臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹北簡字第248號
原 告 台灣房屋仲介股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國98年12月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國九十八年八月二十六日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）30萬元，及自支付命令送
達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
（一）原告主張：
１、緣被告丙○○於民國98年5月4日，將其所有坐落桃園縣○
○鄉○○街○巷○號房地（下稱系爭房地）委託原告台灣房
屋仲介股份有限公司代為銷售，並簽定不動產專任委託契
約書，委託期間自98年5月4日起至98年9月5日止，另簽定
不動產銷售授權書，明示委託銷售價格為750萬元。
２、詎被告竟於98年7月間，違反前述不動產專任委託銷售契
約之約定，將系爭房地委託其他仲介公司出售，原告執有
該其他仲介公司同年7月份促銷廣告及照片7幀可證，嗣被
告雖經原告之龍潭分公司經紀人員以電話通知其出面協議
解決，惟被告不予置理。依前開不動產專任委託銷售契約
第三條：「甲方（被告）保證本合約簽定後，期間不得再
以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他
仲介公司出售、出租，如有違反，甲方願按委託價百分之
四賠償乙方（原告）做為違約金。」之約定效力，原告自
有權向被告請求給付委託價750萬元之百分之4，即30萬元
之違約金。
（二）被告則以：
１、被告曾於97年11月1日委託原告銷售系爭房地，委託期間
於98年2月28日屆滿。被告雖認為原告之銷售人員 吳世琳
專業程度不足，不過願意再給其一次機會，繼續委託再銷
售一期，而原告也確實在98年3、4月繼續幫忙銷售系爭房
地，然因被告工作忙，如要續約，應由原告派業務員來簽
約，但直至98年5月4日吳世琳才另拿一份新合約讓被告簽
名，隔天被告之先生看到該合約，問被告為何簽5月4日開
始委託，被告便打電話給原告，說明係要從3月1日開始續
約起算一期4個月，即至98年6月底為止，原告之銷售人員
吳世琳則回稱期間若不賣，隨時都可以終止，將系爭房地
收回，對於如同被告之一般民眾而言，一般與專任委託銷
售不同、續約文件與原先合約文件的格式差異，實難以分
辨，在被告的認知中，兩造間之房地委託銷售契約係以4
個月為一期，續約不可能再另簽一份新合約，所以被告不
可能對於原告寫98年5月4日另行開始委託銷售而沒有意見
，被告確曾告知原告應從98年3月1日開始起算委託銷售期
間4個月，即至98年6月底到期。
２、嗣被告向原告表示於6月底終止契約，原告則表示不能任
意終止，被告始稱同學的母親要住，請原告將系爭房屋之
鑰匙返還給被告，實因被告厚道，且被告同學的母親確實
有要看房子。以被告工作之忙碌，本可以交由原告之銷售
人員帶看，且被告另持有系爭房屋之鑰匙，如不是要收回
房屋，被告不需要將原告持有之鑰匙收回，因此當時才跟
原告之銷售人員吳世琳說不賣了。被告於終止與原告之銷
售契約後，在98年7月1日才另委託 永慶 房屋銷售，又永慶
房屋接手後，到系爭房屋內看到原告原先掛的招牌已經丟
在地上，顯示原告已經知道被告不再委託其銷售。
３、被告原先並非要委託吳世琳售屋，是要委託其店長銷售，
經過4個月觀察，被告發現吳世琳之協調性、EQ等表現不
佳，不太願意再讓其銷售，且被告詢問其附近的售屋行情
，亦都不清楚，又系爭房屋是木頭屋，該種房屋的優缺點
吳世琳也不知道，顯見其專業能力不足。再者，吳世琳不
夠積極，都沒主動跟被告聯繫，甚至打掃庭院要被告另外
給付費用，因此被告對原告之銷售人員吳世琳的服務態度
有質疑，也對其銷售成績不滿，既然在委託期間原告仲介
服務不能讓被告滿意，被告自可提早終止兩造間簽立之委
託銷售契約。
三、得心證之理由：
（一）兩造曾於97年11月1日簽訂不動產專任委託銷售契約，由
被告委託原告銷售被告所有系爭房地，期限自97年11月1
日起至98年2月28日止，惟原告於前開銷售期間內，並未
促成系爭房地之成交，該契約因其限屆至而終止。嗣兩造
