臺灣臺中地方法院民事判決 九十四年度豐簡字第三五號
原 告 甲○○即 吳東 和
訴訟代理人 吳富桂
被 告 丙○○
乙○○
右當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國九十四年四月二十一日辯論終結，判決如左
：
主文
被告丙○○應將坐落台中縣○○鄉○○段第五六二地號土地上門牌號碼台中縣○○鄉
○○路○○○號一樓房屋如附圖所示Ａ部分面積八十點一四平方公尺、Ｂ部分面積二
十點０二平方公尺，遷讓交還原告。
被告應連帶給付原告新台幣捌萬元，及自民國九十四年一月二十五日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十四年一月一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新
台幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項Ａ部分遷讓交還部分之履行期間肆月。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告連帶負擔。
本判決第一至三項及命被告負擔訴訟費用部分，得假執行。被告如以新台幣參拾伍萬
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、聲明：
一、原告聲明：
（一）被告丙○○應將坐落台中縣○○鄉○○段第五六二地號土地上門牌號碼台中
縣○○鄉○○路○○○號一樓房屋（以下簡稱系爭房屋）如附圖所示Ａ部分
面積八十點一四平方公尺、Ｂ部分面積二十點０二平方公尺，遷讓交還原告
。
（二）被告應連帶給付原告新台幣（下同）一十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）被告應自民國（下同）九十四年一月一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按
月連帶給付原告新台幣貳萬元。
（四）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告方面：
（一）原告主張：兩造前曾於八十九年一月二日訂立房屋租賃契約，由原告將前揭
系爭房屋一樓出租予被告丙○○，約定租期自八十九年一月二日起至八十九
年十二月三十一日止，每月租金二萬元，應於每月一日以前繳納，押租金二
萬元，並由被告乙○○擔任連帶保證人，租期屆滿後，被告丙○○仍繼續使
用系爭房屋，原告並未表示反對，依法視為以不定期限繼續租約。詎被告丙
○○自九十三年八月一日起竟未依約繳納租金，計至九十三年十二月間，累
計已積欠達五個月之租金，原告雖曾委請律師發函催告，請被告丙○○應於
九十三年十二月三十一日前支付積欠之租金，並為逾期即終止租賃契約之意
思表示，該函業於九十三年十二月二十日達到被告丙○○，然被告丙○○仍
未給付，系爭租賃契約自已終止，為求慎重，再以本件起訴訴狀繕本送達，
重申終止系爭租賃契約之意思表示，因被告於契約終止後，仍拒不返還系爭
房屋，為此依民法第四百五十五條之規定及租賃契約、無權占有（此無權占
有請求權係原告於九十四年四月二十一日言詞辯論期日以言詞追加，被告未
為反對而為辯論，原告訴之追加為合法，附此說明）提起本件訴訟，請求被
告丙○○將系爭房屋遷讓交還原告，並請求被告丙○○及乙○○二人連帶清
償積欠五個月租金額一十萬元。又本件被告丙○○未於租期終止日即九十三
年十二月三十一日交還租賃物，應自翌日即九十四年一月一日起負遲延責任
，原告依民法第二百三十一條第一項規定，請求被告丙○○賠償因遲延而生
相當租金之損害，並命被告乙○○負連帶責任，爰請求判決如聲明所示。
（二）對被告抗辯之陳述：系爭租賃契約書就系爭租賃標的物，雖記載為「使用範
○○○鄉○○路○○○號，面積約三十坪」，被告丙○○辯稱：伊承租台中
縣○○鄉○○路○○○號房屋包括第一、二層，原告未經其同意，將第二層
出租他人，使伊權益受損云云，然查兩造於訂立系爭租約後，被告丙○○從
未使用過第二層房屋，且前揭房屋第一、二層間並無樓梯相通，第二層須經
鄰屋○○○鄉○○路○○○號房屋始能進入，又被告現使用之租賃範圍即已
與約定之概算坪數相當，是就兩造租賃標的物範圍之訂約真意，應僅及於台
中縣○○鄉○○路○○○號房屋之第一層，而不包括第二層，是被告之抗辯
，應無可採。
二、被告抗辯：伊承租台中縣○○鄉○○路○○○號房屋包括第一、二層，原告未
經其同意，將第二層出租他人，使伊權益受損等語。
參、法院之判斷：
一、原告主張：兩造前曾於八十九年一月二日訂立房屋租賃契約，由原告將坐落台
中縣○○鄉○○段第五六二地號土地上門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○○號
房屋出租予被告丙○○，約定租期自八十九年一月二日起至八十九年十二月三
十一日止，每月租金二萬元，應於每月一日以前繳納，押租金二萬元，並由被
告乙○○擔任連帶保證人，租期屆滿後，被告丙○○仍繼續使用系爭房屋，原
告並未表示反對，依法視為以不定期限繼續租約。詎被告丙○○自九十三年八
月一日起竟未依約繳納租金，計至九十三年十二月間累計已積欠達五個月之租
金，原告雖曾委請律師發函催告，請被告丙○○應於九十三年十二月三十一日
