日取得使用執照，此有台北縣建設局65年使字
第034號建築物使用執照存根可稽。
８謝英火等人在取得被證二使用執照後又如法泡製再將「
舊91地號土地」辦理分割，並分割成91地號（即「
新91地號土地」，土地面積較小以下稱系爭91地號
土地）及91-10地號至91-19地號，此亦可參原證一
土地謄本即明；又系爭91地號土地亦係上開起造人等
利用當時制度之缺失分割而出之新地號，然實為「舊
91地號土地」之一部，亦即為被證二台北縣建設局65
年使字第034號建築物使用執照所載房屋之法定空地
。
９由前述可知，系爭91地號土地為被證二台北縣建設局
65年使字第034號建築物使用執照所載房屋之法定空
地，而系爭94-38地號土地則先為被證一台北縣建設
局62年使字第697號建築物使用執照所載房屋之法
定空地，後又遭人用不法手段同時成為被證二台北縣建
設局65年使字第034號建築物使用執照所載房屋之
法定空地。
②原告於民事準備（二）狀中否認系爭91地號土地、系
爭94-38地號土地為法定空地，並要求被告舉證，實
係對法令有所誤解。
１按「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及
其所應留設之法定空地」、「前項法定空地之留設，應
包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離
」建築法第11條第1項前段及第2項分別定有明文
。
２系爭91地號土地為被證二台北縣建設局65年使字第
034號建築物使用執照所載房屋之「建築基地」，事證
甚明，而該土地並非「建築物本身所占之地面」亦事證
甚明，原告主張非「法定空地」，則不知原告主張此地
係何種土地？
３系爭94-38地號土地則先為被證一台北縣建設局62
年使字第697號建築物使用執照所載房屋之「建築基
地」，後又遭人用不法手段同時成為被證二台北縣建設
局65年使字第034號建築物使用執照所載房屋之「
建築基地」，而該土地並非「建築物本身所占之地面」
亦事證甚明，原告主張非「法定空地」，則不知原告主
張此地係何種土地？
４若原告尚有爭執，則請鈞院檢附被證一及被證二使用
執照存根影本、原證一土地謄本影本並以公函向新北市
政府建設局函查下述事項：
Ⅰ被證二使用執照所記載之「台北縣板橋市○○
○段○○○○段00地號土地」土地面積為何？依照
原證一土地謄本影本「台北縣板橋市○○○段○○○
○段00地號土地」分割成91地號及91-10地號
至91-19地號，分割出之「台北縣板橋市○○○段
○○○○段00地號土地」面積為64平方公尺，此
64平方公尺「台北縣板橋市○○○段○○○○段00
地號土地」其上若無建物，是否為被證二使用執照上
房屋之法定空地？
Ⅱ被證一使用執照所記載之「台北縣板橋市○○○段○
○○○段00000地號土地」土地面積為何？依照原
證一土地謄本影本「台北縣板橋市○○○段○○○○
段00000地號土地」分割成「台北縣板橋市○○○
段○○○○段00000地號土地」及「台北縣板橋市
○○○段○○○○段00000地號土地」，分割出之
「台北縣板橋市○○○段○○○○段00000地號土
地」面積為69平方公尺，此69平方公尺「台北縣
板橋市○○○段○○○○段00地號土地」其上若無
建物，是否為被證一使用執照上房屋之法定空地？
Ⅲ請一併函查被證一使用執照所載起造人謝莊富等7
名、被證二使用執照所載起造人謝英火等16人之詳
細名單。
③原告於民事準備（二）狀中表示伊不了解何謂「當時制
度之缺失」，為此被告特以書狀加以說明，俾原告得以
了解。
１查73年11月7日前建築法第11條第1項之原
條文為「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物
本身所占之地面及其所應保留之空地。」，然73年
11月7日修正為「本法所稱建築基地，為供建築物
本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地
原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」，修正
之立法理由有三，分別係「將『保留之空地』修正為
『留設之法定空地』，以期明確。」、「明定建築物
基地應合併為一宗後，始能建築。」、「增列第三項
，規定法定空地不得任意分割、移轉及重複使用，以
利建築管理。」
２由73年11月7日上開修正理由即可知在此之前
因建築法規定未臻明確，故而有數宗建築基地尚未合
併即申請建築執照之情形，更有以數宗建築基地未加
合併即請領建築執照，取得使用執照後，再將其中「
已為建築基地但並非建築物本身所佔地面之土地」，
重複與其他土地共同做為建築基地再請領另外一建築
執照，是以73年11月7日前有此等缺失方才促
使政府機關提案修改建築法。
３本件即係上開制度缺失之典型案例，亦即做為建築基
地之數宗土地沒有合併即取得建築執照、使用執照，
而後地主再將「已為建築基地但並非建築物本身所佔
地面之土地」（系爭91地號土地、系爭94-38地
號土地）「重複使用」做為其他建築案之建築基地之
一部，破壞建築機關之管理。
４上開制度缺失實係原告提起本件訴訟前即應了解之法
令制度缺失，在毫無所悉之情形下即提起訴訟，實令
人難以想像。
（五）原告請求被告將94-38地號、91地號土地占有部分返還
予現登記之所有人，實無理由。
⑴按「系爭土地雖仍登記為被上訴人所有，惟此係集合住宅
之法定空地及防火巷兼車道用地，為建築基地之一部分，
且為建築所必須留設，．．．其使用權屬全體購屋之區分
