裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第4495號民事判決
裁判日期：民國100年12月22日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第4495號原告 黃祿蒂 訴訟代理人 徐志明 律師複代理人 楊士擎 律師被告 呂演彪 兼訴訟代理 陳鴻彬 人上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國100年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告黃祿蒂於民國96年5月28日，經被告陳鴻彬介紹，向被告呂演彪購買坐落在臺北市○○區○○段2小段589地號，門牌為臺北市○○區○○○路○段○○巷3之1號之土地持份及其上建築物，雙方約定買賣總價為新臺幣（下同）1280萬元。於簽約及交屋前後，被告陳鴻彬皆以被告呂演彪受託為由，協同被告呂演彪之岳母 吳林慧兒 共同處理本件買賣事宜，且被告陳鴻彬再三保證系爭房屋後方無違建遭舉報，而屋內會有惡臭乃屋齡老舊之通常現象。原告不疑有他，遂交付被告買賣價款。
（二）詎交屋後，原告於97年3月間收到臺北市政府工務局衛生下水道工程處（下稱衛生下水道工程處）之拆除通知，經詢問鄰居及其他房屋經紀人始知悉系爭房屋於被告呂演彪透過被告陳鴻彬向訴外人 陳張玉霞 購買時，被告已知悉系爭房屋增建處於87年10月8日已被臺北市政府建管處為強制拆除通知，並因有化糞池在屋內導致終年發臭，原告得知上開情事後，經向臺北縣政府（現改制為新北市）消保官處協調，然並無共識。
（三）惟依民法第354條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。本件被告於交屋之際，再三保證系爭房屋違建無遭舉報，且屋內會有惡臭乃屋齡舊難免會有之現象。然就一般房屋買賣，購買加蓋部分乃因利於使用，縱有被拆除可能，或遭強制拆無過，出賣人亦應誠實告知，非以僥倖心態保證，否則一般人在毫無預期情況下，仍以正常市價買受此等房屋，對於買受者而言，無論一通常交易觀念或當事人之認知，均應認為系爭房地有瑕疵之存在，故原告自得依民法第354條、第359條規定，請求減少價金。
（四）又不動產標的之價值，除涉及系爭不動產所在區段、屋齡、建材、樓層、公共設施、市場需求與景氣榮枯等客觀因素外，上涉及消費者購買動機，資力等因素。是若衡量本件原告實際使用所可能導致之危害係持續性，且考量於短期內若告知系爭不動產存在之瑕疵並以同一價格轉售之可能性，原告既買受此等與市價顯不相當之房屋，故原告僅向被告據以請求減少價金320萬元應屬合理。爰依民法第184條第1項前段、第2項及同法第354條、第359條請求被告減少買賣價金。
（五）聲明：1.被告應連帶給付原告320萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：本件被告已經系爭不動產移轉登記予原告，故被告並無侵權行為可言。又原被告呂演彪委託被告陳鴻彬出售之價格為1350萬元，嗣經原告議價，始調降為1300萬元。於買賣過程中，被告陳鴻彬已一一說明系爭不動產之相關資訊，包含房屋增建之情形，且特別說明若有人舉報違建，有被拆除之危險。又被告陳鴻彬受被告呂演彪委託出售系爭房屋之日期為95年9月1日，而原告與屋主呂演彪簽訂系爭房屋買賣契約書之日期為96年5月5日，然衛生下水道工程處因辦理和平西路
2段60號等街廓建物施工前違建查勘暨污水管線施工路徑協調之會勘日期為97年3月19日，另上開會勘紀錄之函文係於
97年3月25日寄送給原告，故被告自未能知悉增建部分即將被拆除。綜上被告並無任何故意不告知原告瑕疵情形，故原告請求減少價金自無理由。聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於96年5月28日，經被告陳鴻彬介紹，向被告呂演彪購買坐落在臺北市○○區○○段2小段589地號，門牌為臺北市○○區○○○路○段○○巷3之1號之土地持份及其上建築物。
（二）系爭房屋後方有平台外推增建之情形。
（三）衛生下水道工程處因欲實施污水管線施工，於97年3月19日至系爭不動產現場附近會勘，依會勘結論要求原告應於同年4月19日前，自行配合將妨礙施工之違規搭蓋物辦理拆除改善，拆除範圍以各自地界退縮75公分，原告嗣並自行雇工依上開會勘結論拆除。
四、得心證之理由：上開不爭執之事實，有原告提出之系爭房地產買賣契約書、衛生下水道工程處97年3月25日北市工衛西字第09731042800號函文、會勘紀錄表、臺北市建築管理處違建查報案件明細表等影本附卷可稽（本院卷，頁11至16、24至33），亦為兩造所是認，堪信真實。原告主張被告於出售時，未告知增建處已遭列登記強制拆除，且因屋內有化糞池導致惡臭等瑕疵，而請求減少價金320萬元，則為被告所否認，並以前揭情詞資為抗辯，本件兩造爭點厥為：（一）原告主張之被告未告知違法增建物已遭列登記強制拆除及屋內有化糞池導致惡臭屬買賣物之瑕疵，應負瑕疵擔保責任，有無理由？（二）被告是否應依民法第184條第1項負損害賠償責任？（三）原告請求減少價金有無理由？金額若干？經查：
（一）原告主張之被告未告知違法增建物已遭列登記強制拆除及屋內有化糞池導致惡臭屬買賣物之瑕疵，應負瑕疵擔保責任，有無理由？