合意再將系爭房地委託原告銷售一期（4個月），並於98
年5月4日簽訂不動產專任委託銷售契約（下稱系爭委託爭
銷售契約），期限自98年5月4日起至98年9月5日止，被告
並於同日另簽訂不動產銷售授權書，將委託銷售價格調整
為750萬元，有不動產專任委託銷售契約書二份、不動產
銷售授權書一紙附卷可稽。
（二）原告主張依系爭委託銷售契約，期限為98年5月4日起至98
年9月5日止，惟被告竟於98年7月間，將系爭房地另行委
託第三者仲介，顯然違反兩造間簽訂之不動產專任委託銷
售契約，依系爭委託銷售契約第三條之約定效力，原告自
有權向被告請求給付委託銷售價格之百分之4之違約金，
被告則不否認於98年7月間將系爭房地另委由永慶房屋銷
售，惟辯稱：兩造雖於98年5月4日簽訂系爭委託銷售契約
，然委託銷售期間應自上一期結束後即開始，故委託期間
應為98年3月1日起至98年6月30日止，即兩造間系爭委託
銷售契約業應於98年7月1日期限屆至而終止，況被告對於
原告之仲介服務並不滿意，於98年6月底前即已向原告表
示將終止委託銷售契約，故被告於98年7月間始將系爭房
地另委由永慶房屋銷售，並未違約等語。是本件兩造所爭
執之處，應在於系爭委託銷售契約之委託期間為何？兩造
間之系爭委託銷售契約可否於98年6月間經被告以意思表
示終止？若被告可提前終止系爭委託銷售契約，是否應賠
償原告所受之損害？
（三）系爭委託銷售契約之委託期間為何？
１、觀之原告提出之系爭委託銷售契約之第二條載明：「委託
期間：自98年5月4日起至98年9月5日止，如經雙方同意延
長，應以書面為之」乙節，被告雖抗辯其於簽約之隔日即
以電話告知原告之銷售人員吳世琳，說明委託銷售期間應
自3月1日起算，至98年6月底到期，惟為證人吳世琳到庭
所否認（詳見本院98年11月16日調解程序筆錄），被告復
未提出相關證據資料以供本院審酌，即難僅據其空言所述
，採為對其有利之認定。
２、參以系爭委託銷售契約前言載明：「依內政部公告：本契
約審閱期間至少為三日，委託人於簽立本契約時：業已當
場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱。」等情，被告
既在該欄簽名，應認其已充分瞭解該契約之內容。且系爭
委託契約書全文共僅20條條文，內容並無特別複雜難懂之
處，各條款之字體大小亦堪認足以引起被告之注意，以被
告係40餘歲，進入職場已有時日，業有相當社會歷練之完
全行為能力人，非初出茅廬年輕識淺之輩而言，衡諸社會
通常事理，縱係第一次委託他人代為銷售系爭房地，亦應
有辨識該契約內容所載兩造權利義務關係之能力，而無於
系爭房地不動產專任委託銷售契約書上草率簽名之可言。
參以委託銷售期間之記載，既攸關原告於委託銷售期間內
仲介成交者，被告有支付原告仲介報酬之義務，被告就此
涉及自身權益重大事項，不無慎重注意及詳與原告約定之
理。再者，被告於簽訂系爭房地不動產專任委託銷售契約
書後，又於同日簽訂不動產銷售授權書，除補充將委託銷
售價格798萬元，降低更正為750萬元外，餘均與先前簽訂
之不動產專任銷售委託契約書之內容相同，此有不動產銷
售授權書一份附卷可憑，顯見被告係在對於系爭房地不動
產專任銷售委託契約書及不動產銷售授權書之內容擁有相
當程度瞭解之情形下，簽訂該契約書及授權書。
３、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，民法第153條第1項有明文規定。本件兩造既
已簽訂系爭專任委託銷售契約書，而則契約條款之內容，
又無違反強制或禁止之規定，均有拘束契約雙方當事人之
效力。是被告所辯不值採信，原告主張兩造間就系爭房地
之專任委託銷售期間應依系爭契約所訂，即自98年5月4日
起至98年9月5日止，應屬可採。
（四）兩造間系爭委託銷售契約可否於98年6月間經被告以意思
表示終止？
１、兩造間就系爭房地之專任銷售委託期間應自98年5月4日起
至98年9月5日止，業經本院認定如前。又系爭委託銷售契
約書第三條雖載明：「甲方（即被告）保證本合約簽訂後
，期間不得再以任何理由終止本契約，並應停止自行出售
、或委託其他仲介公司出售、出租，如因故違反，甲方基
於誠信願按委託價百分之四賠償乙方（即原告）作為違約
金。」等語，惟「當事人之任何一方，得隨時終止委任契
