臺灣臺北地方法院民事簡易判決 100年度北簡字第3357號
原 告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 潘進丁
訴訟代理人 王百佐
被 告 吳建發
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國100年8月9日言詞
辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應將坐落臺南市○區○○路○○○號一樓部分及二樓之房屋
遷讓返還原告。
被告應自民國一○○年二月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止
，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟伍佰貳拾貳元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告部分：
㈠原告起訴主張其前將所承租坐落臺南市○區○○路○○○號1
樓部分及2樓房屋（下稱系爭房屋），轉租於被告經營美容
美髮業，租賃期間自99年2月1日起至101年1月31日止、
租金每月新臺幣（下同）1萬元。至系爭房屋之1樓部分則
由原告經營便利商店。
㈡原告於99年10月28日（租約期滿3個月前）以郵局存證信函
告知被告於100年1月31日租約提前終止。100年1月10日
，原告再以郵局存證信函告知被告應依租約約定，於租約終
止日將系爭房屋返還點交原告。詎100年1月31日租約終止
日，原告派員至系爭房屋現場準備與被告辦理房屋返還點交
手續，卻發覺被告並無搬遷返還租賃房屋之準備，甚將租賃
房屋騎樓部分轉租第三人經營攤販。被告企圖規避承租人之
義務，原告無法接受，再次於100年2月1日再以郵局存證
信函告知被告出面辦理房屋返還點交手續，被告置之不理。
㈢因雙方轉租契約業於100年1月31日提前終止，依據民法第
455條規定，被告應負擔返還租賃房屋予原告之義務。原告
屢次發函告知被告應依租約約定將系爭房屋返還點交原告。
惟被告迄今未與原告辦理房屋返還點交手續，系爭房屋仍屬
被告占有中，自得請求被告將房屋遷讓返還原告。又被告於
100年1月31日租約終止日起，仍繼續占用房屋，已屬無權
占有，依社會通念可獲得相當於租金之利益（最高法院61年
台上字第1695號判例參照）。系爭房屋每月原租金為10,000
元。從而，原告除請求被告返還房屋外，另請求被告自100
年2月1日起至房屋返還日止，按月給付10,000元相當於租
金之不當得利。並聲明：㈠被告應將坐落臺南市○區○○路
○○○號1樓部分及2樓之房屋遷讓返還原告；㈡被告應自10
0年2月1日起至上開房屋遷讓返還日止，按月給付原告10
,000元。
㈣對被告答辯所為陳述：
⒈被告於100年5月31日審理時自承收受原告寄發之提前終止
租約之存證信函，嗣卻主張系爭租賃契約並無提前終止云云
，與系爭租賃契約規定及事實不符。
⒉被告稱系爭租賃契約第7條第5款（狀誤繕：項，下同）違
反民法第247之1條規定云云：
⑴提前終止租賃契約之條款為房屋租賃實務及行政院消費者保
護委員會肯認之條款，並無按其情形顯失公平之情事：
民法第247之1條其立法意旨謂防止附合契約濫用契約自由
及維護交易公平，按其情形顯失公平者，明定該部分之約定
為無效。至按其情形顯失公平者，係指依契約本質所生之主
要權利義或按法律規定加以綜合判斷而顯失公平之情形而言
。而系爭租賃契約第7條第5款之規定，為房屋租賃實務常
見之條款，並無顯失公平之情事；行政院消費者保護委員會
第86次委員會議通過91年1月30日內政部台內中地字第0910
083141號公告頒行之房屋租賃契約書範本第13條，亦有規範
承租人、出租人提前終止租賃契約之約定，可知系爭租約出
租人提前終止租賃契約之條款為該會所肯認。又該會擬定之
房屋租賃契約書範本，其目的為保護消費者，特設衡平出租
人及承租人權利義務之房屋租賃契約書範本，而出租人之提
前終止租賃契約權利即屬衡平租賃契約兩造當事人權利義務
之規範。依舉重以明輕之法理，於本件兩造皆為企業經營者
之情形，該系爭租約出租人提前終止租約之條款，並無按其
情形顯失公平之情事。
⑵系爭租賃契約係平等、公平規範出租人與承租人提前終止權
之要件，並無按其情形顯失公平之情事：
出租人提前終止權規定於系爭租賃契約第7條第5款；承租
人提前終止權系爭租賃契約第8條第3款、第4款等。前揭
各該條款行使要件皆為3個月前通知他方當事人提前終止租
賃契約之意思表示。同屬對當事人平等、公平之規定，並無
單方加重一方當事人責任，或拋棄或限制一方當事人權利致
對他方當事人產生重大不利益，按其情形並無顯失公平之情
事。被告故意斷章取義解釋系爭契約條恐有違誤。
⑶解釋契約應探求當事人之真意，而非以簽訂契約事後觀點來
解釋、曲解或否認系爭租賃契約之效力：
被告為經營美容美髮業專業之大老闆，原告僱傭之開發人員
於簽定系爭租賃契約時並逐條向被告明確說明各該條款之目
的及功能，經被告要求增、刪約款第3條第2款（租金支付
方式）、第8條第3款（承租人之提前終止權條款）等條款
，且被告承租之月租金僅為10,000元，低於附近相似市場租
金行情甚多。據此可見被告簽定系爭租約具有修訂系爭租賃
契約條件之議價能力，被告於簽訂時同意該租賃條件，嗣後
卻藉故單方片面否認系爭租賃契約規範出租人權利義務條款
之有效性，除曲解契約解釋及蓄意違反系爭租賃契約規定外
，其行為明顯違反誠實信用原則。
⒊第三人素食攤使用系爭房屋倉庫外騎樓之空間營業為事實，
縱非轉租，被告仍屬違反系爭租賃契約第4條第2款禁止出
借或其他變相方式供他人使用等規定，構成原告終止系爭租
賃契約之事由。又被告依系爭租賃契約第7條第4款規定，
於第三人素食攤使用系爭房屋倉庫外騎樓之空間經營餐飲業
，竟無防免該素食攤使用之措施，該不作為實屬損害原告利
益之行為，該當原告終止租約之要件。
