裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第611號民事判決
裁判日期：民國94年03月31日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決93年度訴字第611號原告財團法人台灣省私立八德殘障教養院法定代理人 呂新民 訴訟代理人 吳武川 律師複代理人甲○○○被告乙○○訴訟代理人 呂政燁 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國94年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造就原告所有坐落桃園縣八德市○○段二五０、二五二、
二五三、二五七地號之土地無租賃關係存在。被告應將坐落桃園縣八德市○○段二五０、二五二、二五三、二五七地號土地上，如附圖編號A2、A3、A4、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12、B13、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8、C9、C10、C11、C12、D2、D3、D4、D5、D6所示之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項，於原告以新台幣柒佰壹拾貳萬伍仟捌佰元供擔保後，得假執行。但若被告以新台幣貳仟壹佰參拾柒萬柒仟貳佰元為原告供擔保後，得免假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠確認兩造就原告所有坐落桃園縣八德市○○段（下稱榮興段
）250、252、253、257、405、406、407、408、
409、410、411、412、413、414、415、416、417地號之土地無租賃關係存在。
㈡被告應將坐落榮興段250、252、253、257地號土地上，
如附圖編號A2、A3、A4、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12、B13、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8、C9、C10、C11、C12、D2、D3、D4、D5、D6所示之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣第2項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告前於民國60年與64年間，就原告所有坐落桃園縣八德市
○○段（下稱大湳段）1375、1377、1378、1504地號等4筆土地，先後與被告訂立耕地三七五租約2份在案，嗣於79年間，被告向原告申請共同開發上該4筆土地，經原告董事會決議通過後，原告、被告遂與訴外人安佳建設股份有限公司（下稱安佳建設公司）於81年1月18日簽訂協議書，共同以合建方式開發前開土地並協議分配合建之房屋、基地，被告與原告復已合意就前開4筆土地終止三七五租約，被告並於80年間提出申請書、耕地三七五租約終止登記申請書、耕作權放棄書，是以兩造原訂之三七五租約於當時即已因雙方合意而終止。
㈡詎原告於91年間發現前開4筆土地中，除其中大湳段1375、
1378地號（1378地號嗣已併入1375地號）之租約業已註銷以外，另1377地號（嗣經分割為大湳段1377、1377-1、1377-2、1377-3地號，復經地籍圖重測後成為榮興段250、252、
253、257地號）、1504地號（嗣經分割為大湳段1504及1504-1至1504-12地號，復經地籍圖重測後成為榮興段405、
406、407、408、409、410、411、412、413、414、415、416、417地號）土地，其上之三七五租約竟尚未註銷，經原告通知被告協同辦理租約註銷登記，惟被告非但置之不理，並提出不合理之要求，為此原告亦曾於91年12月25日以存證信函通知被告，表示租約早已因雙方合意終止而消滅，但仍未獲置理。
㈢縱認雙方原訂租約仍屬存在，然被告並未在承租土地上自任
耕作，且將部分土地交與他人作為養雞之雞舍或借予他人居
2項之規定，故原訂租約亦屬無效。又被告先前既已表示放棄耕作權，則另依同條例第17條第1項第2款之規定，原告本得主張終止租約，原告並業以前揭存證信函作為終止本件土地租約之意思表示，並請被告於函到7日內將占有之土地返還原告，但被告仍不予理會。
