裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第2213號民事判決
裁判日期：民國91年03月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第二二一三號
原告陸興遊樂事
股份有限公司法定代理人丁○
丙○庚○○己○○戊○○被告乙○○
甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告乙○○、甲○○應將坐落台中縣大里市○○段○○○號土地內如附圖所示一六九—Ａ部分、同段一七五號土地內如附圖所示一七五—Ａ部分，面積依序分別為三一‧七七平方公尺、二二‧六三平方公尺之土地上之地上建物拆除，並將土地返還予原告陸興遊樂事業股份有限公司。
被告乙○○、甲○○應將坐落台中縣大里市○○段○○○號土地內如附圖所示一七０—Ａ部分、同段一七一號土地內如附圖所示一七一—Ａ、一七一—Ｂ部分，面積依序分別為二八‧八八平方公尺、二０九‧七二平方公尺、一二八‧八０平方公尺之土地上之地上建物及涼棚、花園拆除，並將土地返還予原告丙○、庚○○、戊○○、己○○。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告陸興遊樂事業股份有限公司以新台幣參拾壹萬壹千元為被告乙○○、甲○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○、甲○○如於假執行程序實施前，以新臺幣玖拾參萬壹仟伍佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告丙○、庚○○、戊○○、己○○以新台幣壹佰柒拾玖萬元為被告乙○○、甲○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○、甲○○如於假執行程序實施前，以新臺幣伍佰參拾陸萬肆仟零肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠如主文第一項、第二項所示。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠程序方面：
⒈原告 蔡譜陸 於本件訴訟繫屬後，業於民國（下同）九十年五月三十一日死亡，而其繼承
人為丙○（蔡譜陸之配偶）、庚○○（蔡譜陸之長女）、戊○○（蔡譜陸之長子）、己○○（蔡譜陸之次子），爰依法聲請由其等承受訴訟。
⒉原告起訴原請求被告二人應將坐落台中縣大里市○○段○○○號、一七一號土地上之建
物予以拆除並返還該土地；惟經鈞院履勘現場並測量後，發現被告二人無權占用原告土地之部分尚及於同段一七０、一七五地號等地，爰依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定擴張應受判決事項之聲明，請求被告一併將同段一七五、一七０地號上之建物拆除並將土地分別返還予原告陸興遊樂事業股份有限公司（下稱陸興公司）以及原告蔡譜陸之承受訴訟人丙○、庚○○、戊○○、己○○。
㈡實體方面：
⒈查坐落台中縣大里市○○段○○○號、一七五號及同段一七０號、一七一號土地（以下
簡稱系爭土地）分別為原告陸興遊樂事業股份有限公司及蔡譜陸（於訴訟進行中之九十年五月三十一日死亡，繼承人為丙○、庚○○、戊○○、己○○）所有，而坐落於系爭土地上如附圖所示臺中縣大里市○○段一六九—Ａ、一七五—Ａ、一七０—Ａ、一七一—Ａ、一七一—Ｂ部分之臺中縣大里市○○段○○號建物（以下簡稱系爭建物）則為被告二人所共有（應有部分各為二分之一）。茲被告二人與原告二人間並未就系爭土地訂有租賃契約，被告亦未就占有系爭四筆土地而給付原告任何租金或其他對價，被告係無權占有系爭土地，就此依據民法第七百六十七條之規定及返還所有物之法律關係為如訴之聲明所示之請求。⒉對被告抗辯所為之陳述：
⑴最高法院四十八年台上字第一四五七號判例（按該判例意旨業修訂為民法第四百二十