約」，民法第549條第1項亦定有明文。是終止契約不失為
當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特
約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立
之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約
，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有
不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用（最
高法院95年度台上字第1175號判決要旨參照）。本件兩造
間所訂定之系爭委託銷售契約第三條雖約定被告不得任意
終止合約，然被告委託原告銷售之系爭房地價值高達750
萬元，而原告自97年11月1日起迄98年6月底，皆未能促成
系爭房地之成交，被告基於原告專業性之疑慮而終止合約
，足認其行使終止權於法自屬有據。
２、又當事人任一方欲終止契約時，均應將終止之意思表示向
他方當事人為之，為民法第263條準用第258條之規定甚明
。本件被告辯稱已於98年6月底前終止系爭委託銷售契約
云云，惟為原告所否認。經查，證人即系爭房地之銷售人
員吳世琳到庭證稱：「（問：被告當初委託原告售屋，是
否由你接辦？）答：是。」、「（問：原來是在97年11月
1日有立不動產專任委託銷售契約，時間到98年2月28日止
？）答：是。」、「（問：後來雙方在98年5月4日訂立不
動產專任委託銷售契約，時間到98年9月5日為止？）答：
是。」、「（問：98年5月4日訂立此份契約，是由你本人
拿到被告工作場所讓她簽立？）答：我親自到相對人住家
請她簽，是在98年5月4日。」、「（問：被告在98年5月4
日訂立契約書隔天，有無打電話給你說雙方委託銷售時間
應從98年3月1日起算？）答：沒有。她到6月底打電話給
我說她朋友的母親要去住，問我如何處理，我說沒關係，
他問我這樣我們要如何帶看客戶，我說我們會請客人在外
面看，比較有誠意的客人才會聯絡她，請她開門給我們看
裡面。被告又問我，假如沒有賣掉，我說期滿時間到就終
止，她有說她現在要終止合約，我說那是不可以的，所以
那時被告說合約應從3月1日起算，我告知她本身契約內容
已經從5月份到現在6月，已經2個月時間，她不可能契約
都沒看過，且以她學歷不可能沒看合約，並當天我簽合約
有告知她合約起算日，且當時簽合約，不可能再追溯到以
前的時間。」、「（問：在98年5月4日簽立契約書時，有
無告知被告委託時間是到98年9月5日止？）答：有。」、
「（問：98年5月4日所簽契約書，有無給被告壹份？）答
：有。」、「（問：在雙方98年5月4日簽立契約書後，你
有無跟被告提過房子她隨時可以收回，終止契約？）答：
沒有。因專任委託，所以沒有辦法。一般委託是指她們還
可以自行銷售或委託同行銷售。」、「（問：被告後來委
託永慶銷售，你們如何得知？）答：被告鑰匙拿走兩天，
我看房屋外貼有永慶的大售電話，我就打電話給被告，問
她不是要給同學的母親住，怎麼變永慶銷售，她說你們也
賣那麼久，就換人賣賣看，我說不行，她當時在打球沒空
，就說大家好聚好散。」等語（詳見本院98年11月16日調
解程序筆錄）。綜上，被告於98年6月間確曾以電話向原
告之銷售人員吳世琳表示「要終止合約」，不願繼續委託
原告出售系爭房地，原告並已知悉被告不願繼續委託銷售
之意思表示。觀諸兩造所訂立不動產專任委託銷售契約書
、不動產銷售授權書全文，並未約定一造終止契約者，需
得他造之同意，再揆諸前開法條，當事人之任何一方得隨
時終止委任契約，從而，倘被告已為終止契約之意思表示
，則兩造訂立之不動產專任委託銷售契約書及不動產銷售
授權書，即屬終止，無待原告之同意，故應認兩造訂立之
不動產專任委託銷售契約書、不動產銷售授權書，業經被
告之終止意思表示而終止。
（五）被告若可提前終止爭委託銷售契約，是否應賠償原告所受
之損害？
１、按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；當事人之一
方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任