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有上開瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項前段、第355條第1項定有明文。又按民法關於物之瑕疵擔保責任之規定，係適用於有體物之買賣，且係就特定物而言。申言之，所謂物之瑕疵擔保，係指有體物之買賣，其出賣人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之意（80年台上字第2319號判決參照）。再我國民法上物之瑕疵擔保(即價值瑕疵及效用瑕疵)之認定標準，因契約預定效用之減損係當事人取向之主觀瑕疵概念，應以雙方之約定為準；而交換價值及通常效用之減損，乃物體取向之客觀瑕疵概念，宜依該物種之自身決之；參照民法第354條規定「危險負擔移轉於買受人時」為物之瑕疵擔保時點，則買賣標的物應具之通常效用及交換價值為何，當以交付時地之經濟、文化、社會背景下之群體認知為準；故買賣雙方無特別約定時，標的物有無欠缺通常效用或減損交換價值之瑕疵，即應以「交付時」之社會通念為斷；再一般中古房屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算；除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付之房屋縱有於訂約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨為履行，難謂出賣人應負物之瑕疵擔保責任。
2.有關違法增建物拆除部分：
（1）系爭建物之違法增建物是否屬於民法第354條規定之物之瑕疵一節，經訊之原告坦承「...被告陳鴻彬說有平台外推，我問他有無違章建築之問題，被告陳鴻彬說附近鄰居都是起造三、四十年，沒有鄰居告不會有問題，被告陳鴻彬要我好好與鄰居相處，後來發現此地方已經被二樓鄰居報拆二次」等語（本院100年3月7日言詞辯論筆錄，本院卷，頁112）；又依兩造不動產買賣契約書第2條第2項第3款約定，「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物、工作物）亦包括在買賣範圍內（買賣雙方應於房屋現況自行確認之），買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任」等情（本院卷，頁12），顯見雙方約定買賣標的包含系爭違法增建物，然被告已依約將該違法增建物交付供原告使用，此為原告所不否認，是縱嗣後因污水下水道施工而須拆除，而對該違法增建物喪失使用權利，被告既已依約交付包含違法增建物，當無民法第354條第1項規定應負瑕疵擔保責任之情形。況承上所述，原告於購買系爭建物時，即已知悉有違法增建之情事，且並與被告約明「該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任」，原告復未舉證被告有何特別保證之情形，是依民法第355條第1項規定，被告自不負瑕疵擔保之責。
（2）又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。關於被告是否未告知增建處已遭列登記強制拆除部分，依原告所提出臺北市建築管理處違建查報案件明細表，系爭建物雖確於87年10月6日遭該機關查報列管為新違建，而應依序拆除（本院卷，頁31），然依原告所自承，被告呂演彪係於95年間始取得系爭不動產所有權（本院卷，頁10），嗣始委託被告陳鴻彬出售，是被告是否知悉系爭建物於87年10月6日遭查報列管為新違建，實未可知，且原告復未舉證明被告業已知悉而未告知之情事；再者，原告與被告呂演彪簽訂系爭房屋買賣契約書之日期為96年5月5日，然衛生下水道工程處因辦理和平西路2段60號等街廓建物施工前違建查勘暨污水管線施工路徑協調之會勘日期則為97年3月19日，另上開會勘紀錄之函文係於嗣後始寄送給原告，故被告未能知悉增建部分即將被拆除，無法預先告知，因而原告主張被告未告知違法增建處已遭列登記強制拆除部分，而屬物之瑕疵云云，亦屬無據。
3.屋內有化糞池導致惡臭部分：經查，系爭建物係民國68年間建造之五層公寓，因當時無衛生下水道之設計，故有關糞污處理方式，多挖掘化糞池於屋後，積存相當時日後再行清理。而本件系爭建物之化糞池原亦與前述設計相同，置於屋外，嗣乃因原屋主將平台外推始導致屋內有化糞池，此亦為原告所自承（同上筆錄），是原告既然已享受平台外推增加使用面積之利益，則依前開社會通念，自難謂該屋內化糞池為物之瑕疵。況原告所指稱有關此部分物之瑕疵，應係化糞池所產生之惡臭，而非化糞池本身，然原告自承其於看屋時已知悉有屋內惡臭，被告陳鴻彬告知為房屋老舊所致（民事起訴狀，本院卷，頁4），故無論被告陳鴻彬所述是否屬實，原告確於契約成立時，知悉房屋有惡臭之瑕疵，此外，原告復未舉證被告有何特別保證之情形，是依民法第355條第1項規定，被告自亦不負擔保之責。
（二）被告是否應依民法第184條第1項負損害賠償責任？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。本件原告雖主張被告為據實告知上開瑕疵，且經原告詢問亦有所隱瞞，然原告前開指摘並非屬民法第354條第1項規定物之瑕疵，且無法證明所指摘事實，已詳如前述，是自無法認定被告對原告有何侵權行為，故原告此部分請求，亦屬無據，應予駁回。
（三）原告請求減少價金有無理由？金額若干？本件原告主張民法第354條第1項物之瑕疵擔保責任及第184條第1項侵權行為損害賠償責任既無理由，則其依民法第359條規定請求減少價金亦屬無據，亦予駁回。
五、綜上所述，原告基於民法第354條第1項、第359條及第184條第1項買賣、侵權行為法律關係，訴請被告給付320萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年12月22日
民事第三庭法官曾益盛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月22日
書記官蔡雲璽