㈣被告未有任何合法權源，未得原告同意而占用榮興段250、
252、253、257地號土地並拒絕返還，復謂租約仍然存在，為此提起確認租賃關係不存在之訴，請求判決如聲明第1項所示。至榮興段405、406、407、408、409、410、
411、412、413、414、415、416、417地號等13筆土地，被告雖未予占用，然因此部分土地之耕地租約尚未塗銷，且與前揭雙方爭執之榮興段250、252、253、257地號土地係訂於同一份耕地租約內，故仍有訴請確認租賃關係不存在之訴之利益。
㈤又被告於榮興段250、252、253、257地號土地上蓋有如
附圖編號A2、A3、A4、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12、B13、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8、C9、C10、C11、C12、D2、D3、D4、D5、D6所示之地上物，如前所述，被告於租約消滅後已無權再占用前開土地，爰依民法第455條、第767條規定，請求判決如聲明第2項所示。
三、證據：提出台灣省桃園縣私有耕地租約2份、兩造與安佳建七五租約終止登記申請書1紙、耕作權放棄書1紙、被告之印鑑證明1紙、原告寄發之桃園郵局第2370號存證信函1份、土地重測前後地號對照表1紙（以上均影本）及大湳段地號土地之台灣省桃園縣土地登記簿共18份、榮興段地號土地之土地登記謄本共17份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、陳述：㈠被告前於60年間向原告承租大湳段1375地號土地，嗣於64年
間再承租大湳段1377、1378、1504地號等3筆土地，兩造並訂有耕地三七五租約共2份在案。被告自承租前開4筆土地之日起迄今，即一直將承租土地作為飼養蛋雞之用，未有變更。於78、79年間，雙方原本有意將此4筆土地全部共同開發，遂由原告提案經桃園縣八德鄉公所向桃園縣政府申請，同時申請都市計劃變更，將原本地目為「田」之4筆土地變更為「建」築用地，此即被告在原告所提出之申請書、耕地三七五租約終止登記申請書、耕作權放棄書等文件上，均共列前述4筆土地之原因。惟後來都市計劃變更委員會審查後，認為上述開發案所需之土地面積，以大湳段1375、1378、1504地號等3筆毗鄰之土地即為已足，至於大湳段1377地號因與前開3筆土地不相鄰（相隔一條街），且恐附近農地不足（現今附近大片土地仍為農地），乃將其中1377地號土地部分之申請予以駁回，故1377地號土地之地目變更並未通過，至今仍為田地。因此，雙方後續之開發案均僅限於大湳段1375、1378、1504地號等3筆土地，而後被告即一直在大湳段1377地號（即重測後之榮興段250、252、253、257地號）土地上飼養蛋雞至今，原告亦未曾過問。
㈡按被告於79年、80年間向原告提出申請終止大湳段4筆土地
之三七五租約，是希望4筆土地均能通過都市計劃變更進而得以開發，惟若都市計劃變更未能通過，被告自希望能繼續耕作，故被告當時之申請，應屬「附條件」之法律行為，即以開發案之通過作為終止租約之停止條件，事後既然大湳段1377地號之土地未通過開發案，停止條件並未成就，則雙方此部分之租約仍然存在，從而，原告主張該部分之租約亦已終止並請求被告拆除地上物、返還土地，顯無理由。
㈢土地法第109條規定：「依定有期限之契約租用耕地者，於
契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約」。查兩造就大湳段1377地號之土地，係於64年間訂立三七五耕地租約並登記在案，其後依規定每
6年續約1次，應屬定有期限之耕地租約。而在81年間開發案通過後，原告於原訂租期6年屆滿時，並未收回自耕，而被告仍繼續在前開土地上耕作，依上開規定，應認兩造就大湳段1377地號土地之租約已變為不定期限之耕地租約，是以原告請求被告拆屋還地，仍無理由。
㈣又依土地法第106條第2項規定，耕地租用之耕作，包括漁
牧。耕地三七五減租條例既為土地法耕地租用規定之特別法，故漁牧亦應有耕地三七五減租條例之適用。退步言之，縱認雙方之租約非屬三七五耕地租約，然至少仍為土地法之耕地租約。
㈤另原告雖主張被告有轉租、未自任耕作等情事，然並未舉證
以實其說，不足採信，是以原告無論依據耕地三七五減租條例或土地法之相關規定，均無從主張終止租約。至於被告將附圖編號A2、A3之土地借給朋友居住一情，惟該部分土地僅為承租範圍之一小部分，縱認該部分租約無效，其餘部分之租約應仍屬有效。
三、證據：提出耕地租約影本1份、被告於93年4月6日提存租金之提存書影本1份為證。