所有人所共有．．．被上訴人對之已喪失使用權利．．．
其請求上訴人返還系爭土地予其一人，即非正當。」台灣
高等法院94上字第661號民事判決著有明文。
⑵本件系爭土地雖仍登記為原告所共有，惟此係集合住宅之
法定空地，為建築基地之一部分，且為建築所必須留設，
其使用權屬全體購屋之區分所有人所共有（並非現登記之
所有人），現登記之所有人對之已喪失使用權利。
⑶是以依台灣高等法院94上字第661號民事判決之見解
，原告請求被告將94-38地號、91地號土地占有部分返
還予「已喪失使用權利之現登記所有人」，自無理由。
（六）原告請求被告將94-38地號、91地號土地占有部分騰空
，亦無理由。
⑴被告並非無權占有，原告請求被告將94-38地號、91地
號土地占有部分騰空，自無理由。
１查訴外人謝莊富等人以渠等共有之台北縣板橋市○○○
段○○○○段00000000000地號等土地於61年間合
建並申請建照號碼為61年建字第2081號之建築執照
，該工程於62年5月20日竣工，此有被證一使用
執照存根可參，而「新北市○○區○○路○○巷○○號
」之房屋（現登記於被告名下）即為被證一使用執照中
房屋之一。
２既係合建依照約定，「台北縣板橋市○○○段○○○○
段00000000000地號等土地」（即建築基地）自應按
照「各房屋面積之比例」移轉全部持分至當時各房屋所
有權人名下，換言之，當時之「台北縣板橋市○○○段
第一崁小段94-33土地」根本不可以再分割做為其他
房屋之建築基地，必須按照比例移轉至被證一使用執照
中各房屋所有權人名下。
３然「台北縣板橋市○○○段第一崁小段94-33土地」
當時之所有權人並未依規定辦理，反而係於不法將系爭
94-38地號土地分割出「94-38地號土地」，亦即成
為新的「94-33土地」與「94-38地號土地」，然實
無礙於此二筆土地為被證一使用執照中各房屋法定空地
之事實，故而「被證一使用執照中各房屋之所有權人」
，實得依約定請求將新的「94-33土地」與「94-38
地號土地」（即舊「台北縣板橋市○○○段第一崁小段
94-33土地」）按房屋面積比例將持分移轉給各房屋所
有權人，如今雖因時隔30餘年而請求權罹於時效，然
「被證一使用執照中各房屋之所有權人」占有「94-33
土地」與「94-38地號土地」自非無權占有。
４又謝英火等人（顯然係或包括舊「台北縣板橋市○○○
段第一崁小段94-33土地」當時登記之所有權人）在
被證一使用執照所載房屋於62年5月26日取得使
用執照後，又在62年7月8日動工興建「被證二使
用執照所載之房屋」，在此之前即已請領建照號碼為
62年建字第1315號之建造執照，此參諸被證二使用
執照存根之記載即明。
５在謝英火等人等人申請62年建字第1315號之建造執
照時，即先行將舊「台北縣板橋市○○○段第一崁小段
94-33土地」辦理分割，分割成新的「94-33土地」
與「94-38地號土地」，且以「94-38地號土地」（
此時該土地應為被證一使用執照上所記載房屋之法定空
地，應按被證一使用執照上各房屋之面積比例移轉持分
給各房屋所有權人）再「重複使用」（參上開73年間
修正建築法第11條之立法理由）做為「被證一使用執
照上所記載房屋之建築基地、法定空地」，然此等不法
行為實無礙於「94-38地號土地」仍為被證一使用執
照上所載房屋法定空地之事實，故而「被證一使用執照
中各房屋之所有權人」，實得依約定請求將新的「
94-33土地」與「94-38地號土地」（即舊「台北縣
板橋市○○○段第一崁小段94-33土地」）按房屋面
積比例將持分移轉給各房屋所有權人，如今雖因時隔
30餘年而請求權罹於時效，然「被證一使用執照中各
房屋之所有權人」占有「94-38地號土地」自非無權
占有。
６在被證一房屋竣工後，辦理保存登記時，舊「台北縣板
橋市○○○段第一崁小段94-33土地」當時登記之所
有權人應按比例移轉持分而未移轉，分割為新的「
94-33土地」
與「94-38地號土地」後，除係擁有被證一、被證二
使用執照上之部分房屋外，更將「94-38地號土地」
保留於自己名下，俟後亦將土地及房屋出售輾轉而登記
至原告李綉貞名下，系爭「94-38地號土地」亦因而
登記至原告李綉貞名下，被告鄭進來則輾轉購得被證
一使用執照房屋之一即門牌號碼為新北市○○區○○路
○○巷○○號1樓之房屋。
７如前所述，「門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷
○○號1樓之房屋當時之所有權人」本得請求舊「台北
縣板橋市○○○段第一崁小段94-33土地」當時登記
之所有權人應按比例移轉持分，該土地分割為新的「
94-33土地」與「94-38地號土地」後，「門牌號碼
為新北市○○區○○路○○巷○○號1樓之房屋當時
之所有權人」仍得請求就「94-38地號土地」
按比例移轉持分，自非無權占有，而「門牌號碼為新北
市○○區○○路○○巷○○號1樓之房屋當時之所有
權人」之後續繼受人，亦得向「94-38地號土地」之
後續繼受人主張權利請求移轉，蓋：
Ⅰ按「按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定
外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之
債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法
使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪
