臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
111年度斗簡字第406號
原告 蔡元約
訴訟代理人 黃楓茹 律師
被告 蔡阿通
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A部分面積一二○點五二平方公尺之建物拆除，並將土地返還全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用二分之一由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；如被告以新臺幣壹拾肆萬肆仟陸佰貳拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，又此規定於簡易訴訟程序仍適用之。民事訴訟法第255條第1項第2款、第436條第2項定有明文。本件原告起訴請求：先位聲明㈠被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖所示編號A部分面積120.52平方公尺之建物(即二林鎮梅芳段128建號；門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0○0號房屋)拆除，並將土地返還給原告及其餘共有人；㈡被告應向二林鎮公所辦理92年二鎮建字第13355號使用執照(即彰化縣○○鎮○○段000地號土地)套繪管制之刪除登記。備位聲明：被告蔡阿通應提供其所有彰化縣○○鎮○○段000地號土地如起狀附圖所示斜線部分，供原告鋪設道路通行使用，並應將坐落該部分土地上之地上物拆除、遷移，且不得為防阻原告通行之行為。嗣於民國111年12月28日提出民事追加備位聲明狀，備位聲明變更為：㈠被告蔡阿通應提供其所有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地如彰化縣二林鎮事務所111年10月17日土地複丈成果圖所示A1面積297.87平方公尺土地，供原告鋪設道路通行使用，並不得防阻原告通行之行為；㈡被告 范玉華 、 鄭吉華 應提供其所有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號如本院囑託彰化縣二林地政事務所111年10月17日土地複丈成果圖所示B1面積92.16平方公尺、B2面積0.17平方公尺土地，供原告鋪設道路通行使用，並不得為防阻原告通行之行為。復於本院112年8月16日言詞辯論期日，原告當庭撤回被告范玉華、鄭吉華之訴訟即備位聲明之訴。故本件原告之訴，當事人部分僅存被告蔡阿通，聲明部分僅存原起訴時先位之訴部分；核原告上開訴之變更，均係被告蔡阿通應否將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地上之建築物拆除之同一基礎事實，合於上揭規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠兩造為坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地(重測前為彰化縣○○○段○○○○段00地號、面積5,821.46平方公尺、使用分區：特定農業區、使用地類別：農牧用地；下稱系爭土地)之共有人，原告應有部分為3分之2，被告應有部分為3分之1。
㈡被告及訴外人 蔡元郎 、 蔡秋根 三人於92年間原為系爭土地之共有人，應有部分各3分之1，共有人於民國92年1月15日簽立同意書(下稱前手同意書)，就系爭土地訂立分管契約，被告應就所占用北側土地於未分割及重劃前，無償保留可供農機通行之道路以供蔡元郎、蔡秋根通行使用。因被告願保留道路給共有人通行，故蔡元郎、蔡秋根於92年3月間出具土地使用權同意書，同意被告在所分管範圍內興建農舍（下稱系爭農舍)。
㈢被告於92年9月9日向二林鎮公所申請興建自用農舍(建築執照92年二鎮建字第2758號；使用執照92年二鎮建字第13355號)，經二林鎮公所將594地號土地整筆為套繪管制。詎被告所建築之農舍(即門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○路0○0號房屋；下稱系爭農舍)竟未依前手同意書約定，保留所約定之可供農機(中、大型農用機械，至少需5米寬度通行)通行之道路以供原告通行。
㈣原告於101年8月6日向蔡元郎、蔡秋根買受其所持有之系爭土地應有部分，現亦為系爭土地之共有人，應有部分為3分之2，兩造曾於101年8月14日簽立同意書(下稱系爭同意書)，就系爭土地協議分管，原告分配在系爭土地南側，被告分配在北側，因南側土地未臨路，原告需經由北側土地對外出入，故被告同意其所分配之北側土地上無償保留一條可對外通行的道路，提供給原告通行，惟被告不但未預留通行路地（約5米寬)予原告通行，反而將系爭農舍全部興建在系爭土地北面臨路處，阻絕原告通行。