五條之一）係以土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人為前提要件。系爭建物之所有權人依序為青年科學有限公司、 王春發 及被告二人，系爭一六九號土地之所有權人依序為 蔡少明 、蔡譜陸及原告陸興公司，一七一號土地之所有權人依序為 王琬 、蔡少明及原告蔡譜陸，從而，系爭土地與系爭建物未曾屬同一人所有，本件顯無前開最高法院四十八年台上字第一四五七號判例或修正後民法第四百二十五條之一之適用。
⑵退步言之，縱被告二人就系爭土地有租賃之法律關係存在，但被告未給付原告任何之
租金，原告就此業已依法定期催告，被告二人迄未給付租金，就此，原告亦得依法終止租賃契約，茲以本書狀為終止契約之意思表示，從而，該租賃法律關係亦已合法終止，原告請求被告二人拆屋還地，即無不合。
三、證據：提出系爭土地登記簿謄本四份、陸興遊樂事業股份有限公司變更登記事項卡一份、系爭建物登記簿謄本一份、臺灣臺中地方法院民事調解聲請狀一份、存證信函影本二份、戶籍謄本三份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠被告為系爭建物所有權人，系爭建物坐落於原告所有之系爭土地上已經多年，被告從六十六年使用至今，原告不可能不知占有事實。
㈡原告之前手，亦即訴外人蔡少明（已死亡）及王琬，與被告之前前手，亦即系爭建物之
起造人青年科學建設有限公司（簡稱青年公司，已撤銷公司登記），兩者關係密切（蔡與王分別為青年公司之負責人與股東），青年公司不可能無權占有訴外人之上開土地興建房屋：
⒈蔡少明、王琬與青年公司之間必定有租賃關係之存在。蓋系爭建物為青年公司所建，興
建時基地所有人為蔡少明即為該青年公司之負責人，該建物當係由蔡少明以及王琬同意之情況下所興建，青年公司不可能為無權占有，被告就此雖無佐證，惟事理想必應當如此，參酌民事訴訟法第二百八十二條之規定，應可由法院依已明瞭之事實推定始初之占有為有權占有。
⒉此外，參酌最高法院四十八年台上字第一四五七號判例「土地與房屋為各別之不動產，
各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」之意旨及買賣不破租賃之精神，原告應容忍被告繼續使用系爭土地。
更何況原告蔡譜陸、陸興公司分別於八十一年八月二十八日以及八十三年十月十七日取得系爭土地所有權（地號分別為一七一號及一六九號），參酌前開判例之意旨及精神，原告確實應有容忍被告繼續使用土地之意思。
⒊被告雖無法確實舉證說明青年公司係以何法源使用原為蔡少明、王琬所有之系爭土地，
請求依據被告於八十九年七月二十五日提出之證據調查聲請狀調查相關事證（如以下三、證據欄項被告請求調查之事證⒈至⒏），如可證明：「蔡少明或王琬係出租基地給青年公司興建房屋，且其租期不定期，則本諸買賣不破租賃法及參酌最高法院四十八年台上字第二二七號判例：『租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權轉讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房之特約而言。』。」，則被告與原告間應仍存在有不定期租賃之關係，故被告係主張就系爭土地「可能有」租賃權之存在。
㈢被告之前手，亦即訴外人王春發（已死亡）於六十六年二月十二日在鈞院之強制執行
拍賣程序中自青年公司取得系爭建物所有權，嗣後又出售給被告，王春發與原告間有無償使用之地上權，因此被告亦有地上權，且原告之前手亦未曾向被告二人主張不能使用系爭土地（參閱本院八十九年七月三十一日之準備程序筆錄）；惟於訴訟進行中撤回使用部分之抗辯，表明本件係主張因具有租賃權而得使用系爭土地（參閱本院九十年十二月十日以及九十一年三月十一日之詞辯論筆錄）。
㈣據被告買受系爭房屋之前手王春發生前所述，青年公司與蔡少明及王琬間，就系爭房屋使用系爭土地有租賃關係存在，被告係承受王春發之租賃權，且租金已一次給付。
