裁判字號：臺灣臺北地方法院93年重訴字第1418號民事判決
裁判日期：民國94年07月15日
裁判案由：撤銷買賣契約
臺灣臺北地方法院民事判決93年度重訴字第1418號原告丁○○訴訟代理人 張曼隆 律師複代理人 楊建強 律師被告甲○○訴訟代理人 王耀星 律師上列當事人間撤銷買賣契約事件，本院於中華民國94年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊原將所有臺北市○○○路○段○○號（建號5025號）之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告使用，被告之妻於民國93年3月間打電話給伊妻 洪淑華 表示願以新臺幣（下同）1,700萬元購買系爭房屋及坐落基地即坐落臺北市○○段○○段○○○號土地（權利範圍萬分之188），訛稱此為最好價格，因伊與洪淑華長年居住日本，對臺灣房地產行情不瞭解，且洪淑華患有精神官能性憂鬱症，又需款孔急，欠缺考慮，答應出售，委任丙○○於92年12月19日收取定金100萬元後，伊遂偕同洪淑華於93年3月17日匆促回臺，旋於翌日即3月18日至戊○○○代書事務所與被告簽訂如附件所示之買賣契約（下稱系爭買賣契約），簽約當時，伊只應代書要求於契約賣方欄簽章，並未閱讀契約條款，代書及被告亦未對伊說明內容，更未取得契約原本留存，在臺灣停留3日即返回日本； 嗣伊 得知系爭房屋市價至少逾2,012萬元，系爭買賣契約約定之價格低於市價甚多；綜合上情，被告利用伊急迫、輕率、無經驗而使伊簽訂系爭買賣契約，又系爭買賣契約約定價格顯低於系爭房屋之市價，且系爭買賣契約第10條約定伊解約須給付解約金，而被告解約並無限制，對伊顯失公平，爰依據民法第74條規定，求為撤銷系爭買賣契約之判決。並聲明：兩造間於93年3月18日簽訂就坐落臺北市○○段○○段○○○號土地，權利範圍萬分之188，及系爭房屋如附件所示之不動產買賣契約應予撤銷。
二、被告則以：兩造於92年12月9日即已就系爭房屋簽訂第一次買賣契約，當時原告委任丙○○為其代理人，約定買賣價格為1,700萬元，定金100萬元，伊並交付定金100萬元予丙○○收受，基此契約，嗣兩造相約於93年3月18日在敦信代書事務所簽訂系爭買賣契約，註記已收定金100萬元，經兩造確認無訛後簽章；是自第一次買賣契約簽訂後至系爭買賣契約簽訂時，相隔約百日，原告不得諉稱不識臺灣房地產狀況，欠缺考慮，而伊無從得知洪淑華之精神狀況，且洪淑華患有如何之精神疾病，與兩造簽訂系爭買賣契約無涉；原告所稱系爭房屋市價至少2,012萬元所據之不動產估價報告書，為其單方面委託所製作，不具可信度，亦不得僅憑此否認系爭買賣契約之效力；原告迄未舉證證明伊有何利用其急迫、輕率、無經驗之主觀狀態，及何顯失公平之客觀情事，與民法第74條要件不符等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、經查，原告為出賣系爭房屋予被告，委任丙○○於92年12月9日向被告收取定金100萬元，嗣兩造於93年3月18日在戊○○○代書事務所簽訂系爭買賣契約等事實，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約及定金收據（見本院卷第27至32頁）等件在卷可按，堪信為真實。
四、原告主張，被告利用伊與洪淑華長年居住日本，對臺灣房地產行情不瞭解，且洪淑華患有憂鬱症等情，與伊簽訂系爭買賣契約，且簽約當時，伊並未閱讀契約條款亦不清楚契約內容一節，已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點在於，被告是否乘原告急迫、輕率或無經驗，使原告簽訂系爭買賣契約，且依當時情形是否顯失公平。蓋基於私法自治及契約自由原則，當事人得自由決定私法關係之內容，原則上法律不加干預，除非一方所為之給付，依客觀情形、誠信原則認為顯失公平，法律認為不宜允許以極為不公平之方式獲取暴利為限，始得聲請法院撤銷或減輕給付。