失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三
人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。
惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約
，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事
人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經
以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之
公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等
量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在
，此乃基於『債權物權化』法理所衍生之結果」最高
法院97年度台上字第1729號民事判決著有明文。
Ⅱ查「94-38地號土地」為被證一使用執照中集合住
宅之法定空地，而「新北市○○區○○路○○巷○○
號」之房屋（現登記於被告名下）即為被證一使用執
照集合住宅中房屋之一，「94-38地號土地」之原
所有人當初以土地做為法定空地其目的隱含使被證一
使用執照中集合住宅之分別所有人繼續占有該土地之
意，此等事實在使用執照等文件均可知悉，故而「
94-38地號土地」之後續繼受人應受合建契約之拘束
，亦即同意使用土地之效力對於受讓之原告繼續存在
。
Ⅲ故而被告並非無權占有，原告之請求自無理由。
⑵原告請求被告將94-38地號、91地號土地占有部分騰空
，為權利濫用，亦不應准許。
１按「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權
利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因
其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之
行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失
甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利
社會化之基本內涵所必然之解釋（本院71年台上字第
737號判例參照）。又行使權利，履行義務，應依誠實
及信用方法，民法第148條第2項定有明文。」、「
權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項定有明文。該條所稱權利
之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權
利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行
使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自
己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，
非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之
基本內涵所必然之解釋。」最高法院92年度台上字第
2258號、92年度台上字第1446號民事判決分別著有
明文。
２本件原告及登記之共有人對系爭土地已喪失使用權利，
均已詳如前述，換言之，原告行使無使用權內涵之所有
權係以損害被告為主要目的，於其個人毫無利益可言，
蓋依台灣高等法院94上字第661號民事判決之見解
，原告不得請求返還系爭土地，且亦不得請求相當於租
金之不當得利（詳如後述），何來利益可言？
３故而對原告騰空占有部分之請求，亦不應准許。
（七）有關請求給付相當於租金之不當得利部分。
⑴原告請求給付相當於租金之不當得利，於法無據。
①如前所述，依台灣高等法院94上字第661號民事判
決之見解，原告對系爭土地已喪失使用權利。
②原告對系爭土地既已喪失使用權利，何能對被告原告請
求給付相當於租金之不當得利？
⑵原告有關相當於租金不當得利之金額如何計算，亦語焉不
詳。
①原告稱應以年息5％計算相當於租金不當得利之金額
，其理由係附近有商家、有金石堂書局，然何以有商家
、有書局，相當於租金不當得利之金額即應以年息5
％計算？
②依原告所言，伊係4名共有人之一，而相當於租金不
當得利金額之計算，似未見原告主張應依持分比例計算
，其主張能謂適法？各等語。
四、本院之判斷：
（一）按民法第六十八條第二項規定「主物之處分及於從物」，
所謂「處分」，包括物權行為及債權行為在內。又主物從
物之關係，於主物與從權利之關係，亦可適用。本件原登
記為上訴人名下所共有之系爭房屋本身主要結構所坐落之
建築基地，及同宗建築基地所依法留設法定保留空地及退
縮地之使用權，均因土地共有人之一李○出具土地使用權
同意書同意提供其共有土地予另一共有人李×作為系爭房
屋建築基地，由上訴人李×在土地上建築系爭房屋，而歸
屬於李×單獨享有。此一法定保留空地及退縮地之使用權
，乃足以幫助發揮系爭房屋及其本身主要結構所在建築基
地合法圓滿使用之通常效用，則上訴人於六十八年十月二
日，將上開登記為李×名下之建物全棟(即門牌號碼為台