前支付積欠之租金，並為逾期即終止租賃契約之意思表示，該函業於九十三年
十二月二十日達到被告丙○○，然被告丙○○仍未給付等情，業據提出租賃契
約一件、土地記謄本及地籍圖各一件、存證信函及回執各一件為證，復為被告
不爭執，自堪信為真實。
二、茲應審究者，兩造之租賃標的物範圍為何？亦即台中縣○○鄉○○路○○○號
房屋包括第一、二層全部？第一層部分是否包括後方如附圖Ｂ部分？等節，經
查：
（一）本件系爭房屋第一層如附圖Ａ部分面積八十點一四平方公尺、Ｂ部分面積二
十點０二平方公尺等情，業經本院會同豐原地政事務所測量人員現場履勘明
確，有本院勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽。
（二）雖被告辯稱：伊承租台中縣○○鄉○○路○○○號房屋包括第一、二層，原
告未經其同意，將第二層出租他人，使伊權益受損云云，然查，系爭租賃契
約書就系爭租賃標的物，雖記載為「使用範○○○鄉○○路○○○號，面積
約三十坪」，然查，因該承租房屋尚未辦理保存登記，使用面積僅係粗略估
算，是否包括一、二層樓，仍應探究雙方當事人之真意，又兩造於訂立系爭
租約後，被告丙○○均在一樓（Ａ部分）經營麵店生意，從未使用過第二層
房屋，且前揭房屋第一、二層間並無樓梯相通，第二層須經鄰屋○○○鄉○
○路○○○號房屋始能進入等情，此業經本院現場履勘明確，並有勘驗筆錄
在卷可憑，是就兩造租賃標的物範圍之訂約真意，應僅及於台中縣○○鄉○
○路○○○號房屋之第一層，而不包括第二層，是被告之抗辯，應無可採。
（三）至於原告主張兩造承租範圍包括第一層建物後方即如附圖Ｂ部分等情，並提
出被告使用照片為證，被告雖自認曾使用Ｂ部分堆置雜物，然否認此部分為
承租範圍內，經查，被告雖有使用Ｂ部分，然其否認此部分為承租範圍內，
即屬無權占有等情，固堪認定，衡情若Ｂ部分係被告承租範圍內，被告自可
大方使用，原告亦無須照相搜證，而Ｂ部分建物殘破（包括屋頂），亦非屬
適於租賃之情狀，原告復對於Ｂ部分屬兩造租賃範圍內乙節，並未舉證證明
，是原告主張兩造承租範圍包括第一層建物後方即如附圖Ｂ部分云云，亦無
足採。
三、本件兩造租賃標的物範圍之訂約真意，應僅及於台中縣○○鄉○○路○○○號
房屋之第一層，而不包括第二層，被告以原告未經其同意，將第二層出租他人
，使伊權益受損為由，而拒付租金，並非有理。被告丙○○自九十三年八月一
日起竟未依約繳納租金，至九十三年十二月間，所積欠租金扣除押租金二萬元
後，已積欠達二期以上之租金，原告委請律師發函催告，請被告丙○○應於九
十三年十二月三十一日前支付積欠之租金，並為逾期即終止租賃契約之意思表
示，該函業於九十三年十二月二十日達到被告丙○○，已見前述，然被告丙○
○仍未給付，系爭租賃契約自已終止。
四、從而，原告依民法第四百五十五條之規定及租賃契約請求被告丙○○將系爭房
屋如附圖Ａ部分面積八十點一四平方公尺遷讓交還原告，並請求被告丙○○及
乙○○二人連帶清償積欠租金額八萬元（即積欠五個月租金一十萬元，應扣除
押租金二萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即九十四年一月二十五日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據；又本件被告丙○○未於租期終
止日即九十三年十二月三十一日交還租賃物，應自翌日即九十四年一月一日起
負遲延責任，原告依民法第二百三十一條第一項規定，請求被告丙○○、乙○
○連帶賠償因遲延而生相當租金之損害即自九十四年一月一日起至遷讓交還上
開房屋之日止，按月連帶給付原告二萬元；又被告丙○○無權使用Ｂ部分，原
告依物上請求權請求被告丙○○應將如附圖所示Ｂ部分面積二十點０二平方公
尺，遷讓交還原告，均有理由，應予准許。原告逾此部分之請求（即原告請求
租金應扣除押租金部分），於法無據，應予駁回。
五、本件判決第一項Ａ部分遷讓返還部分，本院衡情被告以系爭房屋從事麵店生意
維生，一時間須覓適當店鋪重新經營，尚屬不易，而原告亦有損害額之請求，
以資保障，爰酌定履行期間為四月。
六、本件主文第一至三項係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第三
百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行；被告亦陳明願供擔保請
宣告免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行
之聲請已失所附麗，應併駁回，附此敘明。
肆、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條
、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項、第三百九十六條第一
項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 五日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 張國華
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 五日
書記官