㈤又被告於92年9月9日向二林鎮公所就系爭土地所辦理之套繪管制影響原告就系爭土地所有權能完滿之狀態造成妨害，故原告請求被告應向二林鎮公所辦理92年二鎮建字第13355號使用執照(即彰化縣○○鎮○○段000號全部土地)套繪管制之解除套繪管制登記。
㈥爰依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定提起本件訴訟。並聲明：
1.被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖所示編號A部分面積120.52平方公尺之建物(即二林鎮梅芳段128建號；門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0○0號房屋)拆除，並將土地返還給全體共有人。
2.被告應向二林鎮公所辦理92年二鎮建字第13355號使用執照(即彰化縣○○鎮○○段000地號土地)解除套繪管制之登記。
3.願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告希望向鄰地即彰化縣○○鎮○○段000地號土地之共有人買受如附圖一所示編號B1部分面積92.16平方公尺之土地以供原告通行，惟現在被告沒有錢，但希望能用系爭土地分管部分向銀行貸款，用作買受上開土地之對價，系爭農舍為其居住之處所，避免拆除。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠原告上開主張，業據其提出土地登記謄本、前手及系爭同意書、彰化縣二林地政事務所收件日期文號110年1月27日二土測字第162號(複丈日期：110年3月23日)土地複丈成果圖即附圖、二林地政事務所109年12月22日二地二字第1090007728號函、二林鎮公所110年2月18日二鎮建字第1100002061號函附卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張之事實為真實。
㈡按調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422條定有明文。本件本院因被告在系爭土地上興建系爭農舍，全部阻絕原告農業機具內外之通行，基於保留建物之前提下，移付調解多次，經調解委員認原告應維持向來之通行方式即如附圖一所示通行鄰地編號B1部分面積92.16平方公尺之土地，避免被告所有之系爭農舍被拆除，而原告通行上開土地應由被告向鄰地(同段593地號土地)所有權人購買，經兩造皆同意，而被告同意後於112年7月4日言詞辯論程序時復辯稱：其無資力購買，希望自己以貸款方式向鄰地所有權人購買，給原告通行使用等語(見本院卷第175頁)。本院遂依被告所辯內容，給予被告一個月期間，請其向銀行洽詢貸款購地事宜，另定同年8月16日之言詞辯論期日，是日進行言詞辯論時，被告仍辯稱：其已年邁無貸款資格，想以其女兒名義進行貸款云云。而被告根本未提出其女兒出具貸款同意書或銀行同意貸款意願書等資料證明，顯見被告無資力且以向銀行貸款為由延滯本件訴訟，對於上開由調解委員構思購買鄰地給予原告通行，履行被告約定之義務乙事，無法繼續進行，基於上揭規定，仍應回歸本件適用拆屋還地法律規定涵攝之三段論法，先予說明。
㈢按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825條定有明文。共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第425條之1規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同(最高法院110年度台上字第409號判決意旨足資參照)。
㈣原告主張其已向本院提起分割共有物之訴訟，而現在由本院民事庭審理中，尚未判決等情，認原告以該訴訟起訴狀終止系爭同意書之分管協議云云（見本院卷第17頁)。依上揭最高法院裁判意旨，原告提起系爭土地分割共有物訴訟僅為有【欲終止分管契約】之【意思】，並非可以以起訴狀即逕認原告對被告已終止該分管契約即系爭同意書，應以系爭土地之共有物經法院【判決分割確定】時，先前共有人間之分管契約，方生終止之效力。是原告以起訴之起訴狀認兩造間分管契約業經原告終止在案，洵屬無據。