，但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者
，不在此限，民法第549條定有明文。又受任人因處理委
任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出
時起之利息，亦為民法第546條第1項所明定有。稽其立法
理由乃委任根據信用，信用既失，自不能強其繼續委任。
故各當事人無論何時，均得聲明解約，然除有不得已之事
由，而其事由又非可歸責於解約人者外，當事人之一方聲
明解約，若在他方最不利之時，應使解約人賠償其損害，
否則不足以保護他方之利益。又不問受任人處理之委任事
務，已否得預期之效果，委任人應將受任人為其處理事務
所支出之費用，悉數償還。
２、本件系爭房地委託銷售期間為98年5月4日起至98年9月5日
止，嗣被告於98年6月間提前終止系爭委託銷售契約，雖
經本院認為於法有據，惟原告與被告簽訂委託銷售契約書
後，為吸引有意購買之買方，須先就被告委託出售標的之
周遭交通狀況、環境、學區等做詳盡之調查，並支付相當
費用將被告所告知及其調查得悉出售標的最有利吸引顧客
前來洽商之情形以刊登廣告、散發傳單等方式促銷予不特
定大眾，俟有買方前來洽詢後，因不動產之價值頗鉅，原
告往往亦需耗費相當之時間、人力以說服買方購買，此有
原告提出之廣告單、刊登廣告費用收據、銷售人員吳世琳
之所得扣繳憑單等件影本為證，故足認原告於委託銷售期
間已付出相當之費用、勞力，被告於約定期間屆滿前終止
系爭委託銷售契約，自應依前揭條文之規定賠償原告之損
害，並返還原告支出之必要費用。
３、至被告雖抗辯原告未善盡仲介之義務，其始終止契約云云
，惟為原告所否認，參諸如因原告之仲介致系爭房地買賣
成交，依約原告即得請求被告給付實際成交價額之百分之
4，對原告而言自屬有利，且委託銷售期間又僅4個月，則
於委託銷售期間，原告應會盡力銷售，始合經驗法則，是
於無其他證據佐證下，自難單憑被告之陳述，遽認原告於
本件委託銷售契約期間，未盡力促成系爭房地之買賣云云
，是被告前開所辯，尚難採信。
４、再按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果
，依自由心證判斷事實之真偽；但別有規定者，不在此限
。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有
重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額
，此為民事訴訟法第222條第1項、第2項所明定。則關於
本件應返還必要費用部分雖非「損害」，但其「不能證明
其數額或證明顯有重大困難」之情形既屬相同，自應類推
適用該條項規定，由本院審酌一切情況，依所得心證定其
數額，始屬公允。綜合上開事證，本院認由原告所提出相
關證據資料僅足證原告於委託銷售期間已付出相當之費用
、勞力，惟其有不能證明其數額之情形，自應由本院適用
前揭法條規定，審酌一切情況，依所得心證定其數額，始
屬公允。本院審酌被告於98年5月4日再與原告簽訂系爭委
託銷售契約，至被告98年6月底終止契約，委託期間近2月
，再參酌原告提供房屋仲介服務，以廣告費用及人事帶看
為主要支出，認本件費用、損害以5萬元核計，方為適當
。
（六）綜上所述，原告請求被告給付5萬元，及自支付命令送達
翌日即98年8月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據
，應予駁回。
四、本件係屬民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依職權宣告假執行。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證
據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案
之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事
訴訟法第436條第2項、第79條、第78條、第389條第1項第3
款，判決如主文。
中華民國98年12月31日
竹北簡易庭法官王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年12月31日
書記官蔡玉嬌