丙、本院依職權會同兩造至現場履勘，並囑託桃園縣八德地政事務所勘測榮興段250、252、253、257地號土地及繪製土地複丈成果圖（即附圖）。
理由
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最高法院52年度台上字第1240號判例可資參照。經查，本件原告訴之聲明第1項所請求確認兩造間無租賃關係存在之土地，其中關於榮興段250、252、253、257地號部分，業經被告否認並辯稱：尚存有租賃關係等語，是以兩造間就前開4筆土地是否存有租賃關係一節，即處於不明確之狀態，依照前開說明，原告對此提起確認租賃關係不存在之訴，即具有確認之訴之法律上利益。至原告訴之聲明第1項另請求確認兩造就榮興段405、406、407、408、409、410、
411、412、413、414、415、416、417地號等13筆土地無租賃關係存在部分，業據被告陳明：兩造就此13筆土地之耕地租賃關係確實不存在，被告願意協同辦理塗銷租約登記等語（見本院94年3月17日言詞辯論筆錄），準此，兩造就上開13筆土地已無租賃關係存在一情，應屬明確，足認原告並無提起確認之訴以除去法律上地位不安狀態之利益，故此部分原告之訴即應予以駁回，合先敘明。
二、查被告前於60年間，向原告承租大湳段1375地號土地，嗣於64年間再向原告承租同段1377、1378、1504地號等3筆土地，兩造先後訂有耕地三七五租約共2份並登記在案。嗣後雙方為求開發前開土地，被告乃於80年1月10日向原告提出申請書1份，陳明同意辦理所承租4筆土地之終止三七五租約，並隨文檢附其印鑑證明及耕地三七五租約終止登記申請書、耕作權放棄書各1份等文件，經原告於該申請書上批示同意。其後，大湳段1375、1378、1504地號等3筆土地部分，經桃園縣政府通過都市計畫變更方案而變更地目為「建」，原告、被告與安佳建設公司遂於80年12月6日就前述大湳段1375、1378、1504地號土地簽訂合建契約，三方復於81年1月18日簽訂協議書，就合建契約所約定興建之房屋、基地進行分配之協議。而兩造就大湳段1375地號土地所訂之三七五租約，業於80年間即終止並註銷登記，另大湳段1378地號嗣則併入上開1375地號，至於大湳段1377、1504地號（①1377地號：嗣經分割為大湳段1377、1377-1、1377-2、1377-3地號，復經地籍圖重測後成為榮興段250、252、253、257地號；②1504地號：嗣經分割為大湳段1504及1504-1至1504-12地號，復經地籍圖重測後成為榮興段405、406、407、408、409、410、411、412、413、414、415、
416、417地號）土地之租約，則迄今未經註銷。目前被告仍占有使用之部分，僅為重測後之榮興段250、252、253、257地號等土地，被告於其上蓋有如附圖編號A2、A3、A4、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12、B13、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8、C9、C10、C11、C12、D2、D3、D4、D5、D6所示之地上物等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之台灣省桃園縣私有耕地租約2份、兩造與安佳建設公司簽訂之協議書1份、被告出具之申請書1紙、耕地三七五租約終止登記申請書1紙、耕作權放棄書1紙、被告之印鑑證明1紙、土地重測前後地號對照表1紙（以上均影本）與大湳段地號土地之台灣省桃園縣土地登記簿共18份（本院卷50至90頁）、榮興段地號土地之土地登記謄本共17份（第91至107頁），及被告提出之耕地租約影本1紙分別在卷為憑，而被告目前占用土地之情形，亦經本院會同兩造至現場履勘屬實及囑託桃園縣八德地政事務所製有土地複丈成果圖即附圖1份附卷可佐，足信為真實。又據前所述，可知本件兩造所爭執之土地範圍，實僅限於大湳段1377地號即重測後之榮興段250、252、253、257地號土地，亦先予敘明。
三、原告另主張：兩造就榮興段250、252、253、257地號土地之租約，業於80年、81年間即因雙方合意而終止，故雙方之租賃關係已不存在，被告應將無權占用其上之地上物拆除並返還土地等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是以本件之首要爭點即在於：兩造就前開榮興段4筆土地之租約，是否已因雙方合意而終止？茲論述如下：