⒋被告抗辯原告之開發人員口頭承諾系爭租賃契約不會提前終
止云云，與原告內部轉租租賃作業流程不符外，被告並無提
出相關事證證明。
⒌被告抗辯原告補償裝潢費用云云。查被告於系爭租賃契約終
止後，依該契約第4條第5款，負擔承租系爭房屋回復原狀
之義務，不得主張任何遷移費用，被告此抗辯，顯無理由。
㈤證據：提出轉租契約、台北雙連存證號碼第1121號、第24號
、第101號及收件回執、照片、房屋租賃契約書範本、證人
陳桂香 陳報狀等件為證。
二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠本件租賃契約所定租賃到期日為101年1月31日止，況原告
仍向屋主承租中，無無法繼續出租予被告之理由或情況。據
此，原告之訴為無理由。
㈡系爭租賃契約第7條第5款所定租賃期間原告得於3個月前
通知終止租約，顯有重大不利益於被告，顯失公平，依民法
第247之1條規定，原告應不得單方面終止租約。
㈢系爭房屋倉庫外之素食攤並非被告出租，而被告既已否認，
原告自應負舉證責任。爰此，無證據證明該素食攤為被告出
租，原告以轉租攤位為理由終止租約實不足採。
㈣被告承租時，原告代理人曾口頭承諾，租約未到期前不會終
止租約，今卻片面終止，令被告裝潢費用損失慘重，原告應
補償被告損失。
㈤證據：聲請訊問證人 鄭誌順 。
三、得心證之理由：
原告主張其前將系爭房屋轉租被告，租賃期間自99年2月1
日起至101年1月31日止、租金每月10,000元；至系爭房屋
之1樓部分仍由原告經營便利商店。嗣原告於99年10月28日
以存證信函告知被告於100年1月31日租約提前終止、又於
100年1月10日再以存證信函告知被告應於租約終止日將系
爭房屋返還點交原告，惟被告迄今未將系爭房屋返還等情，
為被告所不爭執，並有轉租契約、台北雙連存證號碼第1121
號、第24號、第101號及收件回執等在卷足稽，堪信為實在
。至原告主張系爭房屋依租賃契約第7條第5款業已終止，
則經被告以本件無無法繼續出租予被告之理由或情況，又該
約定違反民法第247條之1，且經原告代理人承諾不會提前
終止云云置辯，是否有理，述之如下：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法
第450條第1項固定有明文。惟同法第453條亦規定，定有
期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終
止契約，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通
知。即當事人約定租賃之期限者，固應受期限之拘束，然若
約定當事人之一方，得於期限屆滿前解除契約者，法律亦所
許可，僅須依規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，
以期公允。本未以出租人無法繼續出租予承租人之理由或情
況為限。本院並審酌卷附兩造轉租契約，固足認係原告預定
用於同類契約之條款而定之契約，然契約第7條租約終止之
規定，揆諸前揭說明，本非法所不許；且契約第8條其他特
約事項之規定，復已約定被告亦得於3個月前通知對造而終
止契約，而無偏廢當事人公平之虞，當難謂有民法第247條
之1所謂其他於他方當事人有重大不利益之顯失公平之情。
再者，證人即原告承辦人 鄭誌順業 證述：並未向被告保證期
滿前不會收回，且曾告知被告關於提前收回有分2種，若是
大房東要回，可能是產權有糾紛等，另外還有第5款，公司
要使用的話就要收回（見100年5月31日筆錄）等語明確，
被告抗辯原告代理人承諾不會提前終止云云，殊無從遽信。
㈡而按兩造租約第7條第5款約定：租賃期間，甲方（即原告
）得以書面於3個月前通知乙方，終止本契約。而被告對原
告業於99年10月底通知其租約將於100年1月31日提前終止
乙情並不爭執（見100年5月10日筆錄），則依上揭約款，
兩造契約當已於100年1月31日終止，原告主張被告應返還
系爭房屋，洵屬有據。又按無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益，同法第179條前段定之甚明。
而被告於系爭房屋租賃契約終止後，猶繼續占有系爭房屋，
可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念。從而，
原告請求被告自100年2月1日起至房屋返還日止，按月給
付10,000元相當於租金之不當得利，亦應准許。
㈢綜上，本件房屋租賃契約，業因原告依約提前通知被告而於
100年1月31日終止。從而，原告依兩造間租賃契約，請求
被告將系爭房屋遷讓返還原告，及自100年2月1日起至遷
讓房屋日止，按月給付10,000元，均有理由，應予准許。末
按兩造租約第4條第5款約定：甲、乙雙方之租賃關係不論
因何種原因終止、解除或終了時，乙方均應依前段之規定即
：將本房屋回復承租時之原狀返還，並不得向甲方請求遷移
費等任何費用辦理，是被告抗辯原告應補償裝潢費用云云，
亦難認有據，附此敘明。
四、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
五、本件係依民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第436條第2項適用第389條第
1項第3款規定，依職權宣告假執行。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國100年8月24日
臺北簡易庭法官王幸華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月24日
書記官薛德芬
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費12,880元原告繳納
證人旅費1,642元被告繳納
合計14,522元