三、證據：提出公司基本資料查詢一份、土地登記簿影本二份、建物改良物登記簿影本一份、戶籍謄本一份、大里地政事務所函一份（被告二人辦理時效取得地上權所得之覆函）並請求調查下列證據：⒈向經濟部中部辦公室調取青年公司經撤銷前之公司登記資料（含股東姓名及住址）；⒉函詢大里戶政事務所檢送蔡少明之除戶戶籍謄本；⒊函國稅局或稅捐單位查復青年公司於未撤銷前有無向蔡少明及王琬租用系爭土地支付租金之資料；⒋請求傳訊蔡譜陸說明其購買系爭土地係由何位代書辦理移轉過戶；⒌函詢財團法人青年高級中學有關該財團法人成立之時點、青年公司與其財團法人於業務上之關連性以及系爭建物於六十五年間用途為噴漆廠房，嗣於六十六年改為住宅、福利社，則其是否為青年中學所使用，其關係為何？⒍調閱鈞院六十五年度執丑字第三八一四號執行卷宗；⒎傳訊證人 鄒宗杰 。
丙、本院依職權履勘現場，並囑託臺中縣豐原地政事務所到現場測量，且調取本院八十五年度執字第八一八三號民事執行卷宗以及詢問證人 陳萬春 。
理由
甲、程序方面：
一、按「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。」、「第一百六十八條至第一百七十二條及前調所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受訴訟之聲明。」、「聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。」，民事訴訟法第一百六十八條、第一百七十五條第一項、第一百七十六條訂有明文。經查，原告蔡譜陸於本件訴訟繫屬後，業於九十年五月三十一日死亡，而其繼承人為丙○（蔡譜陸之配偶）、庚○○（蔡譜陸之長女）、戊○○（蔡譜陸之長子）、己○○（蔡譜陸之次子），有戶籍謄本三份附卷可稽，則其等四人依法於九十年十月八日以聲請狀聲請承受訴訟，即無不合，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者以及不慎礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及第七款訂有明文；又「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意」，同條第二項亦定有明文。本件原告起訴原請求被告二人應將坐落台中縣大里市○○段○○○號、一七一號土地上之建物予以拆除並返還該土地；惟經本院履勘現場並測量後，發現被告二人無權占用原告土地之部分尚及於同段一七０、一七五地號等地，此顯與原告主張應拆除系爭房屋而返還被告二人所占用之土地為同一之基礎事實，其追加顯無礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告亦未曾就此而為異議，揆諸前開說明，應認原告追加請求被告一併將同段一七五、一七０地號上之建物拆除並將土地分別返還予原告陸興公司以及原告蔡譜陸之承受訴訟人丙○、庚○○、戊○○、己○○為合法，一併敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：坐落台中縣大里市○○段○○○號、一七五號土地為原告陸興公司所有，而同段一七０號、一七一號土地則為原告蔡譜陸所有（以上四筆土地簡稱為系爭土地），而坐落於系爭土地上如附圖所示臺中縣大里市○○段一六九—Ａ、一七五—Ａ、一七０—Ａ、一七一—Ａ、一七一—Ｂ部分之臺中縣大里市○○段○○號建物（以下簡稱系爭建物）則為被告二人所共有。茲被告二人與原告二人間並未就系爭土地訂有租賃契約，被告亦未就占有系爭四筆土地而給付原告任何租金或其他對價，被告係無權占有系爭土地，就此依據民法第七百六十七條之規定及返還所有物之法律關係請求被告返還系爭土地。
二、被告則稱：系爭房屋係其二人於六十六年十一月間自訴外人王春發之處買受，而訴外人王春發係於六十六年二月十二日經由法院之拍賣程序，向系爭房屋之原始起造人即訴外人青年公司購得該房屋，並以左列理由資為抗辯：
㈠原告取得系爭土地之前手分別係訴外人蔡少明及王琬，彼等二人之間與被告取得系爭房
屋之前前手即系爭建物之起造人青年公司間關係密切（蔡與王分別為青年公司之負責人與股東），青年公司不可能無權占有訴外人之上開土地興建房屋，被告基於下列⒈、⒉原因，就系爭土地之使用應屬有租賃權存在：
⒈依據被告之前手王春發曾經告知被告之父陳萬春（即當年為被告二人購置系爭房屋之人