㈠觀諸前開被告於80年1月10日出具之申請書1紙，上載：「
立書人將改行，不從事農業耕種，所承租貴院（指原告○○○鄉○○段1375、1377、1378、1504地號土地，願依照貴院79年10月23日八院字第426號函與貴院開發，分得持分三分之一，立書日並同意辦理終止三七五租約，隨文附上立書人印鑑證明書正本1份、書、原桃園縣私有耕地租約正本。此致台灣省私立八德殘障教養院」等語，而原告於同年間並在該申請書之後段批示「同意」、「如擬」等語（均見本院卷第33頁），復參酌由被告出具之耕地三七五租約終止登記申請書、耕作權放棄書、印鑑證明各1紙等資料（本院卷第34至36頁），可知兩造於80年間就大湳段1375、1377、1378、1504地號土地原訂之耕地三七五租約，已達成終止租約之合意，是以兩造就上開土地之租賃契約關係即因而向後失其效力。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。而負舉證責任者，係以主張有積極之事實者為限，主張無此事實者，縱為原告，亦不須舉證（參照最高法院50年度台上字第1702號判決）。被告雖辯稱：當時其向原告申請終止租約之法律行為，乃附有以土地開發案獲准通過之停止條件，事後其中之大湳段1377地號土地既未獲准通過土地開發案及地目變更，停止條件並未成就，故關於該地號土地之租約，即不發生終止之效力等語，惟原告業已否認此情，是應由被告就此對其有利之積極事實負舉證責任。而觀諸前開被告於申請終止租約時所出具之各項文件，均未表明或記載其終止租約附有以土地開發案通過作為停止條件之情，再參照兩造與訴外人安佳建設公司簽訂之協議書1份（本院卷第28至32頁），雖所載三方合建之土地範圍並不包括大湳段1377地號土地，然並未言及兩造就前開1377地號土地之租約關係為何，是以尚難認被告之前開辯解為真。況查，原告另稱：被告自80年、81年（先後出具終止租約申請書及簽訂三方協議書）以後，就未再繳交租金，又其後桃園縣八德鄉公所雖於每6年自動更新雙方之租約，惟均未通知兩造等情，為被告所不爭執（見本院94年2月2日及同年3月17日之言詞辯論筆錄），足認兩造於合意終止全部租約後，並無就部分土地再予以保留租約效力之意思。此外，被告復未提出其他佐證以實其說，是其前開辯解自難採信。
㈢另按，耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後
，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」等語，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，此有最高法院51年度台上字第2629號判例可參。是以兩造於80年間就大湳段1377、1504地號土地之租約經合意終止之後，雖未辦理終止登記，然依前開說明，此並不影響前開租約業經終止而向後失效之事實。又本件租約既係因兩造合意而終止，是以亦無如被告所引土地法第109條「因承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約」規定之適用。至被告另提出其於93年4月6日提存租金之提存書影本1份（本院第129頁）為憑，惟查，被告之上開提存行為係於雙方已進入本件租佃爭議調解程序之後所為，故對於本院依相關事證所認定之前開事實，並無影響，均併此敘明。
四、綜上所述，原告主張兩造就大湳段1377地號即重測後之榮興段250、252、253、257地號土地並無租賃關係存在一節，堪予採信。而按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條及第767條前段、中段分別定有明文，是以原告據此請求確認兩造就榮興段250、252、253、257地號之土地無租賃關係存在，並請求被告應將坐落前開土地上如訴之聲明第2項所示之地上物拆除，及將前開土地返還予原告一節，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據（見本判決理由第一項所述），不應准許。
五、末以，關於原告勝訴如主文第2項之部分，兩造分別陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，經核要無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年3月31日
民事第三庭法官周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年3月31日
書記官張簡純靜