北縣新莊市○○街○○巷○號一樓至四樓)，連同其共有
之五四四地號土地，以買賣為原因完成房地所有權移轉登
記。縱使該依照建築法之規定所留設法定保留空地及退縮
地(即系爭五五二地號、五四五地號)，未於前開房地過戶
時一併辦理所有權移轉登記予被上訴人，且雙方買賣契約
亦未載明包括上揭系爭土地之使用權的從權利在內，然上
訴人既出賣系爭房地全棟予被上訴人李×，其效力自及於
該依法所留設有助於主物即系爭房屋本身及其主要結構所
在建築基地效用之法定空地及退縮地之使用權的從權利在
內。被上訴人李×本於買賣契約，占有使用系爭五五二地
號及五四五地號土地，自屬有法律上正當權源，而非無權
占有，最高法院92年台上字第2775號判決可資參照。查訴
外人謝莊富等人以渠等共有之台北縣板橋市○○○段○○
○○段00000000000地號等土地於61年間合建並申請建照
號碼為61年建字第2081號之建築執照，該工程於62年5月
20日竣工，此有被告所提使用執照圖存根影本在卷可參（
被證一），而被告所有系爭新北市○○區○○路○○巷
○○號」之房屋（現登記於被告名下）即為被證一使用執
照中房屋之一。又本院向新北市000000000○○
○區○○○段○○○○段00000000000000地號等3筆土
地是否屬建築法第11條規定應留設之法定空地乙節，經該
局覆稱○○○區○○○段第一崁小段91地號等1筆土地，
經調閱本局所核發65板使字第034號使用執照（62板建字
第1315號建造執照），與卷內原核准配置圖核對結果，係
屬該執照申請基地範圍內之法定空地，另查謄本登載面積
為64平方公尺○○○區○○○段第一崁小段94-33、94-38
地號等2筆土地，經調閱本局所核發65板使字第034號使用
執照（62板建字第1315號建造執照）及62板使字第697號
使用執照（61板建字第2081號建造執照），與卷內原核准
配置圖核對結果，94-33地號土地係屬62板使字第697號使
用執照（61板建字第2081號建造執照）申請基地範圍內之
法定空地，94-38地號土地係屬65板使字第034號使用執照
（62板建字第1315號建造執照）申請基地範圍內之法定空
地，另查謄本登載94-38地號土地面積為69平方公尺等語
，此有該局101年6月21日北工建字第0000000000號函在卷
可稽，足○○○區○○○段第一崁小段94-33地號土地係
屬62板使字第697號使用執照（61板建字第2081號建造執
照）申請基地範圍內之法定空地，堪以認定。又上開94-
33地號土地嗣於65年11月18日因地目變更分割增加同小段
94-38地號，此有該土地登記第二類謄本在卷可憑（原證
一）仍無礙於原使用執照申請基地範圍內法定空地之性質
，揆諸首開說明，被告占有使○○○區○○○段第一崁小
段94-38地號土地（分割自94-33地號土地），自屬有法律
上正當權源，而非無權占有。
（二）次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的，民法第一百四十八條第一項定有明文。該條所稱
權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因
權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行
使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己
所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不
得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內
涵所必然之解釋，最高法院92年台上字第1446號判決可資
參照。查系○○○區○○○段第一崁小段91地號土地，係
屬65板使字第034號使用執照（62板建字第1315號建造執
照）申請基地範圍內之法定空地，原告及其他共有人對之
已喪失使用權利，原告訴請被告將如附圖編號Ａ占用系爭
91地號土地面積0.1平方公尺部分予以拆除，自屬權利濫
用而有悖於誠信原則之情形。又系爭91地號土地既屬法定
空地，原告已喪失使用權利，則原告自無因被告之占用而
受有損害。
（三）從而，原告依據民法第767條及不當得利之規定，請求
⑴被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○段0
000000000號及第0000-0000號土地上如新北市板橋地政事
務所土地複丈成果圖所示編號A鐵皮建物前半段（面積為
0.1平方公尺）、編號B鐵皮建物前半段（面積為9.7平方
公尺）、編號C冷氣機（面積為0.6平方公尺）移除，並將
土地返還原告及其他全體共有人劉秀真、陳俊鴻、高素琴
、李綉貞。⑵被告應給付原告新臺幣53370元，及自訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息
。暨自100年11月7日起至返還前開土地之日止，按每月5
日前給付原告3279元，尚有未合，應予駁回，其假執行之
聲請亦失附麗，應併駁回。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國102年1月31日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官莊雅萍
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年1月31日
書記官莊雅萍