），當初青年公司就系爭房屋之興建與蔡少明、王琬之間訂有土地租賃關係，且租金已一次付清。
⒉又或者蔡少明、王琬間就系爭土地與青年公司間訂有不定期租賃契約，則被告與原告間「可能」存在有不定期租賃之關係。
⒊被告就前述⒈、⒉所述，除請求鈞院依據證據欄所示請求調查證據之部分外，雖無其
他佐證，惟事理想必應當如此，參酌民事訴訟法第二百八十二條之規定，應可由法院依已明瞭之事實推定蔡少明、王琬與青年公司之間，就系爭房屋坐落於系爭土地上必定有租賃關係之存在，從而，依據買賣不破租賃之法則，及參酌最高法院四十八年台上字第二二七號判例：「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權轉讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房之特約而言。」，被告購得系爭房屋之前手王春發自法院強制執行程序中買受系爭房屋，已承受該租賃關係，嗣後被告輾轉由前手王春發處購得系爭房屋，亦已承受該租賃關係而有權使用系爭土地如附圖所示一六九—Ａ、一七五—Ａ、一七０—Ａ、一七一—Ａ、一七一—Ｂ部分。
㈡又原告蔡譜陸、陸興公司分別於八十一年八月二十八日以及八十三年十月十七日取得系
爭土地所有權（地號分別為一七一號及一六九號），其買受土地時業已知悉被告所有之系爭房屋有使用其土地之事實，參酌最高法院四十八年台上字第一四五七號判例「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」之意旨，身為土地承買人之原告應已默認被告繼續使用系爭土地，被告就系爭土地之使用並非無權占有。
三、原告主張：坐落台中縣大里市○○段○○○號、一七五號土地為原告陸興公司所有，而同段一七０號、一七一號土地則為原告蔡譜陸所有，而坐落於系爭土地上如附圖所示臺中縣大里市○○段一六九—Ａ、一七五—Ａ、一七０—Ａ、一七一—Ａ、一七一—Ｂ部分之系爭建物則為被告二人所共有，以及系爭建物係由青年公司原始起造，經拍賣程序由訴外人王春發承受，而系爭土地於原告取得之前，雖歷經多次轉讓，其所有權人未曾與系爭建物之所有權人為同一等事實，業據提出土地登記簿謄本四份、系爭建物登記簿謄本一份、建物改良物登記簿影本一份為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。本件兩造爭執點係在於被告就系爭土地與原告之間是否存在有租賃之法律關係以及原告是否有默認被告使用系爭土地之意思；申言之，被告是否無權占有系爭土地？四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。
經查：
㈠被告稱其依據前前手即青年公司與原告取得系爭土地之前手即蔡少明、王琬之間訂有租
賃關係存在而承受該租賃關係，該租金並已由青年公司一次付清，故被告係有權使用系爭土地，或青年公司與該蔡少明、王琬之間就系爭土地訂有不定期之租賃關係存在，惟為原告所否認之。經查，當時青年公司之另一董事鄒宗杰經本院傳訊結果，依被告陳報之住址係遷移新址不明，有本院郵務送達公文封一份附卷可憑；而青年公司改組後成立財團法人青年中學，而青年公司就系爭一六九、一七一地號土地（重測前為草湖段一九之三三、一九之五八）是否具有租賃之法律關係，青年公司並無任何書據可供查證等情，業據台中縣私立青年高級中學董事會青董法字第九０一二一一號函覆附卷可稽；又被告雖謂此租賃關係之存在業已由前手王春發轉告得知，並且應記載在王春發依強制執行程序取得系爭房屋之執行卷宗內云云，惟查，依據被告所陳，該王春發業已死亡，而當時承辦被告向王春發房屋買受系爭房屋之代書 張守禮 又已不知去向，而本院依職權詢問證人即被告之父陳萬春有關王春發是否有告知其租賃關係之期限或租金給付實況，證人陳萬春答以不清楚（參閱本院九十年九月二十四日之言詞辯論筆錄），難認被告據此可舉證說明其使用系爭土地具有租賃權存在；又本院依被告之聲請調閱本院六十五年度執丑字第三八一四號執行卷宗結果，則係因年代久遠，該卷宗已奉准銷毀，有本院調卷單一份在卷可參，被告此部分之抗辯尚無從查證；被告復聲請傳訊蔡少明之後代子孫以求明瞭租賃權存在之情況，惟此部分被告提出之證據調查範圍過於廣泛，依據民事訴訟法採辯論主義之精神，本院尚無須就此為進一步之證據調查，附此敘明。