㈠原告雖主張：系爭房屋以1,700萬元出賣，價格過低，乃原
告及洪淑華欠缺考慮云云。惟查，原告既自承：被告之妻向原告之妻洪淑華提議以1,700萬元購買系爭房屋，經原告及洪淑華決定後，委任丙○○於92年12月9日向被告收取定金100萬元，嗣原告於93年3月18日偕同洪淑華回臺與被告簽訂系爭買賣契約等情（見本院卷第4、44、109至110頁），亦據丙○○到庭證述明確（見本院卷第135頁），可認原告於丙○○收受定金前，即已決定以1,700萬元將系爭房屋出賣予被告。證人丙○○雖稱：不知兩造洽談買賣之結果如何、不記得定金收據上有無提及買賣價格云云，但證述：「有寫到如果違約要有賠償」等語，且稱：「（問：依你會計工作經驗，簽名在字據上時，會不會看清楚字據上記載內容再簽字？）會」等語（見本院卷第135、136頁）。是衡諸一般常情，若代理他人簽訂之字據上載明違約將有賠償，代理人不可能草率簽訂，應會特別注意確認字據上之內容是否屬實。若非原告或洪淑華事先告知丙○○關於系爭房屋買賣之價格，丙○○應無遽於定金收據上簽認之理。況證人丙○○亦稱：「（問：93年3月18日簽約後，你與洪淑華有無爭執？）沒有」等語（見本院卷第138頁），則原告所稱：事後洪淑華有斥責丙○○為何簽訂定金收據云云，不足採信。
㈡原告既於92年12月9日前即已知悉被告欲以1,700萬元之價
格購買系爭房屋，至93年3月18日兩造簽訂系爭買賣契約為止，原告至少有3個月以上時間，得就買賣之條件加以斟酌。至原告主張：伊妻洪淑華患有精神官能性憂鬱症，欠缺考慮云云，惟此與原告本身之智識能力、締約能力無關，自無可採。又其稱： 伊遠 在日本且牙醫診所業務繁忙，無暇調查臺灣房地產狀況云云。然按契約自由原則乃私法自治原則之體現，締約雙方於訂約時，若已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，法律應予尊重。不過，立法者為防止契約自由之濫用及維護交易之公平，亦有如民法第74條之規定加以限制，惟應限於雙方締約地位不平等之情況，始有立法控制或司法控制之必要。申言之，於自由經濟社會中，理性之締約雙方本應自行核算其交易成本、交易風險及交易獲利，就締約之相關事項為調查、評估、分析後，俾決定如何進行交易始能為己創造最大利益為原則。此於雙方智慮能力、經濟能力、資訊取得能力處於嚴重不平等地位之情形下，始有例外予以限制之必要，以保護交易之弱者。否則，應回歸自由經濟之市場機制，由契約雙方自由衡量、磋商。本件原告既為執業之牙醫師，且年過六旬（見本院卷第13頁），是有足夠之智識能力及社會經驗從事不動產買賣，縱長年旅居日本，但於買賣房屋時應注意探詢市場價格以利磋商一事，舉諸四海皆然，原告自應衡諸己身因素及交易成本與買方議價。況近十年來資訊工業發達，網際網路無遠弗屆，自不得僅以原告居住在日本，而遽認為原告取得資訊嚴重困難，造成原告之締約地位顯不公平。且據證人丙○○證述：「原告太太洪淑華約92年間，請我去問被告要不要把該房屋買下來」、「我有問過，但忘記問過幾次，是洪淑華託我問的」等語（見本院卷第135、142頁），是原告方面於
92年間即主動向被告提出買賣系爭房屋之要約引誘，則至93年底被告提出價格1,700萬元之要約時，原告就此買賣交易應已有相當之衡量，難認為被告有何乘原告輕率、急迫或無經驗之情事。縱原告主張：無從亦無暇調查臺灣房地產狀況云云屬實，亦不得僅以原告自己疏未調查市場狀況，遽予認定被告利用此機會獲得暴利。