㈤兩造於101年8月14日簽立之系爭同意書，於第2條約定兩造個人分管範圍，而在第4條約定載明：「共有人蔡阿通在共有土地分割或土地重劃前，應無償保留農機可通行之道路，供蔡元約使用」等句（見本院卷第25頁)。而被告於92年9月18日取得新建農舍使用執照，依附圖所示編號A部分面積120.52平方公尺之新建農舍，其面寬占用系爭土地全部北側臨彰化縣二林鎮太平路之寬度，且造成原告所分管之土地變成袋地，迄今仍依附圖一所示編號B1部分面積92.16平方公尺之593地號鄰地對外交通聯絡，而同段593地號土地所有權人范玉華、鄭吉華已經不同意原告再為向來通行方式，此有言詞辯論筆錄在卷可憑(見本院卷第91頁)。既然被告與原告簽立系爭同意書即分管契約，又承諾無償保留農機可通行之道路供原告使用，則被告自應依兩造約定之內容，由被告安排原告通行之路，方為契約義務之履行；而被告非常清楚其興建之農舍東西面寬已完全將系爭土地北側臨路面寬占用，原告根本無法在系爭土地內對外通行，則本來應由被告提供通路之事宜，自不可由鄰地所有權人承擔原告通行之責任，自不待言。換言之，被告為履行系爭同意書約定事項，僅有兩種方式：⒈拆除興建之農舍，讓出5米寬度之道路供原告通行。⒉向鄰地所有權人購買如附圖一所示編號B1部分面積約92.16平方公尺之土地，供原告為向來之通行對外交通聯絡，別無他法。
㈥承上，被告本應依系爭同意書內容對於原告通行土地預做安排，本院於112年2月間將本件移付調解，至112年7月4日因調解不成立而行言詞辯論程序，被告始終以其分管土地向銀行貸款購買臨地供原告通行為由，購買鄰地需要新臺幣(下同)90萬元，被告向本院表示其無資力購買，後又欲以其女兒名義貸款為由延滯本件訴訟（已調解近6個月)，前已述及。又依附圖所示，本院依比例尺量測農舍面寬約為7.5米至8米(見本院卷第57頁、第61頁)，如果被告欲拆農舍，而讓出約5米農機通行之道路給原告，拆除後農舍面寬僅2.5米至3米，且因系爭農舍為加強磚造(見本院卷第201頁)，根本無法承重或作何支撐，另拆除後面積過小（約30餘平方公尺)無法居住，僅留磚牆牆面在原地，因臨太平路，更易對過往行人形成不可預知之坍塌危險，本院基於公益性考量，被告對於上開第⒉種方式購買鄰地供原告通行已顯無可能，則被告僅有拆除系爭農舍一途，才不至於因違約而負擔較重之損害賠償責任。是原告請求被告依約履行而被告應拆出系爭農舍，洵屬有據。
㈦至原告請求本件判決將系爭土地套繪管制已判決方式解除云云。依內政部77台內營字第573756號函釋，應依建築基地法定空地分割辦法辦理，始得解除套匯管制，應依法申請將系爭農舍拆除後，始得依該辦法分割或解除套匯管制；系爭農舍係於92年9月18日取得使用執照。而已興建農舍之農地，無論其是否於農業發展條例89年1月4日修正施行前業已取得之農業用地，或共有耕地，而於89年1月4日修正施行後分割為單獨所有者，若不符合「農業用地面積不得小於0.25公頃之限制」要件，依法即無從據以解除套繪管制；又司法院大法官釋字第776號解釋之解釋文：建築物所有人為申請變更使用執照需增設停車空間於鄰地空地，而由鄰地所有人出具土地使用權同意書者，該同意書應許附期限；鄰地所有人提供之土地使用權同意書附有期限者，如主管機關准予變更使用執照，自應發給定有相應期限之變更使用執照，而僅對鄰地為該相應期限之套繪管制；另同意使用土地之關係消滅時（如依法終止土地使用關係等），主管機關亦得依職權或依鄰地所有人之【申請】，廢止原核可之變更使用執照，並解除套繪管制，始符憲法第15條保障人民財產權之意旨。由上可知，套繪管制為行政管制事項，必須系爭農舍拆除或滅失後，由土地所有權人或共有人向鎮公所（主管機關)申請解除，鎮公所勘驗後得否准或准許，非法院以形成判決即可解除行政上管制之套繪管制事項。本院認原告上開請求，洵屬無據。
㈧綜上所述，原告依系爭同意書即契約之法律關係，請求被告將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地上門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路0○0號如附圖所示編號A部分面積120.52平方公尺之建物拆除，並將土地返還全體共有人，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，其中1/2由被告負擔，餘由原告負擔。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；如被告願為原告提供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
北斗簡易庭法官 丁兆嘉
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書記官 蔡政軒