除此之外，被告就此部分抗辯事由之存在復無法舉出其他相關事證以資證明其前前手與原告之前手之間有何已一次付清租金或不定期租賃關係之存在，則被告得否依據買賣不破租賃之法則以及最高法院四十八年台上字第二二七號判例就系爭土地有合法使用權源存在，即屬可疑。被告雖復抗辯稱青年公司與蔡少明、王琬間關係匪淺，故依據事理之然，應認彼等之間確實就系爭土地有租賃關係存在，惟使用土地之權源不只租賃關係，甚且包括無償使用之合意或者基於地上權之關係等等不一而足，尚不得一概論定當事人間具有成立租賃關係之合意，被告此處之抗辯並不足採，已屬至明。
㈡被告復稱：原告蔡譜陸、陸興公司於買受系爭土地時業已知悉被告所有之系爭房屋有使
用其土地之事實，參酌最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之意旨，身為土地承買人之原告應已默認被告繼續使用系爭土地，被告就系爭土地之使用並非無權占有云云。惟查，該判例之意旨係以土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人為前提要件。經查，系爭建物之所有權人依序為青年科學有限公司、王春發及被告二人，系爭一六九號土地之所有權人依序為蔡少明、蔡譜陸及原告陸興公司，一七一號土地之所有權人依序為王琬、蔡少明及原告蔡譜陸，從而，系爭土地與系爭建物未曾屬同一人所有，本件顯無前開最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適用。從而，被告抗辯原告於買受系爭土地時，已默許房屋承買人繼續使用土地云云，亦不足採。
五、末查，被告請求調查如下之證據：⒈向經濟部調取青年公司經撤銷前之公司登記資料（含股東姓名及住址），以利傳證尚健在之股東說明青年公司究係借地或租地搭建房屋，此部分被告已於九十年六月十五日提出青年公司變更登記事項卡附記股東姓名名冊，本院無須再予查證；⒉函詢大里戶政事務所檢送蔡少明之除戶戶籍謄本以求瞭解王琬與蔡少明之間究何關係或遷移之資料，並明瞭蔡少明後代之姓名以利傳訊瞭解租地或借地之內容，由於查證範圍過於廣泛，被告復無法合理限縮查證範圍以資詢明被告就系爭土地有無租賃關係，依據民事訴訟法採取辯論主義之精神，本院茲不就此進行查證；⒊函國稅局或稅捐單位查復青年公司於未撤銷前有無向蔡少明及王琬租用系爭土地支付租金之資料，此部分業由被告於九十年六月十五日據狀撤回其調查之聲請，有聲請狀一份附卷可考；⒋請求傳訊蔡譜陸說明其購買系爭土地係由何位代書辦理移轉過戶，本院則認為被告是否有租賃權之存在，原告既已否認，被告自應舉證說明，並非反求原告本身自行說明，故本院亦不予傳訊，均在此一併敘明。除此之外，由於本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另論述，附此敘明。
六、綜上所述，被告針對其就系爭土地存在租賃關係一事，並無法舉證以實其說，復未主張對系爭土地另有何合法之占有權源，從而，原告陸興公司以及蔡譜陸之承受訴訟人丙○、庚○○、己○○、戊○○本於所有權人之地位，依據民法第七百六十七條前段規定，請求現無權占有之被告將坐落台中縣大里市○○段○○○○號如附圖所示一六九—Ａ、一七五—Ａ部分，面積分別為三一‧七七平方公尺、二二‧六三平方公尺之土地上之地上建物拆除並將土地返還予原告陸興公司，以及將如附圖所示一七０—Ａ、一七一—Ａ、一七一—Ｂ部分，面積分別為二八‧八八平方公尺、二０九‧七二平方公尺、一二八‧八０平方公尺之土地上之地上建物及涼棚、花園拆除並將土地返還予原告蔡譜陸之承受訴訟人丙○、庚○○、己○○、戊○○，自屬有據，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年三月二十五日
臺灣台中地方法院民事第四庭~法官林學晴右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由。
中華民國九十一年三月二十七日~法院書記官