㈢再者，原告主張本件買賣價格顯失公平，無非以敏達不動產
估價師事務所之不動產估價報告書為據。然被告已否認該估價報告書內容為真正，原告自應對該估價內容為真一節負舉證之責，原告既不能證明該報告書內容為真，自不得僅憑該文書之記載即認系爭房屋於92年12月9日確有2,012萬元之價值，而認兩造合意之1,700萬元為顯失公平。況原告將系爭房屋出租予被告多年，雙方已有相當信任關係存在，而原告長年居住在日本，甚少返臺，並非不可能降價求售系爭房屋。凡此締約動機，是屬前開估價報告書評估範圍外之因素，是縱前開估價報告書為可採，衡諸前開情狀，亦難認為有何顯失公平之情形。至系爭買賣契約大部分為制式化之條款，於第10條前段約定：「本約簽訂後，倘甲方（即被告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即原告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約」，後段約定：「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除」，是不論原告或被告不履行契約時，均應給付相當於已付價款之損害賠償作為解除契約之違約金，原告主張此條款對其顯失公平，自非的論。況此乃契約條款約定之內容是否顯失公平之問題，與兩造簽訂系爭買賣契約時之情狀是否顯失公平，分屬不同規範情形，不應混淆。
㈣第查，兩造於93年3月18日簽約時之情形，經證人乙○○即
台新銀行承辦貸款業務人員到庭結稱：「賣方還說被告去日本可以找他們玩，氣氛融洽，簽約時間約1、2個小時」、「剛開始是閒話家常…兩造都有閱覽契約內容再簽名」等語（見本院卷第143頁），證人戊○○○亦證述：「兩造都有閱覽，閱覽後才簽約…簽約時間應有1、2個小時…兩造是房東房客關係很熟，買賣氣氛融洽」等語（見本院卷第139至140頁）明確。且關於系爭買賣契約約定分期給付價款一節，原告之妻洪淑華曾提出疑義，據證人戊○○○稱：「（問：洪淑華提出此疑問時，原告丁○○有何反應？）原告沒有異議。原告認為分期、貸款很平常。所以助理解釋完之後，原告夫婦還是很樂意賣，同意按照契約內容」等語（見本院卷第140頁），顯見原告或洪淑華就系爭買賣契約條款應有閱讀並提出討論之機會，且原告亦有表示意見，難認原告於簽約當時有何急迫、輕率、無經驗之情形。況戊○○○代書為原告所委任之代書，與洪淑華亦為舊識，為戊○○○證述無訛（見本院卷第139頁），是其與被告並無關係，衡情戊○○○並無幫助被告誘使原告降價出售系爭房屋之理。至原告稱：簽約時 歐陽 代書不在場，係由其未具代書資格之助理為兩造書立系爭買賣契約，且事後伊並未取得契約1份留存云云。然兩造既均有完全行為能力，即無強制規定須有他人輔助始可為契約行為。承上述，兩造既均有閱覽契約條款且有表示意見之機會，自不因書寫系爭買賣契約之人不具地政士資格而影響兩造合意成立契約之效力。證人戊○○○並說明：「簽約當時原告說他在臺灣沒有居所要回日本，所以將契約放在我這裡，2星期之後原告夫婦回台有取走契約」等語（見本院卷第141頁），是縱原告未當場帶走契約為事實，亦不足以認定為急迫、輕率或無經驗。
五、綜上情狀，兩造簽訂系爭買賣契約時，原告並非急迫、輕率或無經驗，且依當時情形亦無顯失公平。從而，原告主張依據民法第74條，請求本院撤銷系爭買賣契約，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年7月15日
臺灣臺北地方法院民事第一庭
審判長法官詹文馨
法官王貞秀法官林晏如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年7月15日
法